【正文】 為東北亞航運(yùn)中心的思路必將對(duì)本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到極大的推動(dòng)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；新開(kāi)工面積 17 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)銷售額 12 億元，增長(zhǎng) %。 老城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成?！皟蓞^(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個(gè)功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟(jì)帶，以長(zhǎng)山列島及周邊海域?yàn)橐劳?，?gòu)筑海洋經(jīng)濟(jì)帶。旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學(xué)園區(qū)。 創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構(gòu)筑覆蓋整個(gè)城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周圍建設(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達(dá) 45％。由于大量的遷入人口、本地動(dòng)遷戶和諸多適齡結(jié)婚購(gòu)房者的熱情追捧，也由此促成了在新盤眾多的情況下，我市房地產(chǎn)行業(yè)依舊出現(xiàn)了較大幅度的房?jī)r(jià)上漲。 近四年大 連 土地成交量23 4. 6550 5. 1329 4. 91 31 7. 35010020030040050060020xx 20xx 20xx 20xx萬(wàn)平方米 土地市場(chǎng)供給趨勢(shì) 從數(shù)據(jù)可看出土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大，其中一個(gè)重要的原因是：政府希望能通過(guò)土地增量及其結(jié)構(gòu)的調(diào)控，達(dá)到緩解由供需不平衡引起的房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快的目的。國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。 20xx 年 4 月 25 日：經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)人民銀行決定從 20xx 年 4 月 25 日起，提高存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，即存款準(zhǔn)備金率由 7%提高到 %。 20xx 年 4 月 28 日：國(guó)務(wù)院下發(fā)緊急通知，要求全國(guó)半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批，深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓。 建設(shè) 30 萬(wàn)平方米的限價(jià)商品房，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)中小戶型住宅，以抑制結(jié)構(gòu)型房?jī)r(jià)上漲。 ? 關(guān)于經(jīng)營(yíng)性用地出讓 今后一段時(shí)期，我市將取消憑修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，采取依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖進(jìn)行招拍掛，確定中標(biāo)單位后，由市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)，《中標(biāo)確定書》 及附圖辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。換句話說(shuō)，是解決投機(jī)性需求造成的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。就大連市而言，每年四百萬(wàn)左右的銷售面積，有多少用作投資目的，目前并沒(méi)有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但可以肯定的是必然小于北京上海等一線城市，大連地產(chǎn)泡沫的成分要遠(yuǎn)小于這些城市。而近期，土地供應(yīng)量較之以往較多，中長(zhǎng)期市場(chǎng)尚有一定的不確定因素。住宅購(gòu)買方面，房?jī)r(jià)上漲因素似乎并未對(duì)外地人購(gòu)房熱情形成多大影響，仍然以分別高于去年同期至少四個(gè)百分點(diǎn)以上的增幅向我們印證著外地人對(duì)于大連市場(chǎng)的巨大支撐能力。另有參會(huì)的中介公司 22 家，家裝公司 28 家，創(chuàng)造了春季房交會(huì)新的歷史記錄。 小結(jié)： ? 商品房消費(fèi)需求旺盛，交易量大幅增加； ? 商品房成交單套面積逐漸 減小； ? 商品房交易單價(jià)持續(xù)上揚(yáng)； ? 二手房交易活躍，單價(jià)上漲； ? 更多購(gòu)房者考慮到周邊相對(duì)較遠(yuǎn)的區(qū)域購(gòu)房（大連市西、北部，如旅順、金州區(qū)等）； ? 外地人已成為大連房地產(chǎn)消費(fèi)群體的一大生力軍。 人口 目前，大連開(kāi)發(fā)區(qū)戶籍人口約 21 萬(wàn)人，流動(dòng)人口約在 15 萬(wàn)。將成為東北地區(qū)主要的集裝箱海運(yùn)集散中心。 