【導讀】“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)！”是開發(fā)商項目決策的重要依據(jù)。從定量調(diào)查到定性。市場調(diào)查是基礎，市場定位是關(guān)鍵，市場。策劃是組織，市場營銷是手段。做好做足才能得出最正確的結(jié)論。才能找到一個真正適于本案項目的最佳方案。本項目地塊隸屬金州區(qū)，但從地理位置上看，區(qū)的房地產(chǎn)市場情況。由于此次調(diào)查對象數(shù)目眾多，和不充分，個別數(shù)字亦未能苛求其全。旅游城市，也是中國北方最為開放、最具活力的城市之一。1945年8月大連解放，1945年11月8日大連市政府成立。院批準大連成為14個沿海開放城市之一和計劃單列市，享受省級經(jīng)濟管理權(quán)限，大連市現(xiàn)轄6個區(qū)、3個縣級市和1. 20xx年度，大連市遷入具有大專以。從各項數(shù)據(jù)表明，大連外來人。連市成為全國首批“文明城市”之一。城市競爭力報告中，大連市入圍最具綜合競爭力的前50名城市，單項排名中，20xx年，大連經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長。20xx年，大連市加大投入，全力推進，國際航運中心建設全面提速。50個港口重大基礎設施建設

　　

【正文】 0 2室4室 80 5 華夏海景 多層 小高層 4萬 7.2萬 1.8 3080 4200 80 130 2室3室 6 光伸半島綠洲 小高層 高層 4萬 1.9 3300 4300 100 150 2室3室 7 北歐假日 （三期） 高層 小高層 1.6萬 7.3萬 4.6 4150 6520 60 160 1室3室 近兩年來開發(fā)區(qū)樓盤價格漲幅較大，因為海景房的稀缺性，南部海濱地區(qū)價格基本都在 5000 元以上，且銷售情 況基本良好。 金馬路板塊主要個案指標對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （m2） 總建 （m2） 容積率 價格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 古耕國際公寓 高層 1萬 2.66萬 6300均價 3080 900元精裝 古耕SOHO公寓 高層 2.55萬 5500均價 100210 700元精裝 2 佳和海景 多層 小高層 2.07萬 4.8萬 2.32 34004200 58142 3 開順融通大廈 高層 6000 2.12萬 7000均價 45—144 4 君悅豪庭 小高層、高層 2.2萬 12萬 5.45 5500均價 110180 5 福佳國際公寓 高層 6000 3萬 60007000 5095 1室3室 6 安盛商務大廈 高層 0.9萬 7萬 7.78 4500均價 暫未公布 小戶型 7 西山小區(qū) 高層、小高、多層 56.7 125.14 2.2 未定 未定 未定 杏林板塊主要個案指標對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （m2） 總建 （m2） 容積率 價格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 疊翠花鄉(xiāng) （二期） 多層 小高層 4萬 10萬 2.2 35004300 50130 2室為主 雙 D 港板塊主要個案指標對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （萬m2） 總建 （萬m2） 容積率 價格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 乾豪 多層 7.8萬 21萬2.6 3800 802室東城天下（1期） 小高層 100 為主 4室 2 乾豪東城天下（2期） 22.6萬 31.46萬 未定 80100為主 2室為主 3 金灣新城B1 多層 4萬 7萬 1.7 3400 60130 2室為主 20xx20xx 年大連開發(fā)區(qū)主要區(qū)域的銷售均價 區(qū) 位 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 金馬路西端 2600 3000 —— —— 金馬路 昌臨 3000 3500 4000 5300 港西 保稅區(qū) 20xx 2400 3000 3800 雙 D 港 1800 2300 2800 