【正文】 楊珽（ 2021）：在 1998 到 2021 年間，我國(guó)商品房平均價(jià)格和銷售量對(duì)于政府政策的調(diào)整做出了一定程度的調(diào)整，但是總體上價(jià)格的上漲趨勢(shì)并沒有發(fā)生改變，并且有加速上升的趨勢(shì)。雖然在此期間城鎮(zhèn)在崗職工的平均工資水平有了大幅度的增長(zhǎng)，但是其絕對(duì)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)商品房的平均價(jià)格，以 2021年為例，全國(guó)商品房的平均價(jià)格 為 3800 元 /平方米，同期工資水平為 2435 元 /月，如果考慮到具體城市如北京上海等，差距則會(huì)更大。我國(guó)城鎮(zhèn)人口和城市人均住房面積的快速增長(zhǎng)，這也是商品房市場(chǎng)很多投資者預(yù)期我國(guó)商品房?jī)r(jià)格會(huì)持續(xù)上漲的重要依據(jù)。我國(guó)持續(xù)的流動(dòng)性過剩，房屋指出結(jié)構(gòu)的不合理，土地供應(yīng)制度以及價(jià)格方面的問題，保障性住房不足等因素都對(duì)商品房?jī)r(jià)格市場(chǎng)。 謝孟軍 吳樹暢（ 2021）：房地產(chǎn)作為一種特殊的商品兼具消費(fèi)和投資的功能。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素是復(fù)雜的，是受眾多的因素共同制約的，結(jié)合國(guó)內(nèi)外有關(guān)研究經(jīng)驗(yàn)和成果，房地產(chǎn)價(jià)格與以下因素有著密切 的聯(lián)系，并且提出如下假設(shè)：貨幣因素，房?jī)r(jià)與 M1 存在正相關(guān)的關(guān)系；投資因素，我國(guó)房?jī)r(jià)短期內(nèi)與投資呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，但是長(zhǎng)期應(yīng)該呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系；收入因素，房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)收入之間呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系；銀行信貸，寬松的貨幣政策會(huì)使得市場(chǎng)上得貨幣流量增加，在當(dāng)前房地產(chǎn)過熱得情況下，就會(huì)有大量的資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資的擴(kuò)大會(huì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，增加供給的同時(shí)拉動(dòng)房?jī)r(jià)下行。接著，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)軟件 Eviews 對(duì)我國(guó)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證，驗(yàn)證結(jié)果與假設(shè)三相悖，與其他假設(shè)均相符合，說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)已經(jīng)一定程度上脫離了 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 王力（ 2021）：商品房?jī)r(jià)格的大幅度上漲已經(jīng)已經(jīng)引起了各級(jí)政府的高度重視，成為了社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)商擁有擁有商品的定價(jià)權(quán)，并利用定價(jià)權(quán)不斷抬高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致潛在購(gòu)房者只能不斷被動(dòng)接受高房?jī)r(jià)，復(fù)雜的審批程序， 3 管理，審批收費(fèi)增加了房屋成本，提高了商品房?jī)r(jià)格，社會(huì)游資住房投資不斷拉升商品房?jī)r(jià)格。之前眾多學(xué)者的的研究，運(yùn)用了多種方式，從某一項(xiàng)單個(gè)因素方面或某一個(gè)角度細(xì)致而有層次的論證了對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響。但是從商品房整體市場(chǎng)供求的角度研究較少。本文基于此考慮，從商品房市場(chǎng)整體的供求兩個(gè)方面，分析某個(gè)影響因素對(duì)供給或者需求的影響，進(jìn)而影響市場(chǎng)價(jià)格。這里需要指出的是，商品房?jī)r(jià)格過高包含兩個(gè)方面的含義，即前期商品房?jī)r(jià)格的上漲過快和當(dāng)前價(jià)格維持在高位運(yùn)行，以下的影響因素不做細(xì)分。 