【正文】 0 0 4 年1 1月2 0 0 4 年1 2月2 0 0 5 年前2 個月均2 0 0 5 年3月2 0 0 5 年4月2 0 0 5 年5月2 0 0 5 年6月4 30123456成交面積（萬平） 4 320 04 年10月20 04 年11月20 04 年12月20 05 年前2個月均值20 05 年3月 20 05 年4月 20 05 年5月 20 05 年6月四、大連市二手房住宅市場變化趨勢 年份 成交單價（元 /平） 單套總房款 單套建筑面積 二手房 一手房 二手房 一手房 二手房 一手房 20xx 年 20xx 3231 160592 370905 80 114 20xx 年 1950 3199 138581 363418 71 113 20xx 年 2036 3186 154975 335528 76 105 20xx 年 2305 3355 174527 334951 75 99 20xx 年 2484 3841 198700 368490 80 95 20xx 年 2735 4361 212858 392490 72 90 五、外地人來連購房動向分析 隨著大連市知名度的提高，大連市優(yōu)越的氣候條件和自然環(huán)境越來越吸引東北三省及外地人來連購置房產(chǎn)，外地人已成為大連房地產(chǎn)消費群體的一大生力軍。 根據(jù)市房地產(chǎn)交易所提供的 數(shù)據(jù)， 20xx 年，外地人在我市購買商品房總交易件數(shù)達到了 11882 件，占商品 房總交易量的 %。住宅購買方面，房價上漲因素似乎并未對外地人購房熱情形成多大影響，仍然以分別高于去年同期至少四個百分點以上的增幅向我們印證著外地人對于大連市場的巨大支撐能力。其中，購買住宅的交易件數(shù)為 10636 件，交易面積為 萬平方米，成交額為 億元，分別增長了 %、 %和 %（ 20xx 年 1～ 12 月份的外地人購買住宅的交易件數(shù)為 9853 件，交易面積為 萬平方米，成交額為 億元）。不過，隨著我市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的漸進尾聲，以商鋪等為代表的非住宅類投資產(chǎn)品選擇空間的變窄，帶有明顯投資性置業(yè)需求的外地人正在退出非住宅購買的隊伍。過去一年中，外地人購買非住宅的交易件數(shù)、面積和額度分別較同期下降了%、 %和 %（ 20xx 年 1～ 12 月份的交易件數(shù)為 1583 件，交易面積為 萬平方米，成交額為 億元）。投資產(chǎn)品的短缺、對投資型物業(yè)預(yù)期前景的不明朗正在掣肘外地人對于非住宅購買的腳步。在未來一年，根據(jù)外地人對于住宅尤其是中高檔住宅的恒定需求，如何充分激活放大這部分需求，當(dāng)是 開發(fā)企業(yè)需要考慮的問題。 六、 20xx 年春季房展總結(jié) 在 20xx 年 3 月 26 日 閉幕的第 23 屆大連房屋交易大會，作為 06 年度第一個房屋交易大會，春季房交會受到購房者極大的關(guān)注，吸引了 26 萬余人到場參觀。本屆春季房交會參展開發(fā)商 86 家，總開發(fā)建筑面積達 1564 萬平方米，參展樓盤96 個，其中新樓盤 51 個，占參展樓盤的 53%，參展新樓盤首次過半。另有參會的中介公司 22 家，家裝公司 28 家，創(chuàng)造了春季房交會新的歷史記錄。統(tǒng)計數(shù)字顯示，此次房交會成交額 億元，高于 20xx 年春季房交會 億元，但低于該年秋季房交會。 在對主城區(qū)每個樓盤逐個調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，價格在五、六千元左右的樓盤占絕大多數(shù)，只有甘井子區(qū)部分樓盤出現(xiàn)了 4500 左右的價格。從參展樓盤整體價格趨勢可以看出：受幾年來價格上漲的慣性影響以及政策調(diào)控，大連房地產(chǎn)整體市場今年并不會大起大落，然而 7000 元以上的高檔盤有近 300 萬平方米的巨大供應(yīng)量，令這一市場的投資前景不容樂觀，競爭加劇局面將持續(xù)很長時間 此次參展的樓盤中，未定價樓盤達 39 個，絕大部分為新樓盤，可見開發(fā)商對大連未來房價的發(fā)展趨勢不太明朗，定價較為謹慎。此次參展樓盤的特點就是：區(qū)域較往屆發(fā)生了很大的變化， 旅順、金州區(qū)專門組團參展，大連四區(qū)外的樓盤數(shù)共 31 個，占總量的 %。尤其是金州區(qū)，共參展 17 個項目，為歷年來之最；在價格上，也從去年的均價 20xx 元 /平米左右上漲到 3000 元 /平米以上。 分析： 盡管買賣雙方觀望氣息較濃，但是市場還是存在大量的需求。由于大連市內(nèi)中心區(qū)價格上漲較快，使得購房者更多的考慮到周邊相對較遠的區(qū)域買房，因此此次房交會上華南、泉水、西山水庫、周水前、南關(guān)嶺等區(qū)域成為被關(guān)注的熱點，金州、旅順區(qū)域項目也有不俗的成績。 小結(jié)： ? 商品房消費需求旺盛，交易量大幅增加； ? 商品房成交單套面積逐漸 減小； ? 商品房交易單價持續(xù)上揚； ? 二手房交易活躍，單價上漲； ? 更多購房者考慮到周邊相對較遠的區(qū)域購房（大連市西、北部，如旅順、金州區(qū)等）； ? 