【正文】 mercial housing prices variation characteristic analysis of Nanchang City, a better understanding of Nanchang city mercial housing market. Keywords: Commercial housing ； Price ； Regional characteristics ； Change 東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 VI 目 錄 一、緒論 ............................................................ 1 （一）選題背景 .................................................. 1 （二） 研究意義 ................................................. 2 二、 南昌市商品房價格現(xiàn)狀特征 ........................................ 2 （一）南昌市商品房市場現(xiàn)狀 ...................................... 2 南昌市商品房供求分析 ...................................... 2 南昌市商品房價格結(jié)構(gòu)分析 .................................. 3 南昌市商品房成交環(huán)比分析 .................................. 4 南昌市商品房價格同比分析 .................................. 5 （二）南昌市商品房區(qū)域分布特征 .................................. 6 三、南昌市商品房價格區(qū)域特征及成因分析 .............................. 8 （一）南昌市區(qū)域板塊劃分 ........................................ 8 （二）各板塊特征差異原因分析 .................................... 8 繁榮板塊 .................................................. 8 魅力板塊 .................................................. 9 強(qiáng)力板塊 ................................................. 10 實力板塊 ................................................. 11 特色板塊 ................................................. 11 四、結(jié)論與建議 ..................................................... 12 （一）結(jié)論 ..................................................... 12 （二）建議 ..................................................... 12 增加商品房的有效供應(yīng) ..................................... 12 抑制不合理住房需求 ....................................... 13 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管 ....................................... 13 加快保障性住房投資建設(shè) ................................... 14 致謝 ............................................................... 15 參考文獻(xiàn) ........................................................... 16 東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 1 一、 緒論 （一）選題背景 房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)增長的一大支柱產(chǎn)業(yè)同時應(yīng)作為解決民生問題的特殊行業(yè)，其市場運(yùn)作情況，一直受到政府各界和廣大老百姓的關(guān)注。特別是全球經(jīng)濟(jì)衰退、國家宏觀調(diào)控、市場低迷因素的影響 ,開發(fā)商的資金鏈和購房者的熱情大大受挫 ,開發(fā)商投資開始回歸理性，購房者觀望情緒甚濃 ,因此中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了整體下滑的局面 ,從而進(jìn)入了一個寒冬時代 ,也同時宣告進(jìn)入一段調(diào)整期。房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。但由于我國房地產(chǎn)市場還不成熟，市場監(jiān)管體制還不完善，在南昌房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢運(yùn)行的同時受全國房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象影響，也出現(xiàn)了一些投資者借機(jī)投機(jī)房地產(chǎn)炒作房價的行為，為南昌房地產(chǎn)市場的健康運(yùn)行留下了隱患。南昌房地產(chǎn)市場近五年一直保持穩(wěn)定快速發(fā)展態(tài)勢。外地房地產(chǎn)開發(fā)商看好南昌房地產(chǎn)市場，紛紛大手筆介入。雖然南昌商品房市場的需求方多數(shù)是買房來自用的普通居民，買房作投資的占很少一部分，但由于商品房供給市場結(jié)構(gòu)不合理，高檔房屋的供應(yīng)量超出了需求量，而普通 百姓需要的普通商品房供應(yīng)量不足，兩種因素的合力一定程度上造成了房價的快速攀升。在宏觀調(diào)控措施的影響下，南昌房地產(chǎn)市場需求量增長率較前兩年出現(xiàn)滑落。只有站在全國經(jīng)濟(jì)這個大框架上，并搞清楚房地產(chǎn)的來龍去脈和區(qū)域價格波動特征，才能更好地繼往開來，捕捉住房價未來走向。希望政府能夠出 臺措施控制好房價，規(guī)范房地產(chǎn)市場，讓普通購房者了解商品房的地區(qū)差異性中的供需關(guān)系。 東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 2 （二） 研究意義 經(jīng)過幾年的發(fā)展積累，南昌的房地產(chǎn)市場在 20xx 年進(jìn)入了市場的寒冬時期。不可否認(rèn)，南昌房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中存在著供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，商品房價格上漲過快等不穩(wěn)定因素，由此引發(fā)了人們對南昌房地產(chǎn)市場是否存在過熱現(xiàn)象 、有沒有泡沫的激烈討論。 二、 南昌市商品房價格現(xiàn)狀特征 （一）南昌市商品房市場現(xiàn)狀 南昌市商品房供求分析 南昌市供求關(guān)系從 03 年開始一直保持平穩(wěn)，并在 07 年供求趨近平衡，而在經(jīng)過 0 09 年受內(nèi)外因素的影響，房地產(chǎn)需求前景不容樂觀，整體市場起伏較大，加之 20xx 年限購限貸政策雙重調(diào)控，投資購房需求和部分改善型需求被抑制， 20xx 年南昌房地產(chǎn)市場供求差距被持續(xù)拉大?？v觀 12 年的南昌新房住宅的成交走勢，除去月份受到新政 策 影響，有明顯降幅外，南昌樓市成交趨勢相對平穩(wěn)。進(jìn)入下半年后，南昌 市商品房市場依然火熱 ，成交量依然保持 持續(xù)增高的趨勢 。隨著南昌房地產(chǎn)的不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，今年商 業(yè)地產(chǎn)，特別是寫字樓，商鋪產(chǎn)品大放異彩。主要在紅谷灘新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等等的新區(qū)有了更多的樓盤在開發(fā)銷售。但是南昌的商品房價格也一直在上漲，人們對于購房的需求較大。二手房交易 1849 套，比 12 年同期有所下降。南昌市在售的新樓盤小區(qū)主要有萬科青山湖、綠地中央廣場、綠湖豪城、達(dá)觀國際等等，最高售價的樓盤在 18000 元一平米。 20xx 年 11 月到 20xx 年 10 月，南昌市房地產(chǎn)均價從 8100 元上漲到 9209 元每平米。房價分布情況方面， 4000 元以下的占 5%左右， 4000 到 6000 的占 12%， 6000 到 8000 占38%， 8000 到 10000 占 18%， 10000 以上占 27%。南昌房價一直處于上漲的趨勢。與 20xx 年 3 月相比，銷售套數(shù)環(huán)比減少 773 套，降幅達(dá) %；銷售面積環(huán)比跌 %。與 20xx 年 2 月相比，銷售套數(shù)環(huán)比增加 698 套，漲幅%；銷售面積環(huán)比漲 %。其中，新房住宅銷售套數(shù)同比減少 403 套，跌幅 %，成交面積跌幅 %。 20xx 年 4 月份，南昌市新建商品房交易 萬平方米、 2959 套，環(huán)比 3 月分別下降 29%和 21%。新建商品房面積庫存量相當(dāng)于 20xx 年 13 個月的銷售量，新建商品住房面積庫存量相當(dāng)于