【正文】 財政收入122億元，增長6.4%。,本案,張家口市區(qū)位經(jīng)濟概況,張家口市宏觀經(jīng)濟發(fā)展,張家口經(jīng)濟持續(xù)八年增長,全市生產(chǎn)總值增速（%）,2009年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值800.49億元，按可比價計算比上年同期增長10%。其中： 第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值122.43億元，同比增長2.2%； 第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值334.39億元，同比增長12.6%； 第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值343.67億元，同比增長10.1%,張家口市宏觀經(jīng)濟發(fā)展,經(jīng)濟發(fā)展迅速人民收入水平穩(wěn)步提升,2009年，城市居民人均可支配收入達到13246元，增長10%，農(nóng)民人均純收入達到3559元，增長8.3%。進一步搞好城市規(guī)劃，綜合考慮經(jīng)濟、社會和環(huán)境的要求，正確體現(xiàn)城市的規(guī)模、性質(zhì)、特色，充分發(fā)揮城市功能。實施新一輪城市總體規(guī)劃，以市區(qū)道路暢通工程、污水處理和城市凈化為重點，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善市容市貌。,第二部分,項目定位與開發(fā)策略,目錄,本項目概況,文化會展中心項目，位于橋西區(qū)南部，主干路清水河南路與朝陽西路交口，北臨市一中，西臨鳳凰山，占地90畝（6萬㎡）總建筑面積174000㎡。,本項目,項目Swot分析,內(nèi)部優(yōu)勢： S位于城市未來發(fā)展生態(tài)、人文、行政的核心區(qū)； S與政府合作開發(fā)，政府的強大支持； S臨公園自然景觀資源良好；地塊平整，建設(shè)成本相對低； S有良好的人文環(huán)境、文化氛圍。,本市現(xiàn)有商品房（住宅）市場開發(fā)情況,本市現(xiàn)有商品房（住宅）市場情況,本市現(xiàn)有商品房（住宅）開發(fā)情況,本市現(xiàn)有商品房（住宅）市場分析,張家口市目前商品房市場放量很大，成熟配套、交通相對方便的區(qū)域，其銷售比較好；區(qū)位較偏的個別樓盤有現(xiàn)房銷售。未來小戶型、舒居兩室、舒居三室將稀缺。 目前開發(fā)商均重視原住民的居住需求，所以導(dǎo)致張家口市場產(chǎn)品園林不足、層次感較差、移步換景步步有景的表現(xiàn)力較弱，所以市場未來高品質(zhì)園林較少。 隨著城市進程速度的加快，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房銷售比增大的情況，但是未來兩年內(nèi)消費者仍是以感性消費為主。,本市現(xiàn)有商業(yè)開發(fā)情況,金鼎國貿(mào)中心,建國路,容辰莊園商業(yè)街,300,800,1700,160,主力店,次主力店,品牌店,精品店,小型商鋪,經(jīng)過詳細(xì)調(diào)研與比較，我們得出： 小型商鋪的面積系數(shù)比為5575之間；精品店的面積系數(shù)比為180220之間；品牌店的面積系數(shù)比為380450之間；次主力店的面積系數(shù)比為9001000之間；主力店的面積系數(shù)比為18003000,本市現(xiàn)有商業(yè)市場容量分析,經(jīng)過詳細(xì)調(diào)研與比較，我們得出： 小型商鋪的面積系數(shù)比為5060之間，面積開始趨小 ↓ 精品店的面積系數(shù)比為200260之間，面積趨平穩(wěn) 品牌店的面積系數(shù)比為400480之間，面積開始越大 ↑ 次主力店的面積系數(shù)比為860900之間，面積開始趨小 ↓ 主力店的面積系數(shù)比為18003000，面積趨平穩(wěn) 以上分析是對“武城街”、“帝達”、“金鼎國貿(mào)中心”、“建國路” 等成熟商圈的分析；地利、人氣、商氣的不足，應(yīng)充分考慮 本項目商業(yè)體量、業(yè)態(tài)。