【導讀】凱里市位于貴州省東南部，地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶的苗嶺山麓，清水江畔。進市、國家發(fā)展和改革委員會規(guī)劃建設的現(xiàn)代化黔桂湘邊界中心城市?？?，是貴州省的東部重鎮(zhèn)和近海內陸山區(qū)開放城市。全市總面積1306多平方公里，占全省。目前城市規(guī)劃建設用地面積為公頃。全市土壤共分四個土類，其中地帶性。丘陵占%，壩地和水面占%。凱里是多民族聚居的城市，但以苗族為主，苗族。人口占總人口的63%，是全國苗族人口最多的縣級行政區(qū)域。在凱里市委、市政府的正確領導及全市人民的共同努力下，凱。從而使凱里市城市及鄉(xiāng)(鎮(zhèn))基礎設施建設的發(fā)展得到了較大的提。高，為創(chuàng)建“中國優(yōu)秀旅游城市”奠定了堅實的基礎。凱里市能源、交通、城鎮(zhèn)建設，自1999. 年至2020年經(jīng)國務院和省人民政府批準征用農(nóng)村集體土地公頃。年國內生產(chǎn)總值為億元,轄區(qū)內工業(yè)總產(chǎn)值為萬元。財政總收入25048萬元，比上年增長％，其中地方財政收入完成。上年增長％；農(nóng)民人均純收入1818元，比上年增長％。

　　

【正文】 的建立和功能上的完善，使縣城的商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，較周邊縣市發(fā)展速度迅猛，如已建的純銀家園步行街、金泰商貿(mào)城和在建的城中休閑廣場，這對縣城人口僅幾萬的縣城來說，其商業(yè)地產(chǎn)的體量已超過城鎮(zhèn)居民的需求，但從側面也可看出城市居民的經(jīng)商性和投資性。房地產(chǎn)價格的上升，并沒有帶來樓盤品質的提高，縣城多數(shù)樓盤僅為單一的建房，并沒有很好的構筑樓盤小區(qū)品質，且由于縣城經(jīng)濟發(fā)展和出于 經(jīng)商或投資的原因，開發(fā)樓盤多為底商 +住宅的多層建筑。 由于城鎮(zhèn)居民的收入來源較窄，其上升空間有限，致使城鎮(zhèn)居民普遍收入不高，而房價的居高又使那些需改善居住條件的居民無力承擔，多數(shù)縣城居民以銀行按揭的形式購置房產(chǎn)后，無力承擔裝修費用，將房產(chǎn)或空置或出于投資的目的將房產(chǎn)出租給他人使用，這可從純銀家園、金泰商貿(mào)城的住宅空置和住宅改賓館旅店使用可見一斑。 以下是縣城房地產(chǎn)開發(fā)情況： 縣城房地產(chǎn)開發(fā)還處于一個發(fā)展的起步階段 ，各樓盤的品質單一、效果低檔，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃設計，無良好的對外展示形象，售樓部的成立也只是為了銷 售，單純的建房賣房，基本處于被動的銷售階段。整個房地產(chǎn)市場管理不規(guī)范，缺乏有效的指導和管理，政府操作的 成分比較大，基本沒有營銷概念在內。居民的商品房消費意識了比較淡薄，導致市場發(fā)育程度低。近一年開發(fā)的樓盤多集中在城市街道兩邊，多為小體量的樓盤。 騰輝家園 —— 建筑面積 7100 ㎡，一層框架，二～七層磚砼結構。主體基本完工。銷售部簡陋，形象差，基本停止了銷售。 新科大廈 —— 占地約 3000㎡，總建筑面積約 16000㎡，總投資 1200萬元。主體未完工。共 7層， 1～ 2層為商業(yè)用房， 3～ 7層為住宅。住宅已基本銷售完畢，僅 余 7層未售出。銷售價格如下：一層商鋪 6280元 /㎡，二層商場 2280元 /㎡，三～七層住宅價格分別為：109 108 106 104 1028元 /㎡， 住宅均價為 1066元 /㎡ 。 純銀家園 —— 體量較大，由 8棟 6層建筑組成。