【正文】 的平均工資水平有了大幅度的增長，但是其絕對值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國商品房的平均價格，以 2020年為例，全國商品房的平均價格 為 3800 元 /平方米，同期工資水平為 2435 元 /月，如果考慮到具體城市如北京上海等，差距則會更大。我國持續(xù)的流動性過剩，房屋指出結(jié)構(gòu)的不合理，土地供應(yīng)制度以及價格方面的問題，保障性住房不足等因素都對商品房價格市場。房地產(chǎn)價格的影響因素是復(fù)雜的，是受眾多的因素共同制約的，結(jié)合國內(nèi)外有關(guān)研究經(jīng)驗和成果，房地產(chǎn)價格與以下因素有著密切 的聯(lián)系，并且提出如下假設(shè)：貨幣因素，房價與 M1 存在正相關(guān)的關(guān)系；投資因素，我國房價短期內(nèi)與投資呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，但是長期應(yīng)該呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系；收入因素，房價與城鎮(zhèn)收入之間呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系；銀行信貸，寬松的貨幣政策會使得市場上得貨幣流量增加，在當(dāng)前房地產(chǎn)過熱得情況下，就會有大量的資金流向房地產(chǎn)市場，投資的擴大會有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，增加供給的同時拉動房價下行。 王力（ 2020）：商品房價格的大幅度上漲已經(jīng)已經(jīng)引起了各級政府的高度重視，成為了社會各界關(guān)注的焦點。之前眾多學(xué)者的的研究，運用了多種方式，從某一項單個因素方面或某一個角度細(xì)致而有層次的論證了對商品房價格的影響。本文基于此考慮，從商品房市場整體的供求兩個方面，分析某個影響因素對供給或者需求的影響，進(jìn)而影響市場價格。 二、我國商品房價格過高的市場現(xiàn)狀 （一）從全國情況來看 當(dāng)前，我國商品房的價格，正如中國當(dāng)前的經(jīng)濟一樣，狂飆突進(jìn)。根據(jù)國家統(tǒng)計年鑒每年公布的數(shù)據(jù)，經(jīng)過一些計算，我們便可發(fā)現(xiàn)近些年商品房的價格部分?jǐn)?shù)據(jù) 商品房銷售價格 商品住宅平均銷售價格 同比漲幅 1997 1997 1790 1998 2063 1854 1999 2053 1857 2020 2112 1948 2020 2170 2017 2020 2250 2092 2020 2359 2197 2020 2778 2608 2020 3168 2937 2020 3367 3119 2020 3864 3645 2020 3800 3576 4 我們發(fā)現(xiàn)商品房前幾年銷售價格漲幅維持在 10%上下（可能與統(tǒng)計部門本身的所謂價格指數(shù)有出入，統(tǒng)計部門的價格指數(shù)還參照了物業(yè)指數(shù)和租賃指數(shù)，此處只比較銷售價格），從我們的只管感受中我們認(rèn)為，當(dāng)前的房價比 2020 年的時候要高，而且是高得多。此處需要說明的是，這里并沒有出現(xiàn)像一線城市等地的動輒過萬的數(shù)據(jù)，這是因為這里統(tǒng)計的是全國的平均價格。 為了說明高房價的事實，我們接下來會從兩個方面的數(shù)據(jù)來解讀這個問題。注意，這是存款數(shù)額，按照中國人的消費習(xí)慣肯定是多年積攢的成果，每年的增加額對總數(shù)的影響不是很大，而且房價的漲幅似乎比收入增長要快，這兩倍的差距可以說一直在夸大，幾乎不存在趕上的可能性。國家統(tǒng)計局的 2020 年統(tǒng)計年鑒中 2020 年我國城鎮(zhèn)居民人均收入 元，一套住房以 90 平方米計算是收入的接近 20 倍之多，如果以三口之家收入 倍的收入計算，也超過 8 倍。 三、我國商品房價格過高的原因分析 （一）從需求方面分析 ： 在商品房市場中，需求量持續(xù)的處于高位使得商品房市場處于一種“賣方市場”的狀態(tài)。據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部得測算，在 2020 年我國每年大約 存在 5 億 ——6 億的住房的需求。 我國的人口現(xiàn)狀，城市化的快速推進(jìn)，城鄉(xiāng)二元現(xiàn)狀以及“安居樂業(yè)”的文化心理決定了商品房巨大的潛在有效需求 。按照中國人的傳統(tǒng)，自有住房幾乎是成家立業(yè)必然的選擇，于是商品房市場本身存在非常巨大的市場需求，于是，我們通常看到不管新開盤的樓盤的價格多貴，總會有許多人排著長長的隊去購買。