武漢市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告-文庫吧
2025-07-08 02:23 本頁面
【正文】 理的均價應(yīng)該是3500元/平方米，所以房價有上漲空間。5）、外地知名企業(yè)繼續(xù)看好武漢房地產(chǎn)市場由于前幾年武漢市房價低造成市場一被激活后爆發(fā)力大，武漢龐大的的人群產(chǎn)生了巨大的購買力，吸引了外地知名企業(yè)陸續(xù)加入。據(jù)統(tǒng)計，去年62家外地企業(yè)來武漢投資房地產(chǎn)，其中不乏香港九龍昌、深圳萬科、大連萬達、廣州保利等知名品牌。6）土地市場運作規(guī)范不夠，房地產(chǎn)開發(fā)管理制度不健全武漢市前兩年的大多土地多是經(jīng)過協(xié)議轉(zhuǎn)讓，地價較低，即使進土地管理中心也只是一個形式，土地部門收取土地拍賣價的35%，對于私底下土地協(xié)議價格一概不管。象城郊一帶的大宗土地，如萬科、長青花園等地塊價格只有5萬元—8萬元/畝。而在房地產(chǎn)開發(fā)管理制度尚不健全。許多開發(fā)歸費有相當?shù)膹椥浴?）、土地儲備量大，超大樓盤司空見慣。據(jù)統(tǒng)計，武漢市現(xiàn)有樓盤超過1000畝的達到36個，武漢市幅員遼闊，國家級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有三個，還有武漢市自身設(shè)立的盤龍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)近年來相繼被圈出大批土地。但受價格因素的影響，各開發(fā)商開發(fā)速度都采取分批開發(fā)的策略，有相當一部分的土地被儲備起來。8）、人口基數(shù)大，購買力強。武漢市人口含流動人口在內(nèi)超過1000萬，形成了強大的購買群體，而且武漢三鎮(zhèn)有相當一部分的成功商人，其較強的購買力。三、武漢與南昌兩地房地產(chǎn)市場比較1）、武漢市商品房價（2366元/平方米）較南昌市商品房均價（2450元/平方米）低，但普遍品質(zhì)要好于南昌。武漢市大多樓盤的容積率都低于2，另外從小區(qū)景觀設(shè)計、建筑形態(tài)、綠化效果、物業(yè)管理、房屋間距普遍好于南昌。2）、武漢市市民消費心理較為理性，購房時更注重物業(yè)的品質(zhì)，地段并非首要考 慮因素。如萬科在金銀湖區(qū)的項目已低處城郊，但其價格高于周邊及市內(nèi)的一些樓盤。3）、武漢市自然資源較南昌豐富，所以別墅、低密度townhouse等高端產(chǎn)品明顯多于南昌，出現(xiàn)了大量的別墅物業(yè)，許多普通的多層、小高層的樓盤都會出現(xiàn)一些別墅。由此帶來的是武漢市房價相差較大，從2000元/平方米—6000多元/平方米。但無論是低端產(chǎn)品還是高端產(chǎn)品都具有很大的市場消費群體，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的景象。4）、樓盤炒作及泡沫成分低于南昌，但房地產(chǎn)推廣行銷、物業(yè)包裝的細節(jié)尚屬一般（光谷的一些樓盤已走在前列）。武漢市人口基數(shù)大，消費群體經(jīng)濟實力更強，舊城區(qū)改造力度加大，原有20萬戶公房二手房交易有待釋放（受95%業(yè)主無土地證不能交易制約），未來幾年商品房需求將大大增加，以2366元/平方米的均價而言武漢市的房地產(chǎn)市場更為實在和堅挺。5）、武漢市土地取得機制與房地產(chǎn)開發(fā)管理較南昌更為混亂。比如武漢市規(guī)定多層物業(yè)須封頂、高層物業(yè)須完成主體的2/3才能正式預(yù)售，但許多開發(fā)商采取排隊拿號等形式規(guī)避這些硬性規(guī)定。還有對于一次性的購房合同甚至可以不進房管局備案。6）、武漢市政府部門、媒體、購房者對市場都報有充分的信心，許多購房者都認為武漢市的商品房價格將會有大幅度的攀升。7）、武漢市有大批儲備土地，出現(xiàn)了大批超大的樓盤，而且大盤銷售無論是價格還是速度都優(yōu)于單棟物業(yè)或小樓盤的銷售。8）、武漢市各大樓盤比較多的是先做好銷售中心、主題花園以及小區(qū)綠化效果而再銷售的。9）、武漢市物業(yè)管理，如小區(qū)綠化維護、整潔性普遍好于南昌。且物業(yè)管理費多層與小高層相差不大， 元/平方米，小高層1元/平方米。四、武漢市房價低迷原因分析武漢市2003年商品房均價為2366元/平方米，而且平均了大量的高端產(chǎn)品的價格。這一房價與其城市地位及城市購買力非常不符。象同為長江流域上的重慶房屋均價達到了3500元/平方米，而南京的房價已超過4000元/平方米。究其原因有以下幾點：1）、武漢市近年來批出大量土地，土地交易價格低，開發(fā)規(guī)費有彈性。2）、武漢市最近幾年推出了大量的經(jīng)濟適用房，且限制其價格不能超過1998元/平方米。2002年武漢市經(jīng)濟適用房供應(yīng)量超過200萬平方米，對商品房造成了極大的壓力。）武漢市人均國民生產(chǎn)總值低，市內(nèi)許多大型國有企業(yè)經(jīng)營困難產(chǎn)生了大批的下崗工人，制約了市民的消費水平。4）、湖北省政府與武漢市政府關(guān)系一直不好，省政府的資金很少投向武漢市，武漢市城市規(guī)劃相對滯后，商品房環(huán)境及配套很難改善，導(dǎo)致物業(yè)價格偏低。五、武漢市房地產(chǎn)推動因素 在政策拉動的效應(yīng)以及市場的醞釀的多項合力的共同作用下，2003年開始，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)等各項經(jīng)濟指標創(chuàng)武漢市近5年之最。而且在市場合力的作用下，武漢市房地產(chǎn)市場已進入一個持續(xù)、健康、快速發(fā)展的時期。）武漢市有1000余萬人口，構(gòu)成了巨大的購買群體。2）、土地將更加稀缺。武漢市土地運作及開發(fā)管理制度正在逐步規(guī)范化，土地協(xié)議出讓的操作難度加大，今后土地轉(zhuǎn)讓將一定要進入掛牌拍賣程序。前幾年武漢市市區(qū)及近郊土地被各開發(fā)商圈地完畢，開發(fā)商將很難拿到一手土地。而且開發(fā)商廉價取得的土地也開發(fā)了許多。3）、經(jīng)濟適用房明顯減少，2004年預(yù)計投向市場的經(jīng)濟適用房大約在60—70萬平方米，且以前被低價批出去的土地也改變其經(jīng)濟適用房的開發(fā)目的，轉(zhuǎn)而開發(fā)普通的商品房，也拉動了房價的上漲。
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