【正文】 等標志性建筑物成為城市建設新 亮點，城市品位進一步提高。城市規(guī)模進一步擴大，城市建成區(qū)面積由 2002 年的 平方公里增加到 2020 年的 平方公里。進一步加大通鄉(xiāng)、通村道路建設，基本形成覆蓋城鄉(xiāng)的環(huán)形道路網(wǎng)。城鄉(xiāng)信息化進程明顯加快，通信網(wǎng)絡覆蓋城區(qū)和 10 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地。城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造基本完成，實現(xiàn)了城鄉(xiāng)同網(wǎng)同價。小城鎮(zhèn)建設有了新的進展，全市城鎮(zhèn)化率提高到 %。 四、 貴州省近年房地產(chǎn)一級市場及全省固定資產(chǎn)投資情況 ２００４年以來，貴州全省共批準房地產(chǎn)開發(fā)項目４３０個，用地面積９８９公頃，規(guī)劃建筑面積８１１公頃；其中建設用地面積２９９公 頃；未動工面積１７３公頃，已完成土地開發(fā)面積近８０公頃；正在開發(fā)建設面積１２４公頃，已竣工土地面積４４公頃；３２１個項目通過招標拍賣掛牌；土地總價款２４億多元，土地純收益近１５億元；３９５個項目已交清土地出讓金。 2020年 19月，貴州省固定資產(chǎn)投資完成 ，比上年同期增長 %，增幅同比提高 ，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，繼續(xù)呈逐月回升之勢。另外，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 ，比上年同期增長 %，增幅同比回落 ，集中在三個主要投資方向，基 本建設投資完成 ，比上年同期增長 %；更新改造投資完成 ，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %。 附： 2020 年貴州土地供應計劃 2020 年貴州土地成交情況 五、黔東南州政府對全州近年的房地產(chǎn)規(guī)劃 州政府在“十一五”期間以 建立和完善以普通商品住房為主，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和租賃房屋為輔的住房供應體系，通過國家政策宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)，穩(wěn)定住房價格，進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進全州房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，實現(xiàn) “ 民有其居、安居樂業(yè)的和諧社會 ” 。 規(guī)劃具體如下： （一）從 2020年至 2020年全州將興建住宅小區(qū) 260個，總建筑面積 910萬平方米，解決30萬城市居民的住房需求。其中：興建普通商品房住宅區(qū) 200個，總建筑面積 546萬平方米；興建經(jīng)濟適用房住宅區(qū) 35個，總建筑面積 90萬平方米；興建廉租住房住宅小區(qū) 20個， 總建筑面積 5萬平方米；興建其他住宅建筑面積 269萬平方米。普通商品房 90 平方米以下的占 70%以上，經(jīng)濟適用房面積控制在 60— 90平方米以內(nèi)，廉租住房控制在 50平方米以內(nèi)。 （二）到 “ 十一五 ” 期末全州城鎮(zhèn)化水平將達到 28%，在此期間按照 “ 開發(fā) 新城區(qū)，改造舊城區(qū)，循序漸進，量力而行 ” 的原則，有計劃，分步驟地將對嚴重影響城市景觀、不能適應居住的近 15平方公里的舊城及 “ 城中村 ” 進行改造，建設具有民族特色、設施配套、功能完善、以人為本、宜人居住、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境。 （三） 2020年的城市房屋建設目標： 2020年全州城鎮(zhèn)化水平達到 %， 住宅房地產(chǎn)計劃投資 13億元，興建住宅小區(qū) 60個 ,總建筑面積 190萬平方米 。