【正文】 或作額外9.7折優(yōu)惠）； 6月1日—6月15日下誠意金的客戶，可作9000元購房現(xiàn)金券使用（或作額外9.7折優(yōu)惠）； 6月16日—6月30日下誠意金的客戶，可作8000元購房現(xiàn)金券使用（或作額外9.8折優(yōu)惠）； 7月1日—7月30日下誠意金的客戶，可作7000元購房現(xiàn)金券使用（或作額外9.8折優(yōu)惠）； 交納“誠意金”的客戶如不購房，可選擇在項目公開發(fā)售后一個月退款。 銷售策略： 在5月15日—6月1日，項目主要是以接受客戶咨詢和積累意向客戶為主，在此階段不接受客戶認購，只向客戶接受誠意金5000元/套。 市場態(tài)勢：項目即將亮相，隨即進行展示活動，對外展開初步宣傳 通用媒體： 首批廣告發(fā)布，檢測效果 銷售前籌備： 確立與代理商、廣告商的合作關(guān)系， 進行人員招聘、培訓(xùn)、進行市調(diào)、確立管理體制、制定定價機制 準備合同文體、銷售案場資料及其它道具 物業(yè)公司、銀行、模型公司、裝修公司等的籌備,A、項目籌備期以及品牌導(dǎo)入期：現(xiàn)階段至6月15日,銷售節(jié)點控制,目的： 加緊項目的宣傳推廣工作，采取大面積的覆蓋式廣告強力出擊，為項目積蓄充足的客源，實現(xiàn)快速銷售目標，營造市場熱脈。,入市時機,時間：現(xiàn)階段7月31日 推廣目標：提升開發(fā)商的市場認知度、預(yù)熱區(qū)域市場價值和“文化會展中心”的認知度。 綜合以上因素，考慮項目本色狀況，建議本項目入市時間在8月上旬。,銷售中心裝修提示,樣板房裝修提示,整體簡潔、溫馨,以窗戶突顯視野,通過燈光等細節(jié)裝飾打動人,銷售道具的準備 展現(xiàn)實力的外在載體,在銷售的具體進程中，銷售道具無疑給予項目的直觀性良好的呈現(xiàn)，通過文字、畫面、實物，關(guān)系到銷售進程的每一步，全面地促進快速銷售。建議可于周末開通看房車，以吸引更大范圍的人群。,價格公布策略,銷售中心、樣板間的形象包裝建議： 建立現(xiàn)場視覺打擊通道,對于銷售者而言，最直觀的無疑是樣板間與銷售現(xiàn)場的感受，如何營造出最貼切的氛圍，以適應(yīng)購房者的需求，最終促使其下定決心，是樣板間對于空間未來的展示，是銷售中心對于產(chǎn)品價值的一種傳遞。,② 公開發(fā)售前要對價格保密 項目首期甄選的部分特許房出售的價格要遠低于其他商品房的市場價，但其它價格則會有較大的上升空間，為了縮短客戶思考的時間和減少負面影響，在價格上實行要嚴格保密制度。,價格公布時間,① 持續(xù)“提升心理價位” 通過多層次、立體化的宣傳推廣，層層積累項目的優(yōu)勢，不斷豐富項目的形象，持續(xù)提升項目在消費者心目中的心理價位，使之大大高于真實價格，從而蓄積起巨大的心理價位勢能。 建議在正式公開發(fā)售前一周內(nèi)才向市場公布整體均價。,樓層及方向差價,銷售前期的推廣，是一個不斷提升客戶心理價位的過程，當客戶對項目形成充分地認識，心理價位不斷提高時，方可正式公布實際價格。,價格走勢,目前張家口各樓盤的層差為50～60元/平方米，本項目為了配合項目的銷售，樓層差價不必太高，建議各樓層差價控制在50元/平方米以內(nèi)。,入市目標價格,我們建議本案整體價格走勢為低開高走，低價入市，試探市場后，伺機逐步上揚，最終實現(xiàn)目標價位。即在公開發(fā)售時選擇項目中景觀、位置等相對較差的單位，以較低于市場價格入市，以試探市場為主要目的，同時以一定的性價比優(yōu)勢打響品牌及其知名度，引發(fā)認購熱潮，后續(xù)逐步、節(jié)奏性地拉升價格，營造不斷“升值”的形象。為做好本項目，本公司擬定銷售團隊建設(shè)方案。 