二、我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過高的市場(chǎng)現(xiàn)狀 （一）從全國(guó)情況來看 當(dāng)前，我國(guó)商品房的價(jià)格，正如中國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)一樣，狂飆突進(jìn)。大多數(shù)的普通家庭都可能或多或少感受到高房?jī)r(jià)帶來的影響。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒每年公布的數(shù)據(jù)，經(jīng)過一些計(jì)算，我們便可發(fā)現(xiàn)近些年商品房的價(jià)格部分?jǐn)?shù)據(jù) 商品房銷售價(jià)格 商品住宅平均銷售價(jià)格 同比漲幅 1997 1997 1790 1998 2063 1854 1999 2053 1857 2021 2112 1948 2021 2170 2021 2021 2250 2092 2021 2359 2197 2021 2778 2608 2021 3168 2937 2021 3367 3119 2021 3864 3645 2021 3800 3576 4 我們發(fā)現(xiàn)商品房前幾年銷售價(jià)格漲幅維持在 10%上下（可能與統(tǒng)計(jì)部門本身的所謂價(jià)格指數(shù)有出入，統(tǒng)計(jì)部門的價(jià)格指數(shù)還參照了物業(yè)指數(shù)和租賃指數(shù)，此處只比較銷售價(jià)格），從我們的只管感受中我們認(rèn)為，當(dāng)前的房?jī)r(jià)比 2021 年的時(shí)候要高，而且是高得多。所以，我們可以這樣說，我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格在 1998 年取消福利分房以后，一直處于不正常的增速（超越人均可支配收入的增長(zhǎng)速度），只是在政府政策嚴(yán)厲的 2021 年出現(xiàn)短暫平穩(wěn)的狀態(tài)。此處需要說明的是，這里并沒有出現(xiàn)像一線城市等地的動(dòng)輒過萬(wàn)的數(shù)據(jù)，這是因?yàn)檫@里統(tǒng)計(jì)的是全國(guó)的平均價(jià)格。 （二 ）從部分大中城市來看 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒每年公布的大中城市的平均房屋銷售價(jià)格，我們可以很明顯的看到，許多城市的商品房?jī)r(jià)格持續(xù)了多年的增長(zhǎng)勢(shì)頭，（本數(shù)據(jù)只是統(tǒng)計(jì)得到 2021 年，當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格比本表中的價(jià)格又有明顯提高）即使在國(guó)家政策的持續(xù)壓力之下，也并沒有哪個(gè)城市的商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，所出現(xiàn)的只是一小部分樓盤在特殊時(shí)期的營(yíng)銷層面的價(jià)格激勵(lì)政策，而不是整體性的價(jià)格普降。 為了說明高房?jī)r(jià)的事實(shí)，我們接下來會(huì)從兩個(gè)方面的數(shù)據(jù)來解讀這個(gè)問題。首先，結(jié)合中國(guó)人大多數(shù)居民的存款習(xí)慣與少量參與股票保險(xiǎn)投資的 事實(shí)，我們可以通過居民存款的數(shù)額來大致說明，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局 2021 統(tǒng)計(jì)年鑒 102 項(xiàng)的數(shù)據(jù)，我們截取 2021 年以后的城鄉(xiāng)居民的存款數(shù)額（生活在農(nóng)村的居民，對(duì)城鎮(zhèn)的商品房也有需求）（單位：億元） 2021 2021 5 通過，簡(jiǎn)單計(jì)算，可以得出平均每個(gè)人的存款數(shù)額，以 2021 年為例，平均存款在 20210元左右，以三口之家計(jì)算，存款 60000，在不考慮父母親戚朋友幫忙的情況下，以本文前表所示中的 3800 元 /平方米 *90 平方米 =342021 元，首付款 35%，首付款為 119700，接近存款數(shù)額的兩倍。注意，這是存款數(shù)額，按照中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣肯定是多年積攢的成果，每年的增加額對(duì)總數(shù)的影響不是很大，而且房?jī)r(jià)的漲幅似乎比收入增長(zhǎng)要快，這兩倍的差距可以說一直在夸大，幾乎不存在趕上的可能性。 再者，以年均收入說明。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的 2021 年統(tǒng)計(jì)年鑒中 2021 年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均收入 元，一套住房以 90 平方米計(jì)算是收入的接近 20 倍之多，如果以三口之家收入 倍的收入計(jì)算，也超過 8 倍。