【正文】 此此次房交會(huì)上華南、泉水、西山水庫(kù)、周水前、南關(guān)嶺等區(qū)域成為被關(guān)注的熱點(diǎn)，金州、旅順區(qū)域項(xiàng)目也有不俗的成績(jī)。 第六章 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)地理環(huán)境及發(fā)展現(xiàn)狀 大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)借助大連雄厚的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)文化基礎(chǔ)，并享有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，得益于率先改革的國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，以及政通人和的社會(huì)環(huán)境，成為連接中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)的橋梁之一，被譽(yù)為“神州第一開(kāi)發(fā)區(qū)”。 一、開(kāi)發(fā)區(qū)概述 區(qū)位 大連開(kāi)發(fā)區(qū)位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心地帶，緊靠工業(yè)基礎(chǔ)雄厚的大連老市區(qū)，背倚占全國(guó)土地總面積 13%、占全國(guó)總?cè)丝?%和 GDP 值占全國(guó) 24%的東北腹地。已發(fā)展成為大連新興的高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化工業(yè)基地，成為大連市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。她的扇形正好面對(duì)著亞洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，這就使大連開(kāi)發(fā)區(qū)成為世界了解中國(guó)的窗口，是各國(guó)投資者進(jìn)入中國(guó)的大門。 購(gòu)物 /娛樂(lè) 區(qū)內(nèi)的零售網(wǎng)點(diǎn)可滿足生活需要，安盛購(gòu)物中心、金瑪商城、開(kāi)發(fā)區(qū)商場(chǎng)、銅鑼灣百貨、好又多超市、新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)、麥凱樂(lè)商場(chǎng)等大型購(gòu)物場(chǎng)所。 20xx 年新增商業(yè)面積 10余萬(wàn)平方米，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)申匯消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) 23%。其中大窯灣是目前中國(guó)北方最大的集裝箱運(yùn)輸中轉(zhuǎn)基地，將作為大連建設(shè)東北亞航運(yùn)中心的重要港口。它將成為中國(guó)最大的國(guó)際深水港。 二、開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 基礎(chǔ)設(shè)施 大連開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃。全面實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！熬磐ā睘橥ㄊ姓缆贰⒂晁?、污水、自來(lái)水、燃?xì)?、電力、電信、熱力及有線電視管線；“一平”為土地地貌平整，交通便利。新批外商投資項(xiàng)目 184 個(gè)，項(xiàng)目平均投資規(guī)模 611 萬(wàn)美元。 從大連開(kāi)放先導(dǎo)區(qū)干部大會(huì)上了解到， 20xx 年，大連開(kāi)發(fā)區(qū)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值增速達(dá)到 25%，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng) 30%的目標(biāo)。 房地產(chǎn)投資 20xx 年大連開(kāi)發(fā)區(qū)完成房地產(chǎn)等配套開(kāi)發(fā)投資 20 億元，增長(zhǎng) %。 開(kāi)發(fā)區(qū)G D P 增長(zhǎng)情況14062290 %%%%%05001000150020xx2500300020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元大連市 開(kāi)發(fā)區(qū) 開(kāi)發(fā)區(qū)占大連市比例 20xx20xx年 開(kāi)發(fā)區(qū)消費(fèi)和投資情況 4458100 2002040608010012020xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元社會(huì)消費(fèi)品零售總額 固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 三、開(kāi)發(fā)區(qū)房地 產(chǎn)市場(chǎng)狀況 開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情綜述 由于時(shí)間短暫，調(diào)查深度有限，這里僅對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體價(jià)格走勢(shì)做以綜述： ? 