【正文】 [5]. 賀建清 . 流動(dòng)性過剩與房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證分析 新疆社會(huì)科學(xué)， 2020，（ 3）： 13— 22 [6]. 宋志勇，熊璐瑛 . 利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的理論與實(shí)證研究 當(dāng)代經(jīng)濟(jì) 2020，（ 6 上）：140— 142 [7]. 劉浪 . 長(zhǎng)沙市住宅商品房?jī)r(jià)格趨高的因素分析 中外建筑， 2020，（ 2）： 102— 105 [8]. 吳曉靈 提高房貸是保護(hù)窮人 新京報(bào) 2020， 3 月 15 日 [9]. 李景國(guó) 中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書 社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社， 2020 [10]. 師立新，任立勝 百姓心理預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響價(jià)值工程 價(jià)值工程 2020，（ 4） [11]. 周文新，林新朗 經(jīng)濟(jì)適用房投資額與商品房?jī)r(jià)格的動(dòng)態(tài)關(guān)系 技術(shù)經(jīng)濟(jì) 2020，（ 1）： 85— 88 [12]. 林卡 高紅 中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度發(fā)展動(dòng)力和制度背景分析 中國(guó)軟科學(xué) 2020，（ 1） ：23— 32 [13]. 呂光明，李彬 中國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)的多用途視角研究 住宅與房地產(chǎn) 2020，（ 5）：97— 101 [14]. 尹磊 中國(guó)房地產(chǎn)非理性上漲的經(jīng)濟(jì)分析 特區(qū)經(jīng)濟(jì) 2020，（ 5）： 279— 280 [15]. 郭寧 影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素分析 合作經(jīng)濟(jì)與科技 2020，（ 23） [16]. 楊慎 . 房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì) 中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 2020 [17].李程宇，袁遠(yuǎn) 影響我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)因素分析 商場(chǎng)現(xiàn)代化 2020，（ 2）： 135 [18].包有成 我國(guó)樓市高房?jī)r(jià)的成因及對(duì)策研究 河北科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版） 2020，（ 1）： 38— 43 [19].陳秋宇，羅茹月 商品房?jī)r(jià)格影響因素分析 —— 基于 M2 供應(yīng)量的實(shí)證研究 經(jīng)營(yíng)管理者 2020，（ 2） [20].孔煜 城市住宅價(jià)格變動(dòng)的影響因素分析 貴州工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版） 2020，（ 2）： 45— 48 學(xué)生簽名： 年 月 日 20 指導(dǎo)教師評(píng)語(yǔ)： 對(duì) 我國(guó)當(dāng)前商品房?jī)r(jià)格過高的事實(shí)與原因分析 的研究現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，設(shè)計(jì)了論文的研究框架。 開題報(bào)告已符合規(guī)范和寫作要求。小的標(biāo)題太多，注意合并，分為五章左右。 參考文獻(xiàn)太少，應(yīng)有 20個(gè)為好。該生在修改過程中，花了較多的時(shí)間進(jìn)行思考和修改，資料準(zhǔn)備齊全， 符合畢業(yè)論文要求，同意該生答辯。 論文整體結(jié)構(gòu)合理，研究思路清晰，論證有理，觀點(diǎn)正確。 文獻(xiàn)少。 打黃線的部分，是修改的，注意看一下。第二部分應(yīng)增加原因分析的視角，豐富該部分內(nèi)容，第三部分“ 原因綜述”應(yīng)對(duì)全文進(jìn)行總結(jié)。同時(shí)，我們也應(yīng)該看到當(dāng)下商品房市場(chǎng)的政策還是不夠完善的，尤其是缺乏一個(gè)長(zhǎng)期的，持續(xù)的穩(wěn)定規(guī)劃。 