【正文】 點。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費品不斷增加。漲幅較大的還有 居住和食品價格分別上漲了 %和 %，農產品成交價格上漲 %。據農 村住 戶抽樣調查 ,全州農民人均純收入 1450 元，實際增長 4． 2％；農民人均生活消費支出 1135元，比上年實際增長 6 9％；農村居民家庭恩格爾系數 56． 72％，比上年下降 4． 08 個百分點。 2020 年 凱里市城市物價抽樣調查資料顯示：與上年相比，居民消費價格總 體水平上漲了 0． 7％。社會消費品零售總額 93888 萬元，比上年增長 15％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6564 元，比上年增長 ％；城鎮(zhèn)居民人均消費支出 4878 元，比上年增長 ％；農民人均純收入 1818 元，比上年增長 ％。轄區(qū)內工業(yè)實現產值 269553 萬元，比上年增長 ％，其中市屬工業(yè)實現產值 129443 萬元，增長 ％。 ６、城市發(fā)展 伴隨著凱里工業(yè)化進程步伐的加快，城市化水平也在不斷提 高，舊城改造與新區(qū)建設同步，硬件設施建設與精神文明建設同步 ,使城市環(huán)境日新月異，不僅城區(qū)高樓鱗次櫛比，街道寬闊，綠樹成蔭 ,生態(tài)環(huán)境顯著提高，而且城市文明意識深入人心 ,衛(wèi)生與秩序井然，給人 一種撲面而來的清新感，城市風貌初具現代風韻，城市的凝聚力進一步增強。其中耕地 公頃，占征地面積的 %；林地 公頃，占征地面積的 %；未利用地 公頃，占征地總面積的 %，其他土地為 公頃，占征地總面積 的 %。 ５、經濟發(fā)展 近幾年來，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略號角的吹響，凱里市人民積極響應，并投身于 “建設家園，發(fā)展凱里 ”的熱潮當中。 全市總人口 萬，其中城鎮(zhèn)居民人口 萬，占總人口的 %；農業(yè)人口 %，占總人口的 %；少數民族人口為 萬，占總人口數的 %；全市人口密度 348 人 /平方公里。山地占全市總土地面積的 %，丘陵占 %，壩地和水面占 %。全市總面積 1306 多平方公里，占全省總面積的 %，占全州總面積的 %。 貴州凱里市、黎平縣、施秉縣 房地產市場調查報告 目 錄 凱里市房地產市場調查 一、 凱里概況 二、凱里宏觀經濟現狀 三、凱里 2020～ 2020 年城市發(fā)展 四、貴州省近年房地產一級市場及全省固定資產投資情況 五、黔東南州政府對全州近年的房地產規(guī)劃 六、凱里市各區(qū)域概述 ★ 七、凱里房地產發(fā)展現狀 ★ 八、凱里房地產市場特點 ★ 九、凱里市近年土地招拍掛交易情況 十、凱里市在建銷售或認籌樓盤分析 ★ 十一、凱里市房地產開發(fā)趨勢 ★ 黎平縣房地 產調查 施秉縣房地產調查 附： 2020 年貴州土地供應計劃 2020 年貴州土地成交情況 凱里市房地產開發(fā)及二手房價分布圖 ★ 黎平縣房地產開發(fā)分布圖 ★ 貴陽某樓盤的開發(fā)成本核算表 一、凱里概況 凱里市位于貴州省東南部，地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶的苗嶺山麓，清水江畔。 其中：耕地面積 13524 公頃，占總面積的 %；森林面積為 公頃，占總面積的 %；荒山荒坡面積為 52400 公頃，占總面積的%。 ２ 、氣候狀況 凱里地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶，屬亞熱帶濕潤季風氣候，具有冬無嚴寒、夏無酷暑、熱量豐富、日照充足、雨熱同季、雨量充沛等特點，年降雨量 1150— 1250 毫米，相對濕度 80%左右，無霜期 288 天，年平均日照 1000— 1400 小時，日均照≥ 10℃，全年總積溫 4765— 5748℃。凱里是多民族聚居的城市，但以苗族為主，苗族人口占總人口的 63%，是全國苗族人口最多的縣級行政區(qū)域。