【正文】 增加不必要的工程成本。設(shè)計(jì)階段要考慮項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，居民收入狀況，社會習(xí)俗和人文環(huán)境，設(shè)計(jì)出符合當(dāng)?shù)貭顩r的戶型，面積，使得不同家庭情況的居民都能買的起房。實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤率，由開發(fā)經(jīng)營者自主確定。利息按復(fù)利方式計(jì)算，利率取市場利率。此項(xiàng)費(fèi)用按照市政府的城市規(guī)劃定額指標(biāo)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)（決）算造價(jià)按住宅面積和營業(yè)性面積所占比重分?jǐn)傆?jì)入； 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指為小區(qū)服務(wù)的獨(dú)立的非營業(yè)性配套設(shè)施（設(shè)備）發(fā)生的費(fèi)用，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的托幼園所、公共停車場（庫）、小區(qū)管理用房、鍋爐房、水泵、消防設(shè)施、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等的建設(shè)費(fèi)用。1. 住宅開發(fā)成本費(fèi)：住宅開發(fā)成本費(fèi)用的內(nèi)容包括：土地使用權(quán)取得費(fèi)，建筑工程勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)，建筑、安裝工程費(fèi)，附屬工程費(fèi)，開發(fā)間接費(fèi)。銀行則看到房地產(chǎn)市場有利可圖，就加大放款力度。目前，由于生產(chǎn)力的發(fā)展和社會的進(jìn)步，農(nóng)村大部分地區(qū)實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)機(jī)械化或半機(jī)械化的程度，農(nóng)村剩余了大量的勞動人口。在城市化高度發(fā)展的今天，建筑產(chǎn)品的發(fā)展程度就代表著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的高低。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國家的財(cái)政收入和人民的生活都是非常重要的。建筑產(chǎn)品不能上市的一些法律障礙也得到了消除。這不僅是由于房地產(chǎn)業(yè)本身在人們?nèi)粘Ｉ钪械闹匾詻Q定的，更是由房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天的狀況與人們自身利益的迫切相關(guān)性引發(fā)的。本文對商品房的成本構(gòu)成從投資決策階段到房屋銷售階段逐一進(jìn)行了分析，探討了降低房屋開發(fā)成本的各種可能方法，并嘗試提出了一些降低商品房價(jià)格的有益措施，希望有助于遏制房價(jià)的攀升速度，使房價(jià)處于一個(gè)合理的水平。職工群體的住房問題就由其所在的單位解決，房屋的管理，維修，養(yǎng)護(hù)，和正常運(yùn)作的費(fèi)用基本上就由單位完全負(fù)責(zé)了。1988年，憲法修正案規(guī)定了土地的使用權(quán)可以依法出讓。據(jù)統(tǒng)計(jì)。美國的房地產(chǎn)稅收在1960年為120億美元，1971年高達(dá)6950億美元；香港地區(qū)的地租和賣地收入占市政收入的15%~25%。小則生產(chǎn)一些粗制濫造的房屋，大則導(dǎo)致同類產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性過剩，房屋空置率逐年上升。樹立良好的職業(yè)道德，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家的相關(guān)法律，法規(guī)和國家的宏觀調(diào)控政策，開發(fā)出節(jié)能，環(huán)保，優(yōu)質(zhì)的和房價(jià)底的，大多數(shù)人都能買得起的商品房來。 3）建筑、安裝工程費(fèi)： 建筑、安裝工程費(fèi)，是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)（結(jié)構(gòu)，建筑，特殊裝修工程費(fèi)），設(shè)備及安裝工程費(fèi)（給排水，電氣照明及設(shè)備安裝，空調(diào)通風(fēng)，弱電設(shè)備及安裝，電梯及其安裝，其他設(shè)備及安裝等）和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。