當(dāng)然，前文只是從事實(shí)層面上分析商品房市場(chǎng)的供求關(guān)系，其實(shí)，許多因素歸根結(jié)底可以歸結(jié)為政策的層面上 ，如信貸政策的層次性不夠明顯，不夠完善讓投機(jī)者有機(jī)可乘，社會(huì)保障制度的不健全導(dǎo)致中低收入者無(wú)房可住，房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管部門沒有對(duì)開發(fā)商的市場(chǎng)行為進(jìn)行有效地規(guī)范，現(xiàn)行的土地的“招拍掛”的制度完全以價(jià)格為標(biāo)桿對(duì)商品房市場(chǎng)有消極影響等等。當(dāng)前我國(guó)商品房?jī)r(jià)格高企已經(jīng)是無(wú)需爭(zhēng)論的事實(shí)，但是為了說明當(dāng)前商品房的價(jià)格已經(jīng)超出普通家庭的承受范圍，文章通過國(guó)家統(tǒng) 計(jì)局的數(shù)據(jù)，用平均個(gè)人存款數(shù)額與商品房平均價(jià)格的首付款來(lái)比較，同時(shí)又通過國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒中得城鎮(zhèn)居民人均收入與一套住房的價(jià)格比較，很容易得出商品房?jī)r(jià)格超出普通居民承受能力的結(jié)論。 自 1998 年我國(guó)取消福利分房以來(lái)，商品房投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，商品房銷售面積 逐年增加，但同時(shí)過高的房?jī)r(jià)也一直是橫亙?cè)谖覈?guó)城鄉(xiāng)普通居民面前的一道鴻溝。 18 二、選題意義 在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，住房作為一種重要的商品，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的過程中，發(fā)揮著不可替代的作用。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素是復(fù)雜的，是受眾多的因素共同制約的，結(jié)合國(guó)內(nèi)外有關(guān)研究經(jīng)驗(yàn)和成果，房地產(chǎn)價(jià)格與以下因素有著密切的聯(lián)系，并且提出如下假設(shè)：貨幣因素，房?jī)r(jià)與 M1 存在正相關(guān)的關(guān)系；投資因素，我國(guó)房?jī)r(jià)短期內(nèi)與投資呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，但是長(zhǎng)期應(yīng)該呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系；收入因素，房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)收入之間呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系；銀行信貸，寬松的貨幣政策會(huì)使得市場(chǎng)上得貨幣流量增加，在當(dāng)前房地產(chǎn)熱得情況下，就會(huì)有大量的 資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資的擴(kuò)大會(huì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，增加供給的同時(shí)拉動(dòng)房?jī)r(jià)下行。雖然在此期間城鎮(zhèn)在崗職工的平均工資水平有了大幅度的增長(zhǎng)，但是其絕對(duì)值圓圓低于全國(guó)商品房的平均價(jià)格，以 2020 年為例，全國(guó)商品房的平均價(jià)格為 3800 元 /平方米，同期工資水平為 2435 元 /月，如果考慮到具體城市如北京上海等，差距則會(huì)更大。 高宇波（ 2020）：市場(chǎng)價(jià)格反應(yīng)了供給和需求協(xié)調(diào)的結(jié)果，供求的變化影響到商品的市場(chǎng)價(jià)格，根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論，商品房?jī)r(jià)格受到相關(guān)住房?jī)r(jià)格的影響，生產(chǎn)成本的影響，以及開發(fā)商追 求利潤(rùn)最大化的動(dòng)機(jī)共同作用形成的。如何有效的控制商品房的價(jià)格，切實(shí)解決居民的住房問題，必將成為今后經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。 課題來(lái)源：以院（系）下達(dá)的畢業(yè)論文推薦題為選擇課題方向的依據(jù)，在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下閱讀相關(guān)文獻(xiàn)，經(jīng)調(diào)查研究，確立本題。 感謝我的指導(dǎo)老師劉雷老師，這篇論文是在劉雷老師的的悉心指導(dǎo)與鼓勵(lì)下完成的。 參考文獻(xiàn)： [1]. 