根據(jù) 1996 年，聯(lián)合國(guó)人居中心的調(diào)查數(shù)據(jù)認(rèn)為，一套住房?jī)r(jià)格在人均年收入 3—5 倍是合理的，我國(guó)的現(xiàn)狀告訴我們，可以說，絕大多數(shù)普通家庭在當(dāng)前情況下是負(fù)擔(dān)不起房?jī)r(jià)的。 三、我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過高的原因分析 （一）從需求方面分析 ： 在商品房市場(chǎng)中，需求量持續(xù)的處于高位使得商品房市場(chǎng)處于一種“賣方市場(chǎng)”的狀態(tài)。據(jù)調(diào)查顯示，有大約 68%的城市家庭有改善與購(gòu)買住房的需求。據(jù)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部得測(cè)算，在 2021 年我國(guó)每年大約 存在 5 億 ——6 億的住房的需求。巨大的常態(tài)化的商品房市場(chǎng)價(jià)始終長(zhǎng)期的處于高位，并且將會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍然會(huì)處在高位運(yùn)行的狀態(tài)。 我國(guó)的人口現(xiàn)狀，城市化的快速推進(jìn)，城鄉(xiāng)二元現(xiàn)狀以及“安居樂業(yè)”的文化心理決定了商品房巨大的潛在有效需求 。巨大的商品房需求，使得多年來商品房一直處于“賣方市場(chǎng)”的狀態(tài)，必然使得房?jī)r(jià)居高不下。按照中國(guó)人的傳統(tǒng)，自有住房幾乎是成家立業(yè)必然的選擇，于是商品房市場(chǎng)本身存在非常巨大的市場(chǎng)需求，于是，我們通?？吹讲还苄麻_盤的樓盤的價(jià)格多貴，總會(huì)有許多人排著長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)去購(gòu)買。同時(shí)， 按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù) 據(jù)顯示， 2021 年我國(guó)城市化率已達(dá)到 45%，并以每年 1%的速度增長(zhǎng)，這意味著每年有將近 1300 萬(wàn)農(nóng)村人口要進(jìn)入城市生活， 這對(duì)城市的商品房?jī)r(jià)格有間接的推動(dòng)作用。我們國(guó)家的城鄉(xiāng)二元現(xiàn)狀2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 6 的存在又在客觀上增加了城鎮(zhèn)的商品房的需求。橫亙?cè)诔鞘械陌l(fā)展水平、就業(yè)機(jī)會(huì)、衛(wèi)生設(shè)施、教育資源、等的巨大差距，必然使得農(nóng)村的居民有去城市生活的想法，這就必然會(huì)加劇城鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)的不平衡的需求現(xiàn)狀，使得原本的賣方市場(chǎng)進(jìn)一步強(qiáng)化，使得房?jī)r(jià)高企遲遲不回落。 當(dāng)然，這里需要強(qiáng)調(diào)的是，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)，有效需求是指總供給和總需求相等時(shí)的總需求。 總需求是指能夠?qū)崿F(xiàn)的需求（實(shí)際上在經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，當(dāng)談?wù)撔枨筮@個(gè)問題時(shí)，我們指的是既有愿望又有能力支付的需要，如果沒有支付能力，我們可以稱之為需要），而不僅僅是需要欲望。只有能夠?qū)崿F(xiàn)的需求才可能與總供給相等?？梢姡傂枨笾傅氖怯行枨?。所以我們說，住房的有效需求是指住房總供給和住房總需求相等時(shí)的總需求。住房需求不僅僅是指對(duì)住房的需要欲望，更是指對(duì)住房需要的支付能力。那些過分強(qiáng)調(diào)剛性需求而忽略有效需求的說辭存在偏差的。在當(dāng)前的商品房?jī)r(jià)格下，居民有效需求的實(shí)際是很難去測(cè)算和估計(jì)的，但我們可以看見的是，當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)松 動(dòng)時(shí)，從成交量的快速增加的情況中，我們能夠得出結(jié)論，巨大的潛在的有效需求或許對(duì)房?jī)r(jià)上漲沒有助推力，但是對(duì)維持現(xiàn)在的高價(jià)有巨大的支撐作用。 社會(huì)保障性住房制度的不夠完善。 作為社會(huì)分配補(bǔ)充的重要組成部分，包括經(jīng)適房、廉租房等地保障房的數(shù)量不多，申請(qǐng)條件苛刻，申請(qǐng)時(shí)間長(zhǎng)久一直為普通居民和大眾媒體所詬病。