畢業(yè)論文--用經(jīng)濟(jì)模型預(yù)測我國商品住房價格(編輯修改稿)
2025-02-12 21:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，商品住房價格與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展 水平有著密切的聯(lián)系，理論上，一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，商品住房的價格越高，因而兩者之間應(yīng)該呈正相關(guān)。 2．人均可支配收入。所謂居民可支配收入水平是指用貨幣或相當(dāng)于貨幣的形式表示的居民所能支配的財產(chǎn)收入。而居民可支配收入主要用于消費(fèi)和投資。當(dāng)居民可以滿足自身基本的生活需要時，則必然會考慮去購買住宅（這也與中國人的傳統(tǒng)觀念有著密切的聯(lián)系）。我們在考慮居民可支配收入水平對商品住宅價格的影響時，不能將不同收入水平的所有階層的居民放在一起分析，一概而論。因?yàn)椴煌杖胨降木用駥ι唐纷≌瑑r格的影響是不同的。我們可以依據(jù)收入 的不同將城鎮(zhèn)居民分為四類，即高、中、低、特困四個階層，然后分別計算出各個階層在扣除生活消費(fèi)支出后，可以用于購買住房的可支配收入部分，可稱為“置業(yè)資金”。在這四類城鎮(zhèn)居民中，最值得我們關(guān)注的是占有較大比例的中間收入階層城鎮(zhèn)居民家庭的購房能力，其對房價的影響力也是最大的。對于高收入階層的居民家庭而言，在強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐下，他們購買住房多考慮的主要因素已經(jīng)不是價格，而是住宅的方位，周圍的環(huán)境以及住宅的檔次等因素。而對于低收入居民家庭來說，在滿足基本的溫飽條件下，根本沒有余錢購買商品住宅，只能通過租用廉租房、福利 房以及解困房等社會保障和政府支持途徑來解決住房問題。而對于主要依靠購買普通商品住宅或者經(jīng)適房來解決住房問題或改善住房條件的中間收入居民家庭而言，其房價承受能力決定于支付能力，他們購房意愿的實(shí)現(xiàn)則直接受房價水平高低的影響。代表一個地區(qū)的人民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，人均可支配收入越多，提高生活質(zhì)量和進(jìn)行投資的欲望和能力就越強(qiáng)。住宅相對于其他資本品來說，具有保值性和增值性，這種特點(diǎn)導(dǎo)致大量資本流入房地產(chǎn)市場，促使住宅價格上升。理論上該變量和房價存在正相關(guān)性。 3．竣工房屋造價。從商品價值構(gòu)成角度分析，房地產(chǎn)價格出成本和利潤兩大部分構(gòu)成。按照馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，土地價格是地租的資本化，在現(xiàn)實(shí)中通常表現(xiàn)為人們?yōu)槿〉猛恋氐恼加?、使用、收益和處分的?quán)利而支付的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)商在住宅市場是供給者，處于區(qū)域寡頭壟斷的地位，具有有較強(qiáng)的定價能力。然而其在土地市場上是需求者，則處于完全競爭的地位。開發(fā)商在土地市場上通過競價獲得土地使用權(quán)，然后進(jìn)行開發(fā)，最終在住宅市場提供住宅，此時土地價格則被計入開發(fā)成本，計入房價，因此較高的土地價格會帶來住宅價格的 4 上升，所謂“水漲船高”，可稱為成本推動型價格上漲。據(jù)統(tǒng)計我國土地價格一般占房價 30%—— 40%；而從另一方面而言，開發(fā)商又會受較高的住宅價格的刺激從而加大房地產(chǎn)開發(fā)，土地的需求也會因此而增加。若政府土地供給不變，則土地價格上漲，從而再次推動房價上漲，可稱為需求拉動型價格上漲。地價是房價的基礎(chǔ)，而房價又反作用于地價，二者是相互影響的。房價的另外一個構(gòu)成要素是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本根據(jù)支付情況的不同可分為建筑安裝成本，即開發(fā)商支付給建筑總承包商的成本，和其他開發(fā)成本，比如施工前期費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)、稅費(fèi)和貸款利息等等。曾有學(xué)者研究發(fā)現(xiàn)，住宅開發(fā)企業(yè)的建筑安裝成本占總成本比例大約在 %— %之間，均值在 %，可見其在房價中占了很大比重。房地產(chǎn)經(jīng)營成本對商品住宅價格具有重大影響，如建筑材料漲價、建筑安裝成本上升，會引起房價總體水平的上漲，而往往開發(fā)商會將上漲的成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，從而對房價形成成本推動型價格上漲。工程造價、土地價格再加上其他經(jīng)營銷售成本等構(gòu)成了房屋的造價，竣工房屋的造價直接影響了商品住房的成本，因此理論上該變量和商品住房的價格呈正相關(guān)。 4．土地購置費(fèi)。土地資源的稀缺性導(dǎo)致土地購置費(fèi)不斷上漲，而土地購置費(fèi)在相當(dāng)大的程度上影響了商品房的售價。隨著開發(fā)的商品房 不斷增加，土地越來越稀缺，商品房的價格也會隨著上漲，兩者存在正相關(guān)性。 5．地區(qū)變量。本文以地區(qū)數(shù)據(jù)為樣本，分析在全國范圍內(nèi)影響房價的因素，所以該指標(biāo)代表的是宏觀區(qū)位因素。我國東部沿海城市和中西部城市在經(jīng)濟(jì)、社會觀念和政策等方面存在較大差別，前者房價應(yīng)明顯高于后者。本文將其他影響房價的因素納入隨機(jī)誤差項(xiàng) u。 根據(jù)以上分析，設(shè)定計量經(jīng)濟(jì)模型如下： iiiiii uxxxxY ?????? 443322110 ????? 其中， iY為各 地區(qū)的商品住房平均價格（元 / 平方米）
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