【文章內容簡介】 它郊區(qū)價格水平，與溫江、華陽等地價格差距大大縮小。 B、供需基本平衡 郫縣目前正在加緊促進城市商品房的開發(fā)，進行商品房開發(fā)的規(guī)劃，郫縣目前的房地產市場在逐步提高開發(fā)檔次，各級房地產開發(fā)商爭相進入，在穩(wěn)步發(fā)展房地產業(yè)的指導方針下，房地產投資與銷費基本保持平衡，既未出現商品房積壓，也未出現短缺。 郫縣房地產項目現狀 （ 1）郫縣房價趨勢 單位：年 單位：元 /平方米（均價） （ 2）郫縣近年房地產發(fā)展趨勢 760 8001000134016002300050010001500200025002000年 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年項目 名稱 地址 規(guī)模 （畝） 戶型（㎡） 交房日期 價格（元 /㎡ ㎡） 住宅 商業(yè) 福興花園 一環(huán)路東北城邊街 33 108— 04年 11月 1360 4500— 6100 玉龍花園 望叢中路 648號 — 現房 1250 3500— 3600 惠豐麗城 泰山大道與珠江路交匯處 約 16 70—160 現房 1800 10000 水榭花都 世界樂園對面 42 — 04年 12月 1300 6080 金犀庭苑 犀浦恒山大道中段 22 — 現房 1100 6200 鉆石景翔苑 犀浦路 70號 18 — 現房 1300 暫無 盛揚空中港灣 犀浦恒山大道 約 10 31— 64 04年 2月 1340 暫無 西區(qū)花園 犀浦圍城路 300 公寓 35— 95多層 87— 179 部分現房 2300 暫無 啟明花園 犀浦鎮(zhèn)成灌公路旁 118 70— 260 04年 2月 1400 暫無 由 以上兩個表格我們可以看到，近年內郫縣房地產開發(fā)供應量將急劇增長，各個項目開發(fā)了逐步向規(guī)模開發(fā)和集中開發(fā)靠攏，區(qū)內房地產價格水平也將在這兩年中穩(wěn)步上升。 （ 3）郫縣現有樓盤個案分析 楓林秀色 項目 內容 點評 項目地址 郫縣望叢中路 該案地處二環(huán)路東南段 ,交通順暢 ,四通八達 ,出行較為方便；小區(qū)內擁有 1 萬㎡的集中綠地 ,園林景觀以水為主題貫穿整個社區(qū) ,下沉式休閑廣場 ,退臺綠地是該項目最大的特色。主力戶型為 130—— 150 ㎡的三房兩廳雙衛(wèi)房，增強了居住的舒適性。 大部分的基礎施工已經結束，部分樓幢外墻面的貼磚裝 飾工作正在進行；銷售情況一般，主要是門前的道路影響了看房的購房者。 總戶數 309戶 總占地面積 45畝 總建筑面積 ㎡ 建筑密度 不詳 容積率 綠化率 % 建筑風格 川西民居 建筑形態(tài) 多層、花園洋房 公交線路 305路 配套 不詳 開盤時間 2020． 4． 24 可售套數 40套 房型面積 90—— 220平方米 銷售進度 預售之中 施工進度 基礎施工 開發(fā)商 四川鴻宇建設 四川大一房地產有限公司 售樓地址 郫縣望叢中路 395號 價位 2350元 /平方米（均價） 銷售熱線 87923928 87923929 上都 項目 內容 點評 項目地址 郫縣小北街 該案位于郫縣中心小北街，緊鄰縣政府與老百姓花園，社區(qū)由 11+1層圍合式景觀小高層電梯公寓住宅與商業(yè)步行街構成；戶型面積從 50—— 200㎡不等，可以滿足不同購房者的需要；目前地理位置優(yōu)越，周邊配套完善，交通便利快捷，居住十分方便。 售樓部正在修建當中。 總戶數 411戶 總占地面積 36． 96畝 總建筑面積 約 60000㎡ 建 筑密度 不詳 容積率 2． 42 綠地率 25% 建筑風格 現代風格 建筑形態(tài) 電梯 公交線路 30 305A路 開盤時間 2020． 4． 24 可售套數 411套 房型面積 50—— 200平方米 銷售進度 接受咨詢 施工進度 基礎施工 開發(fā)商 四川沈飛置業(yè)發(fā)展有限公司 售樓地址 郫縣小北街（老百姓花園旁） 價位 待定 銷售熱線 87889999 87889966 鵑城帝景 項目 內容 點評 項目地址 郫縣一環(huán)路東北段（與福博路交界處） 該案位于一環(huán)路東北段，社區(qū)由多層與電梯公寓組成，小區(qū)內有游泳池、花園式兒童樂園、健身中心等供業(yè)主娛樂休憩；戶型面積為 126——190 ㎡，房型面積偏大給銷售帶來一定的困難；周邊環(huán)境較好；步行 5 分鐘就能到達繁華的商業(yè)大街，生活比較方便。 