一層作為臨街商鋪和純銀步行街商鋪使用，除臨城市街道的商鋪使用率較高外，步行街商鋪基本空置。二層以上為住宅，入住率也較低，臨汽車站的住宅多被投資為賓館旅店。其 06年底銷售完畢，當時售價為 800～900元 /㎡。 金泰商貿(mào)城 —— 總建筑面積約為純銀家園的一半左右。由于臨近汽車站，且內部交通流線 暢通，其內街已成為縣城對外商業(yè)批發(fā)零售的主要物流中心。 06年銷售完畢，但入住率較低。 大地家園 —— 由 1棟臨街住宅和 9小棟住宅組成， 9小棟住宅（ 7層）組成花園式小區(qū)。1～ 2 層為商業(yè)有房， 3～ 7 層為住宅帶小閣樓。臨街住宅正在做基礎，已對外銷售。銷售價格（ 1～ 7層）如下： 112 118 118 118 115 114 1118元 /㎡， 均價為1160元 /㎡。 侗都大廈步行街 —— 由 1 棟臨街住宅和 1 棟內街住宅組成。已銷售完畢。二手價格為1160～ 1180元 /㎡ 港澳新區(qū) —— 其建設由黎平縣政府批準立項，是政府 打造旅游都市、提升城市體量的一項舉措。其集大型休閑、觀光、娛樂、美食、購物、居住為一體?？偨ㄖ娣e約 60 萬㎡，包括購物中心、會展中心、居住小區(qū)、休閑觀光區(qū)。預計開發(fā)期為 7年。一期已開發(fā)完畢，整體對外形象和居住環(huán)境還未建成。 一期 06年開盤均價為 850元 /㎡，現(xiàn)在均價為 900元 /㎡，基本售完。 北馨苑 —— 總建筑面積 5900㎡，未開盤銷售。 縣城居民收入增長率低于房價的增長幅度，且整個縣城房地產(chǎn)市場開發(fā)總量較大，市民需求量易被分流。雖然黎平作為新興的旅游城市和居民普遍具有的經(jīng)商投資意識，對城市的 發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)有良 好的促進作用，但在目前，縣城各樓盤空置率較高，房地產(chǎn)（住宅）發(fā)展就自住需求而言較難保持比較強勁的勢頭，競爭壓力較大；住宅投資需求需靠周邊城市經(jīng)商人員的加入方能保持旺盛。外來人員的流入需靠便捷的交通來引導，而目前黎平的對外交通的便捷性較低，所以這也造成縣城新建商鋪空置率較高。城市居民中有一定資金的群體更愿買地自建房屋。另縣城土地交易價格較高， 通過 2020 年四月份成交土地價格比對，其每畝地約 50～ 60萬元，價格偏高；而成交價與起始價均有較大上升差距，這也說明當?shù)氐牡禺a(chǎn)市場活躍，競爭較強。 2020年上半年四月土 地交易情況表 （ 2020） 宗地號 宗地面積㎡ 起始價（萬元） 成交價（萬元） 競得人姓名 北門新區(qū) H2 518 1260 黔東南大地房地產(chǎn)責任 有限公司 五 開南路 5 號 3870 270 420 周祖祥 德鳳鎮(zhèn)衛(wèi)生院 1638 82 146 凱里天馬房地產(chǎn)開發(fā)有 限責任公司 黎陽大道清泉路交叉口 2043 140 325 黎平縣第一民族中學 西門沖飲食一條街 A 宗地 180 石華 西門沖飲食一條街 B 宗地 180 姜勻平 西門沖飲食一條街 C 宗地 240 鄭茂德 黎平縣富民南路旁 107 107 天馬房地產(chǎn)開發(fā) 施秉縣房地產(chǎn)調查 施秉縣位于貴州省東部、黔東南苗族侗族自治州西北部，屬低丘陵山區(qū)。東與鎮(zhèn)遠、南與臺江、西與黃平、北與石阡等縣接壤，全縣總面積 平方公里，南北長 62 公里，東西寬 60 公里，總人口達 萬人。轄 4 鄉(xiāng) 4 鎮(zhèn) 107 個村，縣境內居民計有苗、侗、布依、漢等 13 個民族。 縣境處于云貴高原第二梯級向東部丘陵平原第一梯級過度的地帶，整個地勢西北較高，東南較低，平均海拔 800 米左右，屬亞熱帶季風濕潤氣 候區(qū)，年平均氣溫 14 至 16℃ ，年降雨量 1060 至 1200 毫米，冬無嚴寒，夏無酷暑，水熱同季，氣候溫暖濕潤?？