【文章內(nèi)容簡介】 個人住房貸款利率再次上調(diào)！調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的 倍，商業(yè) 銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。 三、國家關(guān)于土地方面的政策 20xx 年 5 月 9 日：國土資源部 11 號令 (《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 ) 20xx 年 2 月 18 日：國土資源部發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，嚴格控制土地供應(yīng)總量，整個上半年中國范圍內(nèi)進行土地市場的整頓清查工作；下半年國家相繼出臺了關(guān)于清理園區(qū)的相關(guān)政策及通知 (7月國務(wù)院出臺關(guān)于清理整頓開發(fā)區(qū)和加強建設(shè)用地管理的通知 )，年底統(tǒng)計，全國撤并整合各類開發(fā)區(qū) 2046 個。 20xx 年 3 月 30 日 ：國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 (即 71 號令 )，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 20xx 年 8 月 31 日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。 20xx 年 4 月 28 日：國務(wù)院下發(fā)緊急通知，要求全國半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批，深入開展土地市場治理整頓。 20xx 年 12 月 2 日：國土資源部下發(fā)的《關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項調(diào) 查工作的緊急通知》要求，全國國土部門將以 20xx 年 12 月 31 日為基準日期，到 20xx 年 3 月 31 日，對全國城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進行地毯式調(diào)查。 四、大連市宏觀調(diào)控政策 20xx 年 4 月 16 日，大連市政府召開了全市房地產(chǎn)工作會議，出臺了八個規(guī)范性政府文件并于即日起實施。會議下達了《大連市人民政府關(guān)于調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》、《大連市人民政府關(guān)于補充國有土地使用權(quán)出讓招標拍賣掛牌方式的通知》、《大連市人民政府關(guān)于進一步加強商品房銷（預(yù)）售管理工作的通知》、《大連市人民政府關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》、《大連市人民政府辦公廳關(guān)于成立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》等八個文件，旨在進一步規(guī)范目前大連房地產(chǎn)市場存在的一些問題，同時也將有效穩(wěn)定住房價格。主要內(nèi)容： ? 平抑結(jié)構(gòu)型房價上漲 20xx 年出讓用于建設(shè)經(jīng)濟適用房的土地達到 22 萬平方米。 20xx 年，大連市將推出 萬平方米的泉水經(jīng)濟適用房和 萬平方米的泡崖經(jīng)濟適用房，開工面積達 50 萬平方米。另有包括沙河口區(qū)石門山地區(qū)的諸多經(jīng)濟適用房項目將于年內(nèi)啟動，目前已經(jīng)進入規(guī)劃選址階段。按照建設(shè)進度預(yù)計 ，從今年下半年開始，大連市商品住宅的市場供應(yīng)量將逐步增多，今明兩年將有 130 萬平方米的經(jīng)濟適用房建成入市。 建設(shè) 30 萬平方米的限價商品房，鼓勵開發(fā)建設(shè)中小戶型住宅，以抑制結(jié)構(gòu)型房價上漲。該批限價房將于 20xx 年投入市場。 將加大單位集資建房規(guī)模。 根據(jù) 20xx 年房屋租賃市場價格的上漲情況，將適當調(diào)整現(xiàn)行的廉租住房租賃補貼標準。 ? 商品房用地限價出讓 為有效防止房地產(chǎn)投機行為，實現(xiàn)對土地出讓市場價格的宏觀調(diào)控。 對高檔商業(yè)、旅游、娛樂、酒店、寫字樓及高級商業(yè)住宅（含別墅）類經(jīng)營性房地產(chǎn)項目 用地，可實行邀請招標拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)。 對普通商品經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地，可實行限價招拍掛出讓方式。 對廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品房等特殊經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地，可實行直接定位招標方式出讓國有土地使用權(quán)，由政府直接確定土地出讓價格和房屋銷售價格，通過公開隨機搖號的方式確定中標人。 ? 