其中：普通商品住房建筑面積 120萬平方米 （其中：住房套型建筑面積 90平方米以下戶型占 70%， 90㎡以上的占 30%）；經(jīng)濟適用住房建筑面積 19萬平方米；廉租住房建筑面積 1萬平方米（戶型為 50平方米以下）；其他非商品住房建筑面積 50萬平方米。 六、凱里市各區(qū)域概述 ▲老城區(qū) —— 即營盤路以北的城市區(qū)域，城市的發(fā)源地，是最早形成的市區(qū)。該區(qū)連通凱里火車站、凱運司汽車站。由于歷史的原因及地理位置的限制，此區(qū)域交通復雜，道路狹窄，居住條件惡劣，市政環(huán)境較差。但它是凱里市的運輸中心，凱里市的對外主要運輸物流均聚于此區(qū)域。為了便于城市居民的外出需求，政府于 06 年建成大閣山隧道，打通傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)與火車站的直線交通，提高了市民出行的便捷性。 ▲傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) —— 即營盤路 與寧波路之間的城市區(qū)域， 是凱里 市商業(yè) 、 服務業(yè) 的中心，聚集了大量的商業(yè)百貨公司、大型的商業(yè)中心和商業(yè)設施。 人口集中的優(yōu)勢，因地制宜，合理規(guī)劃，大力開拓 商業(yè) 流通市場，使這一地區(qū)初步形成了集購物、娛樂、 休閑 為一體的多功能服務區(qū)。 ▲開發(fā)新區(qū) —— 即寧波路以南的城市區(qū)域，包括凱里經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，其在政府對城市未來經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略中占有重要的核心地位。由于 整個城市南移發(fā)展的現(xiàn)狀及政府主要行政機構(gòu)的進駐，奠定了該區(qū)在未來中心城區(qū)的地位；而凱里經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的繼續(xù)發(fā)展，進一步的加大和增強工業(yè)產(chǎn)值和技術(shù)，續(xù)而帶動整個區(qū)域的服務、交通、 房地產(chǎn)等行業(yè)，從多方面帶動和促進整個城市的整體經(jīng)濟發(fā)展。 七、凱里房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 房地產(chǎn)投資持續(xù)較快增長，市場供求總量基本平衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，市場體系基本完善，市場主體成熟理性，市場秩序規(guī)范有序，市場信息進一步完善，一批上檔次的住宅小 區(qū)相繼建成，改善了市民居住條件，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市品位進一步提升。 2020 年通過深圳鵬程國家認證中心房地產(chǎn)行政管理 ISO90001： 2000 質(zhì)量管理體系認證，標志著凱里市的房地產(chǎn)行政管理與國際接軌。 2020 年在房地產(chǎn)開發(fā)方面，完成投資額 億元，比上年增長 ％，占固定資產(chǎn)投資 ％；商品房開工面積 萬平方米、竣工面積 萬平方米、銷售面積 萬平方米，分別比上年增長 ％、 ％、 ％；商品房銷售金額 億元，比上年增長 ％；為市級地方財政提供 2130 萬元稅金，比上年增長 ％，進一步鞏固房地產(chǎn)業(yè)在凱里市國民經(jīng)濟中的地位。 2020 年 12 月至 2020 年 5 月 ,全市房地產(chǎn)新開工面積 17． 68萬平方米 ,比去年同期增長 14%?？⒐っ娣e 16． 35 萬平方米 ,增長 254． 27%。銷售面積 16． 79萬平方米 ,增長 59%。銷售金額 2． 29 億元 ,增長 80%。同時 ,2020 年 5 月凱里市商品房平均銷售價格已增至每平方米 1185 元 ,創(chuàng)歷史新高。 