【正文】 二三線品牌 選擇優(yōu)質(zhì)、抗風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)有實(shí)力商家 先考慮會(huì)展、社區(qū)配套招商 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 會(huì)展中心（寫字樓）：36層，保險(xiǎn)公司2家、律師所 會(huì)計(jì)事務(wù)所、旅行社、影院辦公、直銷公司、廣告公司 美容機(jī)構(gòu)、貿(mào)易公司、書法美術(shù)攝影協(xié)會(huì)、設(shè)計(jì)公司 裝修公司、,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 影院三層：奧斯卡、橫店等選十大影院之一即可，談合作； 底商一層：超市、銀行2家、通信、藥店、干洗店、美 發(fā)、特色餐飲店、精品店、折扣店、專賣店、黃金珠寶2家、 美特斯邦威、酒吧、 底商二、三層：咖啡西餐、烤鴨店、小肥羊、茶藝館、 早教機(jī)構(gòu)、教育培訓(xùn)、美體健身、休閑會(huì)館、 會(huì)展地下：乒乓球、羽毛球、KTV、電玩、網(wǎng)吧、臺(tái)球、 畫廊工作室、 藝術(shù)會(huì)館（星級(jí)酒店）：1—7層：餐飲；7—13層：住宿,本項(xiàng)目招商推廣工作,招商部組建 本市商業(yè)調(diào)查 本市商業(yè)資源取舍 外地商業(yè)資源調(diào)查 外地品牌商家選擇 招商方案確定 招商意向書確定 主力、次主力店、 精品店招商 簽訂意向書、合 同，商家入駐 商家業(yè)態(tài)調(diào)整,咖啡西餐,小型書店,銀行,紅酒坊,特色餐飲,社區(qū)超市,本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)選擇,銷售全程策略思路,第四部分,目錄,置業(yè)顧問是公司的形象代表，是公司經(jīng)營(yíng)理念的傳遞者，是將樓盤推介給客戶的專家，同時(shí)還應(yīng)是將客戶意見向公司反映的媒介，是客戶最好的朋友。,定價(jià)思考,本項(xiàng)目住宅定價(jià),價(jià)格定價(jià)方法（市場(chǎng)比較法）,因素及 權(quán)重,主要競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目得分,主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)格,本項(xiàng)目周邊商業(yè)價(jià)格,本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià),地段未來價(jià)值及升值潛力 政府大力度的招商引資，企業(yè)的進(jìn)駐，周邊配套的完善，必定會(huì)帶動(dòng)橋西新城區(qū)的氛圍，對(duì)物業(yè)升值起到拉動(dòng)性的作用。,項(xiàng)目的定價(jià)必須是在充分了解市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)前張家口市總體價(jià)格水平，再結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、區(qū)位認(rèn)可度、樓盤品質(zhì)對(duì)“文化會(huì)展中心”的價(jià)格進(jìn)行制定。 定價(jià)要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)性 開發(fā)商定價(jià)時(shí)無論采用何種定價(jià)方法，其所制定的價(jià)格都應(yīng)具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性。 價(jià)格制定要符合定價(jià)環(huán)境 繁榮的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及良好的供需關(guān)系，能促使物業(yè)價(jià)格走強(qiáng)；同樣，經(jīng)濟(jì)蕭條、物業(yè)明顯供過于求時(shí)，物業(yè)降價(jià)。,本項(xiàng)目產(chǎn)品定位,本項(xiàng)目定位結(jié)論,價(jià)格定位 （原則） 市場(chǎng)定位決定物業(yè)價(jià)格 一般而言，物業(yè)定價(jià)的高低，取決于其綜合市場(chǎng)定位的高低，一個(gè)恰當(dāng)?shù)姆衔飿I(yè)市場(chǎng)定位的價(jià)格，輔之以行之有效的銷售策略，便容易取得良好的銷售成績(jī)。,本市現(xiàn)有商業(yè)開發(fā)情況分析,小 結(jié) 本項(xiàng)目要符合本區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)品精神（功能性、文化性、保值性、娛樂性、時(shí)尚性） 產(chǎn)品適當(dāng)增量產(chǎn)品中符合城市現(xiàn)階段發(fā)展的戶型比例，住宅部分中小戶型；商業(yè)部分以200400平方米的精品店，公寓產(chǎn)品稀缺； 產(chǎn)品中要充分體現(xiàn)園林規(guī)劃的功能性； 產(chǎn)品的每個(gè)部分都要貫徹產(chǎn)品精神。,本市現(xiàn)有商業(yè)開發(fā)情況,區(qū)位人氣、商氣沒有聚集，項(xiàng)目周邊樓盤，商業(yè)供量較大，寫字樓市場(chǎng)接近飽和；底商銷售不看好，多數(shù)產(chǎn)品未定價(jià)，開發(fā)商在觀望或在考慮招商運(yùn)營(yíng)問題；市場(chǎng)公寓產(chǎn)品稀缺，地標(biāo)性星級(jí)酒店區(qū)位不足。 目前張家口城市正在進(jìn)行整體拆遷改造，所以導(dǎo)致部分打擊力靠后的產(chǎn)品均出現(xiàn)了期房銷售火爆的情況如容辰莊園項(xiàng)目。 