關(guān)于經(jīng)營性用地出讓 今后一段時期，我市將取消憑修建性詳細規(guī)劃進行招標、拍賣、掛牌方式出讓經(jīng)營性開發(fā)項目用地，采取依據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件及附圖進行招拍掛，確定中標單位后，由市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)，《中標確定書》 及附圖辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 為維護城市規(guī)劃的嚴肅性和權(quán)威性，今后規(guī)劃一經(jīng)確定，任何單位和個人均不得擅自更改；確需要更改的，必須報市規(guī)劃委員會審議、審定。 ? 超建商品房限期拆除 今后，針對大連城市區(qū)域內(nèi)超建的建筑物和構(gòu)筑物，如果尚可拆除的，責令停止建設(shè)，限期拆除；逾期不拆除的，強制拆除。如果超建的建筑物、構(gòu)筑物不能拆除，可以予以沒收；同一建筑物中超建部分不能與整體部分分割的，沒收超建面積相等的房屋。 ? 普通住宅標準重新定義，營業(yè)稅契稅調(diào)整 另外，在國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理 的通知下發(fā)后，市地稅局、財政局、國土資源和房屋局聯(lián)合發(fā)出《通知》，規(guī)定我市從 20xx年 6 月 1 日起執(zhí)行國家最新調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。同時，契稅的征收管理也按照新的 “普通住宅 ”標準執(zhí)行。 五、宏觀調(diào)控影響分析 從上述資料可看出國家自 20xx 年起就已經(jīng)注意到我國房地產(chǎn)市場可能存在的泡沫現(xiàn)象，并開始采取各種措施加以控制，這種宏觀調(diào)控在 20xx 年 3 月至 5月間達到了高潮，國務(wù)院、建設(shè)部以及各地方政府等部門，在短時間內(nèi)連續(xù)出臺了大量政策，國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的決心可見一斑。這次房地產(chǎn)的政策針對的是 “房價上漲 過快 ”，打擊的是業(yè)內(nèi)的投機行為，是防范銀行和金融風險的宏觀調(diào)控。換句話說，是解決投機性需求造成的房地產(chǎn)價格泡沫。因為過多過大的投機需求會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的過度上漲，制造房地產(chǎn)價格泡沫。從而可能導(dǎo)致巨大的金融風險，是經(jīng)濟不穩(wěn)定的因素。 “七部委意見 ”出臺后，建設(shè)部副部長劉志峰幾次對媒體表示宏觀調(diào)控的目的是為了調(diào)控 “房價的增幅 ”和 “供需結(jié)構(gòu) ”，而遏制僅針對投機性需求。他說， “政府的目的并不是打壓 ?房價 ?本身，也不是打壓房地產(chǎn)市場，而是對增幅和投機性需求進行控制。而到目前為止，政府出臺的一系列措施對市民來說依然是 溫和的。就拿稅收來說，事實上，在房地產(chǎn)交易和持有過程中，有法可循的稅種和稅率并不止我們現(xiàn)在繳納的這些，只是過去幾年，為了扶持房地產(chǎn)業(yè)，政府采取了種種減少或免征的優(yōu)惠措施，而現(xiàn)在，政府只不過是收回了部分優(yōu)惠，因此，我認為，政府的調(diào)控力度還是很溫和的。 由此可以看出政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，其目的并不是打壓本行業(yè)，而是為了擠干房地產(chǎn)業(yè)水分。就大連市而言，每年四百萬左右的銷售面積，有多少用作投資目的，目前并沒有準確的數(shù)據(jù)，但可以肯定的是必然小于北京上海等一線城市，大連地產(chǎn)泡沫的成分要遠小于這些城市。就國家的宏觀調(diào)控而言 ，由于政策存在時滯，短期內(nèi)影響到的是人們的預(yù)期，人們會預(yù)計可能房價會降，可能還有進一步的政策出臺，在不確定的情況下，最好的對策是以靜制動，采取觀望姿態(tài)，所以各地的數(shù)據(jù)都反映出交易量的下降。但是，更重要的是中期和長期的影響，可以看出，國家政策在調(diào)控供給的同時，更加強了對需求的調(diào)控。長期內(nèi)政策的影響主要是調(diào)節(jié)需求的總量和結(jié)構(gòu)，尤其是結(jié)構(gòu)?？傮w上看，政策的目的是為了讓市場在長期內(nèi)比較穩(wěn)定地向上發(fā)展。所以房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了短期的迷茫、不確定、波動后，總的發(fā)展趨勢仍是上升的。但是，為達到長期的目標而實施的這些政策，將 對中期市場趨勢，也就是 1— 2 年后的市場，有何影響，現(xiàn)在看來有較大的不確定性。 小結(jié)： 因前期大連的土地供應(yīng)量相對不足，房地產(chǎn)項目不大，且往年遺留的空置面積，也被大量消化，因此，在“國八條”出臺后，在國內(nèi)普遍存在的市民持幣觀望現(xiàn)象，只是短期內(nèi)出現(xiàn)，隨著新的開發(fā)項目的出現(xiàn)，隨即大連房價大幅上漲。而近期，土地供應(yīng)量較之以往較多，中長期市場尚有一定的不確定因素。 第五章 大連市近年近期商品房交易變化分析 據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示， 20xx 年四季度 70 個大中城 市房屋銷售價格同比上漲 %， 20xx 年 2 月份房屋銷售價格同比上漲 %，而大連市在這兩個時間段房價同比漲幅分別達 %和 %，分別居全國第二和第一。 