【正文】 250 30 60 90 120 150 180 210 2402 0 0 5 年1 2 月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月面積（萬平）房地產(chǎn)竣工面積 其中住宅竣工面積三、近年大連房地產(chǎn)空置情況變化 大連市 1998— 20xx 年商品房空置情況 單位：平方米 年 份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx（ 12） 商品房空置 面積 1837412 1640771 2277286 3727688 3961210 2950265 3203582 2620xx0 2534000 其中： 1323105 1174535 1706974 2566775 2704943 1850765 2300532 1630000 1536000 96878 91848 59046 143805 249745 63793 70746 用房 314769 91138 391061 510778 830925 792724 659690 102660 278715 120200 146330 175597 242983 172614 0100000020xx0003000000400000050000001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx20xx（12）平方米商品房空置面積 其中： 四、大連市存量房消化比例提高 年份 成交宗數(shù) （萬件） 增長率 （ %） 成交面積 （萬㎡） 增長率 （ %） 成交額 （億元） 增長率 （ %） 20xx（ 12） 20xx 20xx 20xx 2 173 20xx 倍 倍 由于 20xx 年 3 月 1 日開始實(shí)施二手房個(gè)稅政策，因此 2 月份成交量達(dá)到高峰，該數(shù)據(jù)存在特殊性，不作為可比依據(jù)。重點(diǎn)加大城市西部和北部的供地規(guī)模。 根據(jù)大大連規(guī)劃和大連市剛剛公布的土地開發(fā)計(jì)劃來看，未來 1— 2 年內(nèi)主要的開發(fā)區(qū)位將主要集中在泉水及華南板塊、機(jī)場前區(qū)域、星海灣區(qū)域、馬欄至西山水庫區(qū)域、華北路沿線春柳區(qū)域、以及傳統(tǒng)市中心區(qū)大量的公建地塊。 20xx 年 5 月 13 日：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》出臺。《通知》共有八條意見：一、高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任：房價(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需 求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。 20xx 年 6 月 1 日：國家七部委提出，個(gè)人購買住 房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過 2 年（ 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。 20xx 年 4 月 27 日：國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā) (不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 )由20%及以上提高到 35%及以上。是繼 20xx 年 10 月 29 日中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到 5 個(gè)月，個(gè)人住房貸款利率再次上調(diào)！調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍，商業(yè) 銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。 20xx 年 12 月 2 日：國土資源部下發(fā)的《關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項(xiàng)調(diào) 查工作的緊急通知》要求，全國國土部門將以 20xx 年 12 月 31 日為基準(zhǔn)日期，到 20xx 年 3 月 31 日，對全國城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進(jìn)行地毯式調(diào)查。 20xx 年，大連市將推出 萬平方米的泉水經(jīng)濟(jì)適用房和 萬平方米的泡崖經(jīng)濟(jì)適用房，開工面積達(dá) 50 萬平方米。該批限價(jià)房將于 20xx 年投入市場。 對高檔商業(yè)、旅游、娛樂、酒店、寫字樓及高級商業(yè)住宅（含別墅）類經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目 用地，可實(shí)行邀請招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)。 為維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，今后規(guī)劃一經(jīng)確定，任何單位和個(gè)人均不得擅自更改；確需要更改的，必須報(bào)市規(guī)劃委員會(huì)審議、審定。