價(jià)格明顯上漲 通過(guò)此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金馬路沿線的新建樓盤起價(jià)基本上均超過(guò) 4500 元，均價(jià)大都在 5500 元以上，最高價(jià)已超過(guò) 6000 元。而金源南北里、高城山的低檔房 4 樓好樓層的價(jià)格已超過(guò)了 3000 元。位于保稅區(qū)的乾豪 ? 市場(chǎng)吸納速度加快 從調(diào)查人員走訪的大多數(shù)幾個(gè)在售樓盤情況看，其銷售勢(shì)頭均良好。君悅豪庭，正在銷售的一棟小高層，銷售率完成 95%以上。光伸乾豪開(kāi)發(fā)的格林小鎮(zhèn)，總建筑面積 40 萬(wàn)平米，自 20xx 年開(kāi)盤以來(lái)每推出一批房源，都受到市場(chǎng)追捧，目前僅剩瑞典園部分TOWNHOUSE 單位，其余基本清盤。 開(kāi)發(fā)區(qū)典型一手樓盤個(gè)案調(diào)查（詳細(xì)資料參見(jiàn)附表 1） 四、開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊情況匯總 海濱路板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 （ 注：加底色 ■ 為本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象） 序號(hào) 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （m2） 總建 （m2） 容積率 價(jià)格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 眾益觀海苑 多層 小高層 4.6萬(wàn) 7.2萬(wàn) 1.6 3040 5270 200 2室4室 80 5 華夏海景 多層 小高層 4萬(wàn) 7.2萬(wàn) 1.8 3080 4200 80 130 2室3室 6 光伸 金馬路板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 序號(hào) 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （m2） 總建 （m2） 容積率 價(jià)格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 古耕國(guó)際公寓 高層 1萬(wàn) 2.66萬(wàn) 6300均價(jià) 3080 900元精裝 古耕SOHO公寓 高層 2.55萬(wàn) 5500均價(jià) 100210 700元精裝 2 佳和海景 多層 小高層 2.07萬(wàn) 4.8萬(wàn) 2.32 34004200 58142 3 開(kāi)順融通大廈 高層 6000 2.12萬(wàn) 7000均價(jià) 45—144 4 君悅豪庭 小高層、高層 2.2萬(wàn) 12萬(wàn) 5.45 5500均價(jià) 110180 5 福佳國(guó)際公寓 高層 6000 3萬(wàn) 60007000 5095 1室3室 6 安盛商務(wù)大廈 高層 0.9萬(wàn) 7萬(wàn) 7.78 4500均價(jià) 暫未公布 小戶型 7 西山小區(qū) 高層、小高、多層 56.7 125.14 2.2 未定 未定 未定 杏林板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 序號(hào) 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （m2） 總建 （m2） 容積率 價(jià)格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 疊翠花鄉(xiāng) （二期） 多層 小高層 4萬(wàn) 10萬(wàn) 2.2 35004300 50130 2室為主 雙 D 港板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 序號(hào) 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （萬(wàn)m2） 總建 （萬(wàn)m2） 容積率 價(jià)格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 乾豪東城天下（2期） 22.6萬(wàn) 31.46萬(wàn) 未定 80100為主 2室為主 3 金灣新城B1 多層 4萬(wàn) 7萬(wàn) 1.7 3400 60130 2室為主 20xx20xx 年大連開(kāi)發(fā)區(qū)主要區(qū)域的銷售均價(jià) 區(qū) 位 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 金馬路西端 2600 3000 —— —— 金馬路 昌臨 3000 3500 4000 5300 港西 保稅區(qū) 20xx 2400 3000 3800 雙 D 港 1800 2300 2800 3300 濱海路 2800 3500 4800 5500 隨著開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)的大幅度上漲，消費(fèi)者對(duì)于居住產(chǎn)品的要求也更加 的趨于 理性化，由過(guò)去的單純追求戶型面積巨大，而轉(zhuǎn)向大社區(qū)、高配置、優(yōu)環(huán)境、面積夠用、戶 型合理的方向轉(zhuǎn)移，因此很多開(kāi)發(fā)區(qū)人，在好地段價(jià)位一再上漲的情況下，繼而轉(zhuǎn)向價(jià)位適中、戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的非黃金地段區(qū)域選擇安家居住，于是也就出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)區(qū)的在非主流區(qū)域造城并受到客戶追捧的“乾豪現(xiàn)象”。