【正文】 商品房價格上的泡沫，同時 通過調(diào)節(jié)稅率使個人投資者永遠無法從房地產(chǎn)市場獲取暴利 。應該嚴格的將購買家庭首 13 套房，并且在 100 ㎡一下戶型的購房者與購買豪宅別墅的人區(qū)別開，在前者的信貸政策上應當給予支持和優(yōu)惠，而對于后者的信貸政策則可以適當嚴格。原因在前文已有敘述，不再贅加。原因是，房地產(chǎn)等資產(chǎn)是通貨膨脹的對沖工具。 （二）抑制貨幣泡沫，執(zhí)行嚴格的貨幣政策，保持嚴格的貨幣紀律 。在新開工 700 萬套目標的基礎上，已經(jīng)明確 2020 年基本建成保障房 500 萬套以上，竣工量不低于 2020 年，讓低收入家庭早日住進保障房。保障房對于低收入者的重要性不言而喻，但是對地方政府短期的利好卻沒那么大，所以眾多的地方政府對此都不夠重視。我也試圖從這些方面提出一點對策。我想在房產(chǎn)稅試點期間，這只是一種過渡或者是輔助手段，未來房產(chǎn)稅的實行一定會對整個商品房市場產(chǎn)生深遠影響。當然，我們也看到政府部門也積極地對商品房過高的價格進行調(diào)節(jié)和控制，努力抑制商品房價格的過快上漲。 （三）原因綜述 綜合前文所述，我們可以說，正是由于多種因素的作用形成商品房市場嚴重不 12 合理的供求關系，導致商品房市場價格的不合理上漲，導致現(xiàn)在價格過高的現(xiàn)象產(chǎn)生。于是商品房價格不可避免的存在一定程度的泡沫。到 2020 年底時，我國的 M2 已經(jīng)達到 GDP 的 倍，已經(jīng)產(chǎn)生嚴重不平衡。根據(jù)中國人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，1998 年 12 月我國的廣義貨幣 M2 為 億元，到 2020 年 12 月已經(jīng)激增至 億元，年均增長率 %左右，同時從 M2 說的 M1 差額逐步擴大的情況中可以看出，我國大量資金以企業(yè)定期存款與居民儲蓄的方式積壓于銀行中，并未真正參與到實體經(jīng)濟的運行，說明我國流動性過剩的問題。這些行為的存在直接抬高了商品房價格，造成商品房價格過高的事實。這對房地產(chǎn)價格高漲有推波助瀾的作用。從開發(fā)商角度看，如果其對未來商品房價格上漲的預期強烈，會產(chǎn)生兩種傾向。 對市場的預期（從供給角度分析）以及其開發(fā)商不規(guī)范的市場操作行為 。這或許也能解釋為什么當前“商品房市場價格如此堅挺”與“房價收入比如此之高”兩者能夠并存。這意味著，高收入階層比收入較低者率先進入商品房市場，而廣大的中低收入者，還尚未成為商品房市場的重點照顧的對象。 據(jù)有關學者分析，住房供應結構中 經(jīng)濟 適用房、限價普通商品住房等政府調(diào)控房源應占總房源的 30%~35%比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引 發(fā)商品房市場供求關系的失衡。 供給結構的嚴重不合理 。李景國先生認為，地 方政府經(jīng)營“城市的行為”導致了房價的上升。中國國情是，商品房市場必備原料 ——土地，來自于國家并且由政府控制，所以地方政府在其中扮演了重要角色他們從供給一方推高了地價以至房價。近些年，地方土地出讓部門出讓土地的價格實在是令人咋舌，這一點從不斷涌現(xiàn)的“地王”便可見，也可知競爭好地塊的激烈，也在客觀使土地出讓價格只會變高。根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)顯示， 2020 年土地平均出讓價格 10 416 元每平方米， 2020 年則為 1885 元每平方米，而這只是全國均價。中央政府對于地方的考察基本上還是“唯 GDP 論”： GDP 高，地方政府的績效則高； GDP 低，地方政府的績效則差。土地的價格最終會分攤到商品房的消費者手中，這進一步加劇了商品房價格的攀升?？梢?，土地在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著不可替代的作用。房地產(chǎn)市場的發(fā)展依賴于土地，甚至可以說地理區(qū)位因素可以決定房地產(chǎn)的價格及檔次。 （二）從供給方面分析 ： 在商品房市場中，作為供給一方的開發(fā)商發(fā)生的變化，包括由于建造成本的持續(xù)上漲，供給結構的不合理，追求并且能夠獲得高利潤的事實存在，開發(fā)商不規(guī)范的市場操作行為等情況使得近些年的商品房市場價格不斷上漲，并處于非常高的位置。