南京市商品房價格研究及其剖析doc24-地產(chǎn)價格(編輯修改稿)
2025-09-18 22:46 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 和 + 管理費 + 銷售費用 + 財務(wù)費用 + 代收費用 + 利潤 + 稅金 各樓層、朝向銷售價格 (元 /m2 ) = 綜合平均銷售價格 （ 1 177。 住宅差價率 ） 面積計算方法： ( m2 ) （一）土地 土地等級按申報商品房價格時，南京市人民政府當年公布的南京市土地級別填寫。 用地面積按《國有土地使用權(quán)出讓合同》土地實際出讓面積或《國有土地使用證》土地使用權(quán)總面積填寫。 （二）房屋 房屋建筑總面積，按項目建筑總平面圖的總面積計算。如因項目分期建設(shè)規(guī)劃，僅作總建筑規(guī)劃設(shè)計圖時，可依據(jù)南京市規(guī)劃局下達文本規(guī)定的規(guī)劃總面積計算。 公共配套面積，按列入項目規(guī)劃圖、規(guī)劃要點；列入建筑安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施面積計算。如，地下自行車庫，門房或公共物業(yè)管理用房等。 營業(yè)性用房面積，指具有營業(yè)性質(zhì)的各類用房的面積總和。 住宅面積，指各種類型、各種套型的住宅面積總和（住宅面積中含假層等 此資料來自 , 大量管理資料下載 第 10 頁 共 25 頁 計算面積的部分）。 安置面積，以符合拆遷安置法律、法 規(guī)規(guī)定為依據(jù)，以拆遷安置協(xié)議書等有效憑證為憑據(jù)，將拆遷安置的住宅面積、營業(yè)性用房面積匯總合計進行計算。 容積率，指房屋建筑總面積與用地面積的比。即：容積率 = 房屋建筑總面積 / 用地面積 得房率，指商品房面積與房屋建筑總面積的百分比。即：得房率（ %） = 商品房面積 / 房屋建筑總面積 （三）商品房面積計算方法： 商品房面積 = 房屋建筑總面積 －（公共配套面積＋安置面積） 商品住宅面積 = 住宅總面積 － 安置住宅面積 營業(yè)性商品用房面積 = 營業(yè)性用房總面積 － 安置營業(yè)性用房面積 n 房屋建筑安裝工程費（含材料差價）造價指標分析 樁基工程平方米估算指標 單位：元 /m2 建筑面積 建筑類型 樁型 估算指標 多層建筑 鉆孔灌注樁 預制方樁 沉管灌注樁 人工挖孔樁 攪拌水泥樁 高層建筑 通信技術(shù)樓 鉆孔灌注樁 住宅及其他工程 鉆孔灌注樁 人工挖孔樁 此資料來自 , 大量管理資料下載 第 11 頁 共 25 頁 住宅土建工程造價指標 工程名稱 造價指標 (元 /m2) 每 m2主要工料 消耗指標 人工 (工日 ) 鋼材 (kg) 木材 (m3) 水泥 (kg) 多層磚混 多層框架 高層 (14 層以下 ) 高層 (1525 層 ) 此資料來自 , 大量管理資料下載 第 12 頁 共 25 頁 給排水估算指標（元 / m2） 序號 功能分類 建筑類型 水衛(wèi) 消火栓消防 自動噴淋 備 注 1 居住建筑 多層 小高層 高層 2 辦公建筑 多層 高層 3 教科建筑 教學樓 綜合樓為高層，其他均為多層。 綜合樓 幼兒園 科研 圖書館 4 醫(yī)療建筑 門診 多層病房樓 公共衛(wèi)生間。 高層病房樓 標準間病房，冷熱水系統(tǒng)。 醫(yī)技 多層，冷熱水系統(tǒng)。 7 商展建筑 商場 8 賓館建筑 旅館 標準間客房，冷熱水系統(tǒng)。（無星級） 此資料來自 , 大量管理資料下載 第 13 頁 共 25 頁 此資料來自 , 大量管理資料下載 第 14 頁 共 25 頁 電氣估算指標 （元 / m2） 序號 功能分類 建筑類型 指標值 備 注 1 居住建筑 多層 多層為照明系統(tǒng)，小高層及高層包括照明、動力系統(tǒng)； 燈具為座頭燈，小高層及高層包括應(yīng)急燈。 小高層 高層 2 辦公建筑 多層 照明、動力系統(tǒng)； 燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、筒燈、應(yīng)急燈、誘導燈等。 高層 3 教科建筑 教學樓 照明、動力系統(tǒng)； 燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、應(yīng)急燈、誘導燈等。 綜合樓為高層，其他均為多層。 綜合樓 幼兒園 科研 圖書館 4 醫(yī)療建筑 門診 照明、動力系統(tǒng)； 燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、醫(yī)療專用燈、應(yīng)急燈、誘導燈等。 病房樓（多層） 病房樓（高層） 醫(yī)技 5 商展建筑 商場 照明、動力系統(tǒng)； 燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、筒燈、應(yīng)急燈、誘導燈等。 6 賓館建筑 旅館 照明、動力系統(tǒng)； 燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、筒燈、應(yīng)急燈、誘導燈等。 此資料來自 , 大量管理資料下載 第 15 頁 共 25 頁 暖通 空調(diào)工程估算指標（元 /m2） n 某房地產(chǎn)項目價格實證分析： 費用名稱 數(shù)字（元 /平方米） 比例（ %） (成本和價格 ) 成 本 土地費用 1620 % 前期費用 124 建安費用 1779 基礎(chǔ)設(shè)施 312 配套設(shè)施 126 期間費用 439 稅金 342 % 利潤（按 10%計） 396 % 總計 (銷售價格 ) 5138 100% 使用環(huán)境 系統(tǒng)形式 中央空調(diào) 分散式中央空調(diào) 采 暖 防排煙、 通風 高級 一般 高級 一般 居住建筑 480 320 20 8 辦公、一般實驗、科研、門診、醫(yī)技等建筑 285 225 400 330 23 17 教學、閱覽、會議、商場、娛樂休閑、餐廳等建筑 355 280 420 350 26 18 賓館、病房等建筑 320 250 400 330 24 18 影劇院、音樂廳、候機 (車 )廳、大會堂、體育館等場館建筑 590 480 50 23 地下室 65 此資料來自 , 大量管理資料下載 第 16 頁 共
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