【正文】 0 0 4 年1 1月2 0 0 4 年1 2月2 0 0 5 年前2 個(gè)月均2 0 0 5 年3月2 0 0 5 年4月2 0 0 5 年5月2 0 0 5 年6月4 30123456成交面積（萬(wàn)平） 4 320 04 年10月20 04 年11月20 04 年12月20 05 年前2個(gè)月均值20 05 年3月 20 05 年4月 20 05 年5月 20 05 年6月四、大連市二手房住宅市場(chǎng)變化趨勢(shì) 年份 成交單價(jià)（元 /平） 單套總房款 單套建筑面積 二手房 一手房 二手房 一手房 二手房 一手房 20xx 年 20xx 3231 160592 370905 80 114 20xx 年 1950 3199 138581 363418 71 113 20xx 年 2036 3186 154975 335528 76 105 20xx 年 2305 3355 174527 334951 75 99 20xx 年 2484 3841 198700 368490 80 95 20xx 年 2735 4361 212858 392490 72 90 五、外地人來(lái)連購(gòu)房動(dòng)向分析 隨著大連市知名度的提高，大連市優(yōu)越的氣候條件和自然環(huán)境越來(lái)越吸引東北三省及外地人來(lái)連購(gòu)置房產(chǎn)，外地人已成為大連房地產(chǎn)消費(fèi)群體的一大生力軍。 根據(jù)市房地產(chǎn)交易所提供的 數(shù)據(jù)， 20xx 年，外地人在我市購(gòu)買商品房總交易件數(shù)達(dá)到了 11882 件，占商品 房總交易量的 %。住宅購(gòu)買方面，房?jī)r(jià)上漲因素似乎并未對(duì)外地人購(gòu)房熱情形成多大影響，仍然以分別高于去年同期至少四個(gè)百分點(diǎn)以上的增幅向我們印證著外地人對(duì)于大連市場(chǎng)的巨大支撐能力。其中，購(gòu)買住宅的交易件數(shù)為 10636 件，交易面積為 萬(wàn)平方米，成交額為 億元，分別增長(zhǎng)了 %、 %和 %（ 20xx 年 1～ 12 月份的外地人購(gòu)買住宅的交易件數(shù)為 9853 件，交易面積為 萬(wàn)平方米，成交額為 億元）。不過(guò)，隨著我市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的漸進(jìn)尾聲，以商鋪等為代表的非住宅類投資產(chǎn)品選擇空間的變窄，帶有明顯投資性置業(yè)需求的外地人正在退出非住宅購(gòu)買的隊(duì)伍。過(guò)去一年中，外地人購(gòu)買非住宅的交易件數(shù)、面積和額度分別較同期下降了%、 %和 %（ 20xx 年 1～ 12 月份的交易件數(shù)為 1583 件，交易面積為 萬(wàn)平方米，成交額為 億元）。投資產(chǎn)品的短缺、對(duì)投資型物業(yè)預(yù)期前景的不明朗正在掣肘外地人對(duì)于非住宅購(gòu)買的腳步。在未來(lái)一年，根據(jù)外地人對(duì)于住宅尤其是中高檔住宅的恒定需求，如何充分激活放大這部分需求，當(dāng)是 開(kāi)發(fā)企業(yè)需要考慮的問(wèn)題。 六、 20xx 年春季房展總結(jié) 在 20xx 年 3 月 26 日 閉幕的第 23 屆大連房屋交易大會(huì)，作為 06 年度第一個(gè)房屋交易大會(huì)，春季房交會(huì)受到購(gòu)房者極大的關(guān)注，吸引了 26 萬(wàn)余人到場(chǎng)參觀。本屆春季房交會(huì)參展開(kāi)發(fā)商 86 家，總開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá) 1564 萬(wàn)平方米，參展樓盤96 個(gè)，其中新樓盤 51 個(gè)，占參展樓盤的 53%，參展新樓盤首次過(guò)半。另有參會(huì)的中介公司 22 家，家裝公司 28 家，創(chuàng)造了春季房交會(huì)新的歷史記錄。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，此次房交會(huì)成交額 億元，高于 20xx 年春季房交會(huì) 億元，但低于該年秋季房交會(huì)。 在對(duì)主城區(qū)每個(gè)樓盤逐個(gè)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，價(jià)格在五、六千元左右的樓盤占絕大多數(shù)，只有甘井子區(qū)部分樓盤出現(xiàn)了 4500 左右的價(jià)格。從參展樓盤整體價(jià)格趨勢(shì)可以看出：受幾年來(lái)價(jià)格上漲的慣性影響以及政策調(diào)控，大連房地產(chǎn)整體市場(chǎng)今年并不會(huì)大起大落，然而 7000 元以上的高檔盤有近 300 萬(wàn)平方米的巨大供應(yīng)量，令這一市場(chǎng)的投資前景不容樂(lè)觀，競(jìng)爭(zhēng)加劇局面將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間 此次參展的樓盤中，未定價(jià)樓盤達(dá) 39 個(gè)，絕大部分為新樓盤，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)大連未來(lái)房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)不太明朗，定價(jià)較為謹(jǐn)慎。