【正文】 71 113 20xx 年 2036 3186 154975 335528 76 105 20xx 年 2305 3355 174527 334951 75 99 20xx 年 2484 3841 198700 368490 80 95 20xx 年 2735 4361 212858 392490 72 90 五、外地人來連購房動向分析 隨著大連市知名度的提高，大連市優(yōu)越的氣候條件和自然環(huán)境越來越吸引東北三省及外地人來連購置房產(chǎn)，外地人已成為大連房地產(chǎn)消費群體的一大生力軍。 六、 20xx 年春季房展總結(jié) 在 20xx 年 3 月 26 日 閉幕的第 23 屆大連房屋交易大會，作為 06 年度第一個房屋交易大會，春季房交會受到購房者極大的關(guān)注，吸引了 26 萬余人到場參觀。 分析： 盡管買賣雙方觀望氣息較濃，但是市場還是存在大量的需求。 地域優(yōu)勢 大連開發(fā)區(qū)三面臨海，大連開發(fā)區(qū)海岸線長 73 公里，南部為 黃海大連灣，灣面開闊，濃縮了上百處 9 億至 6 億年前的天然地質(zhì)景觀。隨著大窯灣港二期工程的建設(shè)完成，大窯灣港區(qū)年吞吐能力將達到 8000 萬噸，年吞吐量達到 150 萬標準箱。 投資 20xx 年，全區(qū)合同利用外資金額 萬美元，比上年增長 %，實際利用外資 億美元，比上年增長 %。海邊海景房由于原本價格就較高，隨著開發(fā)區(qū)濱海路海邊土地資源的稀缺，其價格基本上在 6000 元以上的銷售均價。 20xx 年 6 月 25 日才開盤的東山花園二期逸郡項目，因其背靠東山風(fēng)景區(qū)，又鄰近開發(fā)區(qū)商業(yè)中心本溪街，至今已售空。半島綠洲 小高層 高層 4萬 1.9 3300 4300 100 150 2室3室 7 北歐假日 （三期） 高層 小高層 1.6萬 7.3萬 4.6 4150 6520 60 160 1室3室 近兩年來開發(fā)區(qū)樓盤價格漲幅較大，因為海景房的稀缺性，南部海濱地區(qū)價格基本都在 5000 元以上，且銷售情 況基本良好。觀海苑 20xx 120 華夏海景 20xx 112115 北歐假日（ 1 期） 20xx 120 眾益 全區(qū)面積 平方公里，海岸線長 公里。金皇統(tǒng)三年（ 1143 年）降蘇州為化成縣。治所在今金州城。民國十八年（ 1929 年）廢道制，改奉天省為遼寧省，金縣直屬遼寧省。 行政區(qū)劃 至 20xx 年末，金州區(qū)轄 1 個鄉(xiāng)（七頂山滿族鄉(xiāng)）、 9 個鎮(zhèn)（亮甲店鎮(zhèn)、向應(yīng)鎮(zhèn)、登沙河鎮(zhèn)、杏樹屯鎮(zhèn)、華家屯鎮(zhèn)、三十里堡鎮(zhèn)、石河鎮(zhèn)、二十里堡鎮(zhèn)、大魏家鎮(zhèn)）、 6 個街道辦事處（先進街道、站前街道、光明街道、中長街道、擁政街道、友誼街道）。全年平均氣溫 ℃，較歷年值高 ℃；年降水量 毫米。線路起自快軌 3 號線的開發(fā)區(qū)站，終至金州區(qū)北部九里村， 202 國道收費站西側(cè)。 大連至金州的快軌已于 20xx 年上半年開工，計劃 20xx 年 12 月 30 日竣工。 全區(qū)有少數(shù)民族 30 個，共 87433 人。 1981 年 2 月 9 日，旅大市人民政府改為大連市人民政府，金縣屬之。 民國二年（ 1913 年）中華民國政府改金州廳為金縣，隸奉天省。洪武八年（ 1375 年）置金州衛(wèi)，屬遼東都指揮使司。遼代屬東京道遼陽府。 小結(jié)： ? 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟增長迅速， GDP 增長較快，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大； ? 開發(fā)區(qū)住宅主力產(chǎn)品戶型面積 從 20xx20xx 年，呈逐漸減小的態(tài)勢； ? 開發(fā)區(qū)項目的快速銷售，主要還是受套型面積情況的影響； ? 消費者對面積的需求主要還是房屋價格起決定性作用； ? 開發(fā)區(qū)消費者的套型需求主流為二居到三居。 ◎ 主要參照個案： 區(qū)域位置 項目名稱 開發(fā)時間 主力戶型面積（平米） 金馬路 中環(huán)嘉園 20xx 160 恒安花園 20xx 135174 古耕 5000 20xx 154164 西山小區(qū) 20xx 保稅區(qū) 乾豪陽光 海岸 高層 別墅 7.8萬 21萬 2.6 4330 8900 130 350 2室4室 2 天安海景花園（三期） 小高層 1.6萬 4.7萬 2.94 4300 5600 130 260 3室為主 3 山海家園 多層、小高層、高層、別墅 2萬 5萬 2.5 4580 9000 46 300 1室5室 4 西雅圖如古耕5000 國際公寓，一期開發(fā)的兩棟小高層盡管最小面積在 130 平方米以上，且售價及物業(yè)管理收費較高，但目前全部售罄?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 20 億元、項目投資 60 億元、房地產(chǎn)投資分別占開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資的 20%、 60%和 20%。