大型住宅項目的開發(fā)與營銷(編輯修改稿)
2024-08-24 18:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 降低物業(yè)管理費。項目無論大小，都必須配備各類物業(yè)管理人員，如保安員、清潔工、水電維修工等。如果項目規(guī)模小，物業(yè)管理人員在大部分時間往往無事可干，配備的人力往往不能被充分利用，住戶照樣要交高昂的物業(yè)管理費來“供養(yǎng)”這些人。大項目物業(yè)管理公司可以采用增加物業(yè)管理人員工作量，而不增加或少增加物業(yè)管理人員的方式，降低物業(yè)管理公司最大的支出項目人力成本，從而降低物業(yè)管理收費，也使配備的人員得以被充分利用?！ ‖F(xiàn)在很多小發(fā)展商往往成立物業(yè)管理公司來管理自己開發(fā)的項目，這些項目規(guī)模小，物業(yè)管理費高，還發(fā)生物業(yè)管理服務不到位的惰況，導致很多住戶投訴甚至拒交物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司收不到物業(yè)管理兼，又會進一步降低質(zhì)量，引發(fā)惡性循環(huán)。 第5操作環(huán)節(jié)：經(jīng)典大型項目規(guī)劃設(shè)計示范 A部分 新規(guī)劃的居住區(qū)地處廣州南村。該村位于廣州市之東南、番禺市之北。由于華南快速干線之華南大橋已通車，加上原有珠江三角洲四通八達的高速路網(wǎng)，因此該居住區(qū)交通十分方便、暢順?！ 母咚俟啡擞e路5加米左右，到達新規(guī)劃居住區(qū)地域的人口處，迎賓路以西為有名的番禺市夢幻影城。東長 1450米、寬約500米的范圍為新規(guī)劃居住區(qū)的地域。根據(jù)當?shù)匾?guī)劃部門劃撥的用地紅線計算，其用地規(guī)模為 67． 28 公頃。 新規(guī)劃的居住區(qū)地域西臨迎賓路，南臨小片自然村（局部尚單層的鞋廠），東南臨興業(yè)大道，東北角為有一定高差的小山崗（可利用的山崗地約100畝左右，不計入規(guī)劃紅線用地范圍內(nèi)），其東面為較平坦的耕地與自然村，可作為居住區(qū)今后持續(xù)發(fā)展的用地（未征用）?！ 【幼^(qū)北面靠青綠色的山坡、南面為高差不大且較開闊的向陽玻，規(guī)劃設(shè)計依山勢按地形分級處理，一些小土坡盡量保留，順其等高線布置道路與居住區(qū)。其目的是減少土石方量，盡量保留的雅的自然環(huán)境，因此該地域是較理想的居住區(qū)環(huán)境?！ 〉匦维F(xiàn)狀：從迎賓路入內(nèi)約傷450米有一條平衡于迎賓路屬于人為形成的土坡（高差約10米）。其上坡之西為現(xiàn)有的廣州番禺大新玻璃鋼廠，地形較平坦；地塊之東是一個高差不大的小土坡。整個地域之東，興業(yè)大道之北有兩個高差不大的土坡；地域之東北部為一大片較完整的山坡地。由于有利的自然環(huán)境的生成，居住區(qū)地域位于迎賓路與興業(yè)大道之夾角自成一隅，因此圍閉管理方便，是較理想的安全、經(jīng)濟、舒適型居住區(qū)規(guī)劃用地?！ ≈笇枷耄罕揪幼^(qū)規(guī)劃始終貫徹“適用、經(jīng)濟、安全、美觀”的建設(shè)方針，努力追來以人為本、回歸自然。精心處理好人、建筑、環(huán)境三者的關(guān)系。困地制宜，創(chuàng)造一個優(yōu)美的居住環(huán)境，力爭成為 21世紀初居住生活水準的文明居住小區(qū)?！ 【幼^(qū)的規(guī)劃設(shè)計本著以入為本的原則，創(chuàng)造一個以高質(zhì)量的“文明居住環(huán)境”為中心，貫徹可持續(xù)發(fā)展的方針，成為具有規(guī)劃合理、建筑創(chuàng)新、意念超前、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、配套完善和高科技含量較高的現(xiàn)代化住宅小區(qū)?！ ”揪幼∫?guī)劃設(shè)計的構(gòu)思是充分利用原有山地的自然環(huán)境作為依托，以居住區(qū)的公共建筑（五星級酒店、康樂中心、來華會所、會議中心等）及山頂公園與娛樂中心，借助附近的夢幻影城等娛樂項目，使之成為一個開放式的且具有相當規(guī)模的游覽與娛樂新天地，吸引省內(nèi)外游客提高地盤的知名度；另一方面，由于小區(qū)的地理環(huán)境能自成一偶，管理方便，采用新的智能型的小區(qū)物業(yè)管理，因此小區(qū)管理是封閉的、安全的。為達到上述兩個目的，在居住區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)時就充分考慮上述因素，使整個居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計成為一個半開放、半封閉的居住區(qū)管理模式，具有集居住、休息、娛樂、購物、游覽、觀賞于一體的高品位的新環(huán)境、新概念。 本居住區(qū)規(guī)劃的定位檔次是中高級豪華住宅，消費對象瞄準廣州市及外資、合資企業(yè)的白領(lǐng)階層、中檔以上收入的人群和為提高生活環(huán)境質(zhì)素的二次以上置業(yè)人士，因此居住區(qū)規(guī)劃由始至終都圍繞人們居住的舒適性、安全性、環(huán)境優(yōu)美等因素來考慮，無論建筑單體、居住環(huán)境、物業(yè)管理均按高標準的生活和環(huán)境素質(zhì)來進行設(shè)計，以滿足孩層次消費者的各項功能配套需要，同時要體現(xiàn)住戶的高尚、尊貴的定位形象。 本居住區(qū)規(guī)劃分為五個居住小區(qū)，其中暫定三個為多層的公寓式居住小區(qū)，二個為別墅式居住小區(qū)。由于該居住區(qū)分期建設(shè)與施工，因此可視將來房地產(chǎn)市場銷售的定位需求來確定后期建設(shè)的居住。由于建筑單體戶型類別多姿多彩，可隨市場的來求定位來建設(shè)。本居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計給興建單位提供了較大的靈活性和可操作性，容易實施。 B部分 根據(jù)用地規(guī)模，小區(qū)擬采用居住區(qū)、居住小區(qū)居住組團等一個較完整且清晰的三級管理模式。結(jié)合地形及道路網(wǎng)骨架，分為五個居住小區(qū)，三個公寓式居住小區(qū)共分為18個居住組團，兩個別墅式的居住小區(qū)則Lj350m2－500m2來劃分每住戶用地。以上的居住區(qū)劃分模式使每個居住組團的用地面積控制在710公頃左右。300500戶為一個組團，便于管理。配套的公建分別布置在：（1）沿兩個主人口（迎賓路及興業(yè)大道）布置；（2）沿第一、第二小區(qū)之間的步行街兩惻布置Z（3）沿山腳下不規(guī)則的地形布置；（ 4）沿主要的環(huán)行路邊布置。其基本原則是盡量不占用居住小區(qū)的用地
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