【文章內(nèi)容簡介】 房以及其他住宅用地5公頃，工業(yè)用地650公頃，其他用地76公頃。表26 金州區(qū)2005年度國有土地出讓供應(yīng)信息供地總量(公頃)按土地來源分(公頃)按土地用途分(公頃)現(xiàn)有建設(shè)用地新增建設(shè)用地商服用地住宅用地工業(yè)用地其他用地商服設(shè)施商業(yè)性辦公樓高檔住宅普通商品住房其他住宅工業(yè)用地其他用地00從上表和土地掛牌情況表可以看出，以金州相對較小的區(qū)域來看土地投入計(jì)劃，可以說，金州的土地市場投入量非常巨大。而基本上，2005年競得的土地會在2006年投入建設(shè)，或者開始銷售，因此2006年金州的房地產(chǎn)市場將迎來一個(gè)新的局面，將會出現(xiàn)大量在建、在售樓盤。因此，2006年將是金州房地產(chǎn)市場競爭異常激烈的一個(gè)時(shí)期。五、金州房地產(chǎn)市場總結(jié)綜合大連市內(nèi)、開發(fā)區(qū)和金州區(qū)的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場情況來分析，金州的房地產(chǎn)市場前景是被相當(dāng)看好的，但也存在許多的缺陷和威脅。（一）利好消息大連的發(fā)展政策、大連目前的房地產(chǎn)發(fā)展情況以及金州區(qū)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況、金州區(qū)政府制定的各項(xiàng)發(fā)展政策等，給金州房地產(chǎn)市場帶來了多個(gè)利好消息：■ 金州宏觀環(huán)境持續(xù)向好，金州居民生活水品進(jìn)一步提高，對生活質(zhì)量的要求也不斷提高，將促進(jìn)住宅市場的發(fā)展；■ 金州城市經(jīng)濟(jì)多年持續(xù)增長，第二、三產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，將為金州帶來大量的商貿(mào)人口，在很大程度上會帶動整個(gè)金州房地產(chǎn)市場的發(fā)展；■ 大大連的規(guī)劃建設(shè)為金州房地產(chǎn)市場的發(fā)育發(fā)展帶來更多的資源，其良好的發(fā)展勢頭將給金州帶來更多的機(jī)會；■ 區(qū)政府出臺的購房落戶政策，將為外埠市場帶來巨大的推動作用，對東北其他欠發(fā)達(dá)地區(qū)的人們具有一定的吸引力；■ 金州作為大大連西拓北進(jìn)的主要方向，未來計(jì)劃5年內(nèi)納入大連市區(qū)管理，大工業(yè)向金州轉(zhuǎn)移，區(qū)域人口將翻一番，達(dá)到40萬；■ 五一路收費(fèi)口取消，金州和開發(fā)區(qū)和成一片，沈大高速收費(fèi)口北至九嶺，收益最大的就是金州南部；■ 輕軌三號沿線開始建設(shè)，大大縮短了大連、開發(fā)區(qū)到金州的時(shí)間；■ 金州將建四港，一個(gè)機(jī)場。（二）不利條件■ 2006年大連將投入大量的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，并且下半年計(jì)劃將有部分經(jīng)濟(jì)適用房面市；■ 城市周邊土地集中放量是2006年市場的特色，也是今春的流行色。從2005年土地掛牌中不難看出，大規(guī)模城市周邊土地放量，將為中低價(jià)位市場帶來激烈的競爭。在大連市內(nèi)臺山、連山街等后星海區(qū)萌動的同時(shí)，旅順、普蘭店、大連灣、姚家等周邊地區(qū)也到處彌漫著備戰(zhàn)春季戰(zhàn)役的痕跡； ■ 大連二手房個(gè)稅政策的出臺，房地產(chǎn)投資將大大減少。（三）市場總結(jié)從目前金州在建、在售以及已竣工入住的項(xiàng)目情況來看，金州項(xiàng)目的總體情況是：■ 市場價(jià)格：向應(yīng)廣場、體育場板塊均價(jià)基本在35004000元/平米左右，在其他區(qū)域板塊中，位置配套相對好一點(diǎn)的項(xiàng)目均價(jià)在32003400元/平米左右，而位置配套稍差的均價(jià)則在28002900元/平米左右。相對于開發(fā)區(qū)和大連市內(nèi)四區(qū)的價(jià)格來說，有一段差距，因此這對消費(fèi)者來也存在著一定的吸引力?！? 消費(fèi)群體：目前金州的樓盤消費(fèi)群體主要是金州本地人（包括在開發(fā)區(qū)工作的金州本地人）、開發(fā)區(qū)居民、金州周邊縣鎮(zhèn)居民、省內(nèi)其他中小城市和東北其他欠發(fā)達(dá)地區(qū)的較成功人士?！? 戶型：多以兩室為主，面積多樣，據(jù)了解銷售情況最好的是80100平米；考慮到在開發(fā)區(qū)工作的目標(biāo)客戶，小戶型也存在相當(dāng)大的市場?！? 周邊配套：總體來說，金州整個(gè)區(qū)域建設(shè)還比較落后，一些相應(yīng)的配套設(shè)施都不是很完善，還有待于改善?！? 建筑形態(tài)：除了相對較偏遠(yuǎn)位置的項(xiàng)目，其他多為小高層、高層建筑?？偟膩碚f，金州房地產(chǎn)在整個(gè)大連房地產(chǎn)的形式中，處于剛剛發(fā)展的狀態(tài)，在各種利好消息下，未來還有很大的上漲空間。但是由于國家房地產(chǎn)整個(gè)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)發(fā)展肯定會受到達(dá)到一定的影響。