此次參展樓盤的特點(diǎn)就是：區(qū)域較往屆發(fā)生了很大的變化， 旅順、金州區(qū)專門組團(tuán)參展，大連四區(qū)外的樓盤數(shù)共 31 個(gè)，占總量的 %。尤其是金州區(qū)，共參展 17 個(gè)項(xiàng)目，為歷年來(lái)之最；在價(jià)格上，也從去年的均價(jià) 20xx 元 /平米左右上漲到 3000 元 /平米以上。 分析： 盡管買賣雙方觀望氣息較濃，但是市場(chǎng)還是存在大量的需求。由于大連市內(nèi)中心區(qū)價(jià)格上漲較快，使得購(gòu)房者更多的考慮到周邊相對(duì)較遠(yuǎn)的區(qū)域買房，因此此次房交會(huì)上華南、泉水、西山水庫(kù)、周水前、南關(guān)嶺等區(qū)域成為被關(guān)注的熱點(diǎn)，金州、旅順區(qū)域項(xiàng)目也有不俗的成績(jī)。 小結(jié)： ? 商品房消費(fèi)需求旺盛，交易量大幅增加； ? 商品房成交單套面積逐漸 減??； ? 商品房交易單價(jià)持續(xù)上揚(yáng)； ? 二手房交易活躍，單價(jià)上漲； ? 更多購(gòu)房者考慮到周邊相對(duì)較遠(yuǎn)的區(qū)域購(gòu)房（大連市西、北部，如旅順、金州區(qū)等）； ? 外地人已成為大連房地產(chǎn)消費(fèi)群體的一大生力軍。 第六章 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地理環(huán)境及發(fā)展現(xiàn)狀 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)借助大連雄厚的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)文化基礎(chǔ)，并享有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，得益于率先改革的國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，以及政通人和的社會(huì)環(huán)境，成為連接中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)的橋梁之一，被譽(yù)為“神州第一開(kāi)發(fā)區(qū)”。大連市政府正努力將開(kāi)發(fā)區(qū)建成一座以發(fā)展 外向經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要基地的多功能、外向型、國(guó)際化、現(xiàn)代化的綜合性現(xiàn)代化新城區(qū)。 一、開(kāi)發(fā)區(qū)概述 區(qū)位 大連開(kāi)發(fā)區(qū)位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心地帶，緊靠工業(yè)基礎(chǔ)雄厚的大連老市區(qū)，背倚占全國(guó)土地總面積 13%、占全國(guó)總?cè)丝?%和 GDP 值占全國(guó) 24%的東北腹地。 地區(qū)劃分 15 平方公里的工業(yè)區(qū)、 4 平方公里的公建區(qū)，其他用地５平方公里，建成區(qū)面積達(dá) 28 平方公里。已發(fā)展成為大連新興的高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化工業(yè)基地，成為大連市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 地域優(yōu)勢(shì) 大連開(kāi)發(fā)區(qū)三面臨海，大連開(kāi)發(fā)區(qū)海岸線長(zhǎng) 73 公里，南部為 黃海大連灣，灣面開(kāi)闊，濃縮了上百處 9 億至 6 億年前的天然地質(zhì)景觀。她的扇形正好面對(duì)著亞洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，這就使大連開(kāi)發(fā)區(qū)成為世界了解中國(guó)的窗口，是各國(guó)投資者進(jìn)入中國(guó)的大門。 人口 目前，大連開(kāi)發(fā)區(qū)戶籍人口約 21 萬(wàn)人，流動(dòng)人口約在 15 萬(wàn)。 購(gòu)物 /娛樂(lè) 區(qū)內(nèi)的零售網(wǎng)點(diǎn)可滿足生活需要，安盛購(gòu)物中心、金瑪商城、開(kāi)發(fā)區(qū)商場(chǎng)、銅鑼灣百貨、好又多超市、新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)、麥凱樂(lè)商場(chǎng)等大型購(gòu)物場(chǎng)所。區(qū)內(nèi)建有 36 洞高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、海濱浴場(chǎng)等休閑場(chǎng)所。 