【正文】 貴州凱里市、黎平縣、施秉縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 目 錄 凱里市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 一、 凱里概況 二、凱里宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 三、凱里 2020～ 2020 年城市發(fā)展 四、貴州省近年房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)及全省固定資產(chǎn)投資情況 五、黔東南州政府對(duì)全州近年的房地產(chǎn)規(guī)劃 六、凱里市各區(qū)域概述 ★ 七、凱里房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 ★ 八、凱里房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) ★ 九、凱里市近年土地招拍掛交易情況 十、凱里市在建銷售或認(rèn)籌樓盤分析 ★ 十一、凱里市房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì) ★ 黎平縣房地 產(chǎn)調(diào)查 施秉縣房地產(chǎn)調(diào)查 附： 2020 年貴州土地供應(yīng)計(jì)劃 2020 年貴州土地成交情況 凱里市房地產(chǎn)開發(fā)及二手房?jī)r(jià)分布圖 ★ 黎平縣房地產(chǎn)開發(fā)分布圖 ★ 貴陽某樓盤的開發(fā)成本核算表 一、凱里概況 凱里市位于貴州省東南部，地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶的苗嶺山麓，清水江畔。凱里市位于貴州省東南部，地處云貴高原中部丘陵過渡地帶，總面積 1306 平方公里，城區(qū)規(guī)劃面積 88 平方公里，總?cè)丝? 4５萬人，少數(shù)民族占總?cè)丝诘? 74%，其中苗族人口占 63%，是一個(gè)以苗族為主體，多民族聚居的 城市，是全國少數(shù)民族比重最大的城市之一，被譽(yù)為 “苗嶺明珠 ”， 1983 年 8 月 19 日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市，是黔東南州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 ，是貴州省實(shí)施全方位開放帶動(dòng)戰(zhàn)略的前沿城市和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市創(chuàng)建市、全國科技興市先進(jìn)市、國家發(fā)展和改革委員會(huì)規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代化黔桂湘邊界中心城市 。 １、地理位置 凱里地理?xiàng)l件優(yōu)越，西距省會(huì)貴陽 197 公里，東距湖南省懷化市 309 公里，湘黔鐵路、株六復(fù)線鐵路、凱麻高速公路、凱玉高速公路和 320 國道貫穿全境，清水江航運(yùn)直通洞庭湖進(jìn)入長(zhǎng)江，是連接中原地區(qū)和西南邊陲的樞紐和西南經(jīng)濟(jì)區(qū)通往華東、華 北地區(qū)的重要通商口，是貴州省的東部重鎮(zhèn)和近海內(nèi)陸山區(qū)開放城市。全市總面積 1306 多平方公里，占全省總面積的 %，占全州總面積的 %。 其中：耕地面積 13524 公頃，占總面積的 %；森林面積為 公頃，占總面積的 %；荒山荒坡面積為 52400 公頃，占總面積的%。目前城市規(guī)劃建設(shè)用地面積為 公頃。 全市土壤共分四個(gè)土類，其中地帶性土壤為黃壤，非地帶性土壤為石灰土、紫色土和水稻土。山地占全市總土地面積的 %，丘陵占 %，壩地和水面占 %。 ２ 、氣候狀況 凱里地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，具有冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、熱量豐富、日照充足、雨熱同季、雨量充沛等特點(diǎn)，年降雨量 1150— 1250 毫米，相對(duì)濕度 80%左右，無霜期 288 天，年平均日照 1000— 1400 小時(shí)，日均照≥ 10℃，全年總積溫 4765— 5748℃。 ３、行政區(qū)劃與人口 凱里現(xiàn)轄 5 個(gè)街道、 8 個(gè)鎮(zhèn) 2 鄉(xiāng)， 2 個(gè)鄉(xiāng)政府：凱鄉(xiāng)棠、大風(fēng)洞鄉(xiāng)； 8 個(gè)鎮(zhèn)政府：鴨塘鎮(zhèn)、三棵樹鎮(zhèn)、旁海鎮(zhèn)、舟溪鎮(zhèn)、爐山鎮(zhèn)、龍場(chǎng)鎮(zhèn)、萬潮鎮(zhèn)、灣水鎮(zhèn)； 5 個(gè)街道辦事處：大十字街道辦事處、洗馬河街道辦事處、灣溪街道辦 事處、城西街道辦事處、西門街道辦事處。全市土地面積 1306 平方公里。 全市總?cè)丝? 萬，其中城鎮(zhèn)居民人口 萬，占總?cè)丝诘?%；農(nóng)業(yè)人口 %，占總?cè)丝诘?%；少數(shù)民族人口為 萬，占總?cè)丝跀?shù)的 %；全市人口密度 348 人 /平方公里。凱里是多民族聚居的城市，但以苗族為主，苗族人口占總?cè)丝诘?63%，是全國苗族人口最多的縣級(jí)行政區(qū)域。漢族人口占 25%，其他還有侗族、革家、木佬、西家等少數(shù)民族。 ４、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 凱里 是 貴州東部的中心城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯，湘黔鐵路及 320 國道 貫穿全境，可直達(dá)北京、上海、廣州、重慶、成都、昆明、貴陽等大中城市，公路四通八達(dá)，交通十分便利，是省內(nèi)除貴陽之外交通最為便利的城市，隨著國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目六盤水至株州電氣化鐵路復(fù)線的開工建設(shè)，以及連接貴新高等級(jí)公路的貴州第一線凱麻高速公路的修建，凱里的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更加明顯。 ５、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 近幾年來，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略號(hào)角的吹響，凱里市人民積極響應(yīng)，并投身于 “建設(shè)家園，發(fā)展凱里 ”的熱潮當(dāng)中。