我們國家的城鄉(xiāng)二元現(xiàn)狀2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 6 的存在又在客觀上增加了城鎮(zhèn)的商品房的需求。 當(dāng)然，這里需要強調(diào)的是，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)觀點，有效需求是指總供給和總需求相等時的總需求。只有能夠?qū)崿F(xiàn)的需求才可能與總供給相等。所以我們說，住房的有效需求是指住房總供給和住房總需求相等時的總需求。那些過分強調(diào)剛性需求而忽略有效需求的說辭存在偏差的。 社會保障性住房制度的不夠完善。社會再分配是保障社會分配公平的必要保證，經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房與商品房一起共同構(gòu)成我國的住房供應(yīng)體系，而在我國，這些年這一部分房存在嚴(yán)重不足的狀況，在國家 3600 萬套保障房政策出臺之前，各地開工的保障房 數(shù)量一直維持在住房開工數(shù)量的 4%—5%的比例，而這個數(shù)據(jù) 1998 年時 %。國家推出保障性住房，目的在于保證低收入人群的住房需要得到滿足，同時將這部分人從商品房市場的需求一方中獨立出來，對原本的商品房市場起到一定的調(diào)節(jié)作用。 7 通常來說，住房問題實際包含三個問題：住房供求總量問題，住房供求結(jié)構(gòu)問題，住房公平與效率問題。當(dāng)住房供求總量處于主導(dǎo)地位時，政府采用的出資或者補助方法建設(shè)大量保障性住房，這時保障性住房建設(shè)是主導(dǎo)。當(dāng)出現(xiàn)公平與效率問題，政府向中低收入提高住房補貼，而退出住房市場，保障性 住房急劇下降。 購房者對未來的預(yù)期 。這里僅就需求方考慮，供給部分即開發(fā)商的預(yù)期分析在下文。近些年，我國的經(jīng)濟增長速度一直維持在很高的水平，絕大部分購房者對我國的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢持樂觀態(tài)度同時，商品房價格在不斷上漲與不斷調(diào)控當(dāng)中，依舊維持在很高的位置運行。同時部分學(xué)者以及媒體過分夸大城市化進(jìn)程和剛性需求對房價的影響，在很長一段時間甚至引起恐慌性的需求，于是對本已攀升的商品房市場價格進(jìn)一步扭曲，造成了現(xiàn)在商品房價格過高的現(xiàn)實。在房地產(chǎn)改革的早期，商品房還只是作為生活必需品存在，但是我們必須承認(rèn)商品房作為耐用消費品的不動產(chǎn)，其本身必然存在一定的金融屬性。在葛瑛、王慧娟的《房地產(chǎn)金融屬性的表現(xiàn)及經(jīng)濟含義 :以美國房地產(chǎn)市場為例》一文中，有關(guān)這方面的論述，我國市場可以參考。商品房市場經(jīng)過多年的發(fā)展，基于部分居民財富飛速上漲的事實，以及已經(jīng)有許多居民擁 有滿足 8 自身居住需要的住房的前提下，商品房作為金融產(chǎn)品的屬性開始慢慢顯現(xiàn)出來，在預(yù)期良好的前提下，具有巨大的投資升值的空間，于是陸續(xù)有擁有富余資金的普通居民處于投資升值等考慮（非投機行為）購買第二套或者第三套商品房，擴充商品房市場的需求。但是，投資需求不會對價格上漲起到太大作用，而是會對當(dāng)前價格的維持起到很大作用。 低利率時代商品房市場嚴(yán)重的投機需求 。投機需求最關(guān)注的是短期內(nèi)商品房價格的漲落，前些年，商業(yè)銀行的商品房的貸款利率與貸款條件都比較低，使得商品房的投機成本很低，客觀山給投機者創(chuàng)造了有利條件，投機 者得以沖高商品房價格。低利率引發(fā)信貸消費增多，大量熱錢（包括國內(nèi)的和國外的）流向我國房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致投機行為嚴(yán)重泛濫。 在這里要注意兩點：第一，投資投機需求的不斷擴大，與當(dāng)前我國社會的貧富差距有著巨大的關(guān)系。從這 里可以看出，中國并不缺錢。按照國際通常標(biāo)準(zhǔn)，基尼系數(shù)在 以下為最佳的平均狀態(tài)，在 ～ 之間為正常狀態(tài)，超過 為警戒狀態(tài)，達(dá)到 則屬于危險狀態(tài)。由于較高的基尼系數(shù)，中國富人的資金持有量相當(dāng)可 觀，同時商品房的升值空間比較明朗，所以中國富人的大量買進(jìn)和炒作房地產(chǎn)，極大地促使了中國商品房價格的提高； 第二，極低的住房持有成本。商品房市場的購買費用主要由購買價格決定。我國的貸款政策在很長一段時間內(nèi)，對于首次買房的剛性需求者與投資投機需求者一視同仁，這導(dǎo)致投資投資的成本降低，引致投資投機需求激增，刺激商品房價格不理性上漲。