在凱里市委、市政府的正確領導及全市人民的共同努力下，凱里市城市基礎設施建設、經濟建設及小城鎮(zhèn)建設發(fā)生了翻天覆地的變化，順利完 成了凱麻、三凱高速公路、凱里博南片區(qū)、萬潮鎮(zhèn)、爐山鎮(zhèn)、旁海鎮(zhèn)、舟溪鎮(zhèn)等 20 個項目及批次用地的征地和開發(fā)建設工作。 現在凱里市已成為貴州省工業(yè)重鎮(zhèn)之一，目前已形成了以電子、輕紡、建材、冶金、醫(yī)藥、木材加工、煤炭為主體， 170 多家企業(yè)中，以磁材、電子、輕紡、建材、煤炭、造紙、木材、冶金、制革、制藥等為主體的骨干企業(yè)有 30 多家；大中型骨干企業(yè)有 10 多家。凱里文明已成為全省的樣板和示范。財政總收入 25048 萬元，比上年增長 ％，其中地方財政收入完成15454 萬元，比上年增長 ％；財政總支出 25068 萬元，比上年增長 ％。 2020 年全市生產總值達 億元，比 2002 年的 億元增長 %，年均增長%； 2020 年全市財政總收入完成 億元，比 2002 年的 億元增長 %，年均增長 %，其中地方財政收入為 億元，比 2002 年的 億元增長 %，年均增長 %；產業(yè)結構得到不斷優(yōu)化，全市三次產業(yè)結構比例從 2002 年的 :: 調整到 2020 年的 ::48。其中漲幅較大的有醫(yī)療保健類和服務項目類價格，分別上漲了 6． 7％和 6． 3％；其次是 居住和食品價格分別上漲了 2. 4％和 1． 7％ ，農產品成交價格上漲 3． 3％。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費品不斷增加。在 物價總體水平小幅上漲的同時，衣著、醫(yī)療保健及個人用品、交通通訊等方面的價格有所下降 。 2020 年據凱里市城市物價抽樣調查， 2020 年，居民消費價格總體水平與上年相比，上漲 %。城鄉(xiāng)居民擁有的耐用消費品不斷增加。而隨著居住消費價格指數的上升及其在城市居民日常消費類別中所占比重的增加，都表明市場看好房地產市場的發(fā)展，對房地產的需求處于上升階段。進一步加大通鄉(xiāng)、通村道路建設，基本形成覆蓋城鄉(xiāng)的環(huán)形道路網。 四、 貴州省近年房地產一級市場及全省固定資產投資情況 ２００４年以來，貴州全省共批準房地產開發(fā)項目４３０個，用地面積９８９公頃，規(guī)劃建筑面積８１１公頃；其中建設用地面積２９９公 頃；未動工面積１７３公頃，已完成土地開發(fā)面積近８０公頃；正在開發(fā)建設面積１２４公頃，已竣工土地面積４４公頃；３２１個項目通過招標拍賣掛牌；土地總價款２４億多元，土地純收益近１５億元；３９５個項目已交清土地出讓金。 規(guī)劃具體如下： （一）從 2020年至 2020年全州將興建住宅小區(qū) 260個，總建筑面積 910萬平方米，解決30萬城市居民的住房需求。 （三） 2020年的城市房屋建設目標： 2020年全州城鎮(zhèn)化水平達到 %， 住宅房地產計劃投資 13億元，興建住宅小區(qū) 60個 ,總建筑面積 190萬平方米 。由于歷史的原因及地理位置的限制，此區(qū)域交通復雜，道路狹窄，居住條件惡劣，市政環(huán)境較差。 人口集中的優(yōu)勢，因地制宜，合理規(guī)劃，大力開拓 商業(yè) 流通市場，使這一地區(qū)初步形成了集購物、娛樂、 休閑 為一體的多功能服務區(qū)。 2020 年通過深圳鵬程國家認證中心房地產行政管理 ISO90001： 2000 質量管理體系認證，標志著凱里市的房地產行政管理與國際接軌。銷售面積 16． 79萬平方米 ,增長 59%。 凱里市房地產發(fā)展主要以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產開發(fā)為輔。 近年來，凱里市的城區(qū)建設將重點置于南區(qū)及西南區(qū)，努力打造環(huán)境一流、配套設施完善、生活便捷的城南居住社區(qū)及行政政務區(qū)。帝苑、時代廣場、豐球新時代等。 