【正文】 20xx 年 8 個(gè)半月的銷售量。其中，新建商品住宅交易量約 410萬平方米，逼近 20xx 年的最高紀(jì)錄，而 20xx 年南昌新建商品住宅交易量不足200 萬平方米。當(dāng)月新房住宅銷售 3605 套，日均成交 116 套，同比上漲超過六成。網(wǎng)上公布抽樣調(diào)查顯示，南昌 70 個(gè)重點(diǎn)樓盤中，22 個(gè)樓盤房價(jià)相比 20xx 年 12 月出現(xiàn)上漲，僅有 7 個(gè)樓盤價(jià)格出現(xiàn)下跌，另有東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 6 41 個(gè)樓盤價(jià)格與上月持平。而一些 二手房 從去年 11 月以來，報(bào)價(jià)一月漲幾萬。與 20xx 年 2 月相比，銷售套數(shù)環(huán)比增加 698 套，漲幅 %；銷售面積環(huán)比漲 %。南昌市房地產(chǎn)市場仍然處于旺盛需求，對(duì)于商品房的需求居高不下，房價(jià)也一直處于較高水平，許多低收入家庭無法實(shí)現(xiàn)購房的要求。 隨著城市化進(jìn)程，新興區(qū)域九龍湖，紅角洲，鳳凰洲快速崛起。高新區(qū)作為需求的大本營，在剛性需求占主流的市場面前，表現(xiàn)同樣不弱，成交量突破 7000 套。經(jīng)開區(qū)成交量后來者居上，緣于該區(qū)域的不少剛需盤在三季度推出，成交量僅次于青山湖區(qū)。 東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 7 圖 25 20xx年 4月南昌市各區(qū)新房住宅 銷售 套數(shù)占比圖 圖 26 20xx年 4月南昌市各區(qū)非住宅 銷售 套數(shù)占比圖 東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 8 三、南昌市商品房價(jià)格區(qū)域特征及成因分析 （一）南昌市區(qū)域板塊劃分 根據(jù)圈層結(jié)構(gòu)理論，區(qū)域位置特征及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可以把南昌市商品房價(jià)格特征分為 5大板塊進(jìn)行分析，分別是：繁榮板塊區(qū)域包括 東湖區(qū)、西湖區(qū)和青云譜區(qū)；實(shí)力板塊區(qū)域包括南昌縣、新建縣、青山湖區(qū)；強(qiáng)力板塊區(qū)域包括高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；特色板塊區(qū)域包含灣里區(qū)等以及魅力板塊指紅谷灘新區(qū)。受政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，有一定的波動(dòng)，總體處于上升的趨勢。最大的優(yōu)勢在于他的成熟，齊全的配套，便利的交通，發(fā)達(dá)的商業(yè)，加上醫(yī)療保健，學(xué)校等，他基本上已經(jīng)擁有了人們都市生活所需要的一切。寸土寸金的市中心板塊，擁有南昌最繁華的街面、最高的人口密度、最完善的生活配套設(shè)施。全區(qū)基本形成了中央商務(wù)圈、文化旅游觀光圈、娛樂休閑 圈、現(xiàn)代服務(wù)休閑娛樂圈和時(shí)尚購物帶、金融服務(wù)帶、商務(wù)休閑風(fēng)光帶、景觀商業(yè)帶等產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)街到商業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)變。在全市經(jīng)濟(jì)中，社會(huì)消費(fèi)品零售總額、稅收收入占財(cái)政總收入比重等指標(biāo)排名全市第一，財(cái)政總收入排 名全市城區(qū)第一，地區(qū)生產(chǎn)總值均在全市位居前列。商品房價(jià)格在近三年中持續(xù)增長，一直 領(lǐng)跑南東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 9 昌房價(jià)，已經(jīng)發(fā)展到較高的狀態(tài)，以后在短時(shí)間會(huì)持續(xù)平緩狀態(tài)。 圖 31 繁榮板塊商品房價(jià)格走勢圖 綜上所述，在過去將近一年的時(shí)間里，繁榮板塊內(nèi)商品房房價(jià)總體呈現(xiàn)較為平緩，并且其平均房價(jià)約為 8000 元每平米左右。