【正文】 （一）城市空間布局按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到開發(fā)區(qū)和金州區(qū)，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局。老城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，不再搞低標(biāo)準(zhǔn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。主城區(qū)與新市區(qū)通過快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。 （二）城市產(chǎn)業(yè)體系 按照“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)有基礎(chǔ)出發(fā)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“131”產(chǎn)業(yè)格局?！皟蓞^(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個(gè)功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟(jì)帶，以長(zhǎng)山列島及周邊海域?yàn)橐劳校瑯?gòu)筑海洋經(jīng)濟(jì)帶。擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)基地外延，優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求。 （三）城市功能布局 圍繞城市總體功能，科學(xué)定位“兩城三星”的分區(qū)功能。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務(wù)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學(xué)園區(qū)。（四）城市基礎(chǔ)設(shè)施 以建設(shè)暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標(biāo)，圍繞提升城市綜合功能，開展新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把我市建設(shè)得更暢、更綠、更亮、更美。市區(qū)交通重點(diǎn)發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構(gòu)筑覆蓋整個(gè)城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周圍建設(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達(dá)45％。二、大連房地產(chǎn)開發(fā)總體走勢(shì)大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循“大大連”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn) “西拓北進(jìn)”的態(tài)勢(shì)。東北路： 華東路：q 龍畔金泉 q 北府花園q 金廣動(dòng)力院景（06年3月）q 富士莊園 q 南嶺新城（二期）q 駿騰名苑 q 天澤南關(guān)嶺項(xiàng)目（軍產(chǎn)）q 后鹽待開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房 q 奧林園大連市房地產(chǎn)北部板塊分布圖表22 1997—2005年 大連市商品房開竣工面積情況表單位：萬(wàn)平方米年份199719981999200020012002200320042005施工面積竣工面積421圖21從上邊的圖表我們不難看出大連市的房地產(chǎn)開工面積在逐年的遞增，%，但是由于近3年來(lái)我市的高層建筑項(xiàng)目的不斷增加，基本上都是跨年度的項(xiàng)目，因此當(dāng)年竣工的項(xiàng)目不多，竣工面積有所減少；另外受國(guó)家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主要資金來(lái)源于銀行貸款，在某種程度上受到控制增加難度，開發(fā)資金鏈發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金不足的狀況，由此也使得開工面積與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。由于大量的遷入人口、本地動(dòng)遷戶和諸多適齡結(jié)婚購(gòu)房者的熱情追捧，在新盤眾多的情況下，我市房地產(chǎn)行業(yè)依舊出現(xiàn)了較大幅度的房?jī)r(jià)上漲。由于存在跨年度摘牌的情況，在交易方面，全年共成交48塊土地。重點(diǎn)加大城市西部和北部的供地規(guī)模。但從數(shù)據(jù)上看，近兩年土地供給量但仍高于近幾年土地供應(yīng)的平均規(guī)模。根據(jù)大大連規(guī)劃和大連市剛剛公布的土地開發(fā)計(jì)劃來(lái)看，未來(lái)1—2年內(nèi)主要的開發(fā)區(qū)位將主要集中在泉水及華南板塊、機(jī)場(chǎng)前區(qū)域、星海灣區(qū)域、馬欄至西山水庫(kù)區(qū)域、華北路沿線春柳區(qū)域、以及傳統(tǒng)市中心區(qū)大量的公建地塊。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，共有26萬(wàn)人次涌入星海灣參觀展會(huì)。從參展樓盤整體價(jià)格趨勢(shì)可以看出：受幾年來(lái)價(jià)格上漲的慣性影響以及政策調(diào)控，大連房地產(chǎn)整體市場(chǎng)今年并不會(huì)大起大落，然而7000元以上的高檔盤有近300萬(wàn)平方米的巨大供應(yīng)量，令這一市場(chǎng)的投資前景不容樂觀，競(jìng)爭(zhēng)加劇局面將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。此次參展樓盤的特點(diǎn)就是：區(qū)域較往屆發(fā)生了很大的變化，旅順、金州區(qū)專門組團(tuán)參展，大連四區(qū)外的樓盤數(shù)共31個(gè)，%。