大理感通小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式研討cen029337435(編輯修改稿)
2024-10-25 13:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 益與酒店經(jīng)營狀況完全掛鉤，投資風險大。 但投資收益上不封頂，當酒店經(jīng)營狀況優(yōu)秀時客 戶將獲得高投資回報； 客戶對利潤計算過程中的真實性存在懷疑； 如：珠海將軍大酒店,產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報策略6：,六、產(chǎn)權(quán)式酒店目標客戶群體構(gòu)成及特征,主力目標客戶,中產(chǎn)家庭/中產(chǎn)階層,企業(yè)集團,所占比例,70%,30%,投資目的,增值/分紅+順帶度假,投資分紅+員工度假/ 公司年會專用,七、作為產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售模式障礙點,國家法令禁止 返租銷售為國家明令禁止的銷售行為，同時市場存在較多負面的口碑宣傳； （國家建設部2001年6月1日頒布的《商品房銷售管理辦法》第十一條明文規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。）,發(fā)展商承擔長期持續(xù)的投資回報返還壓力，需通過超高售價獲取超額利潤及通過下一步高收益的項目投資保證客戶投資回報支付 開發(fā)商在收回銷售資金的同時需背負高額的、長期的返租回報支付的擔子。一方面要保證酒店持續(xù)經(jīng)營良好，另一方面發(fā)展商需進行再次投資，獲取高額回報，從而支付小業(yè)主投資回報。,返租期滿后物業(yè)的處置問題 其次合同期滿后投資者是否收回酒店的經(jīng)營權(quán)自己經(jīng)營或者酒店管理公司是否與業(yè)主委員會續(xù)約繼續(xù)經(jīng)營管理等，諸多問題需要后期加以解決。 固定收益回報吸引力降低，為銷售造成不利 深圳近年的房價增長均保持兩位數(shù)的增長，8%10%的年固定回報與房價增長速度相比，市場吸引力降低； 物價上漲、貨幣貶值同樣造成長期固定收益的吸引力下降,八、本項目產(chǎn)權(quán)銷售經(jīng)濟測算,經(jīng)濟測算基礎： 委托酒店管理公司12年租期 第1－3年租金40元/平米 每三年租金遞增3％，12年平均租金42.465元/平米月,舉例說明: 若租賃面積約4,000平米，則12年的平均年租金回報為： 4,00042.46512=2,038,320元 12年租金回報合計 4,00041.8371212=24,459,840元,考慮因素： 投資回報率需要具有市場吸引力，才能促進高價格快速銷售； 5年以上整存整取存款年利率5.76%； 客戶將房產(chǎn)租賃給酒店管理公司，需交納租賃稅17.5%；,具有市場吸引力的租金回報方式,建議本項目回報方式建議為8％/年以上,銷售價格考慮：,發(fā)展商租金收取與返租租金支付平衡點： 42.465247。8％12＝6,369.75元/平米 即以6,275.55元/平米的平均價格銷售，執(zhí)行8％的年回報，12年內(nèi)發(fā)展商不用
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