商品房項(xiàng)目價(jià)格市場調(diào)研及本項(xiàng)目價(jià)格定位建議報(bào)告(已修改)
2025-02-26 05:00 本頁面
【正文】 山東省文登市項(xiàng)目營銷執(zhí)行案報(bào)告 文登市房地產(chǎn)商品房 項(xiàng)目價(jià)格市場調(diào)研及本項(xiàng)目價(jià)格定位建議報(bào)告 文登市房地產(chǎn)市場調(diào)研篇 報(bào)告體系 靠山居地產(chǎn)營銷中心 2 本項(xiàng)目價(jià)格定位方法及初步定位建議 1 文登市商品房價(jià)格情況調(diào)研 報(bào)告架構(gòu) 文登市房地產(chǎn)市場調(diào)研篇 靠山居地產(chǎn)營銷中心 商品房地塊 項(xiàng)目名稱 主力戶型（面積） 銷售均價(jià) 開發(fā)區(qū) 泰浩 .華居 二居、三居 【 80104㎡】 2760元 /㎡ 開發(fā)區(qū) 泰浩 .華府 二居、三居 【 80104㎡】 31303200元 /㎡ 開發(fā)區(qū) 中潤太陽城 二居、三居 【 80128㎡】 3150元 /㎡ 開發(fā)區(qū) 天潤城 二居、三居 【 85135㎡】 3400元 /㎡ 開發(fā)區(qū) 九天公館 一居挑高小戶型文登首家 LOFT公寓樓上樓下復(fù)式結(jié)構(gòu)，買一層得兩層 【 4070㎡】 3600元 /㎡ 開發(fā)區(qū) 天山水尚 二居、三居 【 ㎡】 4000元 /㎡ 新老城區(qū)域 大五里 .百匯城 二居、三居 【 79123㎡】 3500元 /㎡ 新老城區(qū)域 上海 .國際花園 二居、三居 【 89120㎡】 3500元 /㎡ 新老城區(qū)域 倪氏海泰 .花園 二居、三居 【 85160㎡】 3500元 /㎡ 新老城區(qū)域 天恒 .龍澤苑 二居、三居 【 101131㎡】 3500元 /㎡ 新老城區(qū)域 天山 .水榭花都 二居、三居 【 117137㎡】 3680元 / ㎡ 新老城區(qū)域 人和 .國際花園 二居、三居 【 90137㎡】 4200元 /㎡ 新老城區(qū)域 上海豪庭 二居、三居 【 80140㎡】 4500元 /㎡ 新老城區(qū)域 香湖彼岸 二居、三居 【 94145㎡】 4500元 /㎡ 在售商品房項(xiàng)目，老城區(qū)銷售均價(jià)為 3900元 /㎡ ；新城區(qū)銷售均價(jià)為 3600元 /㎡ ；開發(fā)區(qū)銷售均價(jià)為 3200元 /㎡ ； 文登市房地產(chǎn)市場項(xiàng)目整體概括 靠山居地產(chǎn)營銷中心 規(guī)劃指標(biāo) 總占地 64萬、總建面 93萬 建筑形式 高層板樓、洋房、聯(lián)排別墅、商業(yè) 價(jià)格水平 開盤均價(jià) 3600元， 現(xiàn)銷售均價(jià) 4200元 主力戶型 二居、三居 （面積： 90130平方米） 物業(yè)費(fèi) 銷售情況 較好 【低吸多元化客群大盤】 競爭項(xiàng)目分析 1 — 人和國際花園 項(xiàng)目概況 靠山居地產(chǎn)營銷中心 文登市房地產(chǎn)市場調(diào)研篇 競爭項(xiàng)目分析 2 — 天山水榭花都 項(xiàng)目概況 靠山居地產(chǎn)營銷中心 規(guī)劃指標(biāo) 總占地 900畝、總建面 137萬 建筑形式 高層板樓、洋房、聯(lián)排別墅、商業(yè) 價(jià)格水平 開盤均價(jià) 3400元， 現(xiàn)銷售均價(jià) 3680元 主力戶型 二居、三居 （面積： 117137平方米） 物業(yè)費(fèi) 1元 銷售情況 改善型客戶，一期開盤銷售較好，170套 【改善型吸客大盤】 文登市房地產(chǎn)市場調(diào)研篇 競爭項(xiàng)目分析 3 — 泰浩華居 項(xiàng)目概況 靠山居地產(chǎn)營銷中心 規(guī)劃指標(biāo) 總占地 36204萬、總建面 49862萬 建筑形式 多層、洋房、 價(jià)格水平 開盤均價(jià) 2700元， 現(xiàn)銷售均價(jià) 3000元 主力戶型 二居、三居 （面積： 80104平方米） 物業(yè)費(fèi) 銷售情況 09年開盤較早，基本尾盤 【溫飽型載客小盤】 文登市房地產(chǎn)市場調(diào)研篇 以上，三個(gè)不同種類競爭項(xiàng)目，從高到底網(wǎng)拉式營銷體系。吸收不同客戶群體。我們?cè)鯓訐羝聘窬?？?yīng)使用剪刀式產(chǎn)品定位方案與抽絲拓線式營銷體系。方可破之。 本項(xiàng)目價(jià)格定位方法：可比項(xiàng)目量化定價(jià)法 文登市房地產(chǎn)價(jià)格定位篇 靠山居地產(chǎn)營銷中心 項(xiàng)目名稱 權(quán)重 開發(fā)區(qū)項(xiàng)目 新城區(qū)項(xiàng)目 老城區(qū)項(xiàng)目 本案 區(qū)位 30% 4 5 交通條件 20% 5 5 4 區(qū)域成熟度 20% 4 5 項(xiàng)目規(guī)模 15% 5 4 5 4 商品房價(jià)格 15% 5 4 4 總分 100% 可比項(xiàng)目 量化因素 分析評(píng)分 根據(jù)對(duì)價(jià)格影響程度不同，為項(xiàng)目價(jià)格 5個(gè)核心影響因素設(shè)立權(quán)重，根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目因素分析情況進(jìn)行打分，確定各項(xiàng)目的量化總分。 