【文章內(nèi)容簡介】 的考慮住宅的朝向、樓層、戶型、面積、配套設(shè)施等進(jìn)行定價。樓盤銷售人員綜合素質(zhì)較低，不能很好的抓住消費者的心理，促使消費者下定；大部分樓盤的上市銷售，基本處于自然銷售階段。付 款方式單一，主要以銀行按揭付款為主，以分期付款為輔部分，分期比例為 4﹕ 4﹕ 2，較少實行一次性付款的優(yōu)惠付款措施。開發(fā)商意識到本地銷售人員及銷售策略制定的問題，力請外省有經(jīng)驗的銷售代理公司加盟，如陽光帝苑的銷售代理商是深圳建華地產(chǎn)顧問公司；或制定實施一些營銷活動為促進(jìn)銷量的提高，如銳馨鑫園的看車買房活動。 戶型及價格 戶型以大戶型為主，主要以 3室 2廳 1廚 2衛(wèi)和 4室 2廳 1廚 2衛(wèi)為主，以 2室 2廳 1廚衛(wèi)為輔， 戶型面積分配中多數(shù)樓盤采取多變化以滿足客戶之間的不同選擇、以增強(qiáng)產(chǎn)品的抗風(fēng)險性 ，高層住宅中普遍都帶花園陽臺 。 面積分四檔： 100 ㎡以下、 100～ 130 ㎡、 130～ 160㎡、 160㎡以上。多層以 130～ 160㎡為主，高層以 100～ 160 ㎡為主。市區(qū)新開樓盤 多層均價是 1500～ 1700 元 /㎡ ，每加 /減一層，則遞增 /減 10～ 30 元 /㎡；高層起價是 1600～1900元 /㎡，每加一層，則遞增 20元 /㎡， 均價是 1850～ 1950元 /㎡ ；市區(qū)二手房交易價格（多層）一般為 1500～ 1800元 /㎡ ，二手房交易市場活躍。 環(huán)境成為購房首選 城市居民購房時 已逐漸將目光投向新的視點，比如：環(huán)保問題、 節(jié)能問題、 居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、 地理環(huán)境、 文 教方面）等，這些都直接影響著消費者購房的決策。 總體價格穩(wěn)中有升 2020年全市中檔多層住宅均價為 1000～ 1100元 /㎡， 2020年為 1200～ 1300元 /㎡， 2020年為 1400～ 1500元 /㎡，年平均增長率在 10%～ 11%。 2020年 3月初市內(nèi)各開發(fā)商對其樓盤進(jìn)行了調(diào)價，普遍上調(diào)了 50～ 100元 /㎡。 消費群體 近幾年的住宅交易中 ,25～ 34歲所占比例最大，為 54%； 24歲以下及 35～ 54歲人群相對持平，分別為 21%、 22%；其余為 3%。這一年齡構(gòu)成顯示出的明顯特征 ,主要是 60 年代 和 70年代出生的購房者正處于婚育階段 ,具有巨大的住宅需求。同時 ,這些人群不僅事業(yè)成功 ,而且具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力 ,超前的消費意識 ,因此成為凱里市當(dāng)前購房者的主流。此外 ,外來流動人口的增加 ,導(dǎo)致凱里市家庭和非家庭住戶迅速增長 ,這一群體在住房需求上已形成一大亮點。 影響消費者購房決策的重要因素 隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善，價格因素的影響力在普通居民的心中下降逐步，“地理位置”和“房型”兩個因素成為消費者購房時考慮的主要因素。其次是物業(yè)管理和小區(qū)環(huán)境。 需求總量將繼續(xù)增長 目前國內(nèi)人均住房面積 21． 4 ㎡ ,凱里市 人均住房面積 24． 8 ㎡ ,已超過全國指標(biāo) 3． 4㎡。人均達(dá)到 35 ㎡就算得上較為寬敞、舒適的標(biāo)準(zhǔn)。目前 ,我國城市家庭人口平均為 3． 12人 ,凱里市為 3． 2 人 ,高出 0． 08 人。按 35 ㎡的標(biāo)準(zhǔn) ,3口之家的居住空間應(yīng)不得小于 100 ㎡ ,因此凱里市的居住需求中 ,很大一部分是屬于改善居住條件的需要 ,而這部分需求的彈性非常大。 消費對象 白領(lǐng)階層 —— 工作穩(wěn)定，收入較高，有一定的積蓄。 政府公務(wù)員 —— 在政府等機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作，工作穩(wěn)定，有一定的積蓄，有一定的灰色 收入。 