【正文】 流基地和主要口岸。 長海縣功能定位為“海上大連”建設(shè)的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經(jīng)濟(jì)的重點發(fā)展區(qū)。 按照“城市擴(kuò)容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級網(wǎng)絡(luò)。 高起點、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親海”隔障，還海于民，建設(shè)一個藍(lán)天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇?fù)淼男麓筮B?！氨边M(jìn)”方面正是在向大大 連的新城區(qū) —— 大連開發(fā)區(qū)、金州區(qū)發(fā)展，以東北快速路、華東路兩個連接新、老城區(qū)方向上都有大批項目已經(jīng)并陸續(xù)實施。金色陽光家園（二期） ? 鐵龍 20xx20xx年 各月固定資產(chǎn)投資分析5576 0204060801001201401602005年12月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2006年12月金額（億元）城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā) 20xx20xx年各 月大連房地產(chǎn)施工情況分析520 50 100 150 200 250 300 3502 0 0 5 年1 2 月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2 0 0 6 年1 2面積（萬平）施工面積 其中住宅面積 隨著 20xx 年 1 月， 10塊土地的成功掛牌、拍賣，首批建筑面積總量達(dá) 126萬平方米的房地產(chǎn)項目紛紛開工上馬，使得 20xx 年上半年，一大批新盤亮相，從而在本地市場已經(jīng)好久不見的新盤林立的局面再次出現(xiàn)。 20xx年112月大連房地產(chǎn)竣工情況分析250 30 60 90 120 150 180 210 2402 0 0 5 年1 2 月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月面積（萬平）房地產(chǎn)竣工面積 其中住宅竣工面積三、近年大連房地產(chǎn)空置情況變化 大連市 1998— 20xx 年商品房空置情況 單位：平方米 年 份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx（ 12） 商品房空置 面積 1837412 1640771 2277286 3727688 3961210 2950265 3203582 2620xx0 2534000 其中： 1323105 1174535 1706974 2566775 2704943 1850765 2300532 1630000 1536000 96878 91848 59046 143805 249745 63793 70746 用房 314769 91138 391061 510778 830925 792724 659690 102660 278715 120200 146330 175597 242983 172614 0100000020xx0003000000400000050000001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx20xx（12）平方米商品房空置面積 其中： 四、大連市存量房消化比例提高 年份 成交宗數(shù) （萬件） 增長率 （ %） 成交面積 （萬㎡） 增長率 （ %） 成交額 （億元） 增長率 （ %） 20xx（ 12） 20xx 20xx 20xx 2 173 20xx 倍 倍 由于 20xx 年 3 月 1 日開始實施二手房個稅政策，因此 2 月份成交量達(dá)到高峰，該數(shù)據(jù)存在特殊性，不作為可比依據(jù)。由于存在跨年度摘牌的情況，在交易方面，全年共成交 48 塊土地，規(guī)劃占地面積 萬平方米，建筑面 積 萬平方米。重點加大城市西部和北部的供地規(guī)模。但從數(shù)據(jù)上看，近兩年土地供給量但仍高于近幾年土地供應(yīng)的平均規(guī)模。 根據(jù)大大連規(guī)劃和大連市剛剛公布的土地開發(fā)計劃來看，未來 1— 2 年內(nèi)主要的開發(fā)區(qū)位將主要集中在泉水及華南板塊、機(jī)場前區(qū)域、星海灣區(qū)域、馬欄至西山水庫區(qū)域、華北路沿線春柳區(qū)域、以及傳統(tǒng)市中心區(qū)大量的公建地塊。 第四章 國家和大連市相關(guān)宏觀政策調(diào)整 一、國家關(guān)于行政、財政、法規(guī)方面的政策 20xx 年 6 月：國務(wù)院正式頒布《中華人民共和國物業(yè)管理條例》。 20xx 年 5 月 13 日：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《關(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》出臺。 20xx 年 3 月 26 日：舊國八條?！