外地人已成為大連房地產(chǎn)消費群體的一大生力軍。 第六章 大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地理環(huán)境及發(fā)展現(xiàn)狀 大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)借助大連雄厚的經(jīng)濟和社會文化基礎(chǔ)，并享有獨特的地理優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，得益于率先改革的國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，以及政通人和的社會環(huán)境，成為連接中國與世界經(jīng)濟的橋梁之一，被譽為“神州第一開發(fā)區(qū)”。大連市政府正努力將開發(fā)區(qū)建成一座以發(fā)展 外向經(jīng)濟和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要基地的多功能、外向型、國際化、現(xiàn)代化的綜合性現(xiàn)代化新城區(qū)。 一、開發(fā)區(qū)概述 區(qū)位 大連開發(fā)區(qū)位于環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心地帶，緊靠工業(yè)基礎(chǔ)雄厚的大連老市區(qū)，背倚占全國土地總面積 13%、占全國總?cè)丝?%和 GDP 值占全國 24%的東北腹地。 地區(qū)劃分 15 平方公里的工業(yè)區(qū)、 4 平方公里的公建區(qū)，其他用地５平方公里，建成區(qū)面積達 28 平方公里。已發(fā)展成為大連新興的高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化工業(yè)基地，成為大連市新的經(jīng)濟增長點。 地域優(yōu)勢 大連開發(fā)區(qū)三面臨海，大連開發(fā)區(qū)海岸線長 73 公里，南部為 黃海大連灣，灣面開闊，濃縮了上百處 9 億至 6 億年前的天然地質(zhì)景觀。她的扇形正好面對著亞洲經(jīng)濟最發(fā)達的國家，這就使大連開發(fā)區(qū)成為世界了解中國的窗口，是各國投資者進入中國的大門。 人口 目前，大連開發(fā)區(qū)戶籍人口約 21 萬人，流動人口約在 15 萬。 購物 /娛樂 區(qū)內(nèi)的零售網(wǎng)點可滿足生活需要，安盛購物中心、金瑪商城、開發(fā)區(qū)商場、銅鑼灣百貨、好又多超市、新瑪特購物廣場、麥凱樂商場等大型購物場所。區(qū)內(nèi)建有 36 洞高爾夫球場、網(wǎng)球場、海濱浴場等休閑場所。 20xx 年新增商業(yè)面積 10余萬平方米，當(dāng)年實現(xiàn)申匯消費品零售額 億元，增長 23%。 航運中心 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有大窯灣港、北良港、中國最大的油港鲇魚灣港、和尚島煤碼頭及化學(xué)品碼頭和礦石碼頭。其中大窯灣是目前中國北方最大的集裝箱運輸中轉(zhuǎn)基地，將作為大連建設(shè)東北亞航運中心的重要港口。隨著大窯灣港二期工程的建設(shè)完成，大窯灣港區(qū)年吞吐能力將達到 8000 萬噸，年吞吐量達到 150 萬標準箱。它將成為中國最大的國際深水港。將成為東北地區(qū)主要的集裝箱海運集散中心。 二、開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 基礎(chǔ)設(shè)施 大連開發(fā)區(qū)堅持高起點、高標準的規(guī)劃。本著開發(fā)一片、建設(shè)一片、收益一片、滾動發(fā)展一片的原 則。全面實施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。實現(xiàn)了“九通一平”。“九通”為通市政道路、雨水、污水、自來水、燃氣、電力、電信、熱力及有線電視管線；“一平”為土地地貌平整，交通便利。 投資 20xx 年，全區(qū)合同利用外資金額 萬美元，比上年增長 %，實際利用外資 億美元，比上年增長 %。新批外商投資項目 184 個，項目平均投資規(guī)模 611 萬美元。 經(jīng)濟 20xx 年，大連經(jīng)濟開發(fā)區(qū)取得較快發(fā)展，全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 450 億元，同比增長 %，占全市總量的 %；完成工業(yè)總產(chǎn)值 962 億元，同比增長%，其中規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值 820 億元，同比增長 %；完成進出口總額 億美元，同比增長 22%，其中出口總額為 億美元，同比增長 25%，占大連市總量的 41%；完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %；去年，實現(xiàn)合同外資 億美元，同比增長 %，實際利用外資 10 億美元，同比增長 %；預(yù)計實現(xiàn)稅收總額達到 億元，同比增長 %；實現(xiàn)綜合財政收入 億元，同比增長 37%，其中財政一般預(yù)算收入 億元，同比增長 %；實現(xiàn)社會消費品零售總額 達到 億元，同比增長 15%。 