2020 年 1 月至 4 月 ,凱里房地產(chǎn)開發(fā)完成投資總額 1． 33 億元 ,比上年同期增長 98． 917%。 凱里市房地產(chǎn)發(fā)展主要以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為輔。商業(yè)地產(chǎn)（在此僅指底商+住宅形式）在城區(qū)內(nèi)除中博商業(yè)街和金井源裝飾建材城外，僅在城區(qū)邊緣處有龍井建材市場和凱峰建材市場。住宅開發(fā)按城市的方位分為五個版塊，即： 南區(qū)版塊和西南區(qū)版塊（統(tǒng)稱下端）、北區(qū)版塊（上端）、西區(qū)版塊（中端）、東南區(qū)版 塊。 南區(qū)版塊及西南區(qū)版塊由于鄰近政府重點發(fā)展的區(qū)域 —— 凱里市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，致使此兩版塊的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，其近三年的樓盤開發(fā)量占整個市區(qū)開發(fā)總量的 70%～ 80%，樓盤品質(zhì)也越來越人性化、智能化、景觀化。 近年來，凱里市的城區(qū)建設將重點置于南區(qū)及西南區(qū)，努力打造環(huán)境一流、配套設施完善、生活便捷的城南居住社區(qū)及行政政務區(qū)。通過近幾年的建設，隨著金地花園、貴都花園、天一商貿(mào)城、銳紅家園、天寶花園、豐球綠都等高品質(zhì)樓盤的建成及占地 26 公頃的博南新區(qū)世紀城的建成和逐步完善，使老城區(qū)的居民漸漸將居住地遷移到此，盡而 帶動了整個南片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展及房地產(chǎn)需求旺盛的勢頭，順而帶動西南區(qū)版塊的住宅市場。而體育館及休閑配套設施的落成，進一步提升了南區(qū)在城市居民心中的認同度。眾多房地產(chǎn)商看重南區(qū)版塊的房地產(chǎn)市場，紛紛在此圈地開發(fā)，如現(xiàn)在正在建設銷售的博南新區(qū)之龍隱山莊、金色家園、陽光帝苑、時代廣場、豐球新時代等。隨著南區(qū)的成熟，政府逐步將城市擴張發(fā)展重點放在西南區(qū)。此區(qū)在凱里市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東區(qū)內(nèi)，環(huán)城西路及迎賓大道的修通，使該區(qū)與西區(qū)、南區(qū)連成一片，隨著凱里南汽車站的建成及經(jīng)濟圓區(qū)的建設，將會帶眾多住宅的消費人群。近年，凱里知名 開發(fā)商在此區(qū)圈地開發(fā)，如銳 紅房開公司開發(fā)的銳馨鑫園、豐球集團的項目、貴陽一開發(fā)商的大體量的高層住宅小區(qū) ——瀚林華庭等。 永豐東路的開通，使城區(qū)內(nèi)連通西南區(qū)和南區(qū)更加便捷，也促使永豐東路的房地產(chǎn)開發(fā)走向成熟，此路段有現(xiàn)代花園、碧海云天和靜馨苑。 北區(qū)版塊是凱里的傳統(tǒng)生活社區(qū)，近年來也開發(fā)了一些樓盤，但由于該區(qū)地處山地、老房子較多（拆遷困難），且生活環(huán)境及市政設施較差，房地產(chǎn)開發(fā)成本較大，多數(shù)開發(fā)商均放棄此處。該區(qū)的樓盤開發(fā)量占整個市區(qū)開發(fā)總量的 10%～ 15%，且新開盤的少（僅有賢哲大廈、綠景春天、格蘭世家 、洪森紫陽苑），多為 06上半年前的樓盤。 西區(qū)版塊是凱里的傳統(tǒng)商業(yè)繁華地區(qū)，區(qū)內(nèi)有中博商業(yè)街、營盤西路步行街、大小十字商圈及西邊的批發(fā)市場 —— 金玉商貿(mào)城等商業(yè)設施，人流量大，是城區(qū)居民日常消費的主要地點。由于規(guī)劃、地價及商業(yè)發(fā)展考慮的原因，此處樓盤多建成底鋪加高層住宅的形式。政府將城市零售商業(yè)發(fā)展重點放在該片區(qū)。 