建筑形式以多層與高層搭配推出；山城用地局限，未來高層產(chǎn)品將占主流；,本市現(xiàn)有商品房（住宅）市場(chǎng)分析,市場(chǎng)目前銷售產(chǎn)品均出現(xiàn)社區(qū)生活配套不足現(xiàn)象，如：制度化管理、休閑服務(wù)等。 產(chǎn)品：二居室、緊湊三居室的戶型為主力戶型，面積在80130㎡左右。,項(xiàng)目Swot分析,內(nèi)部劣勢(shì)： W公共交通沒有，易達(dá)性極差； W地域較偏，公共服務(wù)、生活等周邊配套缺乏； W周邊約1公里，居住人群稀少；,項(xiàng)目Swot分析,外部機(jī)會(huì)： O城市發(fā)展規(guī)劃，市政府遷至附近； O三年大變樣，產(chǎn)品需求、客戶群增加； O房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境穩(wěn)定，市場(chǎng)空間較大；,項(xiàng)目Swot分析,外部威脅： O全球金融危機(jī)的影響，國(guó)家抑制房?jī)r(jià)的系列政策因素； O潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅； O市場(chǎng)的不確定性因素；,項(xiàng)目Swot分析,小結(jié) 如何發(fā)揮本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，特別是發(fā)揮與政府合作的優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中雙贏？就要進(jìn)行資源整合、差異化定位，把最終的優(yōu)勢(shì)融合到建筑過程和推廣過程，開發(fā)出適合市場(chǎng)需求的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 ，以贏得客戶的認(rèn)可。建筑形式：1棟13層會(huì)議中心， 1棟多層， 6棟高層。,張家口市宏 觀 市 場(chǎng) 結(jié) 論,目前張家口市經(jīng)濟(jì)持續(xù)八年穩(wěn)步增長(zhǎng)，正逐漸提升第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展力度，其他產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，城市基本建設(shè)空前繁榮，人均住房面積逐年增加，同時(shí)政府加大對(duì)無業(yè)、下崗、下崗再就業(yè)人員管理，為其增加就業(yè)機(jī)會(huì)，提升城市整體文化水平。大力改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，提高城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增強(qiáng)城市的載體功能和輻射帶動(dòng)作用，使我市成為連接京津、溝通晉蒙的中心城市。,宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 （城市規(guī)劃發(fā)展）,堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊城改造相結(jié)合的方針，以新區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，構(gòu)建新的城市發(fā)展骨架，擴(kuò)大城市容量，提高城市品位，實(shí)現(xiàn)中心城市持續(xù)發(fā)展。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值122.43億元，同比增長(zhǎng)2.2%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值334.39億元，同比增長(zhǎng)12.6%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值343.67億元，同比增長(zhǎng)10.1%,2009年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值790億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年同期增長(zhǎng)10%。全市城市居民人均可支配收入達(dá)到13246元，增長(zhǎng)10%. 張家口具有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，在旅游、新能源、食品加工、裝備制造、電子、礦業(yè)、物流等方面正努力打造突出的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)。2009年全市生產(chǎn)總值790億元，增長(zhǎng)10%。張家口市文化會(huì)展中心項(xiàng)目 整體策劃方案,石家莊瑞德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司,調(diào)研工作內(nèi)容回顧,第一部分,張家口市房地產(chǎn)市場(chǎng)解析,第二部分,銷售全程策略思路,第四部分,項(xiàng)目定位與開發(fā)策略,目錄,第三部分,商務(wù)管理與運(yùn)營(yíng),第一部分,張家口市房地產(chǎn)市場(chǎng)解析,目錄,張家口具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，地處京津冀（環(huán)渤海）經(jīng)濟(jì)圈、晉冀蒙經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn)，是北方現(xiàn)代物流業(yè)供應(yīng)鏈中重要的節(jié)點(diǎn)。全市轄4區(qū)、13縣、2個(gè)管理區(qū)，1個(gè)高新區(qū)，總面積3.7萬平方公里，總?cè)丝?50萬人。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資657.5億元，全部