我覺得房產(chǎn)稅將是未來探 討商品房價格的關鍵因素，它會讓房屋失去作為投資品的屬性， 就是在房產(chǎn)持有期間，政府不斷向所有權人以持有房產(chǎn)為由收取的錢。商品房持有成本， 簡單的來說是指：房屋的折舊、物業(yè)管理及維護費用、使用費用，貸款，以及正在試點的房產(chǎn)稅。根據(jù)房地產(chǎn)價值原理，住房的支出由購買的費用和持有的費用組成。我們看到中國的富人的富裕程度和窮人的貧窮程度都會超乎我們的想象，由于城市化進程等原因對于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空間，富人為了獲得升值利潤，將房地產(chǎn)作為其投資的一種手段，大量買進炒作商品房，待高價時賣出商 9 品房以賺取差價。在本書中還指出，全社會總收入差距一直在擴大，基尼系數(shù)目前在 左右。據(jù)社科院發(fā)布的 2020 年《社會藍皮書》中指出， 2020 年我國人均 GDP 預計超過 4000 美元，已經(jīng)進入中等收入國家行列。 在國家這一輪調(diào)控之前，眾多專家學者都在擔心“熱錢”的問題。從國際局勢看，受全球經(jīng)濟的影響，尤其是美國和日本長期維持較低的利率水平， 低利率引發(fā)信貸消費增多，貸款者所付出的財務成本降低。投機需求是依賴財務杠桿而發(fā)生的，通過短期買賣房屋來獲利的需求。 這里要強 調(diào)投資與投機的不同之處，投資者往往將商品房長期持有，達到為自己富余的資金保值增值的目的，從市場來看，投資者往往購買的數(shù)量有限，而我們眼中的投機者則不會，幾套，甚至整棟樓的購買（注意，這其中的資金來源要依賴于財務杠桿的支持），這部分需求是我們必須警惕的。投資需求者對商品房的需求是相對穩(wěn)定的，他們對高昂的商品房價格的支持作用是長期存在的，而且可以預見的是，在我國資本市場還不夠發(fā)達、投資渠道較為狹隘的前提下，商品房市場還將繼續(xù)吸引投資性需求。投資需求是投資者將房地產(chǎn)作為一種長期堅持的投資渠道的需求。關于商品房 的金融屬性，至今還未有明確定義，但是從其本質及市場表現(xiàn)來看，至少能從兩個方面來理解：一是金融產(chǎn)品說，即具備金融產(chǎn)品的特性，包括流動性，收益性和價格波動性； 二是金融功能說，即進行人群、地域以及期限上的資源再配置，但實際上，這是一個問題的兩個方面 角度不同而已。 商品房的金融屬性的顯現(xiàn)和強化而產(chǎn)生的投資需求 。同時購房者房地產(chǎn)行業(yè)作為我們國家的重要 的行業(yè)，在某些地方甚至處于是支柱行業(yè)的地位，很大一部人對房價的預期是會進一步上漲，而不是預計會下跌，對未來的預期決定了他們現(xiàn)在的需求不會降低。購房者在作出購買行為的決定之前，會考慮當前商品房市場的價格與自己的購買能力，也會適當?shù)念A測未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢和未來商品房市場價格以及增長的速度。 購房者對未來的預期。具體采取哪種政策，取決于決策當局對于當前商品房市場的認識。當供求結構出現(xiàn)問題時，政府往往承認收入差距不同所導致的住房問題，將保障性住房商品化和市場化，保障性住房緩慢上升。面對不同的問題，保障性住房的解決辦法實際是不同的。根據(jù)中國行業(yè)研究網(wǎng)的資料， 2020 年2020 年全年新開工建設城 鎮(zhèn)保障性安居工程住房 1043 萬套（戶），基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房 432 萬套。在商品房市場中，購買主體中必然存在符合經(jīng)濟適用房等保障性住房條件的家庭或個人的存在，作為需求一方，在市場中缺少保障性住房這樣的情況的存在，使得原來應該是政府買單的買房家庭不得不轉而去商品房市場，客觀上加劇了購房人群的需求。 作為社會分配補充的重要組成部分，包括經(jīng)適房、廉租房等地保障房的數(shù)量不多，申請條件苛刻，申請時間長久一直為普通居民和大眾媒體所詬病。在當前的商品房價格下，居民有效需求的實際是很難去測算和估計的，但我們可以看見的是，當價格出現(xiàn)松 動時，從成交量的快速增加的情況中，我們能夠得出結論，巨大的潛在的有效需求或許對房價上漲沒有助推力，但是對維持現(xiàn)在的高價有巨大的支撐作用。住房需求不僅僅是指對住房的需要欲望，更是指對住房需要的支付能力?？