投資者 —— 指手頭有大量的閑余資金、目前生活條件較好的客戶 ，把置業(yè)作為一種投資的方式。 二次置業(yè)者 —— 需要改善住房條件、生活比較富裕的部分置業(yè)群體。 周邊縣市的居民 —— 由于工作、生活及投資原因，須置業(yè)的。 凱里市房地產(chǎn)市場主要以自住需求為主，投資性需求較低。這可從近幾年開發(fā)的樓盤入住率較高及二手房交易市場鮮見近幾年的樓盤交易可知，住宅需求旺盛。 1建筑成本 建筑材料供應(yīng)渠道多樣，價格適中，使凱里市建筑成本與國內(nèi)地級城市相差無幾，但考慮到其地處山區(qū)，平整土地費用較高，且該項費用因地而不同，因一般建筑成本中不含土地平整費。凱里市的建筑成本分為多層和高層兩類。多層建 筑成本按建筑構(gòu)造要求的不同而略有差別（報價）：磚混結(jié)構(gòu) —— 300～ 350 元 /㎡；磚混（樁基）結(jié)構(gòu) —— 400元 /㎡左右；框混結(jié)構(gòu) —— 450元 /㎡左右；框架結(jié)構(gòu) —— 500～ 550元 /㎡。高層建筑成本按樓層的高度分為兩種（報價）：小高層（ 11～ 15 層） —— 800～ 950 元 /㎡；高層（ 16 層以上） —— 1000元 /㎡以上。 凱里市較為出名的建筑承包商有大地集團(tuán)和中國廣廈集團(tuán)（承建金色家園等多個樓盤）。 1房地產(chǎn)銷售市場管理較規(guī)范 各個上市樓盤的銷售中心均按國家相關(guān)規(guī)定出示了文件，在銷售中心顯著的位置明示了國家相關(guān) 法律法規(guī)（房地產(chǎn)銷售管理辦法及房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法）和該項目的政府相關(guān)審批文件（建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)土地規(guī)劃許可證、土地證、施工許可證、（預(yù)）銷售許可證等）及項目的買賣合同范本。說明市相關(guān)管理部門對房地產(chǎn)業(yè)的管理規(guī)范，各開發(fā)商也嚴(yán)格遵守行業(yè)制度，從而避免了房地產(chǎn)銷售中的各種暗箱操作，維護(hù)了消費者的切實權(quán)益。 九、凱里市近年土地招拍掛交易情況 編號 土地位置 土地面積 (m2) 土地用途 規(guī)劃指標(biāo)要求 出讓年限 (年 ) 競買保證金 起拍價 容積率 建筑密度 綠化率 凱國土資拍[2020]06號 金泉水廠東側(cè)、 住宅用地 ≤ ＜ 30% ＞ 30% 70 300 萬元 300 萬元 編號 土地位置 土地面積 (m2) 土地用途 規(guī)劃指標(biāo)要求 出讓年限 (年 ) 競買保 證金 起拍價 容積 率 建筑密度 綠化率 凱國土資拍[2020]2 號 凱里市營盤西路南側(cè)、市府巷西側(cè) 商住綜合 用地 ≤ 35% 25% 50 2000 萬元 2920 萬元 凱國土資拍[2020]3 號 營盤西路北側(cè)、現(xiàn)五小大門及兩側(cè) 綜合用地 規(guī)劃要求整棟綜合樓建筑長度不超 92 米，寬度不超過10 米底層須留出不小于 6 米 米的通道；通道西側(cè)建筑為 7 層，通道東側(cè)為 4 層 ,均含地下一層。 50 400 萬元 200 萬元 注： 2 號地塊高層建筑容積率可適當(dāng)放寬，但不得大于 6； 地塊的具體情況以《國有土地使用權(quán)拍賣文件》為準(zhǔn)； 地塊編號 地塊坐落 出讓 用途 使用年 競買保證 報價時間 容積率 建筑 綠化 編號 土地位置 面積 （ ㎡ ） 土地用途 使用年限 競買保證金 起始價 容積率 建筑密度 綠化率 凱國土資拍[2020]03 號 凱開大道西側(cè)、大肥羊飯店北側(cè) 綜合用地 50 2000 萬元 2532 萬元 ＜ ＜ 30% ＞ 30% 凱國土資拍[2020]04 號 凱開大道西側(cè)、光林酒家南側(cè) 商業(yè)用地 （加氣站） 40 200 萬元 200 萬元 凱國土 資拍 [2020]05 號 凱開大道西側(cè)、 凱旋廠路對面 