中國(guó) 統(tǒng)計(jì)年鑒 中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 [2]. 中國(guó)人民銀行網(wǎng)站 [3]. 楊酉宜 . 保障性住房建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響研究 經(jīng)濟(jì)縱橫， 2020，（ 4） [4]. 中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng) [5]. 賀建清 . 流動(dòng)性過剩與房地產(chǎn)泡沫的實(shí)證分析 新疆社會(huì)科學(xué)， 2020，（ 3）： 13——22 [6]. 宋志勇，熊璐瑛 . 利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的理論與實(shí)證研究 當(dāng)代經(jīng)濟(jì) 2020，（ 6 上）： 140—142 [7]. 劉浪 . 長(zhǎng)沙市住宅商品房?jī)r(jià)格趨高的因素分析 中外建筑， 2020，（ 2）： 102—105 [8]. 吳曉靈 提高房貸是保護(hù)窮人 新京報(bào) 2020， 3 月 15 日 [9]. 李景國(guó) 中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書 社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社， 2020 14 [10]. 師立新，任立勝 百姓心理預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響價(jià)值工程 價(jià)值工程 2020，（ 4） [11]. 周文新，林新朗 經(jīng)濟(jì)適用房投資額與商品房?jī)r(jià)格的動(dòng)態(tài)關(guān)系 技術(shù)經(jīng)濟(jì) 2011，（ 1）： 85—88 [12]. 林卡，高紅 中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度發(fā)展動(dòng)力和制度背景分析 中國(guó)軟科學(xué) 2020，（ 1）： 23—32 [13]. 呂光明，李彬 中國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)的多用途視角研究 住宅與房地產(chǎn) 2020，（ 5）： 97—101 [14]. 尹磊 中國(guó)房地產(chǎn)非理性上漲的經(jīng)濟(jì)分析 特區(qū)經(jīng)濟(jì) 2020，（ 5）： 279—280 [15]. 郭寧 影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素分析 合作經(jīng)濟(jì)與科技 2020，（ 23） [16]. 楊慎 . 房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì) 中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 2020 [17].李程宇，袁遠(yuǎn) 影響我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)因素分析 商場(chǎng)現(xiàn)代化 2020，（ 2）：135 [18].包有成 我國(guó)樓市高房?jī)r(jià) 的成因及對(duì)策研究 河北科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版） 2010，（ 1）： 38—43 [19].陳秋宇，羅茹月 商品房?jī)r(jià)格影響因素分析 ——基于 M2 供應(yīng)量的實(shí)證研究 經(jīng)營(yíng)管理者 2020，（ 2） [20].孔煜 城市住宅價(jià)格變動(dòng)的影響因素分析 貴州工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版） 2007，（ 2）： 45—48 [21]. 葛瑛、王慧娟 房地產(chǎn)金融屬性的表現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)含義 :以美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為例 上海金融 2020，（ 2）， 118119 15 致 謝 至此，我的論文已接近完結(jié)。葉檀女士認(rèn)為， 房產(chǎn)稅是抑制房地產(chǎn)投機(jī)的第二個(gè)核武器 ， 房產(chǎn)稅的本質(zhì)是將房產(chǎn)收益收歸政府所有， 利用稅收手段抑制住房投機(jī)投資炒作，達(dá)到平抑畸形高房?jī)r(jià)的目的，消除商品房?jī)r(jià)格上的泡沫，同時(shí) 通過調(diào)節(jié)稅率使個(gè)人投資者永遠(yuǎn)無(wú)法從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取暴利 。