3300 濱海路 2800 3500 4800 5500 隨著開發(fā)區(qū)房價的大幅度上漲，消費者對于居住產(chǎn)品的要求也更加 的趨于 理性化，由過去的單純追求戶型面積巨大，而轉(zhuǎn)向大社區(qū)、高配置、優(yōu)環(huán)境、面積夠用、戶 型合理的方向轉(zhuǎn)移，因此很多開發(fā)區(qū)人，在好地段價位一再上漲的情況下，繼而轉(zhuǎn)向價位適中、戶型合理、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷的非黃金地段區(qū)域選擇安家居住，于是也就出現(xiàn)了開發(fā)區(qū)的在非主流區(qū)域造城并受到客戶追捧的“乾豪現(xiàn)象”。 主要個案項目戶型面積變化情況 由于本項目相對于金州來說，更靠近大連開發(fā)區(qū)，因此開發(fā)區(qū)的樓盤對本項目的影響將會更大，尤其是金馬路沿線的項目。因此，本次市場調(diào)查采取以開發(fā)區(qū)金馬路、濱海路沿線，自 20xx 年 20xx 年的主要代表項目作為我們調(diào)查開發(fā)區(qū)商品房住宅項目戶型面積變化的主要調(diào)查依據(jù)，并對此數(shù)據(jù)做 以具體的統(tǒng)計和分析，用以分析本項目的競爭市場的產(chǎn)品供應和需求狀況。 ◎ 主要參照個案： 區(qū)域位置 項目名稱 開發(fā)時間 主力戶型面積（平米） 金馬路 中環(huán)嘉園 20xx 160 恒安花園 20xx 135174 古耕 5000 20xx 154164 西山小區(qū) 20xx 保稅區(qū) 乾豪格林小鎮(zhèn) 20xx 105118 雙 D 港 金灣新城 A 區(qū) 20xx 90 濱海路 西雅圖觀海苑 20xx 120 華夏海景 20xx 112115 北歐假日（ 1 期） 20xx 120 眾益 陽光海岸 20xx 120 雙 D 港 乾豪東城天下 （ 1 期） 20xx 80100 乾豪東城天下 （ 2 期） 20xx 100 金灣新城 B 區(qū) 20xx 85 濱海路 北歐假日（ 2 期） 20xx 80 ◎ 從選區(qū)個案情況看開發(fā)區(qū)的住宅產(chǎn)品變化： 從以上的統(tǒng)計情況來看，金馬路沿線主要項目 20xx 年中環(huán)嘉園的主力面積在 160 ㎡， 20xx 年恒安花園主力戶型面積 135174 ㎡；而在 20xx 年至今，開發(fā)區(qū)房價大幅度上揚以后，金馬路和濱海路的住宅產(chǎn)品主力戶型也由比較奢華的150 ㎡左右的三居，而縮小為 120130 ㎡的 經(jīng)濟型三居 ，比較典型的比較就是西雅圖觀海苑和陽光海岸的情況。 而在雙 D 港、保稅區(qū)的金灣新城、東城天下、格林小鎮(zhèn)的產(chǎn)品供應情況看，同為金灣新城其 20xx 年其 建設的 A 區(qū)主力面積在 90 ㎡，在 20xx 年 B 區(qū)的主力戶型面積就有所縮小，減少為現(xiàn)在的 85 ㎡；同為乾豪地產(chǎn)開發(fā)的項目， 20xx20xx年開發(fā)的格林小鎮(zhèn)主力戶型面積在 105118 ㎡，而剛剛亮相的東城天下（二期）的主力戶型卻縮減至 100 ㎡以下。 小結(jié)： ? 開發(fā)區(qū)經(jīng)濟增長迅速， GDP 增長較快，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大； ? 開發(fā)區(qū)住宅主力產(chǎn)品戶型面積 從 20xx20xx 年，呈逐漸減小的態(tài)勢； ? 開發(fā)區(qū)項目的快速銷售，主要還是受套型面積情況的影響； ? 消費者對面積的需求主要還是房屋價格起決定性作用； ? 開發(fā)區(qū)消費者的套型需求主流為二居到三居。 第七章 大連金州區(qū)概況和發(fā)展現(xiàn)狀 一、金州區(qū)概況 地理位置 大連市金州區(qū)地處遼東半島南部，東臨黃海，西瀕渤海，南與大連市甘井子區(qū)、大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)、大連保稅區(qū)為鄰，北與普蘭店市相接。全區(qū)面積 平方公里，海岸線長 公里。 建置沿革 金州名稱，始于金代。戰(zhàn) 國時屬燕遼東郡。漢置沓氏縣，仍屬遼東郡。據(jù)史載及遺址考證，當在今大李家鎮(zhèn)大嶺城。 唐代屬安東都護府積利州。遼代屬東京道遼陽府。