【正文】 住房需求量大，推動(dòng)了城市房?jī)r(jià)不斷上漲。而公共設(shè)施的建設(shè)有從成本方面推動(dòng)房屋價(jià)格，從而致使房屋價(jià)格上漲。經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄幾投資水平，財(cái)政收入及金融狀況，物價(jià)，工資及就業(yè)水平，利率等。1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)房?jī)r(jià)影響巨大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越快，各行業(yè)對(duì)房屋的需求就相應(yīng)增大，房?jī)r(jià)就會(huì)看漲；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢甚至蕭條時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)徘徊甚至回落的狀況。因此從房?jī)r(jià)的價(jià)格變化情況就可反映出經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。2）儲(chǔ)蓄及投資水平：儲(chǔ)蓄及投資水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響較為復(fù)雜。房屋是消費(fèi)資料和生產(chǎn)資料的綜合體，一般來(lái)說(shuō)，隨著儲(chǔ)蓄水平和投資水平的提高，對(duì)房屋的需求就會(huì)增長(zhǎng)。3）財(cái)政收入及金融狀況：財(cái)政收入及金融狀況對(duì)房?jī)r(jià)的影響表現(xiàn)為財(cái)政，金融狀況惡化會(huì)導(dǎo)致銀根緊縮，從而造成一方面對(duì)房屋的影響需求減少，另一方面因開(kāi)發(fā)資金不足，使房屋的供給量也急劇下降。4）物價(jià)，工資及就業(yè)水平：物價(jià)波動(dòng)對(duì)房屋價(jià)格的影響較為明顯。通常來(lái)說(shuō)，當(dāng)通貨膨脹嚴(yán)重時(shí)，人們?yōu)闇p少貨幣貶值而帶來(lái)的損失，往往會(huì)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，以求保值，增值，從而刺激房?jī)r(jià)猛漲。在工資及就業(yè)水平較高時(shí)期，由于人們的購(gòu)買力較強(qiáng)，就可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；反之，失業(yè)率上升，問(wèn)津房屋的人就會(huì)減少。利率水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響也較為復(fù)雜，一般來(lái)講，利率提高時(shí)，一方面增加了房屋的開(kāi)發(fā)成本，另一方面，會(huì)減少房屋的投資需求；反之，則相反。政策因素是指影響房?jī)r(jià)的制度，政策，法規(guī)，行政措施等方面的因素，主要有土地制度，住房制度，城市規(guī)劃，土地利用規(guī)劃，房地產(chǎn)價(jià)格政策，房地產(chǎn)稅收政策等。1）土地制度：土地制度對(duì)土地價(jià)格的影響是最大的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下制定科學(xué)，合理的土地制度和政策，不僅使國(guó)家作為土地所有者的利益得到了體現(xiàn)，而且通過(guò)市場(chǎng)形成合理的土地使用權(quán)價(jià)格，大大促進(jìn)了土地的有效利用2）住房制度：住房制度與土地制度一樣，對(duì)房?jī)r(jià)的影響是很大的。實(shí)行福利型的住房制度，必然造成房屋價(jià)格的低水平，無(wú)法促進(jìn)供給量的增加，很難形成真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)3）城市規(guī)劃，土地利用規(guī)劃：城市規(guī)劃，土地利用規(guī)劃，對(duì)房?jī)r(jià)都有很大影響，特別是城市規(guī)劃中的規(guī)定用途，容積率，覆蓋率，建筑高度等的指標(biāo)。就規(guī)定用途來(lái)說(shuō)，城市規(guī)劃把土地規(guī)劃為住宅區(qū)，商業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)等，這就相當(dāng)于大體規(guī)劃了某地區(qū)的土地價(jià)格。4）房地產(chǎn)價(jià)格政策：房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響是通過(guò)具體的政策措施來(lái)實(shí)施的，如果政府試圖抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)，就會(huì)采用一系列有助于降低房?jī)r(jià)的措施，如降低稅收，降低貸款利率，規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。5）房地產(chǎn)稅收政策：房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響是比較明確的，稅收的變化必然會(huì)直接影響房屋價(jià)格。