【正文】 大連新希望家園 市場調(diào)查報告 北京紅土基業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司 二零零六年四月 前前 言言 “沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)！”專業(yè)的市場調(diào)查是開發(fā)商項目決策的重要依據(jù)。從定量調(diào)查到定性調(diào)查 ,從宏觀分析到微觀論證，從整體市場到區(qū)域摸底 ,每一個環(huán)節(jié)都對項目的最終定位起著至關(guān)重要的作用。 市場調(diào)查是基礎(chǔ)，市場定位是關(guān)鍵，市場策劃是組織，市場營銷是手段。只有將前期工作都做好做足才能得出最正確的結(jié)論。 但同時，一份精確而有意義的調(diào)查報告也并非簡單的數(shù)據(jù)羅列，它需要的是專業(yè)的市場分析和豐富的市場經(jīng)驗，由此才能找到 一個真正適于本案項目的最佳方案。 本項目地塊隸屬金州區(qū)，但從地理位置上看，距金州中心區(qū)較遠，靠近開發(fā)區(qū)商業(yè)中心位置；并且，金州區(qū)和開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)受大連市整體市場的影響較大，因此，此次調(diào)查內(nèi)容側(cè)重大連市和開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場情況。由于此次調(diào)查對象數(shù)目眾 多，鑒于時間緊迫，調(diào)查結(jié)果中可能還會有一定的出入和不充分，個別數(shù)字亦未能苛求其全。然而我們的態(tài)度是認真的，我們的研究是深入的，希望這份市場調(diào)查報告能為本案項目的精確定位與正確決策提供最有力的數(shù)據(jù)支持！ 目 錄 項目簡況 第一章 大連城市概況 第二章 大 連市經(jīng)濟總體發(fā)展情況 第三章 大連市房地產(chǎn)市場行情分析 第四章 國家和大連市宏觀調(diào)控政策調(diào)整 第五章 大連市近年近期商品房交易變化分析 第六章 大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)概況及發(fā)展現(xiàn)狀 第七章 大連金州區(qū)概況及發(fā)展現(xiàn)狀 第八章 本案概況和 SWOT 分析 第九章 結(jié)語 附表 1 開發(fā)區(qū)、金州區(qū)主要項目分析表 附表 2 大連市周邊區(qū)域主要項目指標對比表 附件 3 20xx、 20xx 年大連市土地掛牌交易情況統(tǒng)計表 附件 4 20xx 年金州區(qū)土地掛牌情況統(tǒng)計表 項 目 簡 況 地塊編號： A 區(qū) (20xx)2 C 區(qū) (20xx)26 用地位置： 民楊路南端 用地性質(zhì)： 住宅、公建 用地面積： 115435 平方米 核定總建筑面積： 平方米 容積率： A 區(qū) ， C 區(qū) 建筑型式：高層及配套公建 第一章 大連城市概況 一、大連市人文環(huán)境綜述 地理位置 建筑指標 建筑面積（平方 米） 比例系數(shù) 核定建筑面積 % 商業(yè)建筑面積 7200 % 配套公建 建筑面積 4840 % 住宅建筑面積 % 本項目各建筑類型面積比例%%%商業(yè)建筑面積 其他建筑面積 住宅建筑面積 大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國山東半島隔海相望，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠東地區(qū)相鄰。是京津門戶和東北亞經(jīng)濟區(qū)的中心區(qū)域，是中國重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國北方最為開放、最具活力的城市之一。 氣候條件 大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點的暖溫帶大陸性季風氣候。全年日照總時數(shù)為 25002800 小時；年平均氣溫 攝氏度 ；年平均降水量 600790 毫米；無霜期達 6 個月，是世界最適宜居住的城市之一。 行政分區(qū) /土地資源 1945 年 8 月大連解放， 1945 年 11 月 8 日大連市政府成立。 1984 年經(jīng)國務(wù)院批準大連成為 14 個沿海開放城市之一和計劃單列市，享受省級經(jīng)濟管理權(quán)限，1996 年又批準旅順口區(qū)局部地區(qū)對外開放。大連市現(xiàn)轄 6 個區(qū)、 3 個縣級市和 1個海島縣，總面積 萬平方千米，其中市區(qū)面積 2415 平方千米。 二、大連市社會環(huán)境綜述 人口 全市 20xx 年二季度末戶籍總?cè)藬?shù) 萬人，比上年末增加 萬人。全市出生率為 ?，自然增長率 ?。 20xx 年度，大連市遷入具有大專以上學歷的人口 萬人，占遷入總數(shù)的 %。從各項數(shù)據(jù)表明，大連外來人口在不斷增加，而且高學歷人才也在不斷流入。 社會風尚 追求現(xiàn)代、文明、高尚的生活方式；講求實用主義，發(fā)揮自我的個性，探尋未知領(lǐng)域，自己動手參與解決社會問題；隨著 WTO 的加入，人們走出國門、走向世界，積極學習國外先進經(jīng)驗，一個學習型的城市已然形成。同時， 20xx 年大連市成為全國首批“文明城市”之一。 第二章 大連市經(jīng)濟總體發(fā)展情況 一、大連被央視評選 為 20xx 年最具經(jīng)濟活力的城市 20xx 年是我市加快老工業(yè)基地振興和“大大連”建設(shè)的關(guān)鍵之年。