,本項目客戶群定位,客戶群特征,客戶分類： 首次置業(yè) 私企小業(yè)主 常年工作流動人士 單人工作丁克家庭 雙人工作丁克家庭 有嬰兒的夫婦 單親家庭 部分投資客 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民,大多年齡在2640歲之間 想擁有屬于自己私人空間 愿意接受新鮮事物，有一定的文化，對網(wǎng)絡(luò)、信息有較多了解 有一定積蓄，愿意自食其力實現(xiàn)愿望 對距離偏遠不敏感，有長遠打算和想法,根據(jù)本市潛在購房者調(diào)查問卷，我們分析目標(biāo)客戶群特征為：,根據(jù)項目周邊樓盤的市場容量及產(chǎn)品分析，我們認(rèn)為本項目產(chǎn)品定位：面積在70110㎡之間，以舒適二居與緊湊三居為主力戶型；同時設(shè)計少量一居和舒適三居需求滿足市場避免產(chǎn)品單一。反之，違背其真實市場定位所確定的銷售價格，便會違反市場規(guī)律，極易導(dǎo)致銷售工作的失敗。 定價要符合企業(yè)經(jīng)營目標(biāo) 企業(yè)持不同的經(jīng)營目標(biāo)，會采用不同的定價策略。因為價格是房地產(chǎn)銷售中令廣大客戶最為敏感的因素之一，故應(yīng)保證項目在推廣銷售時（特別是在推廣銷售初期）的價格具有一定的競爭力，此舉有利于項目在入市之初就能吸引客戶關(guān)注，盡快搶占市場份額，并創(chuàng)造較旺的人氣，為后期銷售打下較好的基礎(chǔ)。 項目價格水平在市場充分接受的基礎(chǔ)上，必須考慮項目整體的銷售進度計劃，使項目順利完成預(yù)定的銷售目標(biāo)，并支撐后期價格的上浮和加推銷售單位的實現(xiàn)。 3若項目在對園林的建設(shè)中能突出特色，或在推廣中巧奪聲勢，則整體均價會有再度上升空間。如何保證專業(yè)銷售團隊的卓越，關(guān)系到企業(yè)形象，關(guān)系到項目的推售。,銷售團隊的組建與培訓(xùn)： 金牌置業(yè)顧問修煉術(shù),團隊組 建 流 程,第一階段,5月15日—6月1日 銷售人員組建,6月1日—7月1日 建立培訓(xùn)機制，進行地產(chǎn)知識強化培訓(xùn),第二階段,第三階段,7月1日—7月15日 進行項目極限培訓(xùn)與內(nèi)部考核 蓄客期,第四階段,7月15日—7月30日 進行市調(diào)，銷售人員市場環(huán)境認(rèn)知,第五階段,7月30日—8月5日 模擬演練，備戰(zhàn)開盤,形成“一夜傾城”的市場反應(yīng),低開、平走、高收,我司建議本項目不采取“低開高走”的價格策略，而采取“低開、平走、高收”的價格策略。,價格走勢控制,少量特價單位推出價格為：3150元/平方米左右（此特價單位為景觀、位置、樓層較差的單位）； 首批推出的其它單位入市目標(biāo)價格：3200—3300元/平方米， 首批推出單位市場目標(biāo)價格：3400元/平方米 后期將大量的價籌集中在3400—3600元/平方米之間，以達到平均價格3350元/平方米左右。 具體價位走勢為：3150元入市 3450元持續(xù) 3600元尾盤 低價入市的供量控制在一定范圍，大量籌碼將積聚在3450元左右，最終實現(xiàn)均價3350元左右。 根據(jù)市場及項目因素，確定不同樓層的樓層系數(shù)最大值為10%，單元朝向系數(shù)為12%，制定《單元樓層系數(shù)表》及《單元朝向系數(shù)表》。只有這樣，才能將前期積蓄的銷售勢能有效的釋放出來。 在之前的宣傳中可以打出最低價，與認(rèn)購可以享受的優(yōu)惠折扣。在此過程中不透露具體價格，直到消費者親臨現(xiàn)場進入認(rèn)購階段。,③ 最優(yōu)性價比