南京市商品房?jī)r(jià)格研究及其剖析doc24-地產(chǎn)價(jià)格(編輯修改稿)
2024-09-18 22:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和 + 管理費(fèi) + 銷(xiāo)售費(fèi)用 + 財(cái)務(wù)費(fèi)用 + 代收費(fèi)用 + 利潤(rùn) + 稅金 各樓層、朝向銷(xiāo)售價(jià)格 (元 /m2 ) = 綜合平均銷(xiāo)售價(jià)格 （ 1 177。 住宅差價(jià)率 ） 面積計(jì)算方法： ( m2 ) （一）土地 土地等級(jí)按申報(bào)商品房?jī)r(jià)格時(shí)，南京市人民政府當(dāng)年公布的南京市土地級(jí)別填寫(xiě)。 用地面積按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》土地實(shí)際出讓面積或《國(guó)有土地使用證》土地使用權(quán)總面積填寫(xiě)。 （二）房屋 房屋建筑總面積，按項(xiàng)目建筑總平面圖的總面積計(jì)算。如因項(xiàng)目分期建設(shè)規(guī)劃，僅作總建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)圖時(shí)，可依據(jù)南京市規(guī)劃局下達(dá)文本規(guī)定的規(guī)劃總面積計(jì)算。 公共配套面積，按列入項(xiàng)目規(guī)劃圖、規(guī)劃要點(diǎn)；列入建筑安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目，與主體房屋相配套的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施面積計(jì)算。如，地下自行車(chē)庫(kù)，門(mén)房或公共物業(yè)管理用房等。 營(yíng)業(yè)性用房面積，指具有營(yíng)業(yè)性質(zhì)的各類(lèi)用房的面積總和。 住宅面積，指各種類(lèi)型、各種套型的住宅面積總和（住宅面積中含假層等 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 第 10 頁(yè) 共 25 頁(yè) 計(jì)算面積的部分）。 安置面積，以符合拆遷安置法律、法 規(guī)規(guī)定為依據(jù)，以拆遷安置協(xié)議書(shū)等有效憑證為憑據(jù)，將拆遷安置的住宅面積、營(yíng)業(yè)性用房面積匯總合計(jì)進(jìn)行計(jì)算。 容積率，指房屋建筑總面積與用地面積的比。即：容積率 = 房屋建筑總面積 / 用地面積 得房率，指商品房面積與房屋建筑總面積的百分比。即：得房率（ %） = 商品房面積 / 房屋建筑總面積 （三）商品房面積計(jì)算方法： 商品房面積 = 房屋建筑總面積 －（公共配套面積＋安置面積） 商品住宅面積 = 住宅總面積 － 安置住宅面積 營(yíng)業(yè)性商品用房面積 = 營(yíng)業(yè)性用房總面積 － 安置營(yíng)業(yè)性用房面積 n 房屋建筑安裝工程費(fèi)（含材料差價(jià)）造價(jià)指標(biāo)分析 樁基工程平方米估算指標(biāo) 單位：元 /m2 建筑面積 建筑類(lèi)型 樁型 估算指標(biāo) 多層建筑 鉆孔灌注樁 預(yù)制方樁 沉管灌注樁 人工挖孔樁 攪拌水泥樁 高層建筑 通信技術(shù)樓 鉆孔灌注樁 住宅及其他工程 鉆孔灌注樁 人工挖孔樁 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 第 11 頁(yè) 共 25 頁(yè) 住宅土建工程造價(jià)指標(biāo) 工程名稱 造價(jià)指標(biāo) (元 /m2) 每 m2主要工料 消耗指標(biāo) 人工 (工日 ) 鋼材 (kg) 木材 (m3) 水泥 (kg) 多層磚混 多層框架 高層 (14 層以下 ) 高層 (1525 層 ) 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 第 12 頁(yè) 共 25 頁(yè) 給排水估算指標(biāo)（元 / m2） 序號(hào) 功能分類(lèi) 建筑類(lèi)型 水衛(wèi) 消火栓消防 自動(dòng)噴淋 備 注 1 居住建筑 多層 小高層 高層 2 辦公建筑 多層 高層 3 教科建筑 教學(xué)樓 綜合樓為高層，其他均為多層。 綜合樓 幼兒園 科研 圖書(shū)館 4 醫(yī)療建筑 門(mén)診 多層病房樓 公共衛(wèi)生間。 高層病房樓 標(biāo)準(zhǔn)間病房，冷熱水系統(tǒng)。 醫(yī)技 多層，冷熱水系統(tǒng)。 7 商展建筑 商場(chǎng) 8 賓館建筑 旅館 標(biāo)準(zhǔn)間客房，冷熱水系統(tǒng)。（無(wú)星級(jí)） 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 第 13 頁(yè) 共 25 頁(yè) 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 第 14 頁(yè) 共 25 頁(yè) 電氣估算指標(biāo) （元 / m2） 序號(hào) 功能分類(lèi) 建筑類(lèi)型 指標(biāo)值 備 注 1 居住建筑 多層 多層為照明系統(tǒng)，小高層及高層包括照明、動(dòng)力系統(tǒng)； 燈具為座頭燈，小高層及高層包括應(yīng)急燈。 小高層 高層 2 辦公建筑 多層 照明、動(dòng)力系統(tǒng)； 燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、筒燈、應(yīng)急燈、誘導(dǎo)燈等。 高層 3 教科建筑 教學(xué)樓 照明、動(dòng)力系統(tǒng)； 燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、應(yīng)急燈、誘導(dǎo)燈等。 綜合樓為高層，其他均為多層。 綜合樓 幼兒園 科研 圖書(shū)館 4 醫(yī)療建筑 門(mén)診 照明、動(dòng)力系統(tǒng)； 燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、醫(yī)療專(zhuān)用燈、應(yīng)急燈、誘導(dǎo)燈等。 病房樓（多層） 病房樓（高層） 醫(yī)技 5 商展建筑 商場(chǎng) 照明、動(dòng)力系統(tǒng)； 燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、筒燈、應(yīng)急燈、誘導(dǎo)燈等。 6 賓館建筑 旅館 照明、動(dòng)力系統(tǒng)； 燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、筒燈、應(yīng)急燈、誘導(dǎo)燈等。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 第 15 頁(yè) 共 25 頁(yè) 暖通 空調(diào)工程估算指標(biāo)（元 /m2） n 某房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)證分析： 費(fèi)用名稱 數(shù)字（元 /平方米） 比例（ %） (成本和價(jià)格 ) 成 本 土地費(fèi)用 1620 % 前期費(fèi)用 124 建安費(fèi)用 1779 基礎(chǔ)設(shè)施 312 配套設(shè)施 126 期間費(fèi)用 439 稅金 342 % 利潤(rùn)（按 10%計(jì)） 396 % 總計(jì) (銷(xiāo)售價(jià)格 ) 5138 100% 使用環(huán)境 系統(tǒng)形式 中央空調(diào) 分散式中央空調(diào) 采 暖 防排煙、 通風(fēng) 高級(jí) 一般 高級(jí) 一般 居住建筑 480 320 20 8 辦公、一般實(shí)驗(yàn)、科研、門(mén)診、醫(yī)技等建筑 285 225 400 330 23 17 教學(xué)、閱覽、會(huì)議、商場(chǎng)、娛樂(lè)休閑、餐廳等建筑 355 280 420 350 26 18 賓館、病房等建筑 320 250 400 330 24 18 影劇院、音樂(lè)廳、候機(jī) (車(chē) )廳、大會(huì)堂、體育館等場(chǎng)館建筑 590 480 50 23 地下室 65 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 第 16 頁(yè) 共
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