靠山居地產(chǎn)營銷中心 Pai=（ Qa/ Qi） Pi Qa—— 本案總分， Qi—— i項(xiàng)目的總分， Pi—— i項(xiàng)目的均價(jià)。 項(xiàng)目名稱 開發(fā)區(qū)項(xiàng) 目 新城區(qū)項(xiàng)目 老城區(qū)項(xiàng)目 本案 總分 實(shí)際銷售限價(jià)Pi 3200 3600 3900 —— 修正價(jià)格 pai 3073 3326 3489 —— 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目區(qū)域 價(jià)格水平（元 /㎡ ） 中潤太陽城項(xiàng)目 開發(fā)區(qū) 3200元 /㎡ 天山水榭花都 新城區(qū) 3600元 /㎡ 雍和雅苑項(xiàng)目 老城區(qū) 3900元 /㎡ 確定 各項(xiàng)目 修正價(jià)格 利用項(xiàng)目總分和各參照項(xiàng)目總分比差，對(duì)各個(gè)比對(duì)項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格換算，得到因素指數(shù)影響下的修正價(jià)格。 靠山居地產(chǎn)營銷中心 項(xiàng)目名稱 開發(fā)區(qū)項(xiàng)目 新城區(qū)項(xiàng)目 老城區(qū)項(xiàng)目 修正價(jià)格 pai 3073元 /㎡ 3326元 /㎡ 3489元 /㎡ 權(quán)重（ 100%） 30% 30% 40% 本案銷售價(jià)格指導(dǎo)均價(jià) =3315元 /平米 說明： 市場價(jià)格對(duì)照法利用 5個(gè)價(jià)格核心影響因素進(jìn)行具體指數(shù)量化，本案與可比項(xiàng)目價(jià)格換算得到修正價(jià)格； 考慮到價(jià)格的影響因素是多方面的，影響項(xiàng)目價(jià)格產(chǎn)生溢價(jià)還有幾個(gè)內(nèi)部因素：項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目內(nèi)部配套、項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)、項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)等，如果項(xiàng)目在自身幾個(gè)影響項(xiàng)目溢價(jià)的內(nèi)部因素作到超越或領(lǐng)先市場同類項(xiàng)目， 按照市場常規(guī)溢價(jià)水平標(biāo)準(zhǔn) 5%計(jì)算 ，溢價(jià)情況下項(xiàng)目的銷售均價(jià)水平為： 5%溢價(jià)情況下，本案銷售價(jià)格可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)水平 =3480元 /平米 （依據(jù)：對(duì)比其它項(xiàng)目近三個(gè)月銷售均價(jià)走勢圖，與未來一年區(qū)域升值） 根據(jù)項(xiàng)目 權(quán)重取值 計(jì)算本案均價(jià) 靠山居地產(chǎn)營銷中心 ?消費(fèi)者訪談及問卷 ?消費(fèi)者特征分析 ?消費(fèi)者調(diào)研結(jié)論 1 文登市房地產(chǎn)消費(fèi)者試卷調(diào)研 文登市房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研篇 靠山居地產(chǎn)營銷中心 消費(fèi)者訪談 對(duì)象 張 先生 韓先生 李先生 基本資料 文登市人，年齡 25歲，在百貨公司任職員，月收入 2023元 文登市人，年齡 35歲，公司經(jīng)理，三口之家 文登市人， 40歲左右，檢測中心主任 目前置業(yè)狀況 父母福利分房，計(jì)劃購房 有一處住房，計(jì)劃換房面積 120m178。左右。一家人居住 一處福利分房，面積 100m178。左右 計(jì)劃換房 生活狀態(tài) 沒有私家車，休閑時(shí)間較多 休閑時(shí)間不多，喜好攝影 喜歡游泳，認(rèn)為住宅不宜離海太近，過于潮濕 置業(yè)傾向 關(guān)注社區(qū)物業(yè)管理、規(guī)劃以及戶型， 目前居住房為早前父母福利分房，戶型落伍、小區(qū)物管較差， 計(jì)劃購房 居住傾向：認(rèn)為安靜和物業(yè)管理是首要條件，置業(yè)時(shí)關(guān)注開發(fā)商品牌，對(duì)戶型的人性化設(shè)計(jì)以及整體規(guī)劃方面較為關(guān)心
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