【正文】 .................. 8 （一）南昌市區(qū)域板塊劃分 ........................................ 8 （二）各板塊特征差異原因分析 .................................... 8 繁榮板塊 .................................................. 8 魅力板塊 .................................................. 9 強(qiáng)力板塊 ................................................. 10 實(shí)力板塊 ................................................. 11 特色板塊 ................................................. 11 四、結(jié)論與建議 ..................................................... 12 （一）結(jié)論 ..................................................... 12 （二）建議 ..................................................... 12 增加商品房的有效供應(yīng) ..................................... 12 抑制不合理住房需求 ....................................... 13 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管 ....................................... 13 加快保障性住房投資建設(shè) ................................... 14 致謝 ............................................................... 15 參考文獻(xiàn) ........................................................... 16 東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 1 一、 緒論 （一）選題背景 房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大支柱產(chǎn)業(yè)同時(shí)應(yīng)作為解決民生問題的特殊行業(yè)，其市場(chǎng)運(yùn)作情況，一直受到政府各界和廣大老百姓的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)近五年一直保持穩(wěn)定快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。雖然南昌商品房市場(chǎng)的需求方多數(shù)是買房來自用的普通居民，買房作投資的占很少一部分，但由于商品房供給市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，高檔房屋的供應(yīng)量超出了需求量，而普通 百姓需要的普通商品房供應(yīng)量不足，兩種因素的合力一定程度上造成了房?jī)r(jià)的快速攀升。只有站在全國(guó)經(jīng)濟(jì)這個(gè)大框架上，并搞清楚房地產(chǎn)的來龍去脈和區(qū)域價(jià)格波動(dòng)特征，才能更好地繼往開來，捕捉住房?jī)r(jià)未來走向。 東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 2 （二） 研究意義 經(jīng)過幾年的發(fā)展積累，南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)在 20xx 年進(jìn)入了市場(chǎng)的寒冬時(shí)期。 二、 南昌市商品房?jī)r(jià)格現(xiàn)狀特征 （一）南昌市商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀 南昌市商品房供求分析 南昌市供求關(guān)系從 03 年開始一直保持平穩(wěn)，并在 07 年供求趨近平衡，而在經(jīng)過 0 09 年受內(nèi)外因素的影響，房地產(chǎn)需求前景不容樂觀，整體市場(chǎng)起伏較大，加之 20xx 年限購(gòu)限貸政策雙重調(diào)控，投資購(gòu)房需求和部分改善型需求被抑制， 20xx 年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)供求差距被持續(xù)拉大。進(jìn)入下半年后，南昌 市商品房市場(chǎng)依然火熱 ，成交量依然保持 持續(xù)增高的趨勢(shì) 。主要在紅谷灘新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等等的新區(qū)有了更多的樓盤在開發(fā)銷售。二手房交易 1849 套，比 12 年同期有所下降。 20xx 年 11 月到 20xx 年 10 月，南昌市房地產(chǎn)均價(jià)從 8100 元上漲到 9209 元每平米。南昌房?jī)r(jià)一直處于上漲的趨勢(shì)。與 20xx 年 2 月相比，銷售套數(shù)環(huán)比增加 698 套，漲幅%；銷售面積環(huán)比漲 %。 20xx 年 4 月份，南昌市新建商品房交易 萬(wàn)平方米、 2959 套，環(huán)比 3 月分別下降 29%和 21%。其中，新建商品住宅交易量約 410萬(wàn)平方米，逼近 20xx 年的最高紀(jì)錄，而 20xx 年南昌新建商品住宅交易量不足200 萬(wàn)平方米。網(wǎng)上公布抽樣調(diào)查顯示，南昌 70 個(gè)重點(diǎn)樓盤中，22 個(gè)樓盤房?jī)r(jià)相比 20xx 年 12 月出現(xiàn)上漲，僅有 7 個(gè)樓盤價(jià)格出現(xiàn)下跌，另有東華理工大學(xué)本科畢業(yè)論文 6 41 個(gè)樓盤價(jià)格與上月持平。與 20xx 年 2 月相比，銷售套數(shù)環(huán)比增加 698 套，漲幅 %；銷售面積環(huán)比漲 %。 隨著城市化進(jìn)程，新興區(qū)域九龍湖，紅角洲，鳳凰洲快速崛起。