由于此處的商業(yè)價值高，至使土地成本過高，且政府規(guī)劃的原因，此處樓盤的開發(fā)量也僅占到整個市區(qū)開發(fā)總量的 10%～ 15%。樓盤以 05年前開發(fā)的居多， 06～ 07年的樓盤有凱旋公寓、中銀港、雍華豪庭、長龍 公寓等。 東南區(qū)版塊是原城市郊區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，隨著環(huán)城南路的修通及民族商貿(mào)街和環(huán)城南路美食街的開發(fā)，也有一個較高品質(zhì)的樓盤在此開發(fā) —— 馨怡名苑。該版塊的開發(fā)量僅占 5%左右。 可以看出，凱里市房地產(chǎn)發(fā)展主要分布在南區(qū)版塊和西南區(qū)版塊兩大塊（統(tǒng)稱下端），其它區(qū)域（相對來說是老城區(qū)）雖然也有樓盤在開發(fā)，但大都是一些零星的小盤，而且其內(nèi)主要交通比較狹窄、地處山地、環(huán)境較差、市政設施不完善，從遠期來看，不存在競爭優(yōu)勢。南區(qū)和西南區(qū)（相對來說是新城區(qū)）在規(guī)劃上比較完善，各個功能分區(qū)明確，道路寬敞，環(huán)境優(yōu)美，生活社 區(qū)也逐漸趨向成熟，同時又是凱里市的政府部門集中辦公地點 —— 行政中心。目前南區(qū)版塊擁有眾多較高品質(zhì)的樓盤，如博南新區(qū)世紀城、時代廣場、豐球綠都。而西南區(qū)版塊由于是政府的城市擴張規(guī)劃目標，從長遠的角度看，城市居民對此兩區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和區(qū)域建設有較高的期望值，這在南區(qū)版塊的近幾年開發(fā)中得到了證實。 02～ 03 年友莊路和博南新區(qū)開發(fā)建設，由于政府的大力支持，歷經(jīng) 3年建設已具一定規(guī)模，成為凱里市的新興街道，沿街房價也由當初的 600 元 /㎡上升至現(xiàn)在的 1700 元 /㎡。目前西南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展最主要的問題是商業(yè)設施不比南區(qū)，生活設 施配套沒有建設起來，人氣一時難聚集，城市居民的認同度還需要一個時間，這主要看政府今后的工作力度、發(fā)展思路及城市發(fā)展推進的速度。 八、凱里房地產(chǎn)市場特點 房地產(chǎn)市場起步較晚 凱里市的房地產(chǎn)市場主要以小型的房地產(chǎn)開發(fā)和單位集資建房的形式帶動起來的，逐步走向成熟的。 06 年前處于比較原始地階段，簡單地建房賣房，產(chǎn)品規(guī)劃設計也比較單一，居住環(huán)境及配套設施較低如瑞林花園、騰龍花園、中博商業(yè)街住宅等。近二年來，隨著居民生活水平的提高，消費觀念的改變，對生活的環(huán)境、生活的品質(zhì)要求越來越高，開發(fā)商才開始引入先進的房地產(chǎn)開發(fā)理 念，產(chǎn)品的品質(zhì)才漸有起色。如豐球綠都、馨怡名苑、陽光帝苑等。 多層住宅占主流，高層逐步取代多層 多層住宅在城市居民中有很穩(wěn)固的消費群體，由于其價格的適中、居住品質(zhì)較高及維護費用較低，其需求遠高于供應。但由于凱里市人多地少，且城區(qū)的一半處于山地，限制了其多層住宅的開發(fā)。根據(jù)政府規(guī)劃，今后凱里市將以少量供應多層住宅用地、鼓勵發(fā)展高層住宅的規(guī)劃原則進行房地產(chǎn)開發(fā)。 06年開始，城市多以高層電梯房開發(fā)為主。 樓盤營銷、宣傳手法多樣 凱里樓盤的營銷廣告宣傳涵蓋了國內(nèi)房地產(chǎn)市場上的多數(shù)手法：路標廣告、車體廣告、站牌廣告 、 DM單派發(fā)、墻體戶外廣告、報紙宣傳、樓盤沙盤等，但其推廣過程顯得較粗糙，不能充分發(fā)揮上述手法對外展示樓盤的品質(zhì)和檔次。包裝樓盤售樓部是樓盤對外展示形象的最直接、最有效的方法，而凱里市除個別樓盤的售樓部能很好的發(fā)揮此項功能外（如豐球綠都、陽光帝苑、時代廣場等），多數(shù)樓盤的售樓部僅是一個辦公場所而已。樓盤銷售價格的制定隨意性較大，不能綜合