某房地產(chǎn)文化會展中心項目(編輯修改稿)
2024-10-28 16:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 態(tài)規(guī)劃： 會展中心（寫字樓）：36層，保險公司2家、律師所 會計事務(wù)所、旅行社、影院辦公、直銷公司、廣告公司 美容機構(gòu)、貿(mào)易公司、書法美術(shù)攝影協(xié)會、設(shè)計公司 裝修公司、,本項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 影院三層：奧斯卡、橫店等選十大影院之一即可，談合作； 底商一層：超市、銀行2家、通信、藥店、干洗店、美 發(fā)、特色餐飲店、精品店、折扣店、專賣店、黃金珠寶2家、 美特斯邦威、酒吧、 底商二、三層：咖啡西餐、烤鴨店、小肥羊、茶藝館、 早教機構(gòu)、教育培訓、美體健身、休閑會館、 會展地下：乒乓球、羽毛球、KTV、電玩、網(wǎng)吧、臺球、 畫廊工作室、 藝術(shù)會館（星級酒店）：1—7層：餐飲；7—13層：住宿,本項目招商推廣工作,招商部組建 本市商業(yè)調(diào)查 本市商業(yè)資源取舍 外地商業(yè)資源調(diào)查 外地品牌商家選擇 招商方案確定 招商意向書確定 主力、次主力店、 精品店招商 簽訂意向書、合 同，商家入駐 商家業(yè)態(tài)調(diào)整,咖啡西餐,小型書店,銀行,紅酒坊,特色餐飲,社區(qū)超市,本項目商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇,銷售全程策略思路,第四部分,目錄,置業(yè)顧問是公司的形象代表，是公司經(jīng)營理念的傳遞者，是將樓盤推介給客戶的專家，同時還應(yīng)是將客戶意見向公司反映的媒介，是客戶最好的朋友。如何保證專業(yè)銷售團隊的卓越，關(guān)系到企業(yè)形象，關(guān)系到項目的推售。為做好本項目，本公司擬定銷售團隊建設(shè)方案。,銷售團隊的組建與培訓： 金牌置業(yè)顧問修煉術(shù),團隊組 建 流 程,第一階段,5月15日—6月1日 銷售人員組建,6月1日—7月1日 建立培訓機制，進行地產(chǎn)知識強化培訓,第二階段,第三階段,7月1日—7月15日 進行項目極限培訓與內(nèi)部考核 蓄客期,第四階段,7月15日—7月30日 進行市調(diào)，銷售人員市場環(huán)境認知,第五階段,7月30日—8月5日 模擬演練，備戰(zhàn)開盤,形成“一夜傾城”的市場反應(yīng),低開、平走、高收,我司建議本項目不采取“低開高走”的價格策略，而采取“低開、平走、高收”的價格策略。即在公開發(fā)售時選擇項目中景觀、位置等相對較差的單位，以較低于市場價格入市，以試探市場為主要目的，同時以一定的性價比優(yōu)勢打響品牌及其知名度，引發(fā)認購熱潮，后續(xù)逐步、節(jié)奏性地拉升價格，營造不斷“升值”的形象。,價格走勢控制,少量特價單位推出價格為：3150元/平方米左右（此特價單位為景觀、位置、樓層較差的單位）； 首批推出的其它單位入市目標價格：3200—3300元/平方米， 首批推出單位市場目標價格：3400元/平方米 后期將大量的價籌集中在3400—3600元/平方米之間，以達到平均價格3350元/平方米左右。,入市目標價格,我們建議本案整體價格走勢為低開高走，低價入市，試探市場后，伺機逐步上揚，最終實現(xiàn)目標價位。 具體價位走勢為：3150元入市 3450元持續(xù) 3600元尾盤 低價入市的供量控制在一定范圍，大量籌碼將積聚在3450元左右，最終實現(xiàn)均價3350元左右。