在凱里市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)及全市人民的共同努力下，凱里市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)及小城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變化，順利完 成了凱麻、三凱高速公路、凱里博南片區(qū)、萬潮鎮(zhèn)、爐山鎮(zhèn)、旁海鎮(zhèn)、舟溪鎮(zhèn)等 20 個(gè)項(xiàng)目及批次用地的征地和開發(fā)建設(shè)工作。從而使凱里市城市及鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展得到了較大的提高，為創(chuàng)建 “中國優(yōu)秀旅游城市 ”奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。凱里市能源、交通、城鎮(zhèn)建設(shè)，自 1999年至 2020 年經(jīng)國務(wù)院和省人民政府批準(zhǔn)征用農(nóng)村集體土地 公頃。其中耕地 公頃，占征地面積的 %；林地 公頃，占征地面積的 %；未利用地 公頃，占征地總面積的 %，其他土地為 公頃，占征地總面積 的 %。 現(xiàn)在凱里市已成為貴州省工業(yè)重鎮(zhèn)之一，目前已形成了以電子、輕紡、建材、冶金、醫(yī)藥、木材加工、煤炭為主體， 170 多家企業(yè)中，以磁材、電子、輕紡、建材、煤炭、造紙、木材、冶金、制革、制藥等為主體的骨干企業(yè)有 30 多家；大中型骨干企業(yè)有 10 多家。 1999年國內(nèi)生產(chǎn)總值為 億元 ,轄區(qū)內(nèi)工業(yè)總產(chǎn)值為 萬元。 隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化升級(jí)和經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大，凱里的資源精深加工能力進(jìn)一步增強(qiáng) ,已逐步發(fā)展成為區(qū)域性資源綜合加工基地。 ６、城市發(fā)展 伴隨著凱里工業(yè)化進(jìn)程步伐的加快，城市化水平也在不斷提 高，舊城改造與新區(qū)建設(shè)同步，硬件設(shè)施建設(shè)與精神文明建設(shè)同步 ,使城市環(huán)境日新月異，不僅城區(qū)高樓鱗次櫛比，街道寬闊，綠樹成蔭 ,生態(tài)環(huán)境顯著提高，而且城市文明意識(shí)深入人心 ,衛(wèi)生與秩序井然，給人 一種撲面而來的清新感，城市風(fēng)貌初具現(xiàn)代風(fēng)韻，城市的凝聚力進(jìn)一步增強(qiáng)。凱里文明已成為全省的樣板和示范。 二、凱里宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 國民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁 2020 年，國內(nèi)生產(chǎn)總值 294401 萬元，比上年增長(zhǎng) 10％，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 41592萬元，比上年增長(zhǎng) ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 128846 萬元，比上年增長(zhǎng) ％；第三 產(chǎn)業(yè)增加值 123963 萬元，比上年增長(zhǎng) 15％。全市農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 60569 萬元，比去年增長(zhǎng) ％。轄區(qū)內(nèi)工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 269553 萬元，比上年增長(zhǎng) ％，其中市屬工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 129443 萬元，增長(zhǎng) ％。財(cái)政總收入 25048 萬元，比上年增長(zhǎng) ％，其中地方財(cái)政收入完成15454 萬元，比上年增長(zhǎng) ％；財(cái)政總支出 25068 萬元，比上年增長(zhǎng) ％。年內(nèi)固定資產(chǎn)投資 122443 萬元，比上年增長(zhǎng) ％，其中市屬固定資產(chǎn)投資 85078 萬元，比上年增長(zhǎng) ％。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)保持較快發(fā) 展，完成總產(chǎn)值 315949 萬元，比上年增長(zhǎng) 12％；上交稅金完成 6553 萬元，比上年增長(zhǎng) 14％。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 93888 萬元，比上年增長(zhǎng) 15％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6564 元，比上年增長(zhǎng) ％；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 4878 元，比上年增長(zhǎng) ％；農(nóng)民人均純收入 1818 元，比上年增長(zhǎng) ％。 2020 年全市生產(chǎn)總值達(dá) 億元，比 2002 年的 億元增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng)%； 2020 年全市財(cái)政總收入完成 億元，比 2002 年的 億元增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %，其中地方財(cái)政收入為 億元，比 2002 年的 億元增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到不斷優(yōu)化，全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例從 2002 年的 :: 調(diào)整到 2020 年的 ::48。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別由 2002 年的 6197元和 1716 元增加到 2020 年的 7707 元和 2177 元，年均實(shí)際增長(zhǎng) %和 %。 城市居民生活水平穩(wěn)步提升，尤其在居住消費(fèi)上逐年增大比例。 