【正文】 務(wù)杠桿的支持），這部分需求是我們必須警惕的。投資需求是投資者將房地產(chǎn)作為一種長(zhǎng)期堅(jiān)持的投資渠道的需求。 商品房的金融屬性的顯現(xiàn)和強(qiáng)化而產(chǎn)生的投資需求 。購(gòu)房者在作出購(gòu)買行為的決定之前，會(huì)考慮當(dāng)前商品房市場(chǎng)的價(jià)格與自己的購(gòu)買能力，也會(huì)適當(dāng)?shù)念A(yù)測(cè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和未來(lái)商品房市場(chǎng)價(jià)格以及增長(zhǎng)的速度。具體采取哪種政策，取決于決策當(dāng)局對(duì)于當(dāng)前商品房市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。面對(duì)不同的問(wèn)題，保障性住房的解決辦法實(shí)際是不同的。在商品房市場(chǎng)中，購(gòu)買主體中必然存在符合經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房條件的家庭或個(gè)人的存在，作為需求一方，在市場(chǎng)中缺少保障性住房這樣的情況的存在，使得原來(lái)應(yīng)該是政府買單的買房家庭不得不轉(zhuǎn)而去商品房市場(chǎng)，客觀上加劇了購(gòu)房人群的需求。在當(dāng)前的商品房?jī)r(jià)格下，居民有效需求的實(shí)際是很難去測(cè)算和估計(jì)的，但我們可以看見的是，當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)松 動(dòng)時(shí)，從成交量的快速增加的情況中，我們能夠得出結(jié)論，巨大的潛在的有效需求或許對(duì)房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有助推力，但是對(duì)維持現(xiàn)在的高價(jià)有巨大的支撐作用?？梢?，總需求指的是有效需求。橫亙?cè)诔鞘械陌l(fā)展水平、就業(yè)機(jī)會(huì)、衛(wèi)生設(shè)施、教育資源、等的巨大差距，必然使得農(nóng)村的居民有去城市生活的想法，這就必然會(huì)加劇城鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)的不平衡的需求現(xiàn)狀，使得原本的賣方市場(chǎng)進(jìn)一步強(qiáng)化，使得房?jī)r(jià)高企遲遲不回落。巨大的商品房需求，使得多年來(lái)商品房一直處于“賣方市場(chǎng)”的狀態(tài)，必然使得房?jī)r(jià)居高不下。據(jù)調(diào)查顯示，有大約 68%的城市家庭有改善與購(gòu)買住房的需求。 再者，以年均收入說(shuō)明。 （二 ）從部分大中城市來(lái)看 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒每年公布的大中城市的平均房屋銷售價(jià)格，我們可以很明顯的看到，許多城市的商品房?jī)r(jià)格持續(xù)了多年的增長(zhǎng)勢(shì)頭，（本數(shù)據(jù)只是統(tǒng)計(jì)得到 2020 年，當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格比本表中的價(jià)格又有明顯提高）即使在國(guó)家政策的持續(xù)壓力之下，也并沒(méi)有哪個(gè)城市的商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，所出現(xiàn)的只是一小部分樓盤在特殊時(shí)期的營(yíng)銷層面的價(jià)格激勵(lì)政策，而不是整體性的價(jià)格普降。大多數(shù)的普通家庭都可能或多或少感受到高房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響。但是從商品房整體市場(chǎng)供求的角度研究較少。接著，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)軟件 Eviews 對(duì)我國(guó)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證結(jié)果與假設(shè)三相悖，與其他假設(shè)均相符合，說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)已經(jīng)一定程度上脫離了 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我國(guó)城鎮(zhèn)人口和城市人均住房面積的快速增長(zhǎng)，這也是商品房市場(chǎng)很多投資者預(yù)期我國(guó)商品房?jī)r(jià)格會(huì)持續(xù)上漲的重要依據(jù)。一般來(lái)說(shuō)，一對(duì)居民商品房?jī)r(jià)格承受能力的研究主要通過(guò)一段時(shí)間內(nèi)社會(huì)的通貨膨脹指數(shù)，居民用于購(gòu)房的資金以及商品房?jī)r(jià)格這三個(gè)方面來(lái)計(jì)算。 一、文獻(xiàn)回顧 孫誠(chéng)（ 2020）：進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，已經(jīng)大大超出普通居民的承受能力。除了核心的價(jià)格高企外， 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不合理也已成為影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。 