同時(shí)，契稅的征收管理也按照新的 “普通住宅 ”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。因?yàn)檫^多過大的投機(jī)需求會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的過度上漲，制造房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。而到目前為止，政府出臺的一系列措施對市民來說依然是 溫和的。就國家的宏觀調(diào)控而言 ，由于政策存在時(shí)滯，短期內(nèi)影響到的是人們的預(yù)期，人們會(huì)預(yù)計(jì)可能房價(jià)會(huì)降，可能還有進(jìn)一步的政策出臺，在不確定的情況下，最好的對策是以靜制動(dòng)，采取觀望姿態(tài)，所以各地的數(shù)據(jù)都反映出交易量的下降。所以房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了短期的迷茫、不確定、波動(dòng)后，總的發(fā)展趨勢仍是上升的。 第五章 大連市近年近期商品房交易變化分析 據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示， 20xx 年四季度 70 個(gè)大中城 市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %， 20xx 年 2 月份房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，而大連市在這兩個(gè)時(shí)間段房價(jià)同比漲幅分別達(dá) %和 %，分別居全國第二和第一。未來隨著以商 住公寓、社區(qū)公建和區(qū)域型商業(yè)中心開發(fā)漸成普遍，非住宅整體交易均價(jià)走低的局面還將繼續(xù)。其中，購買住宅的交易件數(shù)為 10636 件，交易面積為 萬平方米，成交額為 億元，分別增長了 %、 %和 %（ 20xx 年 1～ 12 月份的外地人購買住宅的交易件數(shù)為 9853 件，交易面積為 萬平方米，成交額為 億元）。在未來一年，根據(jù)外地人對于住宅尤其是中高檔住宅的恒定需求，如何充分激活放大這部分需求，當(dāng)是 開發(fā)企業(yè)需要考慮的問題。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，此次房交會(huì)成交額 億元，高于 20xx 年春季房交會(huì) 億元，但低于該年秋季房交會(huì)。尤其是金州區(qū)，共參展 17 個(gè)項(xiàng)目，為歷年來之最；在價(jià)格上，也從去年的均價(jià) 20xx 元 /平米左右上漲到 3000 元 /平米以上。 第六章 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地理環(huán)境及發(fā)展現(xiàn)狀 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)借助大連雄厚的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)文化基礎(chǔ)，并享有獨(dú)特的地理優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，得益于率先改革的國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，以及政通人和的社會(huì)環(huán)境，成為連接中國與世界經(jīng)濟(jì)的橋梁之一，被譽(yù)為“神州第一開發(fā)區(qū)”。已發(fā)展成為大連新興的高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化工業(yè)基地，成為大連市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 購物 /娛樂 區(qū)內(nèi)的零售網(wǎng)點(diǎn)可滿足生活需要，安盛購物中心、金瑪商城、開發(fā)區(qū)商場、銅鑼灣百貨、好又多超市、新瑪特購物廣場、麥凱樂商場等大型購物場所。其中大窯灣是目前中國北方最大的集裝箱運(yùn)輸中轉(zhuǎn)基地，將作為大連建設(shè)東北亞航運(yùn)中心的重要港口。 二、開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 基礎(chǔ)設(shè)施 大連開發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃?！熬磐ā睘橥ㄊ姓缆?、雨水、污水、自來水、燃?xì)?、電力、電信、熱力及有線電視管線；“一平”為土地地貌平整，交通便利。 從大連開放先導(dǎo)區(qū)干部大會(huì)上了解到， 20xx 年，大連開發(fā)區(qū)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增速達(dá)到 25%，力爭實(shí)現(xiàn)增長 30%的目標(biāo)。 