初步核算，大連市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 2290 億元，比上年增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資 1110 億元，增長 55%；實現(xiàn)外貿(mào)自營出口 億美元，增長 %；實際利用外商直接投資 30 億美元，增長 %；實現(xiàn)社會消費品零售總額 732 億元，增長 %；全地區(qū)實現(xiàn)稅收總額 億元，可比增長 17%；完成地方財政一般預(yù)算收入 億元，可比增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 11934元，農(nóng)民人均 純收入達到 5900 元，分別增長 15%和 %。我市在國家統(tǒng)計局中國綜合實力百強城市評價中列 第七名 ，在由社科院、清華、北大等重點高校、國家權(quán)威統(tǒng)計部門、地方科研院所和企業(yè)研發(fā)機構(gòu)近百名專家集體協(xié)作完成的中國城市競爭力報告中，大連市 入圍最具綜合競爭力的前 50 名城市，單項排名中，大連列 資本 競爭力第 9 名， 基礎(chǔ)設(shè)施 競爭力第 7 名， 環(huán)境 競爭力第 5 名， 制度 競爭力第 10 名， 政府管理 競爭力第 10 名， 開放 競爭力第 7 名。 20xx 年，大連經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長。 12 月地方財政一般預(yù)算收入 億元，同比增長 %；規(guī)模 以上工業(yè)增加值 億元，同比增長 %；實現(xiàn)自營進出口總額 億美元，同比增長 %；出口總額 億美元，同比增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，同比增長 %；實現(xiàn)社會消費品零售總額 143 億元，同比增長 %；人均可支配收入達 2447 元，同比增長 6%；人均消費支出 1861 元，同比增長 3%。 大連市 20xx— 20xx 年社會經(jīng)濟發(fā)展主要指標 年份 GDP （億元） 財政 收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資額（億元） 工業(yè)增加值 （億元） 消費品零售總額 （億元） 居 民 年 人居 可 支 配收入（元） 年人均消費性支出（元） 非農(nóng)人口數(shù)量（萬人） 20xx（ 12） 3093 2447 1861 20xx 2290 —— 20xx 10378 8672 20xx 9101 7760 20xx 1406 8200 7118 20xx 7418 6512 20xx 6861 6073 05001000150020xx2500億 元20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx近年大 連 市 經(jīng)濟 情況分析表G D P ( 億 元）財 政收入（ 億元）固定 資產(chǎn) 投 資額 （ 億 元)工 業(yè) 增加 值（ 億 元） 二、大連將建設(shè)成為環(huán)東北亞國際航運中心 《中共中央國務(wù)院關(guān)于實施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的若干意見》（中發(fā)〔 20xx〕 11 號）中提出，把大連建成東北亞重要國際航運中心。 20xx 年，大連市加大投入，全力 推進，國際航運中心建設(shè)全面提速。按照《大連東北亞國際航運中心建設(shè)規(guī)劃》，重大基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資比上年增長％。 50 個港口重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，大窯灣集裝箱碼頭二期工程 2個泊位投產(chǎn)、 2 個泊位主體工程完工，三期工程開工建設(shè)； “一島三灣 ”核心港區(qū)海上養(yǎng)殖清理工作全面展開；大窯灣北岸圍堰提前合攏；大連灣、大窯灣航道改擴建和大窯灣港區(qū)北防波堤工程順利推進；大連灣通用雜貨泊位、保稅區(qū)汽車碼頭等項目進度加快。區(qū)港聯(lián)動試點穩(wěn)步推進，保稅港申辦工作開始啟動；沈陽、通遼、滿洲里內(nèi)陸干港建設(shè)進程加快，新開通了 2 條集裝箱 班列。大孤山國際物流園已基本具備國際中轉(zhuǎn)、配送、采購和轉(zhuǎn)口貿(mào)易功能。航運交易市場服務(wù)功能不斷完善。 大連港東部港區(qū)搬遷全面啟動。大連港口完成貨物吞吐量 億噸，增長％；集裝箱吞吐量 萬標箱，增長 ％。完成了長興島開發(fā)總體規(guī)劃和三個專項規(guī)劃編制，公共港區(qū)建設(shè)全面開工，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)快速推進。 煙大火車輪渡鐵路、碼頭主體工程竣工，土羊高速公路、大窯灣疏港高速公路、沈大與丹大高速公路連接線和金窯鐵路復(fù)線開工建設(shè)。周水子機場軍轉(zhuǎn)民工作取得突破，機場二期擴建工程完工，與南方、東方航空公司簽署 了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，新開通國際航線 12 條，空港旅客吞吐量達到 541 萬人次，增長 ％。數(shù)字口岸建設(shè)步伐加快，港檢、關(guān)檢聯(lián)動合作進一步加強， “大通關(guān) ”建設(shè)取得新進展。 無疑，大連市建設(shè)成為東北亞航運中心的思路必將對本地社會經(jīng)濟發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到極大的推動作用。 三、 20xx、 20xx 年大連經(jīng)濟運行情況 20xx 年，大連宏觀經(jīng)濟保持上升趨勢，穩(wěn)定運行。