第四節(jié) 市場調(diào)查 針對本項(xiàng)目具體區(qū)位和項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。鑒于本項(xiàng)目隸屬于金州區(qū)又臨近開發(fā)區(qū)，我司對金州區(qū)、開發(fā)區(qū)樓盤進(jìn)行了抽樣調(diào)查。市場調(diào)查結(jié)果匯總見表24。市調(diào)樓盤個(gè)案指標(biāo)對比表 本項(xiàng)目類比樓盤對比表見下頁表228。55表27 開發(fā)區(qū)樓盤抽樣調(diào)查匯總表序號樓盤名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址建筑形式占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率（%）主力戶型面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）1古耕國際公寓大連開發(fā)區(qū)古耕5000開發(fā)有限公司開發(fā)區(qū)金馬路高層1——30805900—8000古耕SOHO公寓高層——1002102佳和海景大連佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)區(qū)六中向西300米多層小高層58142340042003開順融通大廈大連開順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連開發(fā)區(qū)快軌開發(fā)區(qū)站對面高層45—326617080004君悅豪庭香港北海集團(tuán)大連開發(fā)區(qū)金馬路150號小高層高層121101805500均價(jià)5福佳國際公寓大連福恒房屋開發(fā)有限公司開發(fā)區(qū)金馬路與鞍山路交匯處高層355095600070007西山小區(qū)大連海匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連開發(fā)區(qū)快軌金馬路站高層小高層多層未定未定8乾豪東城天下（1期）大連乾豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連開發(fā)區(qū)灣里51多層小高層21 801003800均價(jià)乾豪東城天下（2期）80100 9金灣新城B1大連金灣實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)區(qū)雙D港3路車終點(diǎn)站多層4 7 601303400均價(jià)10疊翠花鄉(xiāng)（二期）大連華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連開發(fā)區(qū)哈爾濱路38號多層小高層4 10 501303500430011西雅圖觀海苑大連維泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連開發(fā)區(qū)海濱路多層小高層 702003040528012華夏海景大連元新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連開發(fā)區(qū)白石灣多層小高層4 801303080558013光伸半島綠洲2期大連光伸企業(yè)集團(tuán)有限公司大連開發(fā)區(qū)小孤山小高層高層4710015033004300表28 金州區(qū)樓盤抽樣調(diào)查匯總表序號樓盤名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址建筑形式占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率（%）主力戶型面積（㎡）價(jià)格（元/㎡）1雍華閣阿爾濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州斯大林路勞動大廈北側(cè)高層83168380040002新金州大廈大連港地產(chǎn)金州斯大林路284號高層63118305042383怡心居阿爾濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州北山路于勝利路交匯處高層1 389184未定4湖畔家園大連千川房地產(chǎn)有限公司金州解放路270號小高層15231632506000均價(jià)41415碧海尚城順天海川企業(yè)集團(tuán)寰海地產(chǎn)金州斯大林路和五一路交匯處高層66330，以79117二室為主350060006現(xiàn)代雅筑大連東證置業(yè)有限公司金州站前廣場盛濱花園D區(qū)41棟2號高層41055872800均價(jià)7盛濱花園B區(qū)16號大連阿爾濱集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州區(qū)火車站站前廣場東側(cè)小高層高層5000132936013025003380均價(jià)29008銀領(lǐng)國際公寓大連阿爾濱集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州火車站旁————————611079金潤花園（一期）大連新型房