【正文】 申請宅基地（地塊必須符合村里的建設(shè)規(guī)劃要求），經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)后取得宅基地；然后村民將房屋建筑施工工程交給鄉(xiāng)村小承包商，承包商總攬整個工程的建設(shè)，由承包商雇傭?qū)I(yè)工匠（瓦匠、木匠等）和小工來具體施工；業(yè)主負(fù)責(zé)購進(jìn)物料和施工監(jiān)督。建筑材料近幾年一路攀升，人工費(fèi)也是漲了好幾倍。在建筑主材漲價的同時，人力成本也在上升，以山東濱州普通小工為例，四年之前日工資不過20元～30元，而現(xiàn)在已經(jīng)是60元～80元。國家發(fā)改委宣布：自2008年6月20日起將汽油、柴油價格每噸提高1000元，航空煤油價格每噸提高1500元；自2008年7月1日起。毫無疑問，即使單以粉礦算，％的漲幅，也超過了以往任何一年。 建筑成本上漲翻開記錄，％，％，2006年上漲19％，％。另外，高房價的形成原因也正好印證了我們前面所提到的供給鎖定市場結(jié)構(gòu)所具有的重要特點之一——需求偏向定價，在供給被鎖定的情況下，價格的走勢是由需求決定的。從上面的分析來看，土地供給鎖定導(dǎo)致了投資性需求的大量產(chǎn)生，而投資性需求的大量產(chǎn)生又進(jìn)一步導(dǎo)致了高房價的產(chǎn)生，三者之間存在一種遞進(jìn)關(guān)系。這一差距的產(chǎn)生，正是供給鎖定型房地產(chǎn)市場的形成所引致的必然結(jié)果。自2004之后，將房地產(chǎn)當(dāng)成投資品的人們大批增加，將房價抬高到非理性增長軌道，進(jìn)入高房價階段。我國的房地產(chǎn)市場中之所以存在如此強(qiáng)勁的投資性需求，與市場的供給結(jié)構(gòu)也有著密切的關(guān)系，因為我國的房地產(chǎn)市場是一種供給鎖定型市場結(jié)構(gòu)，這是投資性需求產(chǎn)生的根本原因。以北京與上海為例，據(jù)兩市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，％與12％，均超警戒空置率。％，與1994～％，但仍在合理的區(qū)域（10％為警戒空置率）內(nèi)。（3）空置率。租售比數(shù)值如此之低，正是源于投資性需求過于旺盛，助推了房價快漲。用每平方米使用面積的月租金除以每平方米建筑面積的房價，所得比值為租售比。下面，我們借助租售比與空置率兩個指標(biāo)來分析我國房地產(chǎn)市場投資性需求的現(xiàn)狀。一些地方政府為了抬高土地出讓價格，甚至請房地產(chǎn)公司當(dāng)“托兒”，與外地投標(biāo)企業(yè)競價，由政府操盤抬高地價，此外還要再向地產(chǎn)商收取名目繁多的“附加費(fèi)”、“城市建設(shè)基金”和“公建配套費(fèi)”等等。第二，地方政府通過提高稅費(fèi)和土地出讓金，推動了房價的上漲。在這樣的條件下，土地價格的完全自由競爭機(jī)制自然難以形成。但是在土地一級出讓市場中，土地供給是高度集中的，唯一的供給方是城市地方政府。我國法律規(guī)定，各城市地方政府可以代表國家作為土地所有權(quán)人將一定年限內(nèi)的城市土地使用權(quán)出讓（租）給土地使用者，并且收取相應(yīng)的土地出讓金或地租，而獲得一定使用年限的土地使用權(quán)者亦可將其再行轉(zhuǎn)讓。為了追求經(jīng)濟(jì)政績，一些地方政府在經(jīng)營城市的理念指導(dǎo)下，自覺不自覺地對市場上的房價實施“逆向調(diào)控”，從而推動了房價的上漲。如一些地方政府出于對自身利益和經(jīng)濟(jì)政績的追求，把主要精力放在了如何拉動GDP的增長上，由此引致出“GDP崇拜”、“政績工程”、“面子工程”等，這也是造成我國典型的政府主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)的主要原因。但正如有學(xué)者所說的那樣，隨著改革開放進(jìn)程的推進(jìn)和市場經(jīng)濟(jì)體制的逐漸形成，中國社會的各個群體逐漸形成了一種過于強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)利益沖動。所以，房地產(chǎn)業(yè)的政府干預(yù)在全世界范圍來看都是一種普遍現(xiàn)象，即必須由政府進(jìn)行干預(yù)，才能使房地產(chǎn)業(yè)向成熟發(fā)展。讓城市中的每一個居民有自己的住宅，是政府的責(zé)任和義務(wù)。 政府的利益介入住宅公平性控制是政府行為。從長期來看，房價走勢是地價走勢的基本支撐；而在短期內(nèi)，兩者存在相互影響的關(guān)系。土地是一種不可再生的資源，但是除了土地資源的稀缺、土地供應(yīng)的有限性等因素之外，地價還有其特殊的決定因素。可見，我國城市化進(jìn)程的加速，城市人口的快速增長直接導(dǎo)致了商品住房供不應(yīng)求。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在“中國經(jīng)濟(jì)50人論壇”上表示，目前每年城市新增家庭住房需求大約為800萬套，但每年提供的商品房從來沒有超過400萬套。目前城市人口的增長是導(dǎo)致我國商品住房供不應(yīng)求的直接原因。因此，很多短期性因素或者說在短期中具有較大波動性的因素會對商品房需求或供給產(chǎn)生沖擊，從而影響商品房的市場交易價格。在長期中，商品房均衡價格的變化趨勢取決于商品房的基礎(chǔ)價值，而商品房的基礎(chǔ)價值是由市場中商品房需求和供給基本面的發(fā)展方向決定的，因此，決定商品房需求和供給基本面變化趨勢的因素將會決定商品房價格的長期走向。