【正文】 星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城。構(gòu)成家庭人均總收入的四個(gè)指標(biāo)均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中工薪收入增長(zhǎng) %，經(jīng)營(yíng)凈收入增長(zhǎng) %，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng) %，轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng) 2%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅明顯提高，完成 億元，增長(zhǎng) %。其中： 大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng) 20xx 年，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %，增速高于上年同期 個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)字口岸建設(shè)步伐加快，港檢、關(guān)檢聯(lián)動(dòng)合作進(jìn)一步加強(qiáng)， “大通關(guān) ”建設(shè)取得新進(jìn)展。大連港口完成貨物吞吐量 億噸，增長(zhǎng)％；集裝箱吞吐量 萬(wàn)標(biāo)箱，增長(zhǎng) ％。區(qū)港聯(lián)動(dòng)試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，保稅港申辦工作開(kāi)始啟動(dòng)；沈陽(yáng)、通遼、滿(mǎn)洲里內(nèi)陸干港建設(shè)進(jìn)程加快，新開(kāi)通了 2 條集裝箱 班列。 大連市 20xx— 20xx 年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo) 年份 GDP （億元） 財(cái)政 收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資額（億元） 工業(yè)增加值 （億元） 消費(fèi)品零售總額 （億元） 居 民 年 人居 可 支 配收入（元） 年人均消費(fèi)性支出（元） 非農(nóng)人口數(shù)量（萬(wàn)人） 20xx（ 12） 3093 2447 1861 20xx 2290 —— 20xx 10378 8672 20xx 9101 7760 20xx 1406 8200 7118 20xx 7418 6512 20xx 6861 6073 05001000150020xx2500億 元20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx近年大 連 市 經(jīng)濟(jì) 情況分析表G D P ( 億 元）財(cái) 政收入（ 億元）固定 資產(chǎn) 投 資額 （ 億 元)工 業(yè) 增加 值（ 億 元） 二、大連將建設(shè)成為環(huán)東北亞國(guó)際航運(yùn)中心 《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔 20xx〕 11 號(hào)）中提出，把大連建成東北亞重要國(guó)際航運(yùn)中心。初步核算，大連市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 2290 億元，比上年增長(zhǎng) %；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1110 億元，增長(zhǎng) 55%；實(shí)現(xiàn)外貿(mào)自營(yíng)出口 億美元，增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外商直接投資 30 億美元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 732 億元，增長(zhǎng) %；全地區(qū)實(shí)現(xiàn)稅收總額 億元，可比增長(zhǎng) 17%；完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，可比增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 11934元，農(nóng)民人均 純收入達(dá)到 5900 元，分別增長(zhǎng) 15%和 %。從各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明，大連外來(lái)人口在不斷增加，而且高學(xué)歷人才也在不斷流入。大連市現(xiàn)轄 6 個(gè)區(qū)、 3 個(gè)縣級(jí)市和 1個(gè)海島縣，總面積 萬(wàn)平方千米，其中市區(qū)面積 2415 平方千米。 氣候條件 大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候。 本項(xiàng)目地塊隸屬金州區(qū)，但從地理位置上看，距金州中心區(qū)較遠(yuǎn)，靠近開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)中心位置；并且，金州區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)受大連市整體市場(chǎng)的影響較大，因此，此次調(diào)查內(nèi)容側(cè)重大連市和開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。從定量調(diào)查到定性調(diào)查 ,從宏觀分析到微觀論證，從整體市場(chǎng)到區(qū)域摸底 ,每一個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)項(xiàng)目的最終定位起著至關(guān)重要的作用。 市場(chǎng)調(diào)查是基礎(chǔ)，市場(chǎng)定位是關(guān)鍵，市場(chǎng)策劃是組織，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是手段。由于此次調(diào)查對(duì)象數(shù)目眾 多，鑒于時(shí)間緊迫，調(diào)查結(jié)果中可能還會(huì)有一定的出入和不充分，個(gè)別數(shù)字亦未能苛求其全。