1）管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)，工會經(jīng)費(fèi)，職工教育培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)，勞動保險(xiǎn)非，待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，董事會費(fèi)，咨詢費(fèi)，審計(jì)費(fèi)，訴訟費(fèi)，排污費(fèi)，房地產(chǎn)稅，土地使用稅，開辦費(fèi)攤銷，業(yè)務(wù)招待費(fèi)，壞帳損失，報(bào)廢損失及其他管理費(fèi)用。依法應(yīng)當(dāng)交納的其他行政性，事業(yè)性收費(fèi)：依法應(yīng)當(dāng)交納的其他行政性，事業(yè)性收費(fèi)，按照國家及市政府有關(guān)部門依法制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！兑弧吠顿Y策劃階段：在投資策劃階段，開發(fā)商應(yīng)結(jié)合工程實(shí)際，明確項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，通過對產(chǎn)品功能的分析，以達(dá)到節(jié)約資源和降低造價(jià)的目的?！度烽_發(fā)項(xiàng)目發(fā)包階段：開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包，包括項(xiàng)目總發(fā)包建安工程及設(shè)備材料采購發(fā)包。其次根據(jù)目標(biāo)成本，以分部分項(xiàng)目工程實(shí)物工程量為基礎(chǔ)，編制具體的分步實(shí)施的項(xiàng)目成本計(jì)劃，為今后的成本控制作好準(zhǔn)備。３）施工機(jī)械使用費(fèi)的控制：對于施工機(jī)械使用費(fèi)的控制，施工圖預(yù)算中的機(jī)械使用費(fèi)=工程量定額臺班單價(jià)，在實(shí)際中機(jī)械利用率不可能達(dá)到預(yù)算定額的取定水平等，因而使預(yù)算機(jī)械使用費(fèi)往往小于實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，形成其費(fèi)用超支。成本與進(jìn)度之間有著必然同步關(guān)系。 4）通過主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實(shí)際與計(jì)劃的對比，分析產(chǎn)量、工期、質(zhì)量、“三材”節(jié)約率、機(jī)械利用率等對成本的影啊。質(zhì)量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。 1）產(chǎn)值與施工任務(wù)單的實(shí)際工程量和形象進(jìn)度是否同步。此外，還有代辦費(fèi)，銷售人員工資，銷售資料費(fèi)，辦公費(fèi)，通訊費(fèi)等。房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值量大，開發(fā)周期長，信貸資金多，風(fēng)險(xiǎn)性大，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展與否直接關(guān)系著國家的金融安全問題；不合理的房價(jià)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤巨大，吸引了社會上大量的資金投入，從而使得其他行業(yè)資金投入不足，發(fā)展緩慢，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展失橫，加大了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度；高昂的房價(jià)套走了居民所有的積蓄，而且還使其背負(fù)了沉重的負(fù)債，他們?yōu)榱诉€債，縮減了家庭其他方面的正常開支，減少了對其他產(chǎn)品的需求，這不利于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也降低了居民的生活水平，還導(dǎo)致了內(nèi)需不足。糾其原因，都是高昂的房價(jià)產(chǎn)生了巨大的利益，巨大的利益驅(qū)使人們產(chǎn)生了不理性的行為，從而影響社會的安定團(tuán)結(jié)。5. 高昂的房價(jià)也可影響人際關(guān)系。許多昔日的兄弟，姐妹，為了房子的繼承權(quán)，不念骨肉之情，不惜大筆律師費(fèi)，對簿公堂。1）人口數(shù)量：人口數(shù)量與住房價(jià)格的關(guān)系非常密切，呈正相關(guān)關(guān)系。民族團(tuán)結(jié)情況等。1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r對房價(jià)影響巨大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越快，各行業(yè)對房屋的需求就相應(yīng)增大，房價(jià)就會看漲；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢甚至蕭條時(shí)，房價(jià)就會出現(xiàn)徘徊甚至回落的狀況。利率水平對房價(jià)的影響也較為復(fù)雜，一般來講，利率提高時(shí)，一方面增加了房屋的開發(fā)成本，另一方面，會減少房屋的投資需求；反之，則相反。