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我國(guó)當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的事實(shí)與原因分析(本科畢業(yè)論文)-在線瀏覽

2025-08-05 01:49本頁(yè)面
  

【正文】 的平均工資水平有了大幅度的增長(zhǎng),但是其絕對(duì)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)商品房的平均價(jià)格,以 2021年為例,全國(guó)商品房的平均價(jià)格 為 3800 元 /平方米,同期工資水平為 2435 元 /月,如果考慮到具體城市如北京上海等,差距則會(huì)更大。我國(guó)持續(xù)的流動(dòng)性過(guò)剩,房屋指出結(jié)構(gòu)的不合理,土地供應(yīng)制度以及價(jià)格方面的問(wèn)題,保障性住房不足等因素都對(duì)商品房?jī)r(jià)格市場(chǎng)。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素是復(fù)雜的,是受眾多的因素共同制約的,結(jié)合國(guó)內(nèi)外有關(guān)研究經(jīng)驗(yàn)和成果,房地產(chǎn)價(jià)格與以下因素有著密切 的聯(lián)系,并且提出如下假設(shè):貨幣因素,房?jī)r(jià)與 M1 存在正相關(guān)的關(guān)系;投資因素,我國(guó)房?jī)r(jià)短期內(nèi)與投資呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系,但是長(zhǎng)期應(yīng)該呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系;收入因素,房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)收入之間呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系;銀行信貸,寬松的貨幣政策會(huì)使得市場(chǎng)上得貨幣流量增加,在當(dāng)前房地產(chǎn)過(guò)熱得情況下,就會(huì)有大量的資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng),投資的擴(kuò)大會(huì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,增加供給的同時(shí)拉動(dòng)房?jī)r(jià)下行。 王力( 2021):商品房?jī)r(jià)格的大幅度上漲已經(jīng)已經(jīng)引起了各級(jí)政府的高度重視,成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。之前眾多學(xué)者的的研究,運(yùn)用了多種方式,從某一項(xiàng)單個(gè)因素方面或某一個(gè)角度細(xì)致而有層次的論證了對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響。本文基于此考慮,從商品房市場(chǎng)整體的供求兩個(gè)方面,分析某個(gè)影響因素對(duì)供給或者需求的影響,進(jìn)而影響市場(chǎng)價(jià)格。 二、我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的市場(chǎng)現(xiàn)狀 (一)從全國(guó)情況來(lái)看 當(dāng)前,我國(guó)商品房的價(jià)格,正如中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)一樣,狂飆突進(jìn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒每年公布的數(shù)據(jù),經(jīng)過(guò)一些計(jì)算,我們便可發(fā)現(xiàn)近些年商品房的價(jià)格部分?jǐn)?shù)據(jù) 商品房銷售價(jià)格 商品住宅平均銷售價(jià)格 同比漲幅 1997 1997 1790 1998 2063 1854 1999 2053 1857 2021 2112 1948 2021 2170 2021 2021 2250 2092 2021 2359 2197 2021 2778 2608 2021 3168 2937 2021 3367 3119 2021 3864 3645 2021 3800 3576 4 我們發(fā)現(xiàn)商品房前幾年銷售價(jià)格漲幅維持在 10%上下(可能與統(tǒng)計(jì)部門本身的所謂價(jià)格指數(shù)有出入,統(tǒng)計(jì)部門的價(jià)格指數(shù)還參照了物業(yè)指數(shù)和租賃指數(shù),此處只比較銷售價(jià)格),從我們的只管感受中我們認(rèn)為,當(dāng)前的房?jī)r(jià)比 2021 年的時(shí)候要高,而且是高得多。此處需要說(shuō)明的是,這里并沒(méi)有出現(xiàn)像一線城市等地的動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)的數(shù)據(jù),這是因?yàn)檫@里統(tǒng)計(jì)的是全國(guó)的平均價(jià)格。 