理論上，商品房的價格在需求等于供給時產(chǎn)生，這樣的價格是市場出清價：但是，在實際的經(jīng)濟(jì)活動中由于信息的不對稱以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中各種因素導(dǎo)致的左動，供求不均衡是常態(tài)，實際交易價格往往會偏離均衡價格。從另一個角度講，房價虛高會使有真正需求的居民買不起房，那么開發(fā)商的產(chǎn)品價值也不能實現(xiàn)。國際貨幣基金組織實證研究表明，房價暴漲與暴跌之間聯(lián)系緊密，房價暴漲之后帶來暴跌的概率高達(dá)40%。這種虛假的需求在一定條件下極易喪失，當(dāng)這種虛假的需求喪失時，那么虛高的房價也就無所依托了，就會驟降，即泡沫破裂，那將對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極大的傷害。只要有差價，投機(jī)人就會有利可賺，他也就有無窮的欲望去購買房產(chǎn)、地產(chǎn)，而無論房產(chǎn)、地產(chǎn)的價格有多高。真實的需求是為了滿足生產(chǎn)和生活的需要而產(chǎn)生的，是實實在在的，因而不會產(chǎn)生泡沫。房地產(chǎn)泡沫的形成過程實質(zhì)就是因為投機(jī)等因素引起的住宅市場房價的持續(xù)大幅度上漲運(yùn)動。房地產(chǎn)泡沫是由于房地產(chǎn)價格脫離其價值基礎(chǔ)而持續(xù)上漲的過程和狀態(tài)，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。言，就是居住需求）引起的，而是由于虛假的需求（對于住房而言如投資、投機(jī)）引起的，即形成了房地產(chǎn)泡沫。這里就引進(jìn)了一個關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的問題。住宅市場價格過高的不合理性的主要原因：一般來說自主性需求的增長是隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而釋放的，不會造成房價的持續(xù)快速增長，但投機(jī)性需求的介入則加快了房價的上漲速度。由于土地成本已占到全部開發(fā)成本的40%以上，地價的剛性上升自然而然地推動著房價的剛性增長。因此，地價其實主要由需求一方?jīng)Q定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。因此，住房價格持續(xù)上然而，在土地供應(yīng)政府壟斷的制度安排下，地方政府為籌措更多的土地出讓資金以加快城市建設(shè)步伐，在房價上漲時往往將地價大幅提高，一旦土地需求降下來，寧愿暫時不供地也不愿降低地價，這樣地價實際上是只升不降，“棘輪效應(yīng)”極為明顯。2. 成本剛性上升由于土地固有的稀缺性，其自然供給沒有彈性，其經(jīng)濟(jì)供給也缺乏彈性。所以，供不應(yīng)求的市場形式自然就會拉動房價的快速上漲，這在上海、杭州和南京等較發(fā)達(dá)城市表現(xiàn)得尤為突出。據(jù)估計，近兩年長江三角洲附近幾個主要城市的拆遷被動型需求占到總需求量的30%以上，這部分因素在需求因素中也占有不小的比例[14]。（4）城市建設(shè)速度加快提供了大量的拆遷被動性需求。加快城市化進(jìn)程是我國進(jìn)入21世紀(jì)后的重要任務(wù)之一，2000年我國城市化水平已經(jīng)達(dá)到36%，可以說已經(jīng)進(jìn)入城市化的加速時期。自從1998年以來，我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持著高速的增長，城鎮(zhèn)人均可支配收入年均增長達(dá)到近10%，由此帶動主動改善型需求年均增長69%，這也在很大程度上面帶動一部分住房消費(fèi)的增長。但在1998年住房制度改革以后，這部分的購買力得以釋放，一方面是因為人們在觀念上接受了自主購房解決居住問題的住房消費(fèi)新模式；另一方面，住房抵押貸款制度的迅速發(fā)展，大大增強(qiáng)了居民的購買能力，使許多潛在需求有機(jī)會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。在經(jīng)過較長時期的摸索之后，我國于1998年正式取消福利性實物分房，房地產(chǎn)市場因此而得以全面啟動。根本不會理會房子到底是生活必需品還是奢侈品。它作為一種資源，經(jīng)過我們的市場經(jīng)濟(jì)改革，已經(jīng)市場化了。：亞當(dāng)斯密曾說過：市場經(jīng)濟(jì)不是最好的經(jīng)濟(jì)模式，但是這是我們迄今所能找到的最好的經(jīng)濟(jì)模式。房地產(chǎn)供求價格機(jī)制和生產(chǎn)價格機(jī)制是房地產(chǎn)價格運(yùn)行機(jī)制的兩個相統(tǒng)一的方面，是房地產(chǎn)價格運(yùn)行外在機(jī)制和內(nèi)在機(jī)制的統(tǒng)一[13]。但是它們是在不同層面上共同決定著房地產(chǎn)價格的運(yùn)動，房地產(chǎn)的供求關(guān)系機(jī)制地產(chǎn)的供求關(guān)系和房地產(chǎn)生產(chǎn)價格是決定房地產(chǎn)價格的兩個基本因數(shù)。在資本主義條件下，通過部門間競爭，資本不斷從利潤低的部門向利潤高的部門轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致利益平均化，等量資本不論其資本有機(jī)構(gòu)成的高低，都獲得等量利潤，平均利潤率的形成使價值轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)價格[12]。