實現(xiàn)了“九通一平”。 航運中心 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有大窯灣港、北良港、中國最大的油港鲇魚灣港、和尚島煤碼頭及化學(xué)品碼頭和礦石碼頭。 地區(qū)劃分 15 平方公里的工業(yè)區(qū)、 4 平方公里的公建區(qū)，其他用地５平方公里，建成區(qū)面積達 28 平方公里。此次參展樓盤的特點就是：區(qū)域較往屆發(fā)生了很大的變化， 旅順、金州區(qū)專門組團參展，大連四區(qū)外的樓盤數(shù)共 31 個，占總量的 %。投資產(chǎn)品的短缺、對投資型物業(yè)預(yù)期前景的不明朗正在掣肘外地人對于非住宅購買的腳步。由于市場上活躍的主要是商住公寓和社區(qū)公建等非住宅物業(yè)，價格多在萬元以下，這自然拉低了整體非住宅的整體均價?？傮w上看，政策的目的是為了讓市場在長期內(nèi)比較穩(wěn)定地向上發(fā)展。他說， “政府的目的并不是打壓 ?房價 ?本身，也不是打壓房地產(chǎn)市場，而是對增幅和投機性需求進行控制。 ? 普通住宅標準重新定義，營業(yè)稅契稅調(diào)整 另外，在國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理 的通知下發(fā)后，市地稅局、財政局、國土資源和房屋局聯(lián)合發(fā)出《通知》，規(guī)定我市從 20xx年 6 月 1 日起執(zhí)行國家最新調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。 ? 商品房用地限價出讓 為有效防止房地產(chǎn)投機行為，實現(xiàn)對土地出讓市場價格的宏觀調(diào)控。主要內(nèi)容： ? 平抑結(jié)構(gòu)型房價上漲 20xx 年出讓用于建設(shè)經(jīng)濟適用房的土地達到 22 萬平方米。 20xx 年 3 月 17 日：央行調(diào)整房貸利率，個人住房貸款利率從 20xx 年 3 月 17日起再次上調(diào)。 20xx 年 5 月 27 日：建設(shè)部進一步下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知〉的通知》，對各地做好調(diào)控房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定住房價格的工作，提出了 6 個工作時間表。 20xx 年 8 月 12 日：《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 (18號令 )，國家宏觀調(diào)控政策的總方針，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。其中 公建用地占 15%；住宅用地占 85%。 東北路： 華東路： ?? 龍畔金泉 ? 北府花園 ?? 金廣 以建設(shè)暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標，圍繞提升城市綜合功能，開展新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把我市建設(shè)得更暢、更綠、更亮、更美。 圍繞城市總體功能，科學(xué)定位“兩城三星”的分區(qū)功能。 主城區(qū)與新市區(qū)通過快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。 20xx 年 2 月份，人均消費支出為 元，下降 %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資較有起色，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。完成了長興島開發(fā)總體規(guī)劃和三個專項規(guī)劃編制，公共港區(qū)建設(shè)全面開工，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)快速推進。 20xx 年，大連市加大投入，全力 推進，國際航運中心建設(shè)全面提速。 社會風(fēng)尚 追求現(xiàn)代、文明、高尚的生活方式；講求實用主義，發(fā)揮自我的個性，探尋未知領(lǐng)域，自己動手參與解決社會問題；隨著 WTO 的加入，人們走出國門、走向世界，積極學(xué)習(xí)國外先進經(jīng)驗，一個學(xué)習(xí)型的城市已然形成。全年日照總時數(shù)為 25002800 小時；年平均氣溫 攝氏度 ；年平均降水量 600790 毫米；無霜期達 6 個月，是世界最適宜居住的城市之一。 市場調(diào)查是基礎(chǔ)，市場定位是關(guān)鍵，市場策劃是組織，市場營銷是手段。 本項目地塊隸屬金州區(qū)，但從地理位置上看，距金州中心區(qū)較遠，靠近開發(fā)區(qū)商業(yè)中心位置；并且，金州區(qū)和開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)受大連市整體市場的影響較大，因此，此次調(diào)查內(nèi)容側(cè)重大連市和開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場情況。