全地區(qū)完成 GDP2290 億元，累計同比增長 %；地方一般財政預(yù)算收入 億元，累計同比增長%；實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，累計同比增長 %。其中： 大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長 20xx 年，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %，增速高于上年同期 個百分點。 房地產(chǎn)開發(fā)投資較有起色，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)施工建筑面積 萬平方米，同比增長 %，其中 111 月新開工面積 576 萬平方米，同比增長 34％；全年房地產(chǎn)竣工建筑面積 萬平方米，同比下降了 %；全年銷售商品房建筑面積 萬平方米，同比增長 %，實現(xiàn)銷售額 億元，同比增長 %。 20xx 年 12 月，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯提高，完成 億元，增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 萬平方米，同比增長 %；新開工面積 17 萬平方米，增長 %；銷售面積 萬平方米，增長 %；實現(xiàn)銷售額 12 億元，增長 %。 大連市城市居民家庭收支增長態(tài)勢良好 根據(jù)對 500 戶家庭的抽樣調(diào)查， 20xx 年，大連市人均可支配收入為 元，同比增長 %；人均消費支出 元，同比增長 %。 20xx 年 2 月份，我市城市居民人均月可支配收入為 1342 元，同比增長 %。構(gòu)成家庭人均總收入的四個指標均呈增長態(tài)勢，其中工薪收入增長 %，經(jīng)營凈收入增長 %，財產(chǎn)性收入增長 %，轉(zhuǎn)移性收入增長 2%。 20xx 年 2 月份，人均消費支出為 元，下降 %。 小結(jié)： ? 20xx 年至今，大連經(jīng)濟保持上升趨勢，穩(wěn)定運行； ? 城市居民家庭收支增長態(tài)勢良好， 人均可支配收入增長，消費水平提高， 購房支出連續(xù)數(shù)月呈現(xiàn)大幅度上漲態(tài)勢； ? 城鎮(zhèn)固定 資產(chǎn)投資持續(xù)增長， 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅較大，施工面積、新開工面積 、 商品房銷售面積、銷售額等增幅明顯； ? 預(yù)計我市未來的房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)發(fā)展趨勢仍然會是強勁的上升態(tài)勢。 第三章 大連市房地產(chǎn)市場行情分析 一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃 《大連城市發(fā)展規(guī)劃》緊密圍繞《建設(shè) “大大連 ”規(guī)劃綱要》，從以下幾方面對大連未來 1020 年的城市總體規(guī)劃做出戰(zhàn)略部署： 城市空間布局 按照“西拓北進”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴到開發(fā)區(qū)和金州區(qū)，構(gòu)筑“兩城三星”組團式城市空間布局?！皟沙恰奔创筮B老城區(qū)與大連新 市區(qū)，構(gòu)成大連的主城區(qū)；“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城。 老城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。城市用地由現(xiàn)在的 200 平方公里擴大到 300 平方公里左右。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標準統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，不再搞低標準的小城鎮(zhèn)建設(shè)。 新市區(qū)由經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D 港”、大窯灣港區(qū)組成。 主城區(qū)與新市區(qū)通過快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。對基礎(chǔ)設(shè)施走廊實行綠化保護，保證“城市生 命線”的安全。 按照“產(chǎn)業(yè)強市、工業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟的現(xiàn)有基礎(chǔ)出發(fā)，推進產(chǎn)業(yè)升級，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導，以石油化工、電子信息、機械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達的“ 131”產(chǎn)業(yè)格局。建立“兩區(qū)三帶”開放型產(chǎn)業(yè)布局。“兩區(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟帶，以長山列島及周邊海域為依托，構(gòu)筑海洋經(jīng)濟帶。 發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟發(fā)展中的先導作用。擴大產(chǎn)業(yè)基地外延， 優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求。集中建設(shè)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙 D 港”等重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。 圍繞城市總體功