其優(yōu)越的商業(yè)氣氛以及良好的交通和優(yōu)越的地理位置條件，我們可以相信在未來一段時(shí)間內(nèi) 該區(qū)域內(nèi)的房價(jià)依然能夠保持上升的趨勢，但是由于國家對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)了大量相關(guān)的政策，所以該區(qū)域內(nèi)的房價(jià)上升的幅度 并不會(huì)很大、在未來一兩年內(nèi)其上漲幅度約為 1000 元每平米。 由于前期市場需求集中爆發(fā)，后續(xù)需求跟進(jìn)乏力，一系列密集的新政出臺(tái)，使得房貸門檻提高，市場成交可能出現(xiàn)一段相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)期，相對(duì)住宅來說，商業(yè)地產(chǎn)有著更多 的機(jī)會(huì)，并開始慢慢走上新的發(fā)展階段。從高起點(diǎn)一直處于持續(xù)攀升狀態(tài)，在房價(jià)中顯得璀璨奪目。南昌紅谷灘將再一次成為南昌樓市的焦點(diǎn)。 南昌打造拓展了紅谷灘樓市的發(fā)展空間，短期內(nèi)紅 谷灘房價(jià)會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但近期政府拿出 29 宗優(yōu)質(zhì)地塊，并增加保障房建設(shè)等政策實(shí)施，市民對(duì)紅谷灘樓市預(yù)期比較理性，紅谷灘房價(jià)總體上將 “ 趨于穩(wěn)定 ” 。受南昌整體市場觀望情緒的影響，呈現(xiàn)出相對(duì)蕭條的狀態(tài)，實(shí)在預(yù)料之中。但是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)，開發(fā)區(qū)板塊的價(jià)值逐漸被人們所認(rèn)識(shí)，更有軌道交通 1 號(hào)線，提速開發(fā)區(qū)板塊的價(jià)值增長成長速度。伴隨著商業(yè)項(xiàng)目興建和項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)的成熟，將徹底改變生活配套。 圖 33 強(qiáng)力板塊商品房價(jià)格走勢圖 商品房價(jià)格 波動(dòng)會(huì)有一點(diǎn)，但不會(huì)很劇烈。 雖然政府拿出多塊優(yōu)質(zhì)地塊， 開發(fā)區(qū) 房價(jià)的絕對(duì)價(jià)格仍會(huì)上漲。 ” 開發(fā)商在投入時(shí)，需要更好地對(duì) 房產(chǎn) 進(jìn)行規(guī)劃， 高新開發(fā)區(qū) 地塊的房產(chǎn)，容積率 比較低 ，綠化面積也高，文化娛樂設(shè)施在規(guī)劃內(nèi)的比重也將增加，房產(chǎn)的整體檔次提高了，房價(jià)成本也會(huì)相應(yīng)上升。因此，隨著軌道交通的建設(shè)， 開發(fā)區(qū) 房價(jià)不太可能會(huì)下降。剛性需求支撐成分較多，這類購房者對(duì)價(jià)格較敏感。另一方面，受新政影響，購房者與開發(fā)商之間進(jìn)入深度博弈狀態(tài)。低價(jià)跑量一直是象湖版塊的主旋律。 圖 34 實(shí)力板塊商品房價(jià)格走勢圖 實(shí)力板塊由于地處老城區(qū)內(nèi)各項(xiàng)公共設(shè)施較為完善，因此在過去的 一年時(shí)間內(nèi)其房價(jià)一直處于上漲趨勢。在未來商品房建設(shè)用地這方面可能也主要是通過老城區(qū)改造來獲得，因此該區(qū)域內(nèi)的房價(jià)并不會(huì)由于政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控而受到很大的影響。 特色板塊 最顯著的競爭優(yōu)勢除了房價(jià)相對(duì)較低以外，還在于市政規(guī)劃的良性誘導(dǎo)。特色產(chǎn)業(yè)正蓬勃發(fā)展，價(jià)值也愈加提升。本地可以消化小部分，但多數(shù)還是以南昌的購房者為主，他們看中的第一是灣里有許多的風(fēng)景名勝，把自己的家安在風(fēng)景區(qū) 。第二是區(qū)政府大力開發(fā)灣里交通配套，最近新增了許多交通車班次。第三是投資出租，周邊的大學(xué)院校多，學(xué)生多以租房為主，房子供不應(yīng)求，目前 房價(jià)不高，而房租價(jià)格不菲，是個(gè)不錯(cuò)的投資渠道。 四、結(jié)論與建議 （一）結(jié)論 本文首先定性地比較了南昌市各區(qū)域房價(jià)的波動(dòng) ,發(fā)現(xiàn)其波動(dòng)具有明顯的地區(qū)不平衡性。