經(jīng)開區(qū)成交量后來者居上，緣于該區(qū)域的不少剛需盤在三季度推出，成交量?jī)H次于青山湖區(qū)。受政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，有一定的波動(dòng)，總體處于上升的趨勢(shì)。寸土寸金的市中心板塊，擁有南昌最繁華的街面、最高的人口密度、最完善的生活配套設(shè)施。在全市經(jīng)濟(jì)中，社會(huì)消費(fèi)品零售總額、稅收收入占財(cái)政總收入比重等指標(biāo)排名全市第一，財(cái)政總收入排 名全市城區(qū)第一，地區(qū)生產(chǎn)總值均在全市位居前列。 圖 31 繁榮板塊商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖 綜上所述，在過去將近一年的時(shí)間里，繁榮板塊內(nèi)商品房房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)較為平緩，并且其平均房?jī)r(jià)約為 8000 元每平米左右。 由于前期市場(chǎng)需求集中爆發(fā)，后續(xù)需求跟進(jìn)乏力，一系列密集的新政出臺(tái)，使得房貸門檻提高，市場(chǎng)成交可能出現(xiàn)一段相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)期，相對(duì)住宅來說，商業(yè)地產(chǎn)有著更多 的機(jī)會(huì)，并開始慢慢走上新的發(fā)展階段。南昌紅谷灘將再一次成為南昌樓市的焦點(diǎn)。受南昌整體市場(chǎng)觀望情緒的影響，呈現(xiàn)出相對(duì)蕭條的狀態(tài)，實(shí)在預(yù)料之中。伴隨著商業(yè)項(xiàng)目興建和項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)的成熟，將徹底改變生活配套。 雖然政府拿出多塊優(yōu)質(zhì)地塊， 開發(fā)區(qū) 房?jī)r(jià)的絕對(duì)價(jià)格仍會(huì)上漲。因此，隨著軌道交通的建設(shè)， 開發(fā)區(qū) 房?jī)r(jià)不太可能會(huì)下降。另一方面，受新政影響，購(gòu)房者與開發(fā)商之間進(jìn)入深度博弈狀態(tài)。 圖 34 實(shí)力板塊商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)圖 實(shí)力板塊由于地處老城區(qū)內(nèi)各項(xiàng)公共設(shè)施較為完善，因此在過去的 一年時(shí)間內(nèi)其房?jī)r(jià)一直處于上漲趨勢(shì)。 特色板塊 最顯著的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)除了房?jī)r(jià)相對(duì)較低以外，還在于市政規(guī)劃的良性誘導(dǎo)。本地可以消化小部分，但多數(shù)還是以南昌的購(gòu)房者為主，他們看中的第一是灣里有許多的風(fēng)景名勝，把自己的家安在風(fēng)景區(qū) 。第三是投資出租，周邊的大學(xué)院校多，學(xué)生多以租房為主，房子供不應(yīng)求，目前 房?jī)r(jià)不高，而房租價(jià)格不菲，是個(gè)不錯(cuò)的投資渠道。得出下面的結(jié)論 : 南昌市個(gè)區(qū)域商品房需求量持續(xù)增加，預(yù)計(jì)未來還將保持一個(gè)平穩(wěn)上升趨勢(shì) 土地供應(yīng)量充足的區(qū)域，市場(chǎng)未來開發(fā)前景大 南昌整體受宏觀調(diào)控影響很小，成交與價(jià)格增幅明顯高于歷年 中心城區(qū)可利用土地較少，未來城南、城東域發(fā)展空間較大 從區(qū)域分布看，商品房供應(yīng)主要集中在高新區(qū)、紅谷灘新區(qū)、特色板塊區(qū)域等，占總體供應(yīng)量近一半，其次為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、實(shí)力板塊區(qū)域等熱點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，市中心商品房應(yīng)較少，價(jià)格也持續(xù)增高。 在我國(guó)人口眾多、城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快的情況下 ,由于土地的稀缺性使得房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)是必然的。大力打擊土地囤積現(xiàn)象，對(duì)閑置土地進(jìn)行回收，有效的利用土地資源，提高土地的有效供給。在房?jī)r(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)，從而糾正住房的結(jié)構(gòu)性失衡。 （ 2）發(fā)揮稅收政策對(duì)抑制商品房?jī)r(jià)格上漲的作用 稅收作為政府的一項(xiàng)重要的政策工具與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的相關(guān)性，因此運(yùn)用稅收政策來促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展成為理論界的共識(shí)。政府在出讓土地時(shí)應(yīng)該對(duì)該特定地段房地產(chǎn)的銷售價(jià)格 進(jìn)行限定，同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上根據(jù)產(chǎn)品本身的地理、屬性和需求，給出房地產(chǎn)市場(chǎng)的參考價(jià)格。同時(shí)，加大對(duì) 存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處罰力度。同時(shí)，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。但是上述分析也存在不足之處 :由于數(shù)據(jù)可獲得性的局限 ,沒有考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)稅制結(jié)構(gòu)的變化對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響 ,以及各地區(qū)房?jī)r(jià)之間的相互影