為了說(shuō)明高房?jī)r(jià)的事實(shí),我們接下來(lái)會(huì)從兩個(gè)方面的數(shù)據(jù)來(lái)解讀這個(gè)問(wèn)題。注意,這是存款數(shù)額,按照中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣肯定是多年積攢的成果,每年的增加額對(duì)總數(shù)的影響不是很大,而且房?jī)r(jià)的漲幅似乎比收入增長(zhǎng)要快,這兩倍的差距可以說(shuō)一直在夸大,幾乎不存在趕上的可能性。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的 2021 年統(tǒng)計(jì)年鑒中 2021 年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均收入 元,一套住房以 90 平方米計(jì)算是收入的接近 20 倍之多,如果以三口之家收入 倍的收入計(jì)算,也超過(guò) 8 倍。 三、我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因分析 (一)從需求方面分析 : 在商品房市場(chǎng)中,需求量持續(xù)的處于高位使得商品房市場(chǎng)處于一種“賣方市場(chǎng)”的狀態(tài)。據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部得測(cè)算,在 2021 年我國(guó)每年大約 存在 5 億 ——6 億的住房的需求。 我國(guó)的人口現(xiàn)狀,城市化的快速推進(jìn),城鄉(xiāng)二元現(xiàn)狀以及“安居樂(lè)業(yè)”的文化心理決定了商品房巨大的潛在有效需求 。按照中國(guó)人的傳統(tǒng),自有住房幾乎是成家立業(yè)必然的選擇,于是商品房市場(chǎng)本身存在非常巨大的市場(chǎng)需求,于是,我們通??吹讲还苄麻_盤的樓盤的價(jià)格多貴,總會(huì)有許多人排著長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)去購(gòu)買。我們國(guó)家的城鄉(xiāng)二元現(xiàn)狀2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 6 的存在又在客觀上增加了城鎮(zhèn)的商品房的需求。 當(dāng)然,這里需要強(qiáng)調(diào)的是,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn),有效需求是指總供給和總需求相等時(shí)的總需求。只有能夠?qū)崿F(xiàn)的需求才可能與總供給相等。所以我們說(shuō),住房的有效需求是指住房總供給和住房總需求相等時(shí)的總需求。那些過(guò)分強(qiáng)調(diào)剛性需求而忽略有效需求的說(shuō)辭存在偏差的。 社會(huì)保障性住房制度的不夠完善。社會(huì)再分配是保障社會(huì)分配公平的必要保證,經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房與商品房一起共同構(gòu)成我國(guó)的住房供應(yīng)體系,而在我國(guó),這些年這一部分房存在嚴(yán)重不足的狀況,在國(guó)家 3600 萬(wàn)套保障房政策出臺(tái)之前,各地開工的保障房 數(shù)量一直維持在住房開工數(shù)量的 4%—5%的比例,而這個(gè)數(shù)據(jù) 1998 年時(shí) %。國(guó)家推出保障性住房,目的在于保證低收入人群的住房需要得到滿足,同時(shí)將這部分人從商品房市場(chǎng)的需求一方中獨(dú)立出來(lái),對(duì)原本的商品房市場(chǎng)起到一定的調(diào)節(jié)作用。 7 通常來(lái)說(shuō),住房問(wèn)題實(shí)際包含三個(gè)問(wèn)題:住房供求總量問(wèn)題,住房供求結(jié)構(gòu)問(wèn)題,住房公平與效率問(wèn)題。當(dāng)住房供求總量處于主導(dǎo)地位時(shí),政府采用的出資或者補(bǔ)助方法建設(shè)大量保障性住房,這時(shí)保障性住房建設(shè)是主導(dǎo)。當(dāng)出現(xiàn)公平與效率問(wèn)題,政府向中低收入提高住房補(bǔ)貼,而退出住房市場(chǎng),保障性 住房急劇下降。 購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的預(yù)期 。這里僅就需求方考慮,供給部分即開發(fā)商的預(yù)期分析在下文。近些年,我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度一直維持在很高的水平,絕大部分購(gòu)房者對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度同時(shí),商品房?jī)r(jià)格在不斷上漲與不斷調(diào)控當(dāng)中,依舊維持在很高的位置運(yùn)行。同時(shí)部分學(xué)者以及媒體過(guò)分夸大城市化進(jìn)程和剛性需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響,在很長(zhǎng)一段時(shí)間甚至引起恐慌性的需求,于是對(duì)本已攀升的商品房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步扭曲,造成了現(xiàn)在商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的現(xiàn)實(shí)。