锻ㄖ饭灿邪藯l意見：一、高度重視穩(wěn)定住房價格；二、切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任：房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費需 求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施；八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。 20xx 年 5 月 27 日：國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知（國稅發(fā) [20xx]89 號），稅收手段用于宏觀調(diào)控。 20xx 年 6 月 1 日：國家七部委提出，個人購買住 房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年（ 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 二、國家關(guān)于金融方面的政策 20xx 年 6 月 5 日： 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā) ［ 20xx］121 號 )。 20xx 年 4 月 27 日：國務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的四大行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，房地產(chǎn)開發(fā) (不含經(jīng)濟(jì)適用房項目 )由20%及以上提高到 35%及以上。金融機(jī) 構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個百分點，由現(xiàn)行的 %提高到 %。是繼 20xx 年 10 月 29 日中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率后不到 5 個月，個人住房貸款利率再次上調(diào)！調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍，商業(yè) 銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。 20xx 年 3 月 30 日 ：國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 (即 71 號令 )，要求從即日起就“開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 20xx 年 8 月 31 日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲備體系。 20xx 年 12 月 2 日：國土資源部下發(fā)的《關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項調(diào) 查工作的緊急通知》要求，全國國土部門將以 20xx 年 12 月 31 日為基準(zhǔn)日期，到 20xx 年 3 月 31 日，對全國城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進(jìn)行地毯式調(diào)查。會議下達(dá)了《大連市人民政府關(guān)于調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》、《大連市人民政府關(guān)于補(bǔ)充國有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣掛牌方式的通知》、《大連市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷（預(yù)）售管理工作的通知》、《大連市人民政府關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》、《大連市人民政府辦公廳關(guān)于成立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》等八個文件，旨在進(jìn)一步規(guī)范目前大連房地產(chǎn)市場存在的一些問題，同時也將有效穩(wěn)定住房價格。 20xx 年，大連市將推出 萬平方米的泉水經(jīng)濟(jì)適用房和 萬平方米的泡崖經(jīng)濟(jì)適用房，開工面積達(dá) 50 萬平方米。按照建設(shè)進(jìn)度預(yù)計 ，從今年下半年開始，大連市商品住宅的市場供應(yīng)量將逐步增多，今明兩年將有 130 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房建成入市。該批限價房將于 20xx 年投入市場。 根據(jù) 20xx 年房屋租賃市場價格的上漲情況，將適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)行的廉租住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。 對高檔商業(yè)、旅游、娛樂、酒店、寫字樓及高級商業(yè)住宅（含別墅）類經(jīng)營性房地產(chǎn)項目 用地，可實行邀請招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)。 對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品房等特殊經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地，可實行直接定位招標(biāo)方式出讓國有土地使用權(quán)，由政府直接確定土地出讓價格和房屋銷售價格，通過公開隨機(jī)搖號的方式確定中標(biāo)人。 