開發(fā)區(qū)G D P 增長情況14062290 %%%%%05001000150020xx2500300020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元大連市 開發(fā)區(qū) 開發(fā)區(qū)占大連市比例 20xx20xx年 開發(fā)區(qū)消費(fèi)和投資情況 4458100 2002040608010012020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元社會(huì)消費(fèi)品零售總額 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 三、開發(fā)區(qū)房地 產(chǎn)市場狀況 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格行情綜述 由于時(shí)間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的總體價(jià)格走勢做以綜述： ? 價(jià)格明顯上漲 通過此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金馬路沿線的新建樓盤起價(jià)基本上均超過 4500 元，均價(jià)大都在 5500 元以上，最高價(jià)已超過 6000 元。位于保稅區(qū)的乾豪君悅豪庭，正在銷售的一棟小高層，銷售率完成 95%以上。乾豪開發(fā)的格林小鎮(zhèn)，總建筑面積 40 萬平米，自 20xx 年開盤以來每推出一批房源，都受到市場追捧，目前僅剩瑞典園部分TOWNHOUSE 單位，其余基本清盤。觀海苑 多層 小高層 4.6萬 7.2萬 1.6 3040 5270 200 2室4室 80 5 華夏海景 多層 小高層 4萬 7.2萬 1.8 3080 4200 80 130 2室3室 6 光伸東城天下（2期） 22.6萬 31.46萬 未定 80100為主 2室為主 3 金灣新城B1 多層 4萬 7萬 1.7 3400 60130 2室為主 20xx20xx 年大連開發(fā)區(qū)主要區(qū)域的銷售均價(jià) 區(qū) 位 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 金馬路西端 2600 3000 —— —— 金馬路 昌臨 3000 3500 4000 5300 港西 保稅區(qū) 20xx 2400 3000 3800 雙 D 港 1800 2300 2800 3300 濱海路 2800 3500 4800 5500 隨著開發(fā)區(qū)房價(jià)的大幅度上漲，消費(fèi)者對于居住產(chǎn)品的要求也更加 的趨于 理性化，由過去的單純追求戶型面積巨大，而轉(zhuǎn)向大社區(qū)、高配置、優(yōu)環(huán)境、面積夠用、戶 型合理的方向轉(zhuǎn)移，因此很多開發(fā)區(qū)人，在好地段價(jià)位一再上漲的情況下，繼而轉(zhuǎn)向價(jià)位適中、戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的非黃金地段區(qū)域選擇安家居住，于是也就出現(xiàn)了開發(fā)區(qū)的在非主流區(qū)域造城并受到客戶追捧的“乾豪現(xiàn)象”。格林小鎮(zhèn) 20xx 105118 雙 D 港 金灣新城 A 區(qū) 20xx 90 濱海路 西雅圖東城天下 （ 2 期） 20xx 100 金灣新城 B 區(qū) 20xx 85 濱海路 北歐假日（ 2 期） 20xx 80 ◎ 從選區(qū)個(gè)案情況看開發(fā)區(qū)的住宅產(chǎn)品變化： 從以上的統(tǒng)計(jì)情況來看，金馬路沿線主要項(xiàng)目 20xx 年中環(huán)嘉園的主力面積在 160 ㎡， 20xx 年恒安花園主力戶型面積 135174 ㎡；而在 20xx 年至今，開發(fā)區(qū)房價(jià)大幅度上揚(yáng)以后，金馬路和濱海路的住宅產(chǎn)品主力戶型也由比較奢華的150 ㎡左右的三居，而縮小為 120130 ㎡的 經(jīng)濟(jì)型三居 ，比較典型的比較就是西雅圖 第七章 大連金州區(qū)概況和發(fā)展現(xiàn)狀 一、金州區(qū)概況 地理位置 大連市金州區(qū)地處遼東半島南部，東臨黃海，西瀕渤海，南與大連市甘井子區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)、大連保稅區(qū)為鄰，北與普蘭店市相接。漢置沓氏縣，仍屬遼東郡。金代，襲遼制，置蘇州，屬東京路遼陽府。金興定二年（ 1218 年）置金州防御使。洪武二十八年（ 1395 年）廢除州制，專行衛(wèi)制。 光緒二十年（ 1894 年）日本侵占遼東半島，于金州設(shè)立軍政署，實(shí)行軍事統(tǒng)治。民國十四年（ 1925 年）改屬沈陽道。 1950年 12 月 1 日，改屬旅大市人民政府。 1987 年 4 月，國務(wù)院批準(zhǔn)金縣撤縣改區(qū)，同年 5 月 20 日，舉行撤縣改區(qū)大會(huì)，從此，大連市金縣更名為大連市金州區(qū)。在總?cè)丝谥?，非農(nóng)業(yè)人口 245933 人，比上年增長 %，占 %。 氣候 20xx 年，金州區(qū)的氣候特點(diǎn)是：全年氣溫特高，降水稍少，日照稍少，大風(fēng)日數(shù)稍少。 交通 20xx 年，金州區(qū)鄉(xiāng)級以上公路 45 條，總里程 479 公里（包括大莊公路 公里），比上年增加 公里，其中，國道 2 條 公里；省道 3 條 公里；縣道 15 條 公里；鄉(xiāng)道 25 條 公里。該線路 是大連至金石灘快軌 3 號