在房地產(chǎn)改革的早期,商品房還只是作為生活必需品存在,但是我們必須承認(rèn)商品房作為耐用消費(fèi)品的不動(dòng)產(chǎn),其本身必然存在一定的金融屬性。在葛瑛、王慧娟的《房地產(chǎn)金融屬性的表現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)含義 :以美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為例》一文中,有關(guān)這方面的論述,我國(guó)市場(chǎng)可以參考。商品房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,基于部分居民財(cái)富飛速上漲的事實(shí),以及已經(jīng)有許多居民擁 有滿足 8 自身居住需要的住房的前提下,商品房作為金融產(chǎn)品的屬性開始慢慢顯現(xiàn)出來(lái),在預(yù)期良好的前提下,具有巨大的投資升值的空間,于是陸續(xù)有擁有富余資金的普通居民處于投資升值等考慮(非投機(jī)行為)購(gòu)買第二套或者第三套商品房,擴(kuò)充商品房市場(chǎng)的需求。但是,投資需求不會(huì)對(duì)價(jià)格上漲起到太大作用,而是會(huì)對(duì)當(dāng)前價(jià)格的維持起到很大作用。 低利率時(shí)代商品房市場(chǎng)嚴(yán)重的投機(jī)需求 。投機(jī)需求最關(guān)注的是短期內(nèi)商品房?jī)r(jià)格的漲落,前些年,商業(yè)銀行的商品房的貸款利率與貸款條件都比較低,使得商品房的投機(jī)成本很低,客觀山給投機(jī)者創(chuàng)造了有利條件,投機(jī) 者得以沖高商品房?jī)r(jià)格。低利率引發(fā)信貸消費(fèi)增多,大量熱錢(包括國(guó)內(nèi)的和國(guó)外的)流向我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致投機(jī)行為嚴(yán)重泛濫。 在這里要注意兩點(diǎn):第一,投資投機(jī)需求的不斷擴(kuò)大,與當(dāng)前我國(guó)社會(huì)的貧富差距有著巨大的關(guān)系。從這 里可以看出,中國(guó)并不缺錢。按照國(guó)際通常標(biāo)準(zhǔn),基尼系數(shù)在 以下為最佳的平均狀態(tài),在 ~ 之間為正常狀態(tài),超過(guò) 為警戒狀態(tài),達(dá)到 則屬于危險(xiǎn)狀態(tài)。由于較高的基尼系數(shù),中國(guó)富人的資金持有量相當(dāng)可 觀,同時(shí)商品房的升值空間比較明朗,所以中國(guó)富人的大量買進(jìn)和炒作房地產(chǎn),極大地促使了中國(guó)商品房?jī)r(jià)格的提高; 第二,極低的住房持有成本。商品房市場(chǎng)的購(gòu)買費(fèi)用主要由購(gòu)買價(jià)格決定。我國(guó)的貸款政策在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi),對(duì)于首次買房的剛性需求者與投資投機(jī)需求者一視同仁,這導(dǎo)致投資投資的成本降低,引致投資投機(jī)需求激增,刺激商品房?jī)r(jià)格不理性上漲。只要政府拿出這樣?xùn)|西,使多買多占的人,在意欲博取的資本升值尚不確定的情形下,馬上就面臨相當(dāng)確定的常年稅負(fù),這會(huì)使投資房產(chǎn)博取升值的意義失去大半。 土 地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快與高利潤(rùn)的追求 。土地作為不可再生資源,其供應(yīng)量是有限的,而且每一區(qū)位的土地都是獨(dú)一無(wú)二的。由于土地具有不可再生的稀缺性和獨(dú)一無(wú)二性,加劇了房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使了土地價(jià)格的不斷提高,“地王”的記錄也一次次的被刷新。同時(shí),地方政府作為土地的管理者,在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過(guò)程中也發(fā)揮 著重要的作用。因此地方政府為了創(chuàng)造更高的 GDP 和更好的績(jī)效,也在推動(dòng)土地價(jià)格的持續(xù)攀升,進(jìn)而增加政府的財(cái)政收入。這兩年地價(jià)之高相當(dāng)恐怖,許多出現(xiàn) 5000 元到 8000 元,甚至出現(xiàn)了 10000 元以上的情況。當(dāng)前的事實(shí)是,地價(jià)在商品房?jī)r(jià)格中所占額度最大,同時(shí)彈性也是最大的。中國(guó)人民銀行原副行長(zhǎng)吳曉靈女士指出,在目前的土地供應(yīng)制度、地方政府稅收制度以及房地產(chǎn)方面的財(cái)政金融政策,是造就房地產(chǎn)價(jià)格不正常的根本因素。而在同時(shí)每平米的建設(shè)成本也在飛速上升,而在同時(shí)開發(fā)商為了保證利潤(rùn)必然不斷抬高房?jī)r(jià)。