20xx 年新增商業(yè)面積 10余萬(wàn)平方米，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)申匯消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) 23%。 航運(yùn)中心 開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有大窯灣港、北良港、中國(guó)最大的油港鲇魚(yú)灣港、和尚島煤碼頭及化學(xué)品碼頭和礦石碼頭。其中大窯灣是目前中國(guó)北方最大的集裝箱運(yùn)輸中轉(zhuǎn)基地，將作為大連建設(shè)東北亞航運(yùn)中心的重要港口。隨著大窯灣港二期工程的建設(shè)完成，大窯灣港區(qū)年吞吐能力將達(dá)到 8000 萬(wàn)噸，年吞吐量達(dá)到 150 萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱。它將成為中國(guó)最大的國(guó)際深水港。將成為東北地區(qū)主要的集裝箱海運(yùn)集散中心。 二、開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 基礎(chǔ)設(shè)施 大連開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃。本著開(kāi)發(fā)一片、建設(shè)一片、收益一片、滾動(dòng)發(fā)展一片的原 則。全面實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。實(shí)現(xiàn)了“九通一平”?！熬磐ā睘橥ㄊ姓缆?、雨水、污水、自來(lái)水、燃?xì)?、電力、電信、熱力及有線電視管線；“一平”為土地地貌平整，交通便利。 投資 20xx 年，全區(qū)合同利用外資金額 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) %，實(shí)際利用外資 億美元，比上年增長(zhǎng) %。新批外商投資項(xiàng)目 184 個(gè)，項(xiàng)目平均投資規(guī)模 611 萬(wàn)美元。 經(jīng)濟(jì) 20xx 年，大連經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)取得較快發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 450 億元，同比增長(zhǎng) %，占全市總量的 %；完成工業(yè)總產(chǎn)值 962 億元，同比增長(zhǎng)%，其中規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 820 億元，同比增長(zhǎng) %；完成進(jìn)出口總額 億美元，同比增長(zhǎng) 22%，其中出口總額為 億美元，同比增長(zhǎng) 25%，占大連市總量的 41%；完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %；去年，實(shí)現(xiàn)合同外資 億美元，同比增長(zhǎng) %，實(shí)際利用外資 10 億美元，同比增長(zhǎng) %；預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)稅收總額達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)綜合財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) 37%，其中財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) 15%。 從大連開(kāi)放先導(dǎo)區(qū)干部大會(huì)上了解到， 20xx 年，大連開(kāi)發(fā)區(qū)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增速達(dá)到 25%，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng) 30%的目標(biāo)。預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口 億美元，同比增長(zhǎng) 15%；完成固定資產(chǎn)投資 130 億元，同比增長(zhǎng) 30%；實(shí)現(xiàn)綜合財(cái)政收入 30 億元，同比增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)投資 20xx 年大連開(kāi)發(fā)區(qū)完成房地產(chǎn)等配套開(kāi)發(fā)投資 20 億元，增長(zhǎng) %。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 20 億元、項(xiàng)目投資 60 億元、房地產(chǎn)投資分別占開(kāi)發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資的 20%、 60%和 20%。 