走入迷途的中國房價地產(chǎn)價格(編輯修改稿)
2025-06-22 05:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 他生活支出和必要的儲蓄，事實上這樣的生活已經(jīng)算不上寬裕了。就是說對于中等收入家庭來說， 30%的收入用于供房已經(jīng)是上限了。這樣可以用于支付按揭款的收入為 7879 元，按照現(xiàn)行的 %的按揭利率，加上以現(xiàn)有房產(chǎn)支付的首付款，代表性消費者所能支付得起的住房價格為：當采用 20 年按揭時，為 萬元，當采用 30 年按揭時，為 萬元。 因為住房是一種不連續(xù)的商品，所以在市場上不可能買到任意大小的房子。根據(jù)對房地產(chǎn)市場的調(diào)查，一般兩居室的住宅建筑面積為 90～120 平方米，三居室的住宅建筑面積為 110～ 140 平方米。假定消費者可以買到的房子平均為 100 平方米，按照當前的價格，房屋總售價為 萬元。這個價格比消費者采用 20 年或 30 年按揭時的保留價格要分別高出 %和 %。 有人會說，在上面的計算中，沒有考慮消費者未來收入的增長。如果消費者未來的收入增長了，她可以用來支付的按揭款也可以增長，那么她可以購買的住房價格會有所增加。這個看法是正確的，但是在當前的現(xiàn)實中還很難實現(xiàn)，因為通常銀行不會允許遞增還款的方式，這樣做等于要求銀行確信消費者未來的收入一定會以某一速度增長，這此資料來自 , 大量管理資料下載 增大了銀行的經(jīng)營風險。雖然 這樣的融資方案在現(xiàn)實中還不可行，我們還是算出當消費者收入增長時，她可以支付的范圍價格。假定消費者可以用于住房按揭的支出每年增長 4%（我國目前城鎮(zhèn)居民人均收入增長約為 7%，考慮未來二、三十年的時間尺度內(nèi)的風險調(diào)整因素，4%的增長速度是比較理性的），則采用 20 年或 30 年按揭的時消費者可以支付的房價分別為 萬元和 萬元。在前一種情形下，實際價格高出保留價格 %，后一種情形下，保留價格比實際價格略高 %。必須指出的是，這里的價格度量是基于資源配置效率的度量，即認為讓平均收入水平的消費者可以買得 起平均價格的住房有著較高的配置效率，因為在這種情況下大部分居民的住房需求可以通過市場這個交易成本最低的配置手段解決。 綜合上面的計算結果，目前國內(nèi)的房屋價格遠遠高出中等收入消費者的承受水平，相對于消費者的保留價格，房屋價格大約高估了 20～30%。 我們還可以從上面的計算結果得出隱含的消費者可以承受的房價收入比。我們認為房價收入比可以做為衡量價格泡沫的一個參考指標，但是這個指標要結合各個國家的不同情況做一些調(diào)整。比如由于經(jīng)濟結構和稅制上的原因，每個國家的居民可以用于支付住房費用的能力是不同的，另外住房 貸款的可獲得性以及利率高低都是影響房價收入比的合理水平的重要因素。根據(jù)上面的計算，當不考慮住房支付能力增長時，中國城鎮(zhèn)居民可以承受的房價收入比為 ～ ，考慮增長時，這個數(shù)據(jù)為 ～ 。必須指出的是，這兩個數(shù)據(jù)均遠遠高于 3～6 的國際標準，這是因為我們這里計算的是消費者所能承受的最高的房屋價格，而不是讓她感覺能輕松支付的房屋價格。當她以這個價格支付住房消費時，她應該正過著緊緊巴巴的生活。然而更不幸的是，現(xiàn)實中的房價比這個價格還要高出 20～ 30%。 為了使討論更富啟發(fā)性，我們把這一輪房地產(chǎn)市 場火爆的明星城市此資料來自 , 大量管理資料下載 ——上海的這幾項數(shù)據(jù)也列在這里。 2020 年，上海的人均可支配收入為 14867 元，是全國城市平均水平的 倍。假定上海的戶均資產(chǎn)也是全國城市平均水平的 倍。其他數(shù)據(jù)和上面的計算一樣。我們得出的結果是：當不考慮住房支付能力增長時，上海中等收入家庭采用 20 年和 30 年按揭可以支付的房價分別為 萬元和 萬元，當考慮增長時，這兩個數(shù)據(jù)分別為 萬元和 萬元。按照2020 年 9 月上海住宅 8200 元的實際成交均價，四種情況下，實際價格比保留價格高估了 %、 %、 %、 %。 按照這個計算，即使是上海最樂觀的擁有平均收入消費者也絕對沒有可能性去買一套平均價格的住宅。值得指出的是，這里的計算數(shù)據(jù)是有事實基礎的，在上海 2020 年的兩次房交會上，對希望購房居民的調(diào)查表明， 70%以上的居民表示可以接收的住房價格不高于 5000 元每平方米，這個數(shù)據(jù)與這里的計算是一致的。 上面分析了做為消費品，目前中國的商品房價格是被遠遠高估的，
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