h城位于縣中部盆地，地勢開闊，三面環(huán)水，一面臨山，是一座融山、水、林、城為一體的山水園林式的 “江南小城 ”。 交通條件十分便利。湘黔鐵路橫穿縣境，縣內有兩個火車站，其中楊柳塘火車站距縣城17 公里， 32 萬噸貨場正在興建。湘黔公路穿越縣城，橫貫全境，縣城距州府凱里市 101 公 里，距省會貴陽市 230 公里，隨著貴新、凱麻高速公路的開通，凱施公路的改造大大縮短了施秉至凱里達貴陽的行程時間。全縣已實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通公路，村 級通公路率達到 %， 5 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、 110 個村通水路，內河航道長 93 公里。 施秉縣政府借 西部大開發(fā)之 季 ，在全面實施 “一引兩翼三輪 ”經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的基礎上（即以基礎設施改善為引擎；以旅游開發(fā)、城鎮(zhèn)一體化開發(fā)為兩翼；以發(fā)展高效創(chuàng)稅農(nóng)業(yè)、穩(wěn)定烤煙生產(chǎn)、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營經(jīng)濟為三輪），深入實施 “1246”工程（突出一個發(fā)展定位，明確兩個發(fā)展階段，狠抓四項開發(fā)重點，做好六項開發(fā)配套），著力發(fā)展城鎮(zhèn)經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟和非公有制經(jīng)濟。 2020 年全縣生產(chǎn)總值預計完成 56113 萬元，五年平均增長 %，經(jīng)濟總量比 “九五 ”期末增加 28769 萬元；財政總收入預計完成 9458 萬元，比 “九五 ”期末增加 5751 萬元，年均增長 %；累計完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比 “九五 ”期間增加 億元； 2020年，全縣三次產(chǎn)業(yè)結構為 ∶ 39∶ ，第二、三產(chǎn)業(yè)的比重進一步提高，第一產(chǎn)業(yè)的比重比 “九五 ”期末降低了 個百分點，第二第三產(chǎn)業(yè)分別上升了 和 個百分點。建材和電冶工業(yè)得到突破性發(fā)展。 近幾年縣城 城鎮(zhèn)化水平不斷提高。 政府 按照 “以游興城，以城促游 ”的思路，以新區(qū)開發(fā)帶動舊城改造，加快了以縣城為重點的城鎮(zhèn)建設 ，完成了西街至大橋、縣府路、文化街等舊城改造工程及相應的照明設施、通信、給排水管線配套建設和人行道綠化，完成了中沙大道、杉木河大道北段道路工程和配套設施建設，建成了萬噸供水廠、舞陽商貿(mào)城、 “中國漂城 ”步行街、青少年活動中心、老年公寓和三角洲休閑廣場及一批高檔次賓館，城區(qū)面積擴大到了 平方公里， 縣城人口上升到近 3 萬人，城鎮(zhèn)化水平達到了 25%。 但城區(qū)建設過小、不完善且人口過少、居民收入較低造成城市發(fā)展不成熟，消費水平、檔次較低，還沒有形成一定的城市規(guī)模。 城市的主要商業(yè)區(qū)和聚集區(qū)集中在環(huán)城路中心廣場方圓 300 米內及漂城步行街，商業(yè)規(guī)模、種類和檔次均處于較低層次，整個縣城難以見到上規(guī)模上檔次的商業(yè)服務及零售業(yè)。其它城區(qū)主要街道基本沒有大的人流量。整個城市還處在一個發(fā)展的初始階段，可以說處于鎮(zhèn)向縣城發(fā)展的過渡階段。 