住房區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施因素主要有：1）日照，風(fēng)向等氣候條件；2）當(dāng)?shù)鼐用竦穆殬I(yè)，教育水平，社會(huì)階層等居住環(huán)境狀況；3）街道的寬度，構(gòu)造等狀況；4）距市中心的距離及交通設(shè)施狀況；5）商業(yè)街及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置狀況；6）上下水道，煤氣等的供給處理設(shè)施狀況；7）學(xué)校，公園，醫(yī)院等的配置狀況；8）變電所，污水處理場(chǎng)所等危險(xiǎn)設(shè)施或污染的狀況；9）噪音，空氣污染等的程度；10）各宗土地的面積，配置及利用狀況；11）景觀環(huán)境狀況；12）土地利用的管制程度，如容積率，覆蓋率，建筑密度，建筑高度等的規(guī)定。 。房屋質(zhì)量因素主要有：1）面積，構(gòu)造，材料等。房屋建筑物的高度，建筑面積不同，建筑物建造成本就有差異，其構(gòu)造及使用材料的品質(zhì)不同也會(huì)影響到建造成本。2）設(shè)計(jì)，設(shè)備。建筑物的設(shè)計(jì)是否合理，設(shè)備質(zhì)量高低對(duì)建筑物的價(jià)格有重大影響。一般說(shuō)來(lái)，房屋的布局、造型及使用功能質(zhì)量高，房?jī)r(jià)就高；設(shè)備的性能狀況好的，房?jī)r(jià)也高。3）施工質(zhì)量，是指房屋在抗震、防滲漏、隔音、抗變形、抗磨損等方面的質(zhì)量。在其他條件相同的情況下，房屋的施工質(zhì)量將直接影響房屋的價(jià)格。4）樓層、朝向。樓層的高低影響房屋的使用功能和使用的方便性、舒適性，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。樓層差價(jià)的增減系數(shù)為：底層98%，頂層96%，二層100%，其他層為102%；朝向差價(jià)增減系數(shù)為：朝南向102%，朝東向100%，朝西向95%，朝北向92%。房屋的朝向影響房子的通風(fēng)、采光及眺望環(huán)境等。樓層、朝向一般是共同影響到房屋使用的舒適性，例如處于樓房底層的房間盡管朝南，但由于前面有高樓而采光和通風(fēng)，降低舒適性。5）環(huán)境質(zhì)量。是指由房屋之外的因素決定的并與房屋地理位置相聯(lián)系的居住質(zhì)量和生活條件，其主要因素有景觀環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境、社區(qū)環(huán)境6）各種政府法規(guī)對(duì)房屋建筑物的管制。如對(duì)住宅區(qū)緣地面積的規(guī)定，對(duì)房屋建筑物之間間距的規(guī)定以及消防對(duì)建筑物的要求 等等。據(jù)京化時(shí)報(bào)2006年11月6日上的一篇文章稱，財(cái)政部在一次會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告中表示，2005年，財(cái)政部組織檢查了39家房地產(chǎn)企業(yè)，%：甘肅經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)也刊登了一則有關(guān)房地產(chǎn)利潤(rùn)的報(bào)到：2000年，由于蘭州市雁灘整體開(kāi)發(fā)，政府便以1000萬(wàn)元的土地出讓金給一家房地產(chǎn)公司劃撥了2萬(wàn)平方米的土地（500元/平方米），到了2004年，這家房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)出了約14萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)，以3680元/平方米 的價(jià)格出售。蘭州市城關(guān)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本大概在1800—2200元/平方米之間，按照2200元/平方米 的成本計(jì)算，到2005年12月，該公司宣布此小區(qū)所有 住房全部售完，可以計(jì)算該公司的贏利高達(dá)40% 以上，這就意味著房?jī)r(jià)的1/3裝入了開(kāi)發(fā)商的腰包。 1999年，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了中國(guó)收入最高的行業(yè)；而從2002年《中國(guó)10大暴利行業(yè)》，到2004年公布的房地產(chǎn)行業(yè)已連續(xù)3年蟬聯(lián)榜首；在2004年胡潤(rùn)版中國(guó)百名富豪榜中，有45位房地產(chǎn)老板名列其中，差不多占了半壁江山。 2005年，據(jù)全國(guó)工商聯(lián)的調(diào)查表明，房地產(chǎn)業(yè)的稅后凈利潤(rùn)在各行各業(yè)中為第一位，比平均水平高5倍，比處于第二的電力、煤氣行業(yè)的利潤(rùn)高1倍。 2005年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)來(lái)看，%，%；%，%；%，%；%，%；%，%；%，%，%，%。上述數(shù)據(jù)均選自具有相對(duì)代表性的上市房地產(chǎn)企業(yè)，從上述來(lái)自房地產(chǎn)公司報(bào)表的數(shù)據(jù)可以看到，近兩年上市房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)率普遍在30%左右?？