梢姡傂枨笾傅氖怯行枨?。 總需求是指能夠實現(xiàn)的需求（實際上在經(jīng)濟學理論中，當談論需求這個問題時，我們指的是既有愿望又有能力支付的需要，如果沒有支付能力，我們可以稱之為需要），而不僅僅是需要欲望。橫亙在城市的發(fā)展水平、就業(yè)機會、衛(wèi)生設施、教育資源、等的巨大差距，必然使得農(nóng)村的居民有去城市生活的想法，這就必然會加劇城鎮(zhèn)商品房市場的不平衡的需求現(xiàn)狀，使得原本的賣方市場進一步強化，使得房價高企遲遲不回落。同時， 按國家統(tǒng)計局公布的數(shù) 據(jù)顯示， 2020 年我國城市化率已達到 45%，并以每年 1%的速度增長，這意味著每年有將近 1300 萬農(nóng)村人口要進入城市生活， 這對城市的商品房價格有間接的推動作用。巨大的商品房需求，使得多年來商品房一直處于“賣方市場”的狀態(tài)，必然使得房價居高不下。巨大的常態(tài)化的商品房市場價始終長期的處于高位，并且將會在長時間內(nèi)仍然會處在高位運行的狀態(tài)。據(jù)調(diào)查顯示，有大約 68%的城市家庭有改善與購買住房的需求。根據(jù) 1996 年，聯(lián)合國人居中心的調(diào)查數(shù)據(jù)認為，一套住房價格在人均年收入 3—5 倍是合理的，我國的現(xiàn)狀告訴我們，可以說，絕大多數(shù)普通家庭在當前情況下是負擔不起房價的。 再者，以年均收入說明。首先，結合中國人大多數(shù)居民的存款習慣與少量參與股票保險投資的 事實，我們可以通過居民存款的數(shù)額來大致說明，根據(jù)統(tǒng)計局 2020 統(tǒng)計年鑒 102 項的數(shù)據(jù)，我們截取 2020 年以后的城鄉(xiāng)居民的存款數(shù)額（生活在農(nóng)村的居民，對城鎮(zhèn)的商品房也有需求）（單位：億元） 2020 2020 5 通過，簡單計算，可以得出平均每個人的存款數(shù)額，以 2020 年為例，平均存款在 20200元左右，以三口之家計算，存款 60000，在不考慮父母親戚朋友幫忙的情況下，以本文前表所示中的 3800 元 /平方米 *90 平方米 =342020 元，首付款 35%，首付款為 119700，接近存款數(shù)額的兩倍。 （二 ）從部分大中城市來看 根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計年鑒每年公布的大中城市的平均房屋銷售價格，我們可以很明顯的看到，許多城市的商品房價格持續(xù)了多年的增長勢頭，（本數(shù)據(jù)只是統(tǒng)計得到 2020 年，當前商品房價格比本表中的價格又有明顯提高）即使在國家政策的持續(xù)壓力之下，也并沒有哪個城市的商品房價格出現(xiàn)明顯的下降趨勢，所出現(xiàn)的只是一小部分樓盤在特殊時期的營銷層面的價格激勵政策，而不是整體性的價格普降。所以，我們可以這樣說，我國的商品房價格在 1998 年取消福利分房以后，一直處于不正常的增速（超越人均可支配收入的增長速度），只是在政府政策嚴厲的 2020 年出現(xiàn)短暫平穩(wěn)的狀態(tài)。大多數(shù)的普通家庭都可能或多或少感受到高房價帶來的影響。這里需要指出的是，商品房價格過高包含兩個方面的含義，即前期商品房價格的上漲過快和當前價格維持在高位運行，以下的影響因素不做細分。但是從商品房整體市場供求的角度研究較少。當前，房地產(chǎn)商擁有擁有商品的定價權，并利用定價權不斷抬高房價，導致潛在購房者只能不斷被動接受高房價，復雜的審批程序， 3 管理，審批收費增加了房屋成本，提高了商品房價格，社會游資住房投資不斷拉升商品房價格。接著，運用計量經(jīng)濟學軟件 Eviews 對我國的相關數(shù)據(jù)進行驗證，驗證結果與假設三相悖，與其他假設均相符合，說明當前房地產(chǎn)市場價格的波動已經(jīng)一定程度上脫離了 經(jīng)濟的發(fā)展。 謝孟軍 吳樹暢（ 2020）：房地產(chǎn)作為一種特殊的商品兼具消費和投資的功能。我國城鎮(zhèn)人口和城市人均住房面積的快速增長，這也是商品房市場很多投資者預期我國商品房價格會持續(xù)上漲的重要依據(jù)。 王艷華 杜明奎 楊珽（ 2020）：在 1998 到 2020 年間，我國商品房平均價格和銷售量對于政府政策的調(diào)整做出了一定程度的調(diào)整，但是總體上價格的上漲趨勢并沒有發(fā)生改變，