因此，本次市場(chǎng)調(diào)查采取以開(kāi)發(fā)區(qū)金馬路、濱海路沿線，自 20xx 年 20xx 年的主要代表項(xiàng)目作為我們調(diào)查開(kāi)發(fā)區(qū)商品房住宅項(xiàng)目戶型面積變化的主要調(diào)查依據(jù)，并對(duì)此數(shù)據(jù)做 以具體的統(tǒng)計(jì)和分析，用以分析本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的產(chǎn)品供應(yīng)和需求狀況。格林小鎮(zhèn) 20xx 105118 雙 D 港 金灣新城 A 區(qū) 20xx 90 濱海路 西雅圖陽(yáng)光海岸 20xx 120 雙 D 港 乾豪東城天下 （ 2 期） 20xx 100 金灣新城 B 區(qū) 20xx 85 濱海路 北歐假日（ 2 期） 20xx 80 ◎ 從選區(qū)個(gè)案情況看開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅產(chǎn)品變化： 從以上的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，金馬路沿線主要項(xiàng)目 20xx 年中環(huán)嘉園的主力面積在 160 ㎡， 20xx 年恒安花園主力戶型面積 135174 ㎡；而在 20xx 年至今，開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)大幅度上揚(yáng)以后，金馬路和濱海路的住宅產(chǎn)品主力戶型也由比較奢華的150 ㎡左右的三居，而縮小為 120130 ㎡的 經(jīng)濟(jì)型三居 ，比較典型的比較就是西雅圖 而在雙 D 港、保稅區(qū)的金灣新城、東城天下、格林小鎮(zhèn)的產(chǎn)品供應(yīng)情況看，同為金灣新城其 20xx 年其 建設(shè)的 A 區(qū)主力面積在 90 ㎡，在 20xx 年 B 區(qū)的主力戶型面積就有所縮小，減少為現(xiàn)在的 85 ㎡；同為乾豪地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目， 20xx20xx年開(kāi)發(fā)的格林小鎮(zhèn)主力戶型面積在 105118 ㎡，而剛剛亮相的東城天下（二期）的主力戶型卻縮減至 100 ㎡以下。 第七章 大連金州區(qū)概況和發(fā)展現(xiàn)狀 一、金州區(qū)概況 地理位置 大連市金州區(qū)地處遼東半島南部，東臨黃海，西瀕渤海，南與大連市甘井子區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)、大連保稅區(qū)為鄰，北與普蘭店市相接。 建置沿革 金州名稱，始于金代。漢置沓氏縣，仍屬遼東郡。 唐代屬安東都護(hù)府積利州。金代，襲遼制，置蘇州，屬東京路遼陽(yáng)府。金貞佑四年（ 1216年）升化成縣為金州。金興定二年（ 1218 年）置金州防御使。明代，洪武五年（ 1372 年）置金州，屬山東布政使司。洪武二十八年（ 1395 年）廢除州制，專行衛(wèi)制。 清 代，初襲明制。 光緒二十年（ 1894 年）日本侵占遼東半島，于金州設(shè)立軍政署，實(shí)行軍事統(tǒng)治。 光緒二十三年（ 1897 年）冬，沙俄艦隊(duì)侵占旅順口，在金州地區(qū)設(shè)“金州市”、“金州行政區(qū)”，屬“關(guān)東省”。民國(guó)十四年（ 1925 年）改屬沈陽(yáng)道。 民國(guó)三十四年（ 1945 年） 8 月 22 日，蘇聯(lián)紅軍進(jìn)駐金州，實(shí)施軍管。 1950年 12 月 1 日，改屬旅大市人民政府。1969 年，遼南專署撤銷，金縣復(fù)歸旅大市。 1987 年 4 月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)金縣撤縣改區(qū)，同年 5 月 20 日，舉行撤縣改區(qū)大會(huì)，從此，大連市金縣更名為大連市金州區(qū)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道轄村民委 131 個(gè)、社區(qū)居民委 38 個(gè)。在總?cè)丝谥校寝r(nóng)業(yè)人口 245933 人，比上年增長(zhǎng) %，占 %。據(jù)金州人口發(fā)展計(jì)劃，到 20xx年，金州非農(nóng)業(yè)人口預(yù)達(dá)到 40 萬(wàn) 。 氣候 20xx 年，金州區(qū)的氣候特點(diǎn)是：全年氣溫特高，降水稍少，日照稍少，大風(fēng)日數(shù)稍少。 教育文化 20xx 年，金州區(qū)有小學(xué) 47 所，在校小學(xué)生 萬(wàn)人；初中 16 所，在校初中生 萬(wàn)人，初中畢業(yè)生升學(xué)率為 %；完全中學(xué) 1 所，高中 6 所，在校高中生 。 交通 20xx 年，金州區(qū)鄉(xiāng)級(jí)以上公路 45 條，總里程 479 公里（包括大莊公路 公里），比上年增加 公里，其中，國(guó)道 2 條 公里；省道 3 條 公里；縣道 15 條 公里；鄉(xiāng)道 25 條 公里。有鄉(xiāng)以上公路橋梁 253 座 延長(zhǎng)米（包括大莊公路 58 座 延長(zhǎng)米），比上年增加 24 座 延長(zhǎng)米。該線路 是大連至金石灘快軌 3 號(hào)線的延伸。途經(jīng)五一路、解放路、金興路、勝利路、 20