大連市現(xiàn)轄 6 個區(qū)、 3 個縣級市和 1個海島縣，總面積 萬平方千米，其中市區(qū)面積 2415 平方千米。初步核算，大連市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 2290 億元，比上年增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資 1110 億元，增長 55%；實現(xiàn)外貿(mào)自營出口 億美元，增長 %；實際利用外商直接投資 30 億美元，增長 %；實現(xiàn)社會消費品零售總額 732 億元，增長 %；全地區(qū)實現(xiàn)稅收總額 億元，可比增長 17%；完成地方財政一般預(yù)算收入 億元，可比增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 11934元，農(nóng)民人均 純收入達到 5900 元，分別增長 15%和 %。區(qū)港聯(lián)動試點穩(wěn)步推進，保稅港申辦工作開始啟動；沈陽、通遼、滿洲里內(nèi)陸干港建設(shè)進程加快，新開通了 2 條集裝箱 班列。數(shù)字口岸建設(shè)步伐加快，港檢、關(guān)檢聯(lián)動合作進一步加強， “大通關(guān) ”建設(shè)取得新進展。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯提高，完成 億元，增長 %?！皟沙恰奔创筮B老城區(qū)與大連新 市區(qū)，構(gòu)成大連的主城區(qū)；“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城。建立“兩區(qū)三帶”開放型產(chǎn)業(yè)布局。甘井子區(qū)為現(xiàn)代都市工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。 高起點、高標準規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標準化。 20xx20xx年 各月固定資產(chǎn)投資分析5576 0204060801001201401602005年12月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2006年12月金額（億元）城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā) 20xx20xx年各 月大連房地產(chǎn)施工情況分析520 50 100 150 200 250 300 3502 0 0 5 年1 2 月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2 0 0 6 年1 2面積（萬平）施工面積 其中住宅面積 隨著 20xx 年 1 月， 10塊土地的成功掛牌、拍賣，首批建筑面積總量達 126萬平方米的房地產(chǎn)項目紛紛開工上馬，使得 20xx 年上半年，一大批新盤亮相，從而在本地市場已經(jīng)好久不見的新盤林立的局面再次出現(xiàn)。但從數(shù)據(jù)上看，近兩年土地供給量但仍高于近幾年土地供應(yīng)的平均規(guī)模。 20xx 年 3 月 26 日：舊國八條。 二、國家關(guān)于金融方面的政策 20xx 年 6 月 5 日： 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā) ［ 20xx］121 號 )。 20xx 年 3 月 30 日 ：國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 (即 71 號令 )，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 20xx 年 8 月 31 日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。按照建設(shè)進度預(yù)計 ，從今年下半年開始，大連市商品住宅的市場供應(yīng)量將逐步增多，今明兩年將有 130 萬平方米的經(jīng)濟適用房建成入市。 對廉租住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品房等特殊經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地，可實行直接定位招標方式出讓國有土地使用權(quán)，由政府直接確定土地出讓價格和房屋銷售價格，通過公開隨機搖號的方式確定中標人。這次房地產(chǎn)的政策針對的是 “房價上漲 過快 ”，打擊的是業(yè)內(nèi)的投機行為，是防范銀行和金融風(fēng)險的宏觀調(diào)控。 由此可以看出政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，其目的并不是打壓本行業(yè)，而是為了擠干房地產(chǎn)業(yè)水分。 小結(jié)： 因前期大連的土地供應(yīng)量相對不足，房地產(chǎn)項目不大，且往年遺留的空置面積