只要政府拿出這樣?xùn)|西，使多買多占的人，在意欲博取的資本升值尚不確定的情形下，馬上就面臨相當(dāng)確定的常年稅負(fù)，這會使投資房產(chǎn)博取升值的意義失去大半。 土 地價格增長過快與高利潤的追求 。土地作為不可再生資源，其供應(yīng)量是有限的，而且每一區(qū)位的土地都是獨一無二的。由于土地具有不可再生的稀缺性和獨一無二性，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)商對于土地市場的競爭，競爭的加劇促使了土地價格的不斷提高，“地王”的記錄也一次次的被刷新。同時，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中也發(fā)揮 著重要的作用。因此地方政府為了創(chuàng)造更高的 GDP 和更好的績效，也在推動土地價格的持續(xù)攀升，進(jìn)而增加政府的財政收入。這兩年地價之高相當(dāng)恐怖，許多出現(xiàn) 5000 元到 8000 元，甚至出現(xiàn)了 10000 元以上的情況。當(dāng)前的事實是，地價在商品房價格中所占額度最大，同時彈性也是最大的。中國人民銀行原副行長吳曉靈女士指出，在目前的土地供應(yīng)制度、地方政府稅收制度以及房地產(chǎn)方面的財政金融政策，是造就房地產(chǎn)價格不正常的根本因素。而在同時每平米的建設(shè)成本也在飛速上升，而在同時開發(fā)商為了保證利潤必然不斷抬高房價。我國商品房市場的發(fā)展時間非常短暫，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上成熟。 當(dāng)前居民居住狀況下，一方面我國擁有極高的住房私有化率（約為 80%，高于美國及歐洲國家），一方面是商品房市場中存在偏高的房價收入比。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的對中國幾個重要城市的調(diào)查顯示， 70%的商品房是由 30%收入最高的人群購買的。開發(fā)商的趨利動機使他們過多開發(fā)利潤巨大的高檔住宅，進(jìn)而導(dǎo)致 商品房價格走高的現(xiàn)象，而忽略市場上擁有最多購買人群的低檔住房，甚至 90㎡一下的戶型數(shù)量非常少，而這戶型正是年輕購房者以及低收入人群的購買對象。開發(fā)商作為商品房市場的供給一方，其對房地產(chǎn)市場未來價格的預(yù)期以及對購房者預(yù)期作出的反應(yīng)，在市場中的操作行為等對房地產(chǎn)價格起著巨大的作用。一方面，為了逐利，開發(fā)商競相通過土地拍賣市場高價拿地，造成地價節(jié)節(jié)攀升；另 11 一方面，既然房價預(yù)期 看漲，開發(fā)商就會拿地后過一段時間在開發(fā)，或者建房后不銷售等手段以期獲得更大利潤。在商品房市場上，不可否認(rèn)的是，存在嚴(yán)重的信息不對稱現(xiàn)象，作為供給者的開發(fā)商擁有的信息數(shù)量遠(yuǎn)超過購房者，信息不對稱使得購房者對市場缺乏準(zhǔn)確的判斷，于是開發(fā)商也利用這一點采取不規(guī)范的操作行為，如哄抬房價，銷控（又稱饑餓銷售法），制造假象達(dá)到迷惑購房者的目的。 流動性過剩和通貨膨脹推高商品房價格 。 雖然這期間我國經(jīng)濟保持了高速增長，但是 M2 的增速仍然遠(yuǎn)大于經(jīng)濟增速。根據(jù)宏觀經(jīng)濟學(xué)的觀點，此時充裕的流動性滋生出了資產(chǎn)的泡沫，使得資產(chǎn)價格不能真實反映 其價值和需求量。再者 07 年至今我國的 CPI，除了 09 年下降外都維持在 %運行， 11 年 7 月份更是漲幅驚人，再次突破 6%，高漲的 CPI 對本已走高的商品房價格有著推動作用。當(dāng)然，前文只是從事實層面上分析商品房市場的供求關(guān)系，其實，許多因素歸根結(jié)底可以歸結(jié)為政策的層面上，如信貸政策的層次性不夠明顯，不夠完 善讓投機者有機可乘，社會保障制度的不健全以及保障房制度本身的缺陷和落實不到位，房地產(chǎn)市場的監(jiān)管部門沒有對開發(fā)商的市場行為進(jìn)行有效地規(guī)范，現(xiàn)行的土地的“招拍掛”的制度完全以價格為標(biāo)桿對商品房市場有消極影響等等。當(dāng)然，利用純粹的行政性的手段如限購和限價政策也不是作為市場經(jīng)濟的參與者所樂意看到的。 四、結(jié)論 從以上的 分析中我們可以認(rèn)為，我國當(dāng)前商品房價格過高的是由多種因素所導(dǎo)致的，但是我認(rèn)為大體上可以分為市場本身中影響需求方與供給方的直接因素，通過政府政策、社會制度、經(jīng)濟環(huán)境等影響供求的間接因素兩大類。 （一）完善善差異性的住房供給結(jié)構(gòu)，讓不同的人群都能有合適自己的需求的商品房可買 。針對這一情況， 根據(jù)住建部的消息， 2020 年全國保障房在建的工程量將達(dá)到約 1800 萬