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州東山路多層————43137以80為主10金山苑大連市金州金山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州五一路、勝利路、金港路交匯處小高層多層9萬7012011永樂金庭大連永樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州五一路和勝利路交匯處小高層多層11萬20萬8012612恒達(dá)花園大連金州友誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州北山路82號小高層多層15萬20萬3923913憬園河畔大連中連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州區(qū)永安大道新城區(qū)多層12萬15萬44149，以80為主14大連松源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州先進(jìn)街道十里崗小高層高層90120為主；小戶型公寓4060；15大連金信集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金州五一路小高層高層5萬10萬3580第五節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢分析：q 項(xiàng)目緊鄰開發(fā)區(qū)，有較廣的潛在客戶群；q 大大連城市規(guī)劃前景美好，項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值將逐步體現(xiàn)；q 本地塊是重要的交通樞紐，周邊交通便利，是吸引外地客戶的重要因素；q 西山小區(qū)改造提升區(qū)域價(jià)值；q 本案北望大黑山，南瞰大連灣，可謂“依山傍海”，是居住之風(fēng)水寶地；q 新希望集團(tuán)巨大的品牌影響力，是消費(fèi)者信心的保證；q 阿爾濱集團(tuán)優(yōu)良的建筑品質(zhì)，保證項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)；q 紅土基業(yè)科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、創(chuàng)新的策劃理念，使項(xiàng)目贏在起跑線；q 購房落戶政策相對寬松，可吸引更多大連北三市及其他外省市客戶來此購房；q 金州區(qū)商品房價(jià)格相對較低，相較于開發(fā)區(qū)類似項(xiàng)目具有很強(qiáng)的市場競爭力； q 本項(xiàng)目已完成拆遷，無回遷戶，地勢平整，有利于開發(fā)程序的順利實(shí)施；q 金州區(qū)政府行政效率較高，相信所有手續(xù)會盡快辦理完畢。二、劣勢分析q 項(xiàng)目只摘得A、C區(qū)，沒摘得B區(qū)，不能整體開發(fā)，不易做出形象及物管；q 項(xiàng)目行政區(qū)域?qū)儆诮鹬輩^(qū)，商業(yè)配套，尤其是城市配套、學(xué)區(qū)等相對不如開發(fā)區(qū)成熟、完善；q 項(xiàng)目是處于金州區(qū)與開發(fā)區(qū)邊緣的新建居住區(qū)，現(xiàn)有周邊配套設(shè)施不完善，無大型商場、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等，相關(guān)配套的成熟尚需35年左右，造成本項(xiàng)目前期價(jià)格上難以走高；q 項(xiàng)目位于金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、北三市等地區(qū)進(jìn)出大連市的交通樞紐區(qū)域，道路車流量大、車速快，對過路行人造成一定的威脅；過往車輛產(chǎn)生的噪音大，尤其大貨車等重型車輛較多，車輛尾氣排放量大，對項(xiàng)目環(huán)境、空氣質(zhì)量有一定影響；q 項(xiàng)目容積率高，都為高層建筑，得房率較低，戶型設(shè)計(jì)難以保證戶戶合理；建筑密度大，一定程度上較難作出景觀上的賣點(diǎn)；高層建筑的市場認(rèn)知度較多層建筑低；q 周邊公交線路少，進(jìn)出市區(qū)線路基本是首車6：00左右，末車20：00左右，業(yè)主出行不太方便；q 周邊居住人群素質(zhì)較低，可能會在治安等方面造成一定的負(fù)面影響；q 周邊工廠及棚戶區(qū)較多，區(qū)域整體形象較差，對提升項(xiàng)目形象和價(jià)值造成一定難度；q 項(xiàng)目地勢比南面的西山小區(qū)低，業(yè)主在心理和視覺上有 “壓迫”感；q 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中沒有小學(xué)，教育配套不完善；q 開發(fā)商無自己的品牌物業(yè)管理公司；q 靠項(xiàng)目A區(qū)東邊、C區(qū)北邊有一塊墳地，對客戶心理上有一定的影響；q 項(xiàng)目缺少部分城市配套管網(wǎng)如煤氣、暖氣等配置，配套成本可能較高；q 雖然項(xiàng)目南瞰大連灣，但由于熱電廠的影響，以及大連灣并非旅游觀光型的海灣，自然景觀不佳。三、威脅分析：q 大連市城市周邊土地集中放量是2006年房地產(chǎn)市場的特色，大規(guī)模