施秉房地產(chǎn)住宅市場屬于典型的萌芽階段， 縣城近一年開發(fā)的樓盤僅有漂城步行街、廣場欣園、施秉建材城、集貿(mào)市場、永樂花園和金井大廈等六個房地產(chǎn)開發(fā)項目（住宅總建筑面積不太大）。目前在建的有永樂花園、集貿(mào)市場尾期和廣場欣園三期。 城區(qū)的房地產(chǎn)價格平均為 1000 元 /㎡左右，象廣場欣園的三期房價為 1088～ 1100元 /㎡（由于其品質、地段、 規(guī)劃相對較高，價格也居縣城高端），集貿(mào)市場末期房價為 928元 /㎡。 由于房價較低，需求旺盛，各樓盤推出即基本銷售完。如在建的永樂花園未對外銷售即被關系戶買走，廣場欣園的三期（已部分封頂）也已售完。整個縣城城區(qū)樓盤入駐率較高。說明城鎮(zhèn)居民有改善居住條件的需求和他們有能力承受此類房價。 縣城開發(fā)房地產(chǎn)的數(shù)量屈指可數(shù)，該地房地產(chǎn)市場競爭壓力較低，產(chǎn)品品質、價格可比性小，市民的選擇范圍窄，這從各樓盤在銷售初期就基本售完可見。 2020年政府全縣住宅用地（申請新增建設用地）供應計： 171畝，其中 劃撥（農(nóng)村建房） 56畝，出讓（商品住宅） 115畝，另商服用地（旅游用地） 140畝。住宅用地的成交價格約在 30～ 45萬元 /畝左右，折算成樓面地價約 150～ 250元 /㎡（如 2020年掛牌成交一宗地，縣城老一小，土地面積 ，容積率≤ ，規(guī)劃建筑面積 ㎡，商業(yè)用途，成交價 200萬元）。 縣城居民對于買地自建的需求不甚強烈，在縣城主要街道還未見到成規(guī)模的自建房行為，側面說明縣城房地產(chǎn)土地交易活躍度較弱和城鎮(zhèn)居民的收入較低。 其它房地產(chǎn)市場營銷及策劃方面與黎平縣大致相同。 附： 2020 年施秉基準地 價 施秉 縣有關區(qū)域的土地基準價格 （ 路線價 ） ： 一級地段：十字街周邊至大橋頭西側； 二級地段：十字街至西街口岔道周邊、街必花園至縣郵政局、農(nóng)業(yè)局周邊、十字街至縣工會周邊； 三級地段：縣文體廣電局至縣防疫站周邊、大橋頭東側至縣建設局、縣工會南側至刺繡廠周邊、新街、農(nóng)貿(mào)市場街區(qū)； 四級地段：縣府路、舞陽河大道、縣保險公司南側至紅衛(wèi)橋縣、建設局至中沙大道接口處路段； 五級地段：西街口至杉木河大道、沙河街、正街、中沙大道、大頭橋至正街、河濱路、白家塘至二中道路兩側、刺繡廠至一中道路兩側、紅衛(wèi)橋至鐵合金廠、中沙大道與云 臺路接口處至打楚巖兩側； 六級地段：縣城規(guī)劃區(qū)內的其他不臨街的地段； 七級地段：雙井、楊柳塘、牛大場鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的臨街面； 八級地段：其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設規(guī)劃區(qū)、集鎮(zhèn)建設規(guī)劃區(qū)范圍內的臨街面、雙井、楊柳塘、牛大場鎮(zhèn)建設規(guī)劃區(qū)范圍內的其他土地； 九級地段：其他非村鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的土地。各地段道路寬度不低于 2 米；各地段區(qū)間由縣國土資源局負責解釋。 施秉縣城鎮(zhèn)國有土地基準地價表 單位元 /平方米 用地類別均質地域 商業(yè) 商住綜合 住宅 工業(yè) Ⅰ 1600 1400 Ⅱ 1200 1000 Ⅲ 800 680 Ⅳ 600 520 Ⅴ 420 380 280 200 VI 280 260 230 120 Ⅶ 160 120 100 80 Ⅷ 120 100 90 70 Ⅸ 100 80 80 60 202044