在長期內(nèi)，房地產(chǎn)存量的規(guī)模隨著時間的推移發(fā)生改變，存量價格的決定與短期相同，均衡價格是以需求和存量供給所決定的存量價格水平。價格（或租金）的變化只能使現(xiàn)有房地產(chǎn)供給在需求者之間重新分配[11]。房地產(chǎn)的需求與供給相比具有動態(tài)性。從短期來看，房地產(chǎn)供給是相對穩(wěn)定的，它不能立即適應(yīng)已突然變化的需求，導(dǎo)致價格上漲或下降。 市場供求機(jī)制市場供求價格機(jī)制認(rèn)為房地產(chǎn)市場價格是房地產(chǎn)供給和需求雙方相互作用過程中形成的。因此，可將商品房價格簡單表示為：房地產(chǎn)商品的價格=地價+建安成本+銷售成本+合理利潤+稅費(fèi)。由此再加上房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營過程所耗費(fèi)的全部社會必要勞動的因此房地產(chǎn)價格是在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營房地產(chǎn)過程中所耗費(fèi)的全部社會必要勞動所形成的價值的貨幣表現(xiàn)，這樣市場價格可能會大于、等于或小于住宅的真實價格，如果市場運(yùn)行不是有效的、購房者和開發(fā)商的行為不是理性的、經(jīng)濟(jì)的，那么這樣的市場價格就不能反映真實的價值，而會存在一定的泡沫[9]。地產(chǎn)價格按交易權(quán)能分為：土地征購價格、土地使用權(quán)出讓價格、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格土地使用權(quán)抵押價格；按出讓方式分為：協(xié)議地價、招標(biāo)價格、拍賣價格；按出讓權(quán)限分為：土地批租價格和土地租賃價格等。根據(jù)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的價值理論和價格理論，商品房價格的基礎(chǔ)依然是價值，基本上是房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)，但由于土地的不可再生性，房地產(chǎn)的相對稀缺性、位置固定性等特性的存在，使得商品房價格具有不同于一般商品價格的特征[8]。住房保障在整個房地產(chǎn)市場所占比例仍然較小，導(dǎo)致大量中低收入家庭剛性住房需求被推向市場，這在一定程度上加劇了供求矛盾，加劇了商品房價格的上漲[7]。當(dāng)前部分城市還沒有建立廉租住房制度，廉租住房的資金保障還不到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資的增幅也連續(xù)多年低于住宅開發(fā)投資的增幅，甚至有兩年出現(xiàn)負(fù)增長，其占住宅開發(fā)投資的比重也逐年下降。4. 住房保障體系不完善。近幾年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)土地呈高速增長趨勢，1999年增長 %，%，%，%，%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開發(fā)、增 長的速度。3. 房地產(chǎn)開發(fā)土地購置高速增長。按照國際經(jīng)驗和市場規(guī)則，房地產(chǎn)開發(fā)過程中價格下跌的第一承擔(dān)者就是開發(fā)商。個人購房貸款額均在40%至 50%以上。2. 房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險。個別地區(qū)商品房供應(yīng)中，住宅與非住宅的比例不合理，空置商品房中，中高檔住宅和寫字樓占80%，而根據(jù)國際經(jīng)驗，發(fā)展中國家的高檔物業(yè)在房地產(chǎn)中所占的比 例應(yīng)在5%10%之間。 我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題1. 供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯。2006年的宏觀調(diào)控主要特征是以調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主。2004年開始實施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調(diào)控供給為主。由1999年至2003年為中國房地產(chǎn)業(yè)高速增長期。第四階段：價格持續(xù)上揚(yáng)，多項調(diào)控措施出臺的新階段（2003年以來）2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當(dāng)時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。這政策的第一效應(yīng)就是“趕末班車”——凡是有錢的單位紛紛購買現(xiàn)房，把當(dāng)時市場上所有當(dāng)時賣不掉的現(xiàn)房一掃而空。第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點。于是朱镕基總理一聲令下：停止銀行貸款。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發(fā)現(xiàn)特區(qū)搞市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)之后城市的面貌