一、 文獻(xiàn)回顧 ... ......................................................1 二 、我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的市場(chǎng)現(xiàn)狀 . ....................................3 （一）從全國(guó)情況來(lái)看 .... .............................................3 （二）從部分大中城市來(lái)看 ... ..........................................4 二、 我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因分析 ......................................5 (一 )從需求方面分析 ...................................................5 我國(guó)存在巨大的潛在有效需求 .,...............................6 社會(huì)保障性住房制度的不夠完善 .......................................6 購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 .................................................7 商品房的金融屬性的顯現(xiàn)和強(qiáng)化而產(chǎn)生的投資需求 .......................8 低利率時(shí)代商品房市場(chǎng)嚴(yán)重的投機(jī)需求 .................................9 (二 )從供給方面分析 ..................................................10 土地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快與 高利潤(rùn)的追求 ....................................10 供給結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重不合理 ..............................................11 對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期以及其開發(fā)商不規(guī)范的市場(chǎng)操作行為 ......................12 流動(dòng)性過(guò)剩和通貨膨脹推高商品房?jī)r(jià)格 .............................12（三）原因綜述 .......................................................11 三、結(jié)論 .............................................................12 參考文獻(xiàn)： ...........................................................13 1 引言 在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，住房作為一種重要的商品，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的過(guò)程中，發(fā)揮著不可替代的作用。 【關(guān)鍵字】 商品房?jī)r(jià)格 ； 居民存款數(shù)額；城鎮(zhèn)居民人均收入 ； 影響因素；結(jié)論與對(duì)策 ii The fact of China39。 南 京 審 計(jì) 學(xué) 院 本科生畢業(yè)論文 題目： 我國(guó)當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的事實(shí)與原因分析 姓名： 趙鳳秋 學(xué)號(hào)： 08010944 二級(jí)學(xué)院： 國(guó)際審計(jì)學(xué)院 班級(jí) : 08 工程 3 班 專業(yè)： 工程管理 指導(dǎo)教師： 劉雷 職稱： 副教授 二 0 一二 年 五 月 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）材料目錄 序號(hào) 名 稱 備 注 1 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）全文（含中英文摘要） 2 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）任務(wù)書 3 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）開題報(bào)告或文獻(xiàn)綜述 4 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）指導(dǎo)記錄 5 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）評(píng)閱意見表 6 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）答辯記錄 7 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）成績(jī)?cè)u(píng)定表 南京審計(jì)學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）誠(chéng)信承諾書 在 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）撰寫過(guò)程中遵守學(xué)校有關(guān)規(guī)定，恪守學(xué)術(shù)規(guī)范，畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）是在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下獨(dú)立完成； 2．論文所使用的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)、觀點(diǎn)等均真實(shí)可靠 ， 文中所有 引用他人觀點(diǎn)、材料 、數(shù)據(jù)、圖表均已注釋說(shuō)明來(lái)源； 3．論文無(wú) 抄襲、剽竊或不正當(dāng)引用他人 學(xué)術(shù)觀點(diǎn)、思想和 學(xué)術(shù)成果 ，偽造、篡改數(shù)據(jù)的情況； （設(shè)計(jì)）中的抄襲、剽竊、弄虛作假等違反學(xué)術(shù)規(guī)范的行為將嚴(yán)肅處理，并可能導(dǎo)致開除學(xué)籍、取消學(xué)士學(xué)位資格或注銷并被追回已發(fā)放畢業(yè)證書、學(xué)士學(xué)位證書的嚴(yán)重后果； （設(shè)計(jì)）檢查、評(píng)比中，被發(fā)現(xiàn)有抄襲、剽竊、弄虛作假等違反學(xué)術(shù)規(guī)范的行為，本人愿意接受學(xué)校按有關(guān)規(guī)定給予的處理，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。