經(jīng)濟(jì) 20xx 年，大連經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)取得較快發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 450 億元，同比增長(zhǎng) %，占全市總量的 %；完成工業(yè)總產(chǎn)值 962 億元，同比增長(zhǎng)%，其中規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 820 億元，同比增長(zhǎng) %；完成進(jìn)出口總額 億美元，同比增長(zhǎng) 22%，其中出口總額為 億美元，同比增長(zhǎng) 25%，占大連市總量的 41%；完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %；去年，實(shí)現(xiàn)合同外資 億美元，同比增長(zhǎng) %，實(shí)際利用外資 10 億美元，同比增長(zhǎng) %；預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)稅收總額達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)綜合財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) 37%，其中財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) 15%。其中 20xx 年 3 月開(kāi)盤的金源南里 5 期（金苑新居） 4 樓開(kāi)盤價(jià) 2280 元，目前的價(jià)格 為 3080 元，一年內(nèi)漲價(jià)幅度近千元。 綠洲半島一期， 13 棟多層住宅， 512 套住宅，因價(jià)格不高、戶型控制較好，已經(jīng)清盤，二期小高層銷售也已經(jīng)接近 50%。 多層 7.8萬(wàn) 21萬(wàn)2.6 3800 802室東城天下（1期） 小高層 100 為主 4室 2 乾豪東城天下 （ 1 期） 20xx 80100 乾豪戰(zhàn) 國(guó)時(shí)屬燕遼東郡。“金州”之名自此始。康熙十九年（ 1680 年）裁金州巡檢司，改設(shè)金州營(yíng)。同年12 月 16 日，成立了中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下的金縣政府，屬旅大行政聯(lián)合辦事處。 人口民族 至 20xx 年末，全區(qū)總?cè)丝?556458 人，（含流動(dòng)人口），其中，戶籍人口 471719人，比上年下降 %。 95%以上的高中畢業(yè)生升入普通高校，高考本科進(jìn)線率達(dá)到 %；中等職業(yè)學(xué)校 6 所，在校學(xué)生 3981 人。線路全長(zhǎng)。公路密度為百平方公里擁有公路 公里。全區(qū)人口出生率為 ?，人口自然增長(zhǎng)率為 ?，分別比上年提高 和 個(gè)千分點(diǎn)，計(jì)劃生育率為 %。 1966 年 3 月 31 日，改屬遼寧省遼南專署。光緒二十一年（ 1895 年）俄、德、法三國(guó)“干涉還遼”，金州廳與金州協(xié)領(lǐng)衙門建制恢復(fù)。 元代，廢金州并入蓋州路，后又并入遼陽(yáng)路。據(jù)史載及遺址考證，當(dāng)在今大李家鎮(zhèn)大嶺城。觀海苑和陽(yáng)光海岸的情況。 主要個(gè)案項(xiàng)目戶型面積變化情況 由于本項(xiàng)目相對(duì)于金州來(lái)說(shuō)，更靠近大連開(kāi)發(fā)區(qū)，因此開(kāi)發(fā)區(qū)的樓盤對(duì)本項(xiàng)目的影響將會(huì)更大，尤其是金馬路沿線的項(xiàng)目。乾豪東城天下一期也所剩不多，開(kāi)發(fā)區(qū)的一手商品房的價(jià)格可以大致分為兩檔， 5000 元以上的中高檔房， 30004000 元的中檔房。格林小鎮(zhèn)項(xiàng)目20xx 年一期銷售均價(jià)在 2300 元，而現(xiàn)在的二手房交易價(jià)格均在 3500 元以上。預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口 億美元，同比增長(zhǎng) 15%；完成固定資產(chǎn)投資 130 億元，同比增長(zhǎng) 30%；實(shí)現(xiàn)綜合財(cái)政收入 30 億元，同比增長(zhǎng) %。本著開(kāi)發(fā)一片、建設(shè)一片、收益一片、滾動(dòng)發(fā)展一片的原 則。區(qū)內(nèi)建有 36 洞高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、海濱浴場(chǎng)等休閑場(chǎng)所。大連市政府正努力將開(kāi)發(fā)區(qū)建成一座以發(fā)展 外向經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要基地的多功能、外向型、國(guó)際化、現(xiàn)代化的綜合性現(xiàn)代化新城區(qū)。 在對(duì)主城區(qū)每個(gè)樓盤逐個(gè)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，價(jià)格在五、六千元左右的樓盤占絕大多數(shù)，只有甘井子區(qū)部分樓盤出現(xiàn)了 4500 左右的價(jià)格。不過(guò)，隨著我市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的漸進(jìn)尾聲，以商鋪等為代表的非住宅類投資產(chǎn)品選擇空間的變窄，帶有明顯投資性置業(yè)需求的外地人正在退出非住宅購(gòu)買的隊(duì)伍。 一、大連市近年商品房銷售總體情況變化 大連市 1998— 20xx年商品房銷售面積趨勢(shì) 單位：平方米 實(shí)際銷售面積 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 住宅 1856010 2198173 2393481 3536704 3750441 4467484 4454105 4681000 辦公樓 56845 41247 98153 29854 92660 130348 264825 商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房 183353 145678 278095 315194 322331 345584 297867 其他 30058 24619 40374 42089 33131 37991 64938 0100000020xx0003000000400000050000001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx平方米住宅 辦公樓 商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房 其他 大連市 1998— 20xx 年商品房銷售額情況表 