為維護(hù)城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，今后規(guī)劃一經(jīng)確定，任何單位和個人均不得擅自更改；確需要更改的，必須報市規(guī)劃委員會審議、審定。如果超建的建筑物、構(gòu)筑物不能拆除，可以予以沒收；同一建筑物中超建部分不能與整體部分分割的，沒收超建面積相等的房屋。同時，契稅的征收管理也按照新的 “普通住宅 ”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。這次房地產(chǎn)的政策針對的是 “房價上漲 過快 ”，打擊的是業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為，是防范銀行和金融風(fēng)險的宏觀調(diào)控。因為過多過大的投機(jī)需求會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的過度上漲，制造房地產(chǎn)價格泡沫。 “七部委意見 ”出臺后，建設(shè)部副部長劉志峰幾次對媒體表示宏觀調(diào)控的目的是為了調(diào)控 “房價的增幅 ”和 “供需結(jié)構(gòu) ”，而遏制僅針對投機(jī)性需求。而到目前為止，政府出臺的一系列措施對市民來說依然是 溫和的。 由此可以看出政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，其目的并不是打壓本行業(yè)，而是為了擠干房地產(chǎn)業(yè)水分。就國家的宏觀調(diào)控而言 ，由于政策存在時滯，短期內(nèi)影響到的是人們的預(yù)期，人們會預(yù)計可能房價會降，可能還有進(jìn)一步的政策出臺，在不確定的情況下，最好的對策是以靜制動，采取觀望姿態(tài)，所以各地的數(shù)據(jù)都反映出交易量的下降。長期內(nèi)政策的影響主要是調(diào)節(jié)需求的總量和結(jié)構(gòu)，尤其是結(jié)構(gòu)。所以房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了短期的迷茫、不確定、波動后，總的發(fā)展趨勢仍是上升的。 小結(jié)： 因前期大連的土地供應(yīng)量相對不足，房地產(chǎn)項目不大，且往年遺留的空置面積，也被大量消化，因此，在“國八條”出臺后，在國內(nèi)普遍存在的市民持幣觀望現(xiàn)象，只是短期內(nèi)出現(xiàn)，隨著新的開發(fā)項目的出現(xiàn)，隨即大連房價大幅上漲。 第五章 大連市近年近期商品房交易變化分析 據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示， 20xx 年四季度 70 個大中城 市房屋銷售價格同比上漲 %， 20xx 年 2 月份房屋銷售價格同比上漲 %，而大連市在這兩個時間段房價同比漲幅分別達(dá) %和 %，分別居全國第二和第一。為何會出現(xiàn)此種局面，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這和我市 20xx 年商鋪開發(fā)退熱，以高價格商鋪為代表的非住宅類物業(yè)退出市場有很大關(guān)系。未來隨著以商 住公寓、社區(qū)公建和區(qū)域型商業(yè)中心開發(fā)漸成普遍，非住宅整體交易均價走低的局面還將繼續(xù)。 根據(jù)市房地產(chǎn)交易所提供的 數(shù)據(jù)， 20xx 年，外地人在我市購買商品房總交易件數(shù)達(dá)到了 11882 件，占商品 房總交易量的 %。其中，購買住宅的交易件數(shù)為 10636 件，交易面積為 萬平方米，成交額為 億元，分別增長了 %、 %和 %（ 20xx 年 1～ 12 月份的外地人購買住宅的交易件數(shù)為 9853 件，交易面積為 萬平方米，成交額為 億元）。過去一年中，外地人購買非住宅的交易件數(shù)、面積和額度分別較同期下降了%、 %和 %（ 20xx 年 1～ 12 月份的交易件數(shù)為 1583 件，交易面積為 萬平方米，成交額為 億元）。在未來一年，根據(jù)外地人對于住宅尤其是中高檔住宅的恒定需求，如何充分激活放大這部分需求，當(dāng)是 開發(fā)企業(yè)需要考慮的問題。本屆春季房交會參展開發(fā)商 86 家，總開發(fā)建筑面積達(dá) 1564 萬平方米，參展樓盤96 個，其中新樓盤 51 個，占參展樓盤的 53%，參展新樓盤首次過半。統(tǒng)計數(shù)字顯示，此次房交會成交額 億元，高于 20xx 年春季房交會 億元，但低于該年秋季房交會。從參展樓盤整體價格趨勢可以看出：受幾年來價格上漲的慣性影響以及政策調(diào)控，大連房地產(chǎn)整體市場今年并不會大起大落，然而 7000 元以上的高檔盤有近 300 萬平方米的巨大供應(yīng)量，令這一市場的投資前景不容樂觀，競爭加劇局面將持續(xù)很長時間 此次參展的樓盤中，未定價樓盤達(dá) 39 個，絕大部分為新樓盤，可見開發(fā)商對大連未來房價的發(fā)展趨勢不太明朗，定價較為謹(jǐn)慎。尤其是金州區(qū)，共參展 17 個項目，為歷年來之最；在價格上，也從去年的均價 20xx 元 /平米左右上漲到 3000 元 /平米以上。由于大連市內(nèi)中心區(qū)價格上漲較快，使得購房者更多的考慮到周邊相對較遠(yuǎn)的區(qū)域買房，因