首期推出的是多層樓幢，部分樓幢即將封頂。 總戶數 432戶 總占地面積 50余畝 總建筑面積 72331㎡ 建筑密度 不詳 容積率 2． 0 綠化率 40% 建筑風格 現代風格 建筑形態(tài) 多層、電梯 車位 261個 公交線路 305路 開 盤時間 2020． 7． 9 可售套數 400套 房型面積 126—— 190平方米 銷售進度 接受預定 施工進度 基礎施工 開發(fā)商 成都歲寶房地產開發(fā)有限公司 售樓地址 郫縣一環(huán)路東北段 價位 2400元 /平方米（均價） 銷售熱線 87886788 87886799 濱河花園 項目 內容 點評 項目地址 成都郫縣望叢東路 該案位于北二環(huán)路上，建筑外立面采用全天然石材，坡地式園林設計建筑風格；戶型從 83—— 180㎡不等，滿足不同購房者的需要；周邊交通發(fā)達，距城區(qū)繁華地段 5 分鐘車程，生活條件基本能滿足； 周邊的居住環(huán)境較差。 樣板間已裝修完畢。 總戶數 332戶 總占地面積 40余畝 總建筑面積 40000㎡ 建筑密度 不詳 容積率 1． 5 綠地率 35% 建筑風格 現代風格 建筑形態(tài) 多層 車位 地下 69個 公交線路 305路 開盤時間 2020． 3． 31 交房時間 2020． 6． 18 可售套數 200套 房型面積 83—— 180平方米 銷售進度 預售 40% 施工進度 部分樓幢即將封頂 開發(fā)商 成都安達祥和 置業(yè)有限公司 售樓地址 郫縣一環(huán)路東北段 價位 2400元 /平方米（均價） 銷售熱線 87884888 87884999 西華雅苑 項目 內容 點評 項目地址 郫縣紅光鎮(zhèn)廣場 該案位于紅光鎮(zhèn)西華大學旁，小區(qū)采用川西民居的風格圍合而成；3000㎡的生態(tài)河岸走廊即將修建，臨河休閑商業(yè)正在修建之中；目前住宅銷售情況較為理想，現在主推臨街 40個商鋪，面積從 40—— 60㎡不等，均價 5000 元 /㎡，交通便利，離沙西線3公里左右。 基礎施工已出地面四層。 總戶數 191戶 總占地面積 15． 8畝 總建筑面積 21000余㎡ 建筑密度 不詳 容積率 2． 0 綠化率 35% 建筑風格 川西民居風格 建筑形態(tài) 多層 車位 130個 公交線路 30 22 7路 開盤時間 2020． 8． 17 交房時間 2020． 3 可售套數 95套 房型面積 71—— 163平方米 銷售進度 接受咨詢 施工進度 基礎施工 開發(fā)商 成都郫縣力拓房地產開發(fā)有限公司 售樓地址 郫縣紅光鎮(zhèn)廣場 價位 1700元 /平方米（均價） 銷售熱線 87988299 87986660 嘉信 .荷塘月色 項目 內容 點評 項目地址 郫縣南大街 該案位于鵑城路上 ,緊鄰鵑城遺址 ,小區(qū)建筑采用圍合式布局 ,外立面簡潔；小區(qū)內配套完善 ,游泳池、業(yè)主會所、網球場等供業(yè)主休閑娛樂；目前 ,社區(qū)周邊環(huán)境還在整治之中 ,40畝的市政廣場正處于拆遷階段 ,小區(qū)附近規(guī)劃中的 300 畝生態(tài)公園即將修建。 準現房階段 ,小區(qū)內的造景、綠化正在進行中。 總戶數 135戶 總占地面積 約 17316㎡ 總建筑面積 ㎡ 建筑密度 不詳 容積率 1． 26 綠化率 45% 建筑風格 川西民居風格 建筑形態(tài) 多層圍合式建筑 車位 104個 公交線路 305路 開盤時間 2020． 4． 