【正文】 1 567082 947513 1000771 1205760 1324091 1675000 辦公樓 16757 24858 54275 18877 44666 56759 83077 商業(yè)營業(yè)用房 61495 44874 99448 123807 138858 183582 145715 其他 5042 8081 11659 8872 9214 9019 22464 05000001000000150000020xx0001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx元住宅 辦公樓 商業(yè)營業(yè)用房 其他 大連市 1998— 20xx 年商品房平均銷售價(jià)格情況 單位：元 /平方米 年份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 商品房平均銷售價(jià)格 2801 2922 3116 3714 商品房平均銷售價(jià)格趨勢05001000150020xx25003000350040001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx元/ 平米 二、大連市商品房住宅近年成交狀況 成交宗數(shù)狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交宗數(shù)對(duì)比 01000020xx0300004000050000成交宗數(shù) 30738 30002 30774 36437 40218 3212820xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 成交面積狀況 20xx20xx 年 大連市商品房住宅成交面積對(duì)比表 0100200300400500成交面積 （ 萬平 ） 30320xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 成交金額狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交金額對(duì)比表 050100150200成交金額（億元） 13220xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 成交單價(jià)狀況 20xx20xx 年大連市商品房住宅成交單價(jià)對(duì)比表 0100020xx300040005000成交單價(jià)（元/平米） 3231 3199 3186 3355 3841 436120xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 成交單套建筑面積狀況 20xx20xx 年大連市成交的商品房住宅單套平均建面對(duì)比表 04080120160單套面積（平米） 144 113 105 99 95 9020xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 三、大連市商品房非住宅項(xiàng)目近年近期成交狀況 在非住宅方面， 20xx 年一年的交易件數(shù)、面積、額度較同比分別增長了 %、％ 和－ ％，其單價(jià)由 04 年同期的 10226 元 /平方米下降到 6728 元 /平方米，降幅 ％。而近期，土地供應(yīng)量較之以往較多，中長期市場尚有一定的不確定因素。但是，為達(dá)到長期的目標(biāo)而實(shí)施的這些政策，將 對(duì)中期市場趨勢，也就是 1— 2 年后的市場，有何影響，現(xiàn)在看來有較大的不確定性?？傮w上看，政策的目的是為了讓市場在長期內(nèi)比較穩(wěn)定地向上發(fā)展。但是，更重要的是中期和長期的影響，可以看出，國家政策在調(diào)控供給的同時(shí)，更加強(qiáng)了對(duì)需求的調(diào)控。就大連市而言，每年四百萬左右的銷售面積，有多少用作投資目的，目前并沒有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但可以肯定的是必然小于北京上海等一線城市，大連地產(chǎn)泡沫的成分要遠(yuǎn)小于這些城市。就拿稅收來說，事實(shí)上，在房地產(chǎn)交易和持有過程中，有法可循的稅種和稅率并不止我們現(xiàn)在繳納的這些，只是過去幾年，為了扶持房地產(chǎn)業(yè)，政府采取了種種減少或免征的優(yōu)惠措施，而現(xiàn)在，政府只不過是收回了部分優(yōu)惠，因此，我認(rèn)為，政府的調(diào)控力度還是很溫和的。他說， “政府的目的并不是打壓 ?房價(jià) ?本身，也不是打壓房地產(chǎn)市場，而是對(duì)增幅和投機(jī)性需求進(jìn)行控制。從而可能導(dǎo)致巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，是經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的因素。換句話說，是解決投機(jī)性需求造成的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。 五、宏觀調(diào)控影響分析 從上述資料可看出國家自 20xx 年起就已經(jīng)注意到我國房地產(chǎn)市場可能存在的泡沫現(xiàn)象，并開始采取各種措施加以控制，這種宏觀調(diào)控在 20xx 年 3 月至 5月間達(dá)到了高潮，國務(wù)院、建設(shè)部以及各地方政府等部門，在短時(shí)間內(nèi)連續(xù)出臺(tái)了大量政策，國家對(duì)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的決心可見一斑。 ? 普通住宅標(biāo)準(zhǔn)重新定義，營業(yè)稅契稅調(diào)整 另外，在國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理 的通知下發(fā)后，市地稅局、財(cái)政局、國土資源和房屋局聯(lián)合發(fā)出《通知》，規(guī)定我市從 20xx年 6 月 1 日起執(zhí)行國家最新調(diào)整后的個(gè)人住房營業(yè)稅稅收政策。 ? 超建商品房限期拆除 今后，針對(duì)大連城市區(qū)域內(nèi)超建的建筑物和構(gòu)筑物，如果尚可拆除的，責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除；逾期不拆除的，強(qiáng)制拆除。 ? 關(guān)于經(jīng)營性用地出讓 今后一段時(shí)期，我市將取消憑修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓經(jīng)營性開發(fā)項(xiàng)目用地，采取依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖進(jìn)行招拍掛，確定中標(biāo)單位后，由市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)，《中標(biāo)確定書》 及附圖辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 對(duì)普通商品經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，可實(shí)行限價(jià)招拍掛出讓方式。 ? 商品房用地限價(jià)出讓 為有效防止房地產(chǎn)投機(jī)行為，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地出讓市場價(jià)格的宏觀調(diào)控。 將加大單位集資建房規(guī)模。 建設(shè) 30 萬平方米的限價(jià)商品房，鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)中小戶型住宅，以抑制結(jié)構(gòu)型房價(jià)上漲。另有包括沙河口區(qū)石門山地區(qū)的諸多經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目將于年內(nèi)啟動(dòng)，目前已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃選址階段。主要內(nèi)容： ? 平抑結(jié)構(gòu)型房價(jià)上漲 20xx 年出讓用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地達(dá)到 22 萬平方米。 四、大連市宏觀調(diào)控政策 20xx 年 4 月 16 日，大連市政府召開了全市房地產(chǎn)工作會(huì)議，出臺(tái)了八個(gè)規(guī)范性政府文件并于即日起實(shí)施。 20xx 年 4 月 28 日：國務(wù)院下發(fā)緊急通知，要求全國半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批，深入開展土地市場治理整頓。 三、國家關(guān)于土地方面的政策 20xx 年 5 月 9 日：國土資源部 11 號(hào)令 (《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 ) 20xx 年 2 月 18 日：國土資源部發(fā)了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，整個(gè)上半年中國范圍內(nèi)進(jìn)行土地市場的整頓清查工作；下半年國家相繼出臺(tái)了關(guān)于清理園區(qū)的相關(guān)政策及通知 (7月國務(wù)院出臺(tái)關(guān)于清理整頓開發(fā)區(qū)和加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知 )，年底統(tǒng)計(jì)，全國撤并整合各類開發(fā)區(qū) 2046 個(gè)。 20xx 年 3 月 17 日：央行調(diào)整房貸利率，個(gè)人住房貸款利率從 20xx 年 3 月 17日起再次上調(diào)。 20xx 年 10 月 29 日：中國人民銀行決定從 20xx 年 10 月 29 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 20xx 年 4 月 25 日：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，中國人民銀行決定從 20xx 年 4 月 25 日起，提高存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，即存款準(zhǔn)備金率由 7%提高到 %。 20xx 年 2 月 17 日：大連市地稅局出臺(tái)《個(gè)人出售房屋所得征收個(gè)人所得稅暫行辦法》，旨在進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)二手房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)稅的征收管理，該暫行辦法自 20xx 年 3 月 1 日起施行。 20xx 年 5 月 27 日：建設(shè)部進(jìn)一步下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知〉的通知》，對(duì)各地做好調(diào)控房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定住房價(jià)格的工作，提出了 6 個(gè)工作時(shí)間表。 20xx 年 4 月 27 日：新國八點(diǎn)：國務(wù)院總理溫家寶 4 月 27 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，并形成八點(diǎn)意見：一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)；六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適 用住房建設(shè)，完善廉租住房制度；七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》。 20xx 年 7 月底：國家 發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從 04 年 10 月 1 日起實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。 