2020 年 凱里市城市物價(jià)抽樣調(diào)查資料顯示：與上年相比，居民消費(fèi)價(jià)格總 體水平上漲了 0． 7％。其中漲幅較大的有醫(yī)療保健類和服務(wù)項(xiàng)目類價(jià)格，分別上漲了 6． 7％和 6． 3％；其次是 居住和食品價(jià)格分別上漲了 2. 4％和 1． 7％ ，農(nóng)產(chǎn)品成交價(jià)格上漲 3． 3％。在物價(jià)總體水平小幅上漲的同時(shí)，衣著、家庭用品、交通通訊等方面的價(jià)格有所下降 。 據(jù)凱里市城鎮(zhèn)居民抽樣調(diào)查， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6564 元 ，比上年實(shí)際增長(zhǎng) 5． 2％；全年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出 4878 元，比上年實(shí)際增長(zhǎng) 6． 5％；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù) (即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重 )37． 54％，比上年上升 0． 34 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)農(nóng) 村住 戶抽樣調(diào)查 ,全州農(nóng)民人均純收入 1450 元，實(shí)際增長(zhǎng) 4． 2％；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 1135元，比上年實(shí)際增長(zhǎng) 6 9％；農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù) 56． 72％，比上年下降 4． 08 個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費(fèi)品不斷增加。 2020 年 凱里市城市物價(jià)抽樣調(diào)查資料顯示：與上年相比，居民消費(fèi)價(jià)格總體水平上漲了 %。其中消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)上漲 個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是糧食、肉禽及其制品上漲過快，分別上漲了 %和 %。漲幅較大的還有 居住和食品價(jià)格分別上漲了 %和 %，農(nóng)產(chǎn)品成交價(jià)格上漲 %。在 物價(jià)總體水平小幅上漲的同時(shí)，衣著、醫(yī)療保健及個(gè)人用品、交通通訊等方面的價(jià)格有所下降 。 據(jù)凱里市城市居民抽樣調(diào)查， 城市居民人均可支配收入7063 元 ，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %；全年城市居民人均消費(fèi)支出 5139 元 , 比上年實(shí)際增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重） %，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查 ,全州農(nóng)民人均純收入 1588 元，實(shí)際增長(zhǎng)%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 1178 元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù) %，比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費(fèi)品不斷增加。 2020 年據(jù)凱里市城市物價(jià)抽樣調(diào)查， 2020 年，居民消費(fèi)價(jià)格總體水平與上年相比，上漲 %。其中，消費(fèi)品價(jià)格上漲 %，在消費(fèi)品價(jià)格中， 居住類價(jià)格上漲幅度較大，達(dá)到%，其次是糧食上漲 %、醫(yī)療保健上漲 %；除此之外，交通和通訊、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、 肉禽及其制品 和娛樂教育文化用品等均有不同程度的下降 ， 其下降幅度 分別為 %、 %、 %、 %和 %。 據(jù)凱里市城市居民抽樣調(diào)查， 城市居民人均可支配收入 7707 元 ，比上年實(shí)際 增長(zhǎng) %；全年城市居民人均消費(fèi)支出 5731 元 , 比上年實(shí)際增長(zhǎng)%；城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重）%，比上年上升 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查 ,全州農(nóng)民人均純收入 1728 元，實(shí)際增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 1353 元，比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù) %，比上年 下降 個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費(fèi)品不斷增加。城鄉(xiāng)居民家庭居住條件進(jìn)一步改善。 年末城鎮(zhèn)居民人 均居住面積為 平方米； 年末農(nóng)村居民人 均居住面積為 平方米，其中，鋼筯混凝土和磚木結(jié)構(gòu)面積為 平方米。 從以上數(shù)據(jù)可以看出，凱里市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，城市居民收入的提升，使其購買力逐步加強(qiáng)。而隨著居住消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的上升及其在城市居民日常消費(fèi)類別中所占比重的增加，都表明市場(chǎng)看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)的需求處于上升階段。 三、 凱里 2020～ 2020 年城市發(fā)展 城市化進(jìn)程逐年加快，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生深刻變化。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城區(qū)道路等級(jí)全面提升，城市供水、污水處理等一批市政重點(diǎn)工程逐步完成，民族體育場(chǎng)、行政中心