梢?jiàn)房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的利潤(rùn)空間，在一串串?dāng)?shù)字面前，開(kāi)發(fā)商的任何辯解言辭都是蒼白無(wú)力的，開(kāi)發(fā)商永不滿足的貪婪欲望是房屋價(jià)格上漲的一個(gè)重要原因。開(kāi)發(fā)商操控房?jī)r(jià)主要有3種方式。1）房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)性。由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大，注冊(cè)資金高等特點(diǎn)，使得只有為數(shù)不多的房地產(chǎn)企業(yè)才有資質(zhì)去從事房地產(chǎn)行業(yè)。而且房地產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)，它的區(qū)域性強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商在某一地區(qū)銷售房屋面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就自然少。此外，在土地劃撥時(shí)期，拿到土地對(duì)一些小型企業(yè)來(lái)說(shuō)實(shí)非易事，這就限制了競(jìng)爭(zhēng)。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)在某種程度上可以說(shuō)是壟斷性市場(chǎng)，這種形勢(shì)對(duì)開(kāi)發(fā)商極為有利，使他們能夠按照自己的意愿去確定房屋的價(jià)格，而不是按市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)確定房屋的價(jià)格。2）在房屋銷售過(guò)程中，存在一些開(kāi)發(fā)商與中介公司聯(lián)手哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)商與中介公司聯(lián)手演戲，制造房源緊張狀況，使售房場(chǎng)景出現(xiàn)搶購(gòu)現(xiàn)象，以便抬高房?jī)r(jià)，而中介手中的房子等大部分房子售完時(shí)，再以各種理由，撤銷當(dāng)初“演戲”時(shí)所訂的高價(jià)合同，釋放房源，再次出售。據(jù)上海房地資源網(wǎng)的信息，許多樓盤合同撤銷率之高讓人吃驚：某樓盤499套房子成交了1707次，合同撤銷1238次；86套房子成交了349次，合同撤銷310次。由此可見(jiàn)，一些開(kāi)發(fā)商與中介公司聯(lián)手操控房?jī)r(jià)，制造假象，以便抬高房?jī)r(jià)，獲取高額利潤(rùn)。3）開(kāi)發(fā)商和一些媒體聯(lián)手炒作房?jī)r(jià)，欺騙購(gòu)房者。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的時(shí)間不長(zhǎng)，相關(guān)條例和制度還不健全，開(kāi)發(fā)商利用與購(gòu)房者信息不對(duì)稱的優(yōu)勢(shì)，刻意瞞報(bào)、慌報(bào)房市信息，誤導(dǎo)消費(fèi)者。開(kāi)發(fā)商利用不負(fù)責(zé)任的新聞媒體散布房?jī)r(jià)要大漲的欺騙信息，誘導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。個(gè)別新聞媒體與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展各種名目的樓盤評(píng)選、授獎(jiǎng)活動(dòng)，過(guò)度渲染房?jī)r(jià)漲勢(shì)，增加消費(fèi)者的心理壓力，促使消費(fèi)者上鉤，以便獲取高額利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以為地方政府帶來(lái)諸多好處。如地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，巨大的財(cái)政稅收等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年到2003年間，地方政府的土地收入為9100億元，而在1998年這個(gè)數(shù)據(jù)不過(guò)區(qū)區(qū)67億元，2001年到2004年正是城市房?jī)r(jià)颼升的幾年。 2004年房地產(chǎn)直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)約為17%，間接影響建筑材料、家電等行業(yè)所帶動(dòng)的GDP增長(zhǎng)約為3%7%。房?jī)r(jià)上去了，地價(jià)也就跟著上去了，所以部分地方政府為了獲取高額的土地收益，就放任房?jī)r(jià)上漲，甚至做房?jī)r(jià)上漲的推手，房?jī)r(jià)攀比風(fēng)盛行，爭(zhēng)做經(jīng)營(yíng)城市的高手，把自己所在城市的房?jī)r(jià)漲起來(lái)，抬起來(lái)，`自認(rèn)為房?jī)r(jià)、地價(jià)高了，就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)