一、大連市近年商品房銷售總體情況變化 大連市 1998— 20xx年商品房銷售面積趨勢 單位：平方米 實際銷售面積 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 住宅 1856010 2198173 2393481 3536704 3750441 4467484 4454105 4681000 辦公樓 56845 41247 98153 29854 92660 130348 264825 商業(yè)經(jīng)營用房 183353 145678 278095 315194 322331 345584 297867 其他 30058 24619 40374 42089 33131 37991 64938 0100000020xx0003000000400000050000001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx平方米住宅 辦公樓 商業(yè)經(jīng)營用房 其他 大連市 1998— 20xx 年商品房銷售額情況表 單位：萬元 年份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 住宅 403665 483371 567082 947513 1000771 1205760 1324091 1675000 辦公樓 16757 24858 54275 18877 44666 56759 83077 商業(yè)營業(yè)用房 61495 44874 99448 123807 138858 183582 145715 其他 5042 8081 11659 8872 9214 9019 22464 05000001000000150000020xx0001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx元住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他 大連市 1998— 20xx 年商品房平均銷售價格情況 單位：元 /平方米 年份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 商品房平均銷售價格 2801 2922 3116 3714 商品房平均銷售價格趨勢05001000150020xx25003000350040001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx元/ 平米 二、大連市商品房住宅近年成交狀況 成交宗數(shù)狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交宗數(shù)對比 01000020xx0300004000050000成交宗數(shù) 30738 30002 30774 36437 40218 3212820xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 成交面積狀況 20xx20xx 年 大連市商品房住宅成交面積對比表 0100200300400500成交面積 （ 萬平 ） 30320xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 成交金額狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交金額對比表 050100150200成交金額（億元） 13220xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 成交單價狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交單價對比表 0100020xx300040005000成交單價（元/平米） 3231 3199 3186 3355 3841 436120xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 成交單套建筑面積狀況 20xx20xx 年大連市成交的商品房住宅單套平均建面對比表 04080120160單套面積（平米） 144 113 105 99 95 9020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 三、大連市商品房非住宅項目近年近期成交狀況 在非住宅方面， 20xx 年一年的交易件數(shù)、面積、額度較同比分別增長了 %、％ 和－ ％，其單價由 04 年同期的 10226 元 /平方米下降到 6728 元 /平方米，降幅 ％。為何會出現(xiàn)此種局面，業(yè)內(nèi)人士認為這和我市 20xx 年商鋪開發(fā)退熱，以高價格商鋪為代表的非住宅類物業(yè)退出市場有很大關(guān)系。由于市場上活躍的主要是商住公寓和社區(qū)公建等非住宅物業(yè)，價格多在萬元以下，這自然拉低了整體非住宅的整體均價。未來隨著以商 住公寓、社區(qū)公建和區(qū)域型商業(yè)中心開發(fā)漸成普遍，非住宅整體交易均價走低的局面還將繼續(xù)。 20xx 年近期大連市商品房公建成交宗數(shù)變化對比 20xx 年近期大連市商品房公建成交面積變化對比 5416741043618213284313278020040060080010001200公建成交宗數(shù) 541 674 1043 618 213 284 313 2782 0 0 4 年1 0月2