我國(guó)商品房市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)間非常短暫,還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上成熟。 當(dāng)前居民居住狀況下,一方面我國(guó)擁有極高的住房私有化率(約為 80%,高于美國(guó)及歐洲國(guó)家),一方面是商品房市場(chǎng)中存在偏高的房?jī)r(jià)收入比。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的對(duì)中國(guó)幾個(gè)重要城市的調(diào)查顯示, 70%的商品房是由 30%收入最高的人群購(gòu)買的。開發(fā)商的趨利動(dòng)機(jī)使他們過(guò)多開發(fā)利潤(rùn)巨大的高檔住宅,進(jìn)而導(dǎo)致 商品房?jī)r(jià)格走高的現(xiàn)象,而忽略市場(chǎng)上擁有最多購(gòu)買人群的低檔住房,甚至 90㎡一下的戶型數(shù)量非常少,而這戶型正是年輕購(gòu)房者以及低收入人群的購(gòu)買對(duì)象。開發(fā)商作為商品房市場(chǎng)的供給一方,其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期以及對(duì)購(gòu)房者預(yù)期作出的反應(yīng),在市場(chǎng)中的操作行為等對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起著巨大的作用。一方面,為了逐利,開發(fā)商競(jìng)相通過(guò)土地拍賣市場(chǎng)高價(jià)拿地,造成地價(jià)節(jié)節(jié)攀升;另 11 一方面,既然房?jī)r(jià)預(yù)期 看漲,開發(fā)商就會(huì)拿地后過(guò)一段時(shí)間在開發(fā),或者建房后不銷售等手段以期獲得更大利潤(rùn)。在商品房市場(chǎng)上,不可否認(rèn)的是,存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱現(xiàn)象,作為供給者的開發(fā)商擁有的信息數(shù)量遠(yuǎn)超過(guò)購(gòu)房者,信息不對(duì)稱使得購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)缺乏準(zhǔn)確的判斷,于是開發(fā)商也利用這一點(diǎn)采取不規(guī)范的操作行為,如哄抬房?jī)r(jià),銷控(又稱饑餓銷售法),制造假象達(dá)到迷惑購(gòu)房者的目的。 流動(dòng)性過(guò)剩和通貨膨脹推高商品房?jī)r(jià)格 。 雖然這期間我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持了高速增長(zhǎng),但是 M2 的增速仍然遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)增速。根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn),此時(shí)充裕的流動(dòng)性滋生出了資產(chǎn)的泡沫,使得資產(chǎn)價(jià)格不能真實(shí)反映 其價(jià)值和需求量。再者 07 年至今我國(guó)的 CPI,除了 09 年下降外都維持在 %運(yùn)行, 11 年 7 月份更是漲幅驚人,再次突破 6%,高漲的 CPI 對(duì)本已走高的商品房?jī)r(jià)格有著推動(dòng)作用。當(dāng)然,前文只是從事實(shí)層面上分析商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系,其實(shí),許多因素歸根結(jié)底可以歸結(jié)為政策的層面上,如信貸政策的層次性不夠明顯,不夠完 善讓投機(jī)者有機(jī)可乘,社會(huì)保障制度的不健全以及保障房制度本身的缺陷和落實(shí)不到位,房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管部門沒(méi)有對(duì)開發(fā)商的市場(chǎng)行為進(jìn)行有效地規(guī)范,現(xiàn)行的土地的“招拍掛”的制度完全以價(jià)格為標(biāo)桿對(duì)商品房市場(chǎng)有消極影響等等。當(dāng)然,利用純粹的行政性的手段如限購(gòu)和限價(jià)政策也不是作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的參與者所樂(lè)意看到的。 四、結(jié)論 從以上的 分析中我們可以認(rèn)為,我國(guó)當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的是由多種因素所導(dǎo)致的,但是我認(rèn)為大體上可以分為市場(chǎng)本身中影響需求方與供給方的直接因素,通過(guò)政府政策、社會(huì)制度、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等影響供求的間接因素兩大類。 (一)完善善差異性的住房供給結(jié)構(gòu),讓不同的人群都能有合適自己的需求的商品房可買 。針對(duì)這一情況, 根據(jù)住建部的消息, 2021 年全國(guó)保障房在建的工程量將達(dá)到約 1800 萬(wàn)
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