從大連開放先導(dǎo)區(qū)干部大會上了解到， 20xx 年，大連開發(fā)區(qū)預(yù)計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增速達到 25%，力爭實現(xiàn)增長 30%的目標。預(yù)計實現(xiàn)進出口 億美元，同比增長 15%；完成固定資產(chǎn)投資 130 億元，同比增長 30%；實現(xiàn)綜合財政收入 30 億元，同比增長 %。 房地產(chǎn)投資 20xx 年大連開發(fā)區(qū)完成房地產(chǎn)等配套開發(fā)投資 20 億元，增長 %。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 20 億元、項目投資 60 億元、房地產(chǎn)投資分別占開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資的 20%、 60%和 20%。 開發(fā)區(qū)G D P 增長情況14062290 %%%%%05001000150020xx2500300020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元大連市 開發(fā)區(qū) 開發(fā)區(qū)占大連市比例 20xx20xx年 開發(fā)區(qū)消費和投資情況 4458100 2002040608010012020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元社會消費品零售總額 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 三、開發(fā)區(qū)房地 產(chǎn)市場狀況 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場價格行情綜述 由于時間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的總體價格走勢做以綜述： ? 價格明顯上漲 通過此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金馬路沿線的新建樓盤起價基本上均超過 4500 元，均價大都在 5500 元以上，最高價已超過 6000 元。海邊海景房由于原本價格就較高，隨著開發(fā)區(qū)濱海路海邊土地資源的稀缺，其價格基本上在 6000 元以上的銷售均價。而金源南北里、高城山的低檔房 4 樓好樓層的價格已超過了 3000 元。其中 20xx 年 3 月開盤的金源南里 5 期（金苑新居） 4 樓開盤價 2280 元，目前的價格 為 3080 元，一年內(nèi)漲價幅度近千元。位于保稅區(qū)的乾豪格林小鎮(zhèn)項目20xx 年一期銷售均價在 2300 元，而現(xiàn)在的二手房交易價格均在 3500 元以上。 ? 市場吸納速度加快 從調(diào)查人員走訪的大多數(shù)幾個在售樓盤情況看，其銷售勢頭均良好。如古耕5000 國際公寓，一期開發(fā)的兩棟小高層盡管最小面積在 130 平方米以上，且售價及物業(yè)管理收費較高，但目前全部售罄。君悅豪庭，正在銷售的一棟小高層，銷售率完成 95%以上。 20xx 年 6 月 25 日才開盤的東山花園二期逸郡項目，因其背靠東山風(fēng)景區(qū)，又鄰近開發(fā)區(qū)商業(yè)中心本溪街，至今已售空。光伸 綠洲半島一期， 13 棟多層住宅， 512 套住宅，因價格不高、戶型控制較好，已經(jīng)清盤，二期小高層銷售也已經(jīng)接近 50%。乾豪開發(fā)的格林小鎮(zhèn)，總建筑面積 40 萬平米，自 20xx 年開盤以來每推出一批房源，都受到市場追捧，目前僅剩瑞典園部分TOWNHOUSE 單位，其余基本清盤。乾豪東城天下一期也所剩不多，開發(fā)區(qū)的一手商品房的價格可以大致分為兩檔， 5000 元以上的中高檔房， 30004000 元的中檔房。 開發(fā)區(qū)典型一手樓盤個案調(diào)查（詳細資料參見附表 1） 四、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場板塊情況匯總 海濱路板塊主要個案指標對比表 （ 注：加底色 ■ 為本項目主要競爭對象） 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （m2） 總建 （m2） 容積率 價格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 眾益陽光 海岸 高層 別墅 7.8萬 21萬 2.6 4330 8900 130 350 2室4室 2 天安海景花園（三期） 小高層 1.6萬 4.7萬 2.94 4300 5600 130 260 3室為主 3 山海家園 多層、小高層、高層、別墅 2萬 5萬 2.5 4580 9000 46 300 1室5室 4 西雅圖觀海苑 多層 小高層 4.6萬 7.2萬 1.6 3040 5270 20