畢業(yè)論文--用經(jīng)濟(jì)模型預(yù)測(cè)我國(guó)商品住房?jī)r(jià)格-在線瀏覽
2024-08-02 09:25本頁(yè)面
【正文】 of mercial housing and predicts the modity housing prices in China. Keywords:Commercial Residential Price； effect factors； multiple linear regression model 引言 住宅是房地產(chǎn)的一種類型，屬于居住類房地產(chǎn)，包括普通住宅、高級(jí)公寓和別墅等。 2021 年新春伊始，建設(shè)部推出了三項(xiàng)重要措施：一是要抓緊完善住房保障體系；二是在著力解決低收入家庭住房困難的同時(shí)，要把幫助中等收入家庭解決住房問(wèn)題作為一項(xiàng)重要任務(wù)；三是堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項(xiàng)部署，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，不僅影響著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也牽動(dòng)著千家萬(wàn)戶的心。那么到底是哪些因素造成了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)？我國(guó)商品住房?jī)r(jià)格的趨勢(shì)如何？本文將通過(guò)建立模型，一一探究這些問(wèn)題，并對(duì)未來(lái)我國(guó)商品住房的價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。除此之外，還受到供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)程度、消費(fèi)者偏好、市場(chǎng)預(yù)期、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略和政府相關(guān)政策的影響，起價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。首先，由于住宅的建 設(shè)周期長(zhǎng)，在短期內(nèi)的供給是缺乏彈性的，導(dǎo)致其價(jià)格由需求決定，即使從長(zhǎng)期來(lái)看，由于土地的供給缺乏彈性也會(huì)導(dǎo)致住宅供給缺乏彈性；其次，從需求方來(lái)看，經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，需求意愿和需求能力影響需求者對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)可程度。也就是說(shuō)，在需求意愿不變的前提下，如果當(dāng)前購(gòu)買比未來(lái)購(gòu)買更有利，需求者就會(huì)傾向于選擇當(dāng)前購(gòu)買。當(dāng)大部分人做出買和暫時(shí)不買的行動(dòng)時(shí)，就會(huì)對(duì)市 場(chǎng)價(jià)格起到很大的影響，會(huì)顯著地放大或縮小當(dāng)前需求，從而影響房?jī)r(jià)。 通過(guò)分析國(guó)內(nèi)外學(xué)者在有關(guān)我國(guó)商品住宅價(jià)格問(wèn)題上的研究，我們發(fā)現(xiàn)大多數(shù)研究都是僅從某一方面研究商品住宅價(jià)格的影響因素，較為全面研究地從收入角度研究地區(qū)商品住宅價(jià)格形成的文章較少。系統(tǒng)揭示了我國(guó)各地區(qū)的商品住宅價(jià)格和收入的變化規(guī) 律和差異程度。 模型設(shè)定 本文選取 2021 年我國(guó)各地區(qū)商品住房的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行橫截面回歸分析，以各地區(qū)的商品住房?jī)r(jià)格作為被解釋變量 Y。代表一地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，商品住房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著密切 的聯(lián)系，理論上，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，商品住房的價(jià)格越高，因而兩者之間應(yīng)該呈正相關(guān)。所謂居民可支配收入水平是指用貨幣或相當(dāng)于貨幣的形式表示的居民所能支配的財(cái)產(chǎn)收入。當(dāng)居民可以滿足自身基本的生活需要時(shí)，則必然會(huì)考慮去購(gòu)買住宅（這也與中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念有著密切的聯(lián)系）。因?yàn)椴煌杖胨降木用駥?duì)商品住宅價(jià)格的影響是不同的。在這四類城鎮(zhèn)居民中，最值得我們關(guān)注的是占有較大比例的中間收入階層城鎮(zhèn)居民家庭的購(gòu)房能力，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響力也是最大的。而對(duì)于低收入居民家庭來(lái)說(shuō)，在滿足基本的溫飽條件下，根本沒(méi)有余錢購(gòu)買商品住宅，只能通過(guò)租用廉租房、福利房以及解困房 等社會(huì)保障和政府支持途徑來(lái)解決住房問(wèn)題。代表一個(gè)地區(qū)的人民的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，人均可支配收入越多，提高生活質(zhì)量和進(jìn)行投資的欲望和能力就越強(qiáng)。理論上該變量和房?jī)r(jià)存在正相關(guān)性。從商品價(jià)值構(gòu)成角度分析，房地產(chǎn)價(jià)格出成本和利潤(rùn)兩大部分構(gòu)成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在住宅市場(chǎng)是供給者，處于區(qū)域寡頭壟斷的地位，具有有較強(qiáng)的定價(jià)能力。開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)上通過(guò)競(jìng)價(jià)獲得土地使用權(quán)，然后進(jìn)行開(kāi)發(fā)，最終在住宅市場(chǎng)提供住宅，此時(shí)土地價(jià)格則被計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，計(jì)入房?jī)r(jià)，因此較高的土地價(jià)格會(huì)帶來(lái)住宅價(jià)格的 4 上升，所謂“水漲船高”，可稱為成本推動(dòng)型價(jià)格上漲。若政府土地供給不變，則土地價(jià)格上漲，從而再次推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，可稱為需求拉動(dòng)型價(jià)格上漲。房?jī)r(jià)的另外一個(gè)構(gòu)成要素是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本根據(jù)支付情況的不同可分為建筑安裝成本，即開(kāi)發(fā)商支付給建筑總承包商的成本，和其他開(kāi)發(fā)成本，比如施工前期費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)、稅費(fèi)和貸款利息等等。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本對(duì)商品住宅價(jià)格具有重大影響，如建筑材料漲價(jià)、建筑安裝成本上升，會(huì)引起房?jī)r(jià)總體水平的上漲，而往往開(kāi)發(fā)商會(huì)將上漲的成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，從而對(duì)房?jī)r(jià)形成成本推動(dòng)型價(jià)格上漲。 4．土地購(gòu)置費(fèi)。隨著開(kāi)發(fā)的商品房不斷增加，土 地越來(lái)越稀缺，商品房的價(jià)格也會(huì)隨著上漲，兩者存在正相關(guān)性。本文以地區(qū)數(shù)據(jù)為樣本，分析在全國(guó)范圍內(nèi)影響房?jī)r(jià)的因素，所以該指標(biāo)代表的是宏觀區(qū)位因素。本文將其他影響房?jī)r(jià)
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