永豐東路的開通，使城區(qū)內連通西南區(qū)和南區(qū)更加便捷，也促使永豐東路的房地產開發(fā)走向成熟，此路段有現代花園、碧海云天和靜馨苑。由于規(guī)劃、地價及商業(yè)發(fā)展考慮的原因，此處樓盤多建成底鋪加高層住宅的形式。 東南區(qū)版塊是原城市郊區(qū)，城鄉(xiāng)結合地帶，隨著環(huán)城南路的修通及民族商貿街和環(huán)城南路美食街的開發(fā)，也有一個較高品質的樓盤在此開發(fā) —— 馨怡名苑。目前南區(qū)版塊擁有眾多較高品質的樓盤，如博南新區(qū)世紀城、時代廣場、豐球綠都。 八、凱里房地產市場特點 房地產市場起步較晚 凱里市的房地產市場主要以小型的房地產開發(fā)和單位集資建房的形式帶動起來的，逐步走向成熟的。帝苑等。 06年開始，城市多以高層電梯房開發(fā)為主。樓盤銷售價格的制定隨意性較大，不能綜合的考慮住宅的朝向、樓層、戶型、面積、配套設施等進行定價。帝苑的銷售代理商是深圳建華地產顧問公司；或制定實施一些營銷活動為促進銷量的提高，如銳馨鑫園的看車買房活動。市區(qū)新開樓盤 多層均價是 1500～ 1700 元 /㎡ ，每加 /減一層，則遞增 /減 10～ 30 元 /㎡；高層起價是 1600～1900元 /㎡，每加一層，則遞增 20元 /㎡， 均價是 1850～ 1950元 /㎡ ；市區(qū)二手房交易價格（多層）一般為 1500～ 1800元 /㎡ ，二手房交易市場活躍。 消費群體 近幾年的住宅交易中 ,25～ 34歲所占比例最大，為 54%； 24歲以下及 35～ 54歲人群相對持平，分別為 21%、 22%；其余為 3%。 影響消費者購房決策的重要因素 隨著房地產市場的逐步完善，價格因素的影響力在普通居民的心中下降逐步，“地理位置”和“房型”兩個因素成為消費者購房時考慮的主要因素。目前 ,我國城市家庭人口平均為 3． 12人 ,凱里市為 3． 2 人 ,高出 0． 08 人。 投資者 —— 指手頭有大量的閑余資金、目前生活條件較好的客戶 ，把置業(yè)作為一種投資的方式。這可從近幾年開發(fā)的樓盤入住率較高及二手房交易市場鮮見近幾年的樓盤交易可知，住宅需求旺盛。高層建筑成本按樓層的高度分為兩種（報價）：小高層（ 11～ 15 層） —— 800～ 950 元 /㎡；高層（ 16 層以上） —— 1000元 /㎡以上。 九、凱里市近年土地招拍掛交易情況 編號 土地位置 土地面積 (m2) 土地用途 規(guī)劃指標要求 出讓年限 (年 ) 競買保證金 起拍價 容積率 建筑密度 綠化率 凱國土資拍[2020]06號 金泉水廠東側、 住宅用地 ≤ ＜ 30% ＞ 30% 70 300 萬元 300 萬元 編號 土地位置 土地面積 (m2) 土地用途 規(guī)劃指標要求 出讓年限 (年 ) 競買保 證金 起拍價 容積 率 建筑密度 綠化率 凱國土資拍[2020]2 號 凱里市營盤西路南側、市府巷西側 商住綜合 用地 ≤ 35% 25% 50 2000 萬元 2920 萬元 凱國土資拍[2020]3 號 營盤西路北側、現五小大門及兩側 綜合用地 規(guī)劃要求整棟綜合樓建筑長度不超 92 米，寬度不超過10 米底層須留出不小于 6 米 米的通道；通道西側建筑為 7 層，通道東側為 4 層 ,均含地下一層。宗地總面積 平方米，規(guī)劃用地性質為商住綜合用地，建筑容積率 6，建筑密度≤ 50%，建筑限高 65 米以下，綠地率＞25%，退讓河道藍線 3 米，土地使用權年限 50 年，現狀出讓。規(guī)劃用地性質為綜合用地，建筑容積率 ≤，建筑密度 60%，建筑限高 18 米，且必須退離營盤東路規(guī)劃道路紅線不少于 3 米，土地使用權年限 50 年。建筑面積為 32211 平方 ，是一幢 32 樓高層純住宅的綠色、環(huán)保、節(jié)能大廈。價格分布為住宅底層起價 1960 元 /㎡，每上一層，則銷售價格遞增，遞增幅度大致分為 1～ 10層為 10元 /㎡， 11～ 20層為 15元 /㎡， 21層至頂層為 20元 /㎡，第31層銷售為 2660元 /㎡，均價為 2200元 /㎡；折算成建筑面積計價的方式， 其價格為住宅底層起價 1568元 /㎡，第 31層銷