商業(yè)用地 （加油站） 40 130 萬元 164 萬元 凱國土資掛 [2020]01 號 紅州無線電廠西南側(cè) 綜合用地 50 5000 萬元 3910 萬元 ＜ ＜ 30% ＞ 30% 編號 土地位置 面積 （ ㎡ ） 土地用途 使用年限 競買保證 金 起始價 容積率 建筑 密度 綠化 率 凱國土資拍[2020]01 號 凱開大道東側(cè)、地質(zhì)六隊西側(cè) 商住綜合用地 50 600 萬元 860 萬元 ＜ 4 ＜ 30% ＞ 30% 凱國土資拍[2020]02 號 凱開大道西側(cè)、環(huán)城西路西側(cè) 商住綜合用地 50 800 萬元 1210 萬元 ＜ 2 ＜ 30% ＞ 30% 面積 限 金 密度 率 凱國土資掛[2020]11 號 凱里市佳華房產(chǎn)公司南側(cè)、棉紡 廠小區(qū)路東側(cè) ㎡ 商品住宅 用地 70 300 萬元 2020 年 9 月 21日2020 年 10 月 11日 ＜ 30% ＞ 25% 地塊編號 地塊坐落 出讓 面積 用途 使用年 限 競買保證 金 報價時間 容積率 建筑 密度 綠化 率 凱國土資掛[2020]6 號 凱里市市府巷東側(cè)、營盤西路南側(cè) ㎡ 商住 綜合用地 50 150 萬元 2020 年 4 月 26日2020 年 5 月 16 日 ≤ ≤76% 25% 以下是 2020年部分土地成交價格： 1 凱國土資拍 [2020]04號 ,竟得人為 :貴州大山汽車環(huán)保能源有限公司 ,成交價為 :200 萬元 。 2 凱國土資拍 [2020]05號 ,竟得人為 :黔東南州麥得士餐飲有限公司 ,成交價為 :164 萬元 。 3 凱國土資拍 [2020]01 號 ,竟得人為 :貴州六盤水新華大酒店有限公司 ,成交價為 :3910 萬元 . 掛牌出讓地塊情況 1： 出讓的宗地位于凱里市洗馬河?xùn)|南側(cè)、原床單廠生產(chǎn)車間西北側(cè)的一宗國有土地使用權(quán)，供水、供電、通訊條件好，區(qū)位優(yōu)越、交通便捷。宗地總面積 平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商住綜合用地，建筑容積率 6，建筑密度≤ 50%，建筑限高 65 米以下，綠地率＞25%，退讓河道藍(lán)線 3 米，土地使用權(quán)年限 50 年，現(xiàn)狀出讓。本次掛牌競買保證金為人民幣 150 萬元。 掛牌出讓地塊情況 2： 出讓的宗地位于凱里市營盤東路北側(cè)、州工商局西側(cè)，供水、供電、通訊條件好，區(qū)位優(yōu)越、交通便捷。宗地總面積為 平方米。規(guī)劃用地性質(zhì)為綜合用地，建筑容積率 ≤，建筑密度 60%，建筑限高 18 米，且必須退離營盤東路規(guī)劃道路紅線不少于 3 米，土地使用權(quán)年限 50 年。本次掛牌競買保證金為人民幣 200 萬元 。 2020 年凱里市的基準(zhǔn)地價為 —— 商業(yè)用地： 20～ /畝 （分四類地） 20 住宅用地： ～ 30萬元 /畝 30 工業(yè)用地： ～ /畝 從近兩年的凱里市土地交易情況看，以綜合用地的性質(zhì)出讓的土地較多，起拍價多控制在樓面地價 150～ 300元 /㎡左右，視不同區(qū)段，起拍價有起伏。 十、凱里市在建銷售或認(rèn)籌樓盤分析 凱里市樓盤分為四類，一類已建成并入住的，如銳紅家園、 天寶花園、金地花園、貴都 花園、錦繡家園、洪森生態(tài)園、綠景春天等，這些樓盤開發(fā)商有少量余房在手，但已逐步向二手交易市場過渡；一類是建成多年，是房地產(chǎn)市場起步階段的產(chǎn)物，如市府花園、清江公寓、東門景園、瑞林桂園、供電小區(qū)等，已轉(zhuǎn)向二手交易市場；一類是在建但銷售未介入的樓盤，如凱翔名苑、新苑花園、豐球新天地等；一類是在建并銷售或已進(jìn)入認(rèn)籌階段的樓盤，如下對此類樓盤介紹： 格蘭世家 —— 凱里市格蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的，是目前黔東南州第一幢經(jīng)省建設(shè)廳批準(zhǔn)的第二批建筑節(jié)能試點示范工程。建筑面積為 32211 平方 ，是一幢