當(dāng)然，商品房?jī)r(jià)格不單單是個(gè) 經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是個(gè)復(fù)雜的社會(huì)問(wèn)題，想用短短文章是很難理清的，本文只是一個(gè)初步嘗試，其中必然存在諸多理論與認(rèn)識(shí)上的不足，也一定存在進(jìn)一步深化和完善的空間，本人也將繼續(xù)努力。 per capita ine Influencing factors Conclusions and Countermeasures iii 目 錄 摘 要 .............................................................i Abstract............................................................ii引 言 .................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 當(dāng)前的商品房市場(chǎng)，不管在大城市，還是再中小城市，都存在著諸多問(wèn) 題。 本文基于以上考慮，對(duì)商品房市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行一次嘗試性的探究，試圖豐富對(duì)商品房市場(chǎng)方面的研究，為購(gòu)房者解答某些疑惑并提供參考意見，同時(shí)也想通過(guò)自己的研究為政策決策方面提供一些自己的建議。對(duì)居民商品房?jī)r(jià)格承受能力分析室通過(guò)居民承受商品房漲價(jià)壓力得出來(lái)的，這個(gè)指數(shù)是反應(yīng)居民對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格承受能力的大小的一個(gè)指標(biāo)，它受到居民家庭收入，商 2 品房?jī)r(jià)格等多個(gè)因素的影響。雖然在此期間城鎮(zhèn)在崗職工的平均工資水平有了大幅度的增長(zhǎng)，但是其絕對(duì)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)商品房的平均價(jià)格，以 2020年為例，全國(guó)商品房的平均價(jià)格 為 3800 元 /平方米，同期工資水平為 2435 元 /月，如果考慮到具體城市如北京上海等，差距則會(huì)更大。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素是復(fù)雜的，是受眾多的因素共同制約的，結(jié)合國(guó)內(nèi)外有關(guān)研究經(jīng)驗(yàn)和成果，房地產(chǎn)價(jià)格與以下因素有著密切 的聯(lián)系，并且提出如下假設(shè)：貨幣因素，房?jī)r(jià)與 M1 存在正相關(guān)的關(guān)系；投資因素，我國(guó)房?jī)r(jià)短期內(nèi)與投資呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，但是長(zhǎng)期應(yīng)該呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系；收入因素，房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)收入之間呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系；銀行信貸，寬松的貨幣政策會(huì)使得市場(chǎng)上得貨幣流量增加，在當(dāng)前房地產(chǎn)過(guò)熱得情況下，就會(huì)有大量的資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資的擴(kuò)大會(huì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，增加供給的同時(shí)拉動(dòng)房?jī)r(jià)下行。之前眾多學(xué)者的的研究，運(yùn)用了多種方式，從某一項(xiàng)單個(gè)因素方面或某一個(gè)角度細(xì)致而有層次的論證了對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響。 二、我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的市場(chǎng)現(xiàn)狀 （一）從全國(guó)情況來(lái)看 當(dāng)前，我國(guó)商品房的價(jià)格，正如中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)一樣，狂飆突進(jìn)。此處需要說(shuō)明的是，這里并沒(méi)有出現(xiàn)像一線城市等地的動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)的數(shù)據(jù)，這是因?yàn)檫@里統(tǒng)計(jì)的是全國(guó)的平均價(jià)格。注意，這是存款數(shù)額，按照中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣肯定是多年積攢的成果，每年的增加額對(duì)總數(shù)的影響不是很大，而且房?jī)r(jià)的漲幅似乎比收入增長(zhǎng)要快，這兩倍的差距可以說(shuō)一直在夸大，幾乎不存在趕上的可能性。 三、我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因分析 （一）從需求方面分析 ： 在商品房市場(chǎng)中，需求量持續(xù)的處于高位使得商品房市場(chǎng)處于一種“賣方市場(chǎng)”的狀態(tài)。 我國(guó)的人口現(xiàn)狀，城市化的快速推進(jìn)，城鄉(xiāng)二元現(xiàn)狀以及“安居樂(lè)業(yè)”的文化心理決定了商品房巨大的潛在有效需求 。我們國(guó)家的城鄉(xiāng)二元現(xiàn)狀2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 6 的存在又在客觀上增加了城鎮(zhèn)的商品房的需求。只有能夠?qū)?