全年日照總時(shí)數(shù)為 25002800 小時(shí)；年平均氣溫 攝氏度 ；年平均降水量 600790 毫米；無(wú)霜期達(dá) 6 個(gè)月，是世界最適宜居住的城市之一。 二、大連市社會(huì)環(huán)境綜述 人口 全市 20xx 年二季度末戶(hù)籍總?cè)藬?shù) 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人。 社會(huì)風(fēng)尚 追求現(xiàn)代、文明、高尚的生活方式；講求實(shí)用主義，發(fā)揮自我的個(gè)性，探尋未知領(lǐng)域，自己動(dòng)手參與解決社會(huì)問(wèn)題；隨著 WTO 的加入，人們走出國(guó)門(mén)、走向世界，積極學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)學(xué)習(xí)型的城市已然形成。我市在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市評(píng)價(jià)中列 第七名 ，在由社科院、清華、北大等重點(diǎn)高校、國(guó)家權(quán)威統(tǒng)計(jì)部門(mén)、地方科研院所和企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)近百名專(zhuān)家集體協(xié)作完成的中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告中，大連市 入圍最具綜合競(jìng)爭(zhēng)力的前 50 名城市，單項(xiàng)排名中，大連列 資本 競(jìng)爭(zhēng)力第 9 名， 基礎(chǔ)設(shè)施 競(jìng)爭(zhēng)力第 7 名， 環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)力第 5 名， 制度 競(jìng)爭(zhēng)力第 10 名， 政府管理 競(jìng)爭(zhēng)力第 10 名， 開(kāi)放 競(jìng)爭(zhēng)力第 7 名。 20xx 年，大連市加大投入，全力 推進(jìn)，國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)全面提速。大孤山國(guó)際物流園已基本具備國(guó)際中轉(zhuǎn)、配送、采購(gòu)和轉(zhuǎn)口貿(mào)易功能。完成了長(zhǎng)興島開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃和三個(gè)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制，公共港區(qū)建設(shè)全面開(kāi)工，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)快速推進(jìn)。 無(wú)疑，大連市建設(shè)成為東北亞航運(yùn)中心的思路必將對(duì)本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到極大的推動(dòng)作用。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較有起色，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；新開(kāi)工面積 17 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 12 億元，增長(zhǎng) %。 20xx 年 2 月份，人均消費(fèi)支出為 元，下降 %。 老城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。 主城區(qū)與新市區(qū)通過(guò)快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。“兩區(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個(gè)功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟(jì)帶，以長(zhǎng)山列島及周邊海域?yàn)橐劳?，?gòu)筑海洋經(jīng)濟(jì)帶。 圍繞城市總體功能，科學(xué)定位“兩城三星”的分區(qū)功能。旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學(xué)園區(qū)。 以建設(shè)暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標(biāo)，圍繞提升城市綜合功能，開(kāi)展新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把我市建設(shè)得更暢、更綠、更亮、更美。 創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題，構(gòu)筑覆蓋整個(gè)城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周?chē)ㄔO(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達(dá) 45％。 東北路： 華東路： ?? 龍畔金泉 ? 北府花園 ?? 金廣由于大量的遷入人口、本地動(dòng)遷戶(hù)和諸多適齡結(jié)婚購(gòu)房者的熱情追捧，也由此促成了在新盤(pán)眾多的情況下，我市房地產(chǎn)行業(yè)依舊出現(xiàn)了較大幅度的房?jī)r(jià)上漲。其中 公建用地占 15%；住宅用地占 85%。 近四年大 連 土地成交量23 4. 6550 5. 1329 4. 91 31 7. 35010020030040050060020xx 20xx 20xx 20xx萬(wàn)平方米 土地市場(chǎng)供給趨勢(shì) 從數(shù)據(jù)可看出土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大，其中一個(gè)重要的原因是：政府希望能通過(guò)土地增量及其結(jié)構(gòu)的調(diào)控，達(dá)到緩解由供需不平衡引起的房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快的目的。 