20xx 年 8 月 12 日：《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 (18號(hào)令 )，國家宏觀調(diào)控政策的總方針，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 (20xx、 20xx 年大連市土地掛牌交易情況詳見附件 3) 小結(jié)： ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高水平，建設(shè)規(guī)模在 05 年小幅收縮后， 06 年初開始增大 ； ? 存量房消化比例大幅提高，部分爛尾樓陸續(xù)啟動(dòng)； ? 土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大； ? 土地供應(yīng)區(qū)域已經(jīng)有意識(shí)的轉(zhuǎn)向大連的西部（馬欄廣場 機(jī)場新區(qū)）和北部（華南、泉水）區(qū)域，體現(xiàn)出大大連“西進(jìn)北拓”政策；傳統(tǒng)意義上的城市中心還是以企業(yè)搬遷和 舊城區(qū)改造為主要方向。 近四年大 連 土地成交量23 4. 6550 5. 1329 4. 91 31 7. 35010020030040050060020xx 20xx 20xx 20xx萬平方米 土地市場供給趨勢 從數(shù)據(jù)可看出土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大，其中一個(gè)重要的原因是：政府希望能通過土地增量及其結(jié)構(gòu)的調(diào)控，達(dá)到緩解由供需不平衡引起的房價(jià)上漲幅度過快的目的。 從 20xx 年開始，大連市土地供應(yīng)規(guī)模得到有效控制，土地市場價(jià)格保持穩(wěn)步上漲，呈現(xiàn)出健康良好的發(fā)展局面。其中 公建用地占 15%；住宅用地占 85%。 五、大連市自招拍掛以來土地供給狀況 20xx 年土地供應(yīng)狀況 20xx 年，大連市共推出土地 37 塊，總占地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積為 萬平方米。由于大量的遷入人口、本地動(dòng)遷戶和諸多適齡結(jié)婚購房者的熱情追捧，也由此促成了在新盤眾多的情況下，我市房地產(chǎn)行業(yè)依舊出現(xiàn)了較大幅度的房價(jià)上漲。動(dòng)力院景 ?? 富 士 莊園 ? 南嶺新城（二期） ?? 駿騰名苑 ? 天澤南關(guān)嶺項(xiàng)目（軍產(chǎn)） ?? 后鹽待開 發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房 ? 奧林園 1997— 20xx年 大連市商品房開竣工面積情況表 單位：萬平方米 年份 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 施工 面積 竣工 面積 421 0300600900120015001800萬平米1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx施工面積竣工面積 從上邊的圖表我們不難看出大連市 的房地產(chǎn)開工面積在逐年的遞增， 20xx年的開工面積比 20xx 年增長了 %，但是由于近 3 年來我市的高層建筑項(xiàng)目的不斷增加，基本上都是跨年度的項(xiàng)目，因此當(dāng)年竣工的項(xiàng)目不多，竣工面積有所減少；另外由于國家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主要資金來源銀行貸款，在某種程度上受到控制增加難度，開發(fā)資金鏈發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金不足的狀況，由此也使得開工面積大連市房地產(chǎn) 北部板塊分布圖 與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。 東北路： 華東路： ?? 龍畔金泉 ? 北府花園 ?? 金廣 二、大連房地產(chǎn)開發(fā)總體走勢 大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循 “大大連 ”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn) “西拓北進(jìn) ”的態(tài)勢。 創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構(gòu)筑覆蓋整個(gè)城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周圍建設(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達(dá) 45％。市區(qū)交通重點(diǎn)發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng) 絡(luò)。 以建設(shè)暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標(biāo)，圍繞提升城市綜合功能，開展新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把我市建設(shè)得更暢、更綠、更亮、更美。 三個(gè)衛(wèi)星城功能定位為資金技術(shù)密集和勞動(dòng)密集型的工業(yè)加工區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和特色旅游區(qū)。旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學(xué)園區(qū)。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務(wù)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 圍繞城市總體功能，科學(xué)定位“兩城三星”的分區(qū)功能。擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)基地外延， 優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求?！皟蓞^(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個(gè)功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