單位：萬(wàn)元 年份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 住宅 403665 483371 567082 947513 1000771 1205760 1324091 1675000 辦公樓 16757 24858 54275 18877 44666 56759 83077 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 61495 44874 99448 123807 138858 183582 145715 其他 5042 8081 11659 8872 9214 9019 22464 05000001000000150000020xx0001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx元住宅 辦公樓 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 其他 大連市 1998— 20xx 年商品房平均銷售價(jià)格情況 單位：元 /平方米 年份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 商品房平均銷售價(jià)格 2801 2922 3116 3714 商品房平均銷售價(jià)格趨勢(shì)05001000150020xx25003000350040001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx元/ 平米 二、大連市商品房住宅近年成交狀況 成交宗數(shù)狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交宗數(shù)對(duì)比 01000020xx0300004000050000成交宗數(shù) 30738 30002 30774 36437 40218 3212820xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 成交面積狀況 20xx20xx 年 大連市商品房住宅成交面積對(duì)比表 0100200300400500成交面積 （ 萬(wàn)平 ） 30320xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 成交金額狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交金額對(duì)比表 050100150200成交金額（億元） 13220xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 成交單價(jià)狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交單價(jià)對(duì)比表 0100020xx300040005000成交單價(jià)（元/平米） 3231 3199 3186 3355 3841 436120xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 成交單套建筑面積狀況 20xx20xx 年大連市成交的商品房住宅單套平均建面對(duì)比表 04080120160單套面積（平米） 144 113 105 99 95 9020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 三、大連市商品房非住宅項(xiàng)目近年近期成交狀況 在非住宅方面， 20xx 年一年的交易件數(shù)、面積、額度較同比分別增長(zhǎng)了 %、％ 和－ ％，其單價(jià)由 04 年同期的 10226 元 /平方米下降到 6728 元 /平方米，降幅 ％。但是，更重要的是中期和長(zhǎng)期的影響，可以看出，國(guó)家政策在調(diào)控供給的同時(shí)，更加強(qiáng)了對(duì)需求的調(diào)控。從而可能導(dǎo)致巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，是經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的因素。 ? 超建商品房限期拆除 今后，針對(duì)大連城市區(qū)域內(nèi)超建的建筑物和構(gòu)筑物，如果尚可拆除的，責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除；逾期不拆除的，強(qiáng)制拆除。 將加大單位集資建房規(guī)模。 四、大連市宏觀調(diào)控政策 20xx 年 4 月 16 日，大連市政府召開(kāi)了全市房地產(chǎn)工作會(huì)議，出臺(tái)了八個(gè)規(guī)范性政府文件并于即日起實(shí)施。 20xx 年 10 月 29 日：中國(guó)人民銀行決定從 20xx 年 10 月 29 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 20xx 年 4 月 27 日：新國(guó)八點(diǎn)：國(guó)務(wù)院總理溫家寶 4 月 27 日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題，并形成八點(diǎn)意見(jiàn)：一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)；六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適 用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。 (20xx、 20xx 年大連市土地掛牌交易情況詳見(jiàn)附件 3) 小結(jié)： ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍保持較高水平，建設(shè)規(guī)模在 05 年小幅收縮后， 06 年初開(kāi)始增大 ； ? 存量房消化比例大幅提高，部分爛尾樓陸續(xù)啟動(dòng)； ? 土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大； ? 土地供應(yīng)區(qū)域已經(jīng)有意識(shí)的轉(zhuǎn)向大連的西部（馬欄廣場(chǎng) 機(jī)場(chǎng)新區(qū)）和北部（華南、泉水）區(qū)域，體現(xiàn)出大大連“西進(jìn)北拓”政策；傳統(tǒng)意義上的城市中心還是以企業(yè)搬遷和 舊城區(qū)改造為主要