20xx 年 8 月 12 日：《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 (18號(hào)令 )，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的總方針，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》。 20xx 年 5 月 27 日：建設(shè)部進(jìn)一步下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知〉的通知》，對(duì)各地做好調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的工作，提出了 6 個(gè)工作時(shí)間表。 20xx 年 4 月 25 日：經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)人民銀行決定從 20xx 年 4 月 25 日起，提高存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)，即存款準(zhǔn)備金率由 7%提高到 %。 20xx 年 3 月 17 日：央行調(diào)整房貸利率，個(gè)人住房貸款利率從 20xx 年 3 月 17日起再次上調(diào)。 20xx 年 4 月 28 日：國(guó)務(wù)院下發(fā)緊急通知，要求全國(guó)半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批，深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓。主要內(nèi)容： ? 平抑結(jié)構(gòu)型房?jī)r(jià)上漲 20xx 年出讓用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地達(dá)到 22 萬(wàn)平方米。 建設(shè) 30 萬(wàn)平方米的限價(jià)商品房，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)建設(shè)中小戶(hù)型住宅，以抑制結(jié)構(gòu)型房?jī)r(jià)上漲。 ? 商品房用地限價(jià)出讓 為有效防止房地產(chǎn)投機(jī)行為，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地出讓市場(chǎng)價(jià)格的宏觀調(diào)控。 ? 關(guān)于經(jīng)營(yíng)性用地出讓 今后一段時(shí)期，我市將取消憑修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，采取依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖進(jìn)行招拍掛，確定中標(biāo)單位后，由市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)，《中標(biāo)確定書(shū)》 及附圖辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。 ? 普通住宅標(biāo)準(zhǔn)重新定義，營(yíng)業(yè)稅契稅調(diào)整 另外，在國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理 的通知下發(fā)后，市地稅局、財(cái)政局、國(guó)土資源和房屋局聯(lián)合發(fā)出《通知》，規(guī)定我市從 20xx年 6 月 1 日起執(zhí)行國(guó)家最新調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。換句話(huà)說(shuō)，是解決投機(jī)性需求造成的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。他說(shuō)， “政府的目的并不是打壓 ?房?jī)r(jià) ?本身，也不是打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是對(duì)增幅和投機(jī)性需求進(jìn)行控制。就大連市而言，每年四百萬(wàn)左右的銷(xiāo)售面積，有多少用作投資目的，目前并沒(méi)有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但可以肯定的是必然小于北京上海等一線城市，大連地產(chǎn)泡沫的成分要遠(yuǎn)小于這些城市?？傮w上看，政策的目的是為了讓市場(chǎng)在長(zhǎng)期內(nèi)比較穩(wěn)定地向上發(fā)展。而近期，土地供應(yīng)量較之以往較多，中長(zhǎng)期市場(chǎng)尚有一定的不確定因素。由于市場(chǎng)上活躍的主要是商住公寓和社區(qū)公建等非住宅物業(yè)，價(jià)格多在萬(wàn)元以下，這自然拉低了整體非住宅的整體均價(jià)。住宅購(gòu)買(mǎi)方面，房?jī)r(jià)上漲因素似乎并未對(duì)外地人購(gòu)房熱情形成多大影響，仍然以分別高于去年同期至少四個(gè)百分點(diǎn)以上的增幅向我們印證著外地人對(duì)于大連市場(chǎng)的巨大支撐能力。投資產(chǎn)品的短缺、對(duì)投資型物業(yè)預(yù)期前景的不明朗正在掣肘外地人對(duì)于非住宅購(gòu)買(mǎi)的腳步。另有參會(huì)的中介公司 22 家，家裝公司 28 家，創(chuàng)造了春季房交會(huì)新的歷史記錄。此次參展樓盤(pán)的特點(diǎn)就是：區(qū)域較往屆發(fā)生了很大的變化， 旅順、金州區(qū)專(zhuān)門(mén)組團(tuán)參展，大連四區(qū)外的樓盤(pán)數(shù)共 31 個(gè)，占總量的 %。 小結(jié)： ? 商品房消費(fèi)需求旺盛，交易量大幅增加； ? 商品房成交單套面積逐漸 減小； ? 商品房交易單價(jià)持續(xù)上揚(yáng)； ? 二手房交易活躍，單價(jià)上漲； ? 更多購(gòu)房者考慮到周邊相對(duì)較遠(yuǎn)的區(qū)域購(gòu)房（大連市西、北部，如旅順、金州區(qū)等）； ? 外地人已成為大連房地產(chǎn)消費(fèi)群體的一大生力軍。 地區(qū)劃分 15 平方公里的工業(yè)區(qū)、 4 平方