,價格走勢,目前張家口各樓盤的層差為50～60元/平方米，本項目為了配合項目的銷售，樓層差價不必太高，建議各樓層差價控制在50元/平方米以內(nèi)。 根據(jù)市場及項目因素，確定不同樓層的樓層系數(shù)最大值為10%，單元朝向系數(shù)為12%，制定《單元樓層系數(shù)表》及《單元朝向系數(shù)表》。,樓層及方向差價,銷售前期的推廣，是一個不斷提升客戶心理價位的過程，當客戶對項目形成充分地認識，心理價位不斷提高時，方可正式公布實際價格。只有這樣，才能將前期積蓄的銷售勢能有效的釋放出來。 建議在正式公開發(fā)售前一周內(nèi)才向市場公布整體均價。 在之前的宣傳中可以打出最低價，與認購可以享受的優(yōu)惠折扣。,價格公布時間,① 持續(xù)“提升心理價位” 通過多層次、立體化的宣傳推廣，層層積累項目的優(yōu)勢，不斷豐富項目的形象，持續(xù)提升項目在消費者心目中的心理價位，使之大大高于真實價格，從而蓄積起巨大的心理價位勢能。在此過程中不透露具體價格，直到消費者親臨現(xiàn)場進入認購階段。,② 公開發(fā)售前要對價格保密 項目首期甄選的部分特許房出售的價格要遠低于其他商品房的市場價，但其它價格則會有較大的上升空間，為了縮短客戶思考的時間和減少負面影響，在價格上實行要嚴格保密制度。,③ 最優(yōu)性價比 不斷分析和總結(jié)市場價格，以接近市區(qū)同類樓價為參考依據(jù)，為項目公開發(fā)售價格亮相前，造成市場物超所值的價格氛圍，使項目在價格競爭中居于主動地位。,價格公布策略,銷售中心、樣板間的形象包裝建議： 建立現(xiàn)場視覺打擊通道,對于銷售者而言，最直觀的無疑是樣板間與銷售現(xiàn)場的感受，如何營造出最貼切的氛圍，以適應(yīng)購房者的需求，最終促使其下定決心，是樣板間對于空間未來的展示，是銷售中心對于產(chǎn)品價值的一種傳遞。,銷售中心建議設(shè)在沿會展中心廣場即清水河南路與朝陽西街交口，由于客戶進入銷售中心現(xiàn)場的通道多集中于此，有利于給人良好的第一印象；同時，從交通路線圖我們不難看出所要進行包裝的市政道路的情況，開售時必須有暢通的道路及明確的客戶引導系統(tǒng)，使客戶順利到達現(xiàn)場。建議可于周末開通看房車，以吸引更大范圍的人群。,銷售中心的位置選擇,銷售中心裝修風格,要緊扣產(chǎn)品的特征進行營造，樣板間裝修要體現(xiàn)簡潔、創(chuàng)新、細膩、溫馨的風格；前臺接待及洽談區(qū)要突出現(xiàn)代、溫馨的格調(diào)。,銷售中心裝修提示,樣板房裝修提示,整體簡潔、溫馨,以窗戶突顯視野,通過燈光等細節(jié)裝飾打動人,銷售道具的準備 展現(xiàn)實力的外在載體,在銷售的具體進程中，銷售道具無疑給予項目的直觀性良好的呈現(xiàn)，通過文字、畫面、實物，關(guān)系到銷售進程的每一步，全面地促進快速銷售。,入市前提： 項目具有一 定的工程進度，園林規(guī)劃已有初步雛形 銷售道具、人員等安排有序 廣告造勢已經(jīng)完成了市場一定占有率，引起了較好的認知度 蓄積了一定的客源。 綜合以上因素，考慮項目本色狀況，建議本項目入市時間在8月上旬。 另：秋季是樓盤的旺銷季節(jié)，選擇這個時段入市，也利于制造出熱銷的氣勢，形成良好的現(xiàn)場氣氛。,入市時機,時間：現(xiàn)階段7月31日 推廣目標：提升開發(fā)商的市場認知度、預熱區(qū)域市場價值和“文化會展中心”的認知度。 推廣主題：建發(fā)地產(chǎn)形象、中心未來、百變戶型、 配合營銷：蓄客、內(nèi)部認購、試盤、定價測試
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