得出下面的結(jié)論 : 南昌市個(gè)區(qū)域商品房需求量持續(xù)增加，預(yù)計(jì)未來還將保持一個(gè)平穩(wěn)上升趨勢 土地供應(yīng)量充足的區(qū)域，市場未來開發(fā)前景大 南昌整體受宏觀調(diào)控影響很小，成交與價(jià)格增幅明顯高于歷年 中心城區(qū)可利用土地較少，未來城南、城東域發(fā)展空間較大 從區(qū)域分布看，商品房供應(yīng)主要集中在高新區(qū)、紅谷灘新區(qū)、特色板塊區(qū)域等，占總體供應(yīng)量近一半，其次為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、實(shí)力板塊區(qū)域等熱點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，市中心商品房應(yīng)較少，價(jià)格也持續(xù)增高。 土地政策對(duì)商品房價(jià)格的影響在南昌新開發(fā)建設(shè)區(qū)域表現(xiàn)的非常明顯，如高新區(qū)，開發(fā)區(qū)，灣里等受政策影響，價(jià)格波動(dòng)較大。 在我國人口眾多、城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的情況下 ,由于土地的稀缺性使得房價(jià)的上升趨勢是必然的。需求和土地價(jià)格決定了商品房的價(jià)格。大力打擊土地囤積現(xiàn)象，對(duì)閑置土地進(jìn)行回收，有效的利用土地資源，提高土地的有效供給。繁榮板塊區(qū)域增加非住宅商品房的供應(yīng)，重點(diǎn)加強(qiáng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)；實(shí)力板塊區(qū)域居住條件較好，應(yīng)加強(qiáng)中低端住宅的供應(yīng)；特色板塊及強(qiáng)力板塊應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)環(huán)境及住宿條件的改善，加強(qiáng)高端住宅及別墅類住宅的供應(yīng)，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，適合居住休閑。在房價(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)，從而糾正住房的結(jié)構(gòu)性失衡。一般來說，對(duì)于購房者，第二套房還有可能是改善性需求，但是第三套房基本上都是投資需求。 （ 2）發(fā)揮稅收政策對(duì)抑制商品房價(jià)格上漲的作用 稅收作為政府的一項(xiàng)重要的政策工具與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的相關(guān)性，因此運(yùn)用稅收政策來促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展成為理論界的共識(shí)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，加大交易秩序監(jiān)管力度，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，是當(dāng)前急需解決的問題。政府在出讓土地時(shí)應(yīng)該對(duì)該特定地段房地產(chǎn)的銷售價(jià)格 進(jìn)行限定，同時(shí)，在房地產(chǎn)市場上根據(jù)產(chǎn)品本身的地理、屬性和需求，給出房地產(chǎn)市場的參考價(jià)格。此外，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)行為。同時(shí)，加大對(duì) 存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處罰力度。堅(jiān)持以實(shí)物配租為主，多渠道籌集房源，增加廉租住房供應(yīng)。同時(shí)，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。并且市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)合理劃定供應(yīng)對(duì)象收入線水平，嚴(yán)格審查申請(qǐng)人情況，確保有限的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)給符合條件的低收入住房困難家庭。但是上述分析也存在不足之處 :由于數(shù)據(jù)可獲得性的局限 ,沒有考慮房地產(chǎn)市場稅制結(jié)構(gòu)的變化對(duì)房價(jià)波動(dòng)的影響 ,以及各地區(qū)房價(jià)之間的相互影響。學(xué)習(xí)過程中，在楊老師的帶領(lǐng)下參與論文寫