開(kāi)發(fā)區(qū)G D P 增長(zhǎng)情況14062290 %%%%%05001000150020xx2500300020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元大連市 開(kāi)發(fā)區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū)占大連市比例 20xx20xx年 開(kāi)發(fā)區(qū)消費(fèi)和投資情況 4458100 2002040608010012020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元社會(huì)消費(fèi)品零售總額 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 三、開(kāi)發(fā)區(qū)房地 產(chǎn)市場(chǎng)狀況 開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情綜述 由于時(shí)間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體價(jià)格走勢(shì)做以綜述： ? 價(jià)格明顯上漲 通過(guò)此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金馬路沿線的新建樓盤起價(jià)基本上均超過(guò) 4500 元，均價(jià)大都在 5500 元以上，最高價(jià)已超過(guò) 6000 元。海邊海景房由于原本價(jià)格就較高，隨著開(kāi)發(fā)區(qū)濱海路海邊土地資源的稀缺，其價(jià)格基本上在 6000 元以上的銷售均價(jià)。而金源南北里、高城山的低檔房 4 樓好樓層的價(jià)格已超過(guò)了 3000 元。其中 20xx 年 3 月開(kāi)盤的金源南里 5 期（金苑新居） 4 樓開(kāi)盤價(jià) 2280 元，目前的價(jià)格 為 3080 元，一年內(nèi)漲價(jià)幅度近千元。位于保稅區(qū)的乾豪格林小鎮(zhèn)項(xiàng)目20xx 年一期銷售均價(jià)在 2300 元，而現(xiàn)在的二手房交易價(jià)格均在 3500 元以上。 ? 市場(chǎng)吸納速度加快 從調(diào)查人員走訪的大多數(shù)幾個(gè)在售樓盤情況看，其銷售勢(shì)頭均良好。如古耕5000 國(guó)際公寓，一期開(kāi)發(fā)的兩棟小高層盡管最小面積在 130 平方米以上，且售價(jià)及物業(yè)管理收費(fèi)較高，但目前全部售罄。君悅豪庭，正在銷售的一棟小高層，銷售率完成 95%以上。 20xx 年 6 月 25 日才開(kāi)盤的東山花園二期逸郡項(xiàng)目，因其背靠東山風(fēng)景區(qū)，又鄰近開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)中心本溪街，至今已售空。光伸 綠洲半島一期， 13 棟多層住宅， 512 套住宅，因價(jià)格不高、戶型控制較好，已經(jīng)清盤，二期小高層銷售也已經(jīng)接近 50%。乾豪開(kāi)發(fā)的格林小鎮(zhèn)，總建筑面積 40 萬(wàn)平米，自 20xx 年開(kāi)盤以來(lái)每推出一批房源，都受到市場(chǎng)追捧，目前僅剩瑞典園部分TOWNHOUSE 單位，其余基本清盤。乾豪東城天下一期也所剩不多，開(kāi)發(fā)區(qū)的一手商品房的價(jià)格可以大致分為兩檔， 5000 元以上的中高檔房， 30004000 元的中檔房。 開(kāi)發(fā)區(qū)典型一手樓盤個(gè)案調(diào)查（詳細(xì)資料參見(jiàn)附表 1） 四、開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊情況匯總 海濱路板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 （ 注：加底色 ■ 為本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象） 序號(hào) 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （m2） 總建 （m2） 容積率 價(jià)格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 眾益陽(yáng)光 海岸 高層 別墅 7.8萬(wàn) 21萬(wàn) 2.6 4330 8900 130 350 2室4室 2 天安海景花園（三期） 小高層 1.6萬(wàn) 4.7萬(wàn) 2.94 4300 5600 130 260 3室為主 3 山海家園 多層、小高層、高層、別墅 2萬(wàn) 5萬(wàn) 2.5 4580 9000 46 300 1室5室 4 西雅圖觀海苑 多層 小高層 4.6萬(wàn) 7.2萬(wàn) 1.6 3040 5270 20