第三節(jié) 大連金州區(qū)中觀分析一、金州區(qū)概況（一）地理位置大連市金州區(qū)地處遼東半島南部，東臨黃海，西瀕渤海，南與大連市甘井子區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)、大連保稅區(qū)為鄰，北與普蘭店市相接。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道轄村民委131個(gè)、社區(qū)居民委38個(gè)。在總?cè)丝谥校寝r(nóng)業(yè)人口245933人，%，%。據(jù)金州人口發(fā)展計(jì)劃，到2008年，金州非農(nóng)業(yè)人口預(yù)計(jì)將達(dá)到40萬(wàn)。（四）氣候金州區(qū)的氣候特點(diǎn)是：全年氣溫特高，降水稍少，日照稍少，大風(fēng)日數(shù)稍少。（五）教育文化2004年，金州區(qū)有小學(xué)47所，；初中16所，%；完全中學(xué)1所，高中6所。（六）交通2004年，金州區(qū)鄉(xiāng)級(jí)以上公路45條，總里程479公里（）。公路密度為百平方公里。大連至金州的快軌已于2005年上半年開工，計(jì)劃2006年12月30日竣工。線路起自快軌3號(hào)線的開發(fā)區(qū)站，終至金州區(qū)北部九里村，202國(guó)道收費(fèi)站西側(cè)。線路全長(zhǎng)14公里，全部為高架線路。功能定位金州區(qū)是大連市主城區(qū)的功能延伸地，是未來(lái)“大大連”的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，是大連市農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化先行區(qū)，是東北區(qū)域性物流集散地。完成金渤海岸填海造地控制性規(guī)劃和海濱公路規(guī)劃，規(guī)劃面積1027公頃和26平方公里；城區(qū)棚戶區(qū)改造和招拍掛地詳細(xì)規(guī)劃10余項(xiàng)；輕軌鐵路的控制規(guī)劃，；石河省級(jí)農(nóng)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積1027公頃；石河大連島區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積490公頃；石河鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積161公頃；杏樹屯鎮(zhèn)小河口港總體規(guī)劃，規(guī)劃面積450公頃。金州區(qū)規(guī)劃和國(guó)土資源局首次進(jìn)行3個(gè)臨港工業(yè)區(qū)規(guī)劃，其中，登沙河臨港工業(yè)區(qū)，規(guī)劃用地9平方公里；三十里堡臨港工業(yè)區(qū)，規(guī)劃用地12平方公里；大魏家臨港工業(yè)區(qū)，規(guī)劃用地6平方公里。（二）市政建設(shè)◎ 站前廣場(chǎng)主體工程建設(shè)基本完成 2004年，金州區(qū)政府將站前廣場(chǎng)建設(shè)作為民辦的10件實(shí)事之一。至年末，廣場(chǎng)的地面鋪裝、音樂噴泉、地下設(shè)施和水、電、暖配套以及周邊道路和停車場(chǎng)等主體工程基本完成。全年共投資106萬(wàn)元，改造沙土路20條，2445延長(zhǎng)米。至年末，管道已通至憬園河畔和湖畔嘉園2個(gè)小區(qū)，結(jié)束金州城區(qū)沒有煤氣的歷史?！?城區(qū)道路建設(shè) 2005年共建設(shè)城鄉(xiāng)道路41條，總投資12億元，公路建設(shè)里程和投資額均創(chuàng)歷史最好水平，實(shí)現(xiàn)了村村通油路。（三）園林綠化2005年，完成城市綠地改造38萬(wàn)平方米，新建、改建樓間綠地100個(gè)，%。（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2005年，金州區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅猛，初步核算，該年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值225億元，比上年增長(zhǎng)（下同）%。固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)102億元，%。%。在崗職工人均年工資達(dá)到15500元，%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到7350元，增長(zhǎng)20%。表25 2005年金州區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)項(xiàng) 目GDP（億元）地方財(cái)政收入（億元）固定資產(chǎn)投資（億元）工業(yè)總產(chǎn)值（億元）社會(huì)消費(fèi)品零售額（億元）使用外資（億美元）在崗職工年工資2005年225102 1254115500比上年增長(zhǎng)（%）圖26（二）對(duì)內(nèi)對(duì)外開放搶抓機(jī)遇，拓寬領(lǐng)域，2005年金洲區(qū)對(duì)內(nèi)對(duì)外開放取得重大突破。引進(jìn)投資額1000萬(wàn)美元以上大項(xiàng)目14個(gè)。園區(qū)招商引資效果明顯，全年各工業(yè)園區(qū)新引進(jìn)項(xiàng)目170個(gè)，占全區(qū)新引進(jìn)項(xiàng)目的85%。全年日、韓企業(yè)實(shí)際使用外資額11020萬(wàn)美元，占全區(qū)實(shí)際使用外資額的58%。全年共引進(jìn)內(nèi)資企業(yè)120家。實(shí)際使用外資額和出口創(chuàng)匯額均列全市各區(qū)市縣首位。商品房銷售面積35萬(wàn)平方米，%，%。2005年，全區(qū)房地產(chǎn)新開工面積97萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)212%。圖27四、金州區(qū)土地市場(chǎng)情況分析2005年金州供地總量為1170公頃，其中商業(yè)用地為328公頃，普通商品房用地100公頃，經(jīng)濟(jì)適用房以及其他住宅用地5公頃，工業(yè)用地650公頃，其他用地76公頃。