綜合考慮到以上因素，我們認為項目目前合理定價：一層9000元/㎡ 、二層5800元/㎡、三層4800元/㎡,本項目定位結(jié)論,充分展示會展中心的優(yōu)勢：充分體現(xiàn)廣場與聚客關(guān)系、未來物業(yè)的升值潛力,本項目定位結(jié)論,充分展示會展中心的優(yōu)勢： 廣闊的公共空間、水幕噴泉、文化主題廣場,星際酒店,本項目定位結(jié)論,配套定位： （概念多于實干） 社區(qū)中加入會所概念，住宅與公共區(qū)域要有聯(lián)動 部分園區(qū)適當提出半封閉管理，設(shè)幼兒園 引入樣板間概念，品牌服務(wù)聯(lián)盟概念，提高銷售價格 園林定位設(shè)計低成本園林,層次感較強、移步換景、步步有景的 園林小區(qū),園林風(fēng)格選擇多用使人覺得舒適的元素 （如低緩臺階、圓滑卵石、木制廊橋 ）,物業(yè)管理的發(fā)力圍繞 “重建概念”、“安防”和“個性化管家服務(wù)”三點進行,基于成本和效果的考慮，建議物業(yè)管理從三點發(fā)力 營銷發(fā)力， 重建張家口市物業(yè)管理概念標準 以人防為主，技防為輔的安保系統(tǒng) 低成本的個性化管家服務(wù),目錄,第三部分,商務(wù)管理與運營,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的組織和程序,商圈 研究,業(yè)態(tài) 研究,消費 研究,競爭 研究,規(guī)劃 組合,品牌 組合,項目一次定位,規(guī)劃設(shè)計,招商,項目定位論證、確認,規(guī)劃設(shè)計修正,開工建設(shè),定位檢討,招商保障,商業(yè)研究,招商支持,市場檢驗,商務(wù)管理與運營思路要點,目的：招商、運營、管理是手段，實現(xiàn)銷售為目的； 內(nèi)容： 首先進行商業(yè)規(guī)劃，先招商后銷售（銷售合同+返租合同）； 先定業(yè)態(tài)后引商家，低租金招優(yōu)質(zhì)商家； 先引主力店、次主力店（預(yù)招商）后精品店； 如：橫店院線、奧斯卡院線、樂購、易初蓮花 確定租售比：銷售物業(yè)、保留物業(yè)； 預(yù)招商同時，要考慮商業(yè)物業(yè)落位問題，然后進行規(guī)劃設(shè)計；不同業(yè)態(tài)有不同設(shè)施設(shè)施要求：如排煙、層高、建面、防火分區(qū)等；,商務(wù)管理與運營思路要點,運行模式：招商部→物業(yè)公司→商務(wù)管理公司 商業(yè)物業(yè)管理：聯(lián)營形式：政府+商家、開發(fā)商+政府 承包形式：實力管理公司 招商工作要點： 寫字樓、商鋪等租約時間要與銷售返租合同時間一致；不要給業(yè)主、承租戶額外承諾 明確必需會務(wù)、生活配套；如：銀行、醫(yī)療、教育等； 借助政府資源：優(yōu)惠政策、交通、城建、招商、文化、教育等部門， 將此資源用足，包括銷售工作； 酒店、會務(wù)一體運營；寫字樓整層租、售；引實力商家入 駐，如：保險公司； 滿足入駐商家特點：有實力能抗風(fēng)險、利潤高、目的性消費 租金把控：業(yè)主返租合同810%；租賃合同：月租金X200≈售價，僅是參考，目前大多城市租金不支持售價，但物業(yè)本身升值足以彌補； 招商與銷售關(guān)系；,統(tǒng)一運營,統(tǒng)一招商 管理,統(tǒng)一營銷,統(tǒng)一服務(wù) 監(jiān)督,統(tǒng)一物管,本項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃,商業(yè)業(yè)態(tài)定位: 強化會展中心文化核心主題 營造會展廣場聚客商圈主題 選擇適合地級市的