社會(huì)再分配是保障社會(huì)分配公平的必要保證，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房與商品房一起共同構(gòu)成我國(guó)的住房供應(yīng)體系，而在我國(guó)，這些年這一部分房存在嚴(yán)重不足的狀況，在國(guó)家 3600 萬(wàn)套保障房政策出臺(tái)之前，各地開工的保障房 數(shù)量一直維持在住房開工數(shù)量的 4%—5%的比例，而這個(gè)數(shù)據(jù) 1998 年時(shí) %。在商品房市場(chǎng)中，購(gòu)買主體中必然存在符合經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房條件的家庭或個(gè)人的存在，作為需求一方，在市場(chǎng)中缺少保障性住房這樣的情況的存在，使得原來應(yīng)該是政府買單的買房家庭不得不轉(zhuǎn)而去商品房市場(chǎng)，客觀上加劇了購(gòu)房人群的需求。國(guó)家推出保障性住房，目的在于保證低收入人群的住房需要得到滿足，同時(shí)將這部分人從商品房市場(chǎng)的需求一方中獨(dú)立出來，對(duì)原本的商品房市場(chǎng)起到一定的調(diào)節(jié)作用。根據(jù)中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)的資料， 2021 年2021 年全年新開工建設(shè)城 鎮(zhèn)保障性安居工程住房 1043 萬(wàn)套（戶），基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房 432 萬(wàn)套。 7 通常來說，住房問題實(shí)際包含三個(gè)問題：住房供求總量問題，住房供求結(jié)構(gòu)問題，住房公平與效率問題。面對(duì)不同的問題，保障性住房的解決辦法實(shí)際是不同的。當(dāng)住房供求總量處于主導(dǎo)地位時(shí)，政府采用的出資或者補(bǔ)助方法建設(shè)大量保障性住房，這時(shí)保障性住房建設(shè)是主導(dǎo)。當(dāng)供求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題時(shí)，政府往往承認(rèn)收入差距不同所導(dǎo)致的住房問題，將保障性住房商品化和市場(chǎng)化，保障性住房緩慢上升。當(dāng)出現(xiàn)公平與效率問題，政府向中低收入提高住房補(bǔ)貼，而退出住房市場(chǎng)，保障性 住房急劇下降。具體采取哪種政策，取決于決策當(dāng)局對(duì)于當(dāng)前商品房市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。 購(gòu)房者對(duì)未來的預(yù)期 。 購(gòu)房者對(duì)未來的預(yù)期。這里僅就需求方考慮，供給部分即開發(fā)商的預(yù)期分析在下文。購(gòu)房者在作出購(gòu)買行為的決定之前，會(huì)考慮當(dāng)前商品房市場(chǎng)的價(jià)格與自己的購(gòu)買能力，也會(huì)適當(dāng)?shù)念A(yù)測(cè)未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和未來商品房市場(chǎng)價(jià)格以及增長(zhǎng)的速度。近些年，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度一直維持在很高的水平，絕大部分購(gòu)房者對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)持樂觀態(tài)度同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格在不斷上漲與不斷調(diào)控當(dāng)中，依舊維持在很高的位置運(yùn)行。同時(shí)購(gòu)房者房地產(chǎn)行業(yè)作為我們國(guó)家的重要 的行業(yè)，在某些地方甚至處于是支柱行業(yè)的地位，很大一部人對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期是會(huì)進(jìn)一步上漲，而不是預(yù)計(jì)會(huì)下跌，對(duì)未來的預(yù)期決定了他們現(xiàn)在的需求不會(huì)降低。同時(shí)部分學(xué)者以及媒體過分夸大城市化進(jìn)程和剛性需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響，在很長(zhǎng)一段時(shí)間甚至引起恐慌性的需求，于是對(duì)本已攀升的商品房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步扭曲，造成了現(xiàn)在商品房?jī)r(jià)格過高的現(xiàn)實(shí)。 商品房的金融屬性的顯現(xiàn)和強(qiáng)化而產(chǎn)生的投資需求 。在房地產(chǎn)改革的早期，商品房還只是作為生活必需品存在，但是我們必須承認(rèn)商品房作為耐用消費(fèi)品的不動(dòng)產(chǎn)，其本身必然存在一定的金融屬性。關(guān)于商品房 的金融屬性，至今還未有明確定義，但是從其本質(zhì)及市場(chǎng)表現(xiàn)