而基本上，2005年競(jìng)得的土地會(huì)在2006年投入建設(shè)，或者開始銷售，因此2006年金州的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)新的局面，將會(huì)出現(xiàn)大量在建、在售樓盤。五、金州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)綜合大連市內(nèi)、開發(fā)區(qū)和金州區(qū)的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)分析，金州的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景是被相當(dāng)看好的，但也存在許多的缺陷和威脅。（二）不利條件■ 2006年大連將投入大量的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，并且下半年計(jì)劃將有部分經(jīng)濟(jì)適用房面市；■ 城市周邊土地集中放量是2006年市場(chǎng)的特色，也是今春的流行色。在大連市內(nèi)臺(tái)山、連山街等后星海區(qū)萌動(dòng)的同時(shí)，旅順、普蘭店、大連灣、姚家等周邊地區(qū)也到處彌漫著備戰(zhàn)春季戰(zhàn)役的痕跡； ■ 大連二手房個(gè)稅政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)投資將大大減少。相對(duì)于開發(fā)區(qū)和大連市內(nèi)四區(qū)的價(jià)格來(lái)說(shuō)，有一段差距，因此這對(duì)消費(fèi)者來(lái)也存在著一定的吸引力?！? 戶型：多以兩室為主，面積多樣，據(jù)了解銷售情況最好的是80100平米；考慮到在開發(fā)區(qū)工作的目標(biāo)客戶，小戶型也存在相當(dāng)大的市場(chǎng)?！? 建筑形態(tài)：除了相對(duì)較偏遠(yuǎn)位置的項(xiàng)目，其他多為小高層、高層建筑。但是由于國(guó)家房地產(chǎn)整個(gè)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)發(fā)展肯定會(huì)受到達(dá)到一定的影響。鑒于本項(xiàng)目隸屬于金州區(qū)又臨近開發(fā)區(qū)，我司對(duì)金州區(qū)、開發(fā)區(qū)樓盤進(jìn)行了抽樣調(diào)查。市調(diào)樓盤個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 本項(xiàng)目類比樓盤對(duì)比表見下頁(yè)表228。東城天下（1期）大連乾豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連開發(fā)區(qū)灣里51多層小高層21 801003800均價(jià)乾豪觀海苑大連維泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連開發(fā)區(qū)海濱路多層小高層 702003040528012華夏海景大連元新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大連開發(fā)區(qū)白石灣多層小高層4 801303080558013光伸二、劣勢(shì)分析q 項(xiàng)目只摘得A、C區(qū)，沒摘得B區(qū)，不能整體開發(fā)，不易做出形象及物管；q 項(xiàng)目行政區(qū)域?qū)儆诮鹬輩^(qū)，商業(yè)配套，尤其是城市配套、學(xué)區(qū)等相對(duì)不如開發(fā)區(qū)成熟、完善；q 項(xiàng)目是處于金州區(qū)與開發(fā)區(qū)邊緣的新建居住區(qū)，現(xiàn)有周邊配套設(shè)施不完善，無(wú)大型商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等，相關(guān)配套的成熟尚需35年左右，造成本項(xiàng)目前期價(jià)格上難以走高；q 項(xiàng)目位于金州區(qū)、開發(fā)區(qū)、北三市等地區(qū)進(jìn)出大連市的交通樞紐區(qū)域，道路車流量大、車速快，對(duì)過路行人造成一定的威脅；過往車輛產(chǎn)生的噪音大，尤其大貨車等重型車輛較多，車輛尾氣排放量大，對(duì)項(xiàng)目環(huán)境、空氣質(zhì)量有一定影響；q 項(xiàng)目容積率高，都為高層建筑，得房率較低，戶型設(shè)計(jì)難以保證戶戶合理；建筑密度大，一定程度上較難作出景觀上的賣點(diǎn)；高層建筑的市場(chǎng)認(rèn)知度較多層建筑低；q 周邊公交線路少，進(jìn)出市區(qū)線路基本是首車6：00左右，末車20：00左右，業(yè)主出行不太方便；q 周邊居住人群素質(zhì)較低，可能會(huì)在治安等方面造成一定的負(fù)面影響；q 周邊工廠及棚戶區(qū)較多，區(qū)域整體形象較差，對(duì)提升項(xiàng)目形象和價(jià)值造成一定難度；q 項(xiàng)目地勢(shì)比南面的西山小區(qū)低，業(yè)主在心理和視覺上有 “壓迫”感；q 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中沒有小學(xué)，教育配套不完善；q 開發(fā)商無(wú)自己的品牌物業(yè)管理公司；q 靠項(xiàng)目A區(qū)東邊、C區(qū)北邊有一塊墳地，對(duì)客戶心理上有一定的影響；q 項(xiàng)目缺少部分城市配套管網(wǎng)如煤氣、暖氣等配置，配套成本可能較高；q 雖然項(xiàng)目南瞰大連灣，但由于熱電廠的影響，以及大連灣并非旅游觀光型的海灣，自然景觀不佳。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析，商品房供給量增加，勢(shì)必會(huì)影響未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)；q 據(jù)悉，大連006年將推出經(jīng)濟(jì)適用房總建筑面積達(dá)130萬(wàn)平米，2006年大連將推出約50萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，下