原因在前文已有敘述，不再贅加。 （二）抑制貨幣泡沫，執(zhí)行嚴(yán)格的貨幣政策，保持嚴(yán)格的貨幣紀(jì)律 。保障房對(duì)于低收入者的重要性不言而喻，但是對(duì)地方政府短期的利好卻沒那么大，所以眾多的地方政府對(duì)此都不夠重視。我想在房產(chǎn)稅試點(diǎn)期間，這只是一種過渡或者是輔助手段，未來(lái)房產(chǎn)稅的實(shí)行一定會(huì)對(duì)整個(gè)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 （三）原因綜述 綜合前文所述，我們可以說，正是由于多種因素的作用形成商品房市場(chǎng)嚴(yán)重不 12 合理的供求關(guān)系，導(dǎo)致商品房市場(chǎng)價(jià)格的不合理上漲，導(dǎo)致現(xiàn)在價(jià)格過高的現(xiàn)象產(chǎn)生。到 2020 年底時(shí)，我國(guó)的 M2 已經(jīng)達(dá)到 GDP 的 倍，已經(jīng)產(chǎn)生嚴(yán)重不平衡。這些行為的存在直接抬高了商品房?jī)r(jià)格，造成商品房?jī)r(jià)格過高的事實(shí)。從開發(fā)商角度看，如果其對(duì)未來(lái)商品房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期強(qiáng)烈，會(huì)產(chǎn)生兩種傾向。這或許也能解釋為什么當(dāng)前“商品房市場(chǎng)價(jià)格如此堅(jiān)挺”與“房?jī)r(jià)收入比如此之高”兩者能夠并存。 據(jù)有關(guān)學(xué)者分析，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中 經(jīng)濟(jì) 適用房、限價(jià)普通商品住房等政府調(diào)控房源應(yīng)占總房源的 30%~35%比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無(wú)法滿足中低收入消費(fèi)者的購(gòu)房需求，引 發(fā)商品房市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡。李景國(guó)先生認(rèn)為，地 方政府經(jīng)營(yíng)“城市的行為”導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上升。近些年，地方土地出讓部門出讓土地的價(jià)格實(shí)在是令人咋舌，這一點(diǎn)從不斷涌現(xiàn)的“地王”便可見，也可知競(jìng)爭(zhēng)好地塊的激烈，也在客觀使土地出讓價(jià)格只會(huì)變高。中央政府對(duì)于地方的考察基本上還是“唯 GDP 論”： GDP 高，地方政府的績(jī)效則高； GDP 低，地方政府的績(jī)效則差?？梢?，土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮著不可替代的作用。 （二）從供給方面分析 ： 在商品房市場(chǎng)中，作為供給一方的開發(fā)商發(fā)生的變化，包括由于建造成本的持續(xù)上漲，供給結(jié)構(gòu)的不合理，追求并且能夠獲得高利潤(rùn)的事實(shí)存在，開發(fā)商不規(guī)范的市場(chǎng)操作行為等情況使得近些年的商品房市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲，并處于非常高的位置。商品房持有成本， 簡(jiǎn)單的來(lái)說是指：房屋的折舊、物業(yè)管理及維護(hù)費(fèi)用、使用費(fèi)用，貸款，以及正在試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。我們看到中國(guó)的富人的富裕程度和窮人的貧窮程度都會(huì)超乎我們的想象，由于城市化進(jìn)程等原因?qū)τ诔鞘猩唐贩康拇罅啃枰?，商品房存在升值的空間，富人為了獲得升值利潤(rùn)，將房地產(chǎn)作為其投資的一種手段，大量買進(jìn)炒作商品房，待高價(jià)時(shí)賣出商 9 品房以賺取差價(jià)。據(jù)社科院發(fā)布的 2020 年《社會(huì)藍(lán)皮書》中指出， 2020 年我國(guó)人均 GDP 預(yù)計(jì)超過 4000 美元，已經(jīng)進(jìn)入中等收入國(guó)家行列。從國(guó)際局勢(shì)看，受全球經(jīng)濟(jì)的影響，尤其是美國(guó)和日本長(zhǎng)期維持較低的利率水平， 低利率引發(fā)信貸消費(fèi)增多，貸款者所付出的財(cái)務(wù)成本降低。 這里要強(qiáng) 調(diào)投資與投機(jī)的不同之處，投資者往往將商品房長(zhǎng)期持有，達(dá)到為自己富余的資金保值增值的目的，從市場(chǎng)來(lái)看，投資者往往購(gòu)買的數(shù)量有限，而我們眼中的投機(jī)者則不會(huì)，幾套，甚至整棟樓的購(gòu)買（注意，這其中的資金來(lái)源要依賴于財(cái)