金代，襲遼制，置蘇州，屬東京路遼陽府。金皇統(tǒng)三年（ 1143 年）降蘇州為化成縣。金貞佑四年（ 1216年）升化成縣為金州?！敖鹬荨敝源耸肌＝鹋d定二年（ 1218 年）置金州防御使。 元代，廢金州并入蓋州路，后又并入遼陽路。明代，洪武五年（ 1372 年）置金州，屬山東布政使司。洪武八年（ 1375 年）置金州衛(wèi)，屬遼東都指揮使司。洪武二十八年（ 1395 年）廢除州制，專行衛(wèi)制。治所在今金州城。 清 代，初襲明制?？滴跏拍辏?1680 年）裁金州巡檢司，改設金州營。 光緒二十年（ 1894 年）日本侵占遼東半島，于金州設立軍政署，實行軍事統(tǒng)治。光緒二十一年（ 1895 年）俄、德、法三國“干涉還遼”，金州廳與金州協(xié)領(lǐng)衙門建制恢復。 光緒二十三年（ 1897 年）冬，沙俄艦隊侵占旅順口，在金州地區(qū)設“金州市”、“金州行政區(qū)”，屬“關(guān)東省”。 民國二年（ 1913 年）中華民國政府改金州廳為金縣，隸奉天省。民國十四年（ 1925 年）改屬沈陽道。民國十八年（ 1929 年）廢道制，改奉天省為遼寧省，金縣直屬遼寧省。 民國三十四年（ 1945 年） 8 月 22 日，蘇聯(lián)紅軍進駐金州，實施軍管。同年12 月 16 日，成立了中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導下的金縣政府，屬旅大行政聯(lián)合辦事處。 1950年 12 月 1 日，改屬旅大市人民政府。 1966 年 3 月 31 日，改屬遼寧省遼南專署。1969 年，遼南專署撤銷，金縣復歸旅大市。 1981 年 2 月 9 日，旅大市人民政府改為大連市人民政府，金縣屬之。 1987 年 4 月，國務院批準金縣撤縣改區(qū)，同年 5 月 20 日，舉行撤縣改區(qū)大會，從此，大連市金縣更名為大連市金州區(qū)。 行政區(qū)劃 至 20xx 年末，金州區(qū)轄 1 個鄉(xiāng)（七頂山滿族鄉(xiāng)）、 9 個鎮(zhèn)（亮甲店鎮(zhèn)、向應鎮(zhèn)、登沙河鎮(zhèn)、杏樹屯鎮(zhèn)、華家屯鎮(zhèn)、三十里堡鎮(zhèn)、石河鎮(zhèn)、二十里堡鎮(zhèn)、大魏家鎮(zhèn)）、 6 個街道辦事處（先進街道、站前街道、光明街道、中長街道、擁政街道、友誼街道）。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道轄村民委 131 個、社區(qū)居民委 38 個。 人口民族 至 20xx 年末，全區(qū)總?cè)丝?556458 人，（含流動人口），其中，戶籍人口 471719人，比上年下降 %。在總?cè)丝谥?，非農(nóng)業(yè)人口 245933 人，比上年增長 %，占 %。全區(qū)人口出生率為 ?，人口自然增長率為 ?，分別比上年提高 和 個千分點，計劃生育率為 %。據(jù)金州人口發(fā)展計劃，到 20xx年，金州非農(nóng)業(yè)人口預達到 40 萬 。 全區(qū)有少數(shù)民族 30 個，共 87433 人。 氣候 20xx 年，金州區(qū)的氣候特點是：全年氣溫特高，降水稍少，日照稍少，大風日數(shù)稍少。全年平均氣溫 ℃，較歷年值高 ℃；年降水量 毫米。 教育文化 20xx 年，金州區(qū)有小學 47 所，在校小學生 萬人；初中 16 所，在校初中生 萬人，初中畢業(yè)生升學率為 %；完全中學 1 所，高中 6 所，在校高中生 。 95%以上的高中畢業(yè)生升入普通高校，高考本科進線率達到 %；中等職業(yè)學校 6 所，在校學生 3981 人。 交通 20xx 年，金州區(qū)鄉(xiāng)級以上公路 45 條，總里程 479 公里（包括大莊公路 公里），比上年增加 公里，其中，國道 2 條 公里；省道 3 條 公里；縣道 15 條 公里；鄉(xiāng)道 25 條 公里。公路密度為百平方公里擁有公路 公里。有鄉(xiāng)以上公路橋梁 253 座 延長米（包括大莊公路 58 座 延長米），比上年增加 24 座 延長米。 大連至金州的快軌已于 20xx 年上半年開工，計劃 20xx 年 12 月 30 日竣工。該線路 是大連至金石灘快軌 3 號線的延伸。線路起自快軌 3 號線的開發(fā)區(qū)站，終至金州區(qū)北部九里村， 202 國道收費站西側(cè)。途經(jīng)五一路、解放路、金興路、勝利路、 202 國道。線路全長