5）房地產(chǎn)稅收政策：房地產(chǎn)稅收政策對房價(jià)的影響是比較明確的，稅收的變化必然會直接影響房屋價(jià)格。一般說來，房屋的布局、造型及使用功能質(zhì)量高，房價(jià)就高；設(shè)備的性能狀況好的，房價(jià)也高。5）環(huán)境質(zhì)量。 2005年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)來看，%，%；%，%；%，%；%，%；%，%；%，%，%，%。此外，在土地劃撥時(shí)期，拿到土地對一些小型企業(yè)來說實(shí)非易事，這就限制了競爭。開發(fā)商利用不負(fù)責(zé)任的新聞媒體散布房價(jià)要大漲的欺騙信息，誘導(dǎo)市場預(yù)期。 中央要求各地住房規(guī)劃必須在2006年9月底 完成，但全國65%%的縣級城市未按時(shí)公布住房建設(shè)規(guī)劃。相關(guān)部門辦事不力，各機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)困難，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房也滯銷。土地是一種不可再生資源，城市建設(shè)占用了大量的耕地，隨著國家對耕地保護(hù)政策的力度日益加強(qiáng)，城市建設(shè)用地日趨緊張，取得土地更加困難，從而給了土地稀缺論者的生存空間，他們惡炒地價(jià)， 使得土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格大幅度上升，此外，自從土地實(shí)行招、拍、掛的出讓方式以來，雖然提高了土地出讓的透明度，但土地使用權(quán)的競爭更加激烈，價(jià)格變的難以控制。2005年一季度鋼材價(jià)格累計(jì)上漲68%。對住宅的結(jié)構(gòu)、功能、節(jié)能等和其周圍的建筑物的容積率，建筑密度，綠化狀況，環(huán)保措施、安全措施，交通條件等基礎(chǔ)設(shè)施狀況都有較高的要求。 以上這幾種投資性資金涌入房地產(chǎn)，造成房屋需求量大，房屋供不應(yīng)求，推動了房價(jià)的上漲。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)下游產(chǎn)業(yè)，它的相關(guān)性很強(qiáng)，可以帶動50多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于社會就業(yè)率，帶動經(jīng)濟(jì)增長等都有重要意義。3）經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展：隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們手中可支配的錢逐漸增多，受外來文化的影響，人們對房子要求越來越高，傳統(tǒng)房屋的結(jié)構(gòu)、功能和戶型不能滿足人們的要求，改善居住環(huán)境的愿望也日漸強(qiáng)烈。 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值為182321億元，%，%，據(jù)專家預(yù)測，未來幾年，我國GDP %左右，這樣的高增長率，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房價(jià)持續(xù)上漲提供了基礎(chǔ)。，人為制造了房屋高價(jià)區(qū)。每一項(xiàng)政策都不可能是完美的，但只要利大于弊，就是值得肯定的。 以此計(jì)算，鋼材實(shí)際費(fèi)用會使總造價(jià)上升２．８６%；同時(shí)，建筑領(lǐng)域中的木材、地方建材、化工材料等價(jià)格同比也全面上漲，影響總造價(jià)上升約１．６３％；另外，一些優(yōu)質(zhì)新型建材，特別是綠色環(huán)保型建材被廣泛應(yīng)用，價(jià)格升幅也較大，新型建材、新型建筑技術(shù)的應(yīng)用，都加大了房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的上升。最近兩年，雖然地價(jià)有所上漲，但考慮到房價(jià)同時(shí)也在上漲這一因素，地價(jià)在房價(jià)中的構(gòu)成相差無幾。縱觀近來揪出的一些腐敗案件，大都與房地產(chǎn)密切相關(guān)。、廉租房、保障性住房的政策落實(shí)不到位。2）在房屋銷售過程中，存在一些開發(fā)商與中介公司聯(lián)手哄抬房價(jià)的現(xiàn)象。可見房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的利潤空間，在一串串?dāng)?shù)字面前，開發(fā)商的任何辯解言辭都是蒼白無力的，開發(fā)商永不滿足的貪婪欲望是房屋價(jià)格上漲的一個(gè)重要原因。如對住宅區(qū)緣地面積的規(guī)定，對房屋建筑物之間間距的規(guī)定以及消防對建筑物的要求 等等。在其他條件相同的情況下，房屋的施工質(zhì)量將直接影響房屋的價(jià)格。住房區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施因素主要有：1）日照，風(fēng)向等氣候條件；2）當(dāng)