3 交房時間 不詳 可售套數 約 60套 房型面積 120—— 140平方米 銷售進度 銷售過半 施工進度 現房 開發(fā)商 成都嘉信置業(yè)有限公司 售樓地址 郫縣南大街 1號 價位 1900元 /平方米（均價） 銷售熱線 87862777 87862555 西區(qū)御景 項目 內容 點評 項目地址 成都高新西區(qū)紅光鎮(zhèn)沱江河畔 該案位于紅光鎮(zhèn)沱江 河畔，小區(qū)采用坡地式、結合前庭后院的建筑布局布置景觀亭與觀賞植物；戶型面積有 58—— 208 ㎡十幾種戶型可供選擇；周邊交通便利 ,城鎮(zhèn)公交 7 路經過該小區(qū)；生活設施基本齊備 ,學總戶數 504戶 總占地面積 64畝 總建筑面積 65000余㎡ 建筑密度 不詳 容積率 1． 5 校、醫(yī)院等都在附近 ,周邊整體環(huán)境較差。 銷售情況一般 ,咨詢的購房者較多 ,購房的人員卻不多 ,房價在紅光鎮(zhèn)屬于較高的項目。 綠化率 36% 建筑風格 川西民居風格 建筑形態(tài) 多層 6+多層 5+1 車位 353個 公交線路 3057路 開盤時間 2020． 7． 14 交房時間 2020． 10底 可售套數 400套左右 房型面積 58—— 208平方米 銷售進度 接受咨詢 施工進度 基礎施工 開發(fā)商 四川大一房產 售樓地址 成都高新西區(qū)紅光鎮(zhèn)沱江河畔 價位 1900元 /平方米（起價） 銷售熱線 87985899 87960997 （ 4）物業(yè)管理 郫縣房地產開發(fā)中不僅開始注重產品本身質量的提高，在產品包裝尤其是物業(yè)管理上下足工夫。在售房地產項目中要數犀浦水榭花都物業(yè)管理 水平最高，該項目特聘國內知名品牌公司?英聯華（香港）物業(yè)管理顧問有限公司?全面介入小區(qū)物業(yè)管理顧問服務。物管無論從區(qū)內配套設施建設還是日常服務都在郫縣獨占熬頭，并不壓于成都其它房地產起步較早的郊區(qū)，甚至成都市區(qū)內的項目。但由于郫縣在銷售項目中以舊城改造項目為主，因此在小區(qū)規(guī)模、周邊環(huán)境都不及其它開發(fā)項目，加上以本地開發(fā)商為主的開發(fā)隊伍的開發(fā)經營管理觀念相對落后，因此，導致舊城區(qū)開發(fā)項目整體較差，性價比較低。 本項目處于絕好位置，加上符合現實但獨有特色的現代開發(fā)管理理念，有足夠的空間超越郫縣現有水平。 項 目目標消費群特征分析 郫縣城市人口發(fā)展迅速，農業(yè)人口向非農業(yè)人口轉移的速度加快，目前城市人口約占全市人口總數的 1/5。隨著整個成都房地產的發(fā)展，住宅郊區(qū)化正大步邁進。而郫縣作為成都重要郊縣，成為住宅郊區(qū)化的一大受益者。尤其是近兩年西南交大信息工程學院、南洋學校、田徑學校等已遷入犀浦，而百事可樂、樂百氏、托普軟件等入住，都進一步加大了住宅群體化消費的力度，無論是郫縣本地居民還是新入高知消費者，都對郫縣舊城改造、犀浦快速發(fā)展給予了關注。這些為郫縣房地產的發(fā)展帶來了更多的機遇。 如何抓住這些潛在的龐大消費力量，我 公司通過對郫縣和周邊地區(qū)詳細的市場調研以及大量的收集資料，對郫縣房地產住宅和商業(yè)市場的進行更加詳盡的分析： 影響投資決策的三大因素 第一因素 地段 〉升值潛力 〉投資回報率 第二因素 升值潛力 〉投資回報率 〉地段 第三因素 價格〉交通條件 〉投資回報率 ?地段?無可爭議的成為影響投資決策的第一要素，?升值潛力?、?價格?分別排名第二、三名。其他提及率較高的因素還有：?投資回報率?及?交通條件?等。 商鋪投資者的購買力分析 （ 1）擬投資總金額 從上圖看出， 65%的投資者的總投入可達到 25— 32 萬元 ， 32— 40 萬元的總投入者占 17%，40萬元以上的總投入者 18%。 在中高端客戶群體（指投資部額 25萬元以上的投資者）里，逾 80%的客戶擬投資總額在 25— 40萬元之間。 （ 2）最可能選擇的購買方式 3%7%8%17%39%26%0% 10% 20% 30% 40% 50%6 0 萬元以上4 8 6 0 萬元4 0 4 8 萬元3 2 4 0 萬元2 8 3 2 萬元2 5 2 8 萬元按揭36%一次性付款43%分期付款21%63%的投資者選擇一次性付款和分期付款，逾 1/3的投資者選擇按揭付款。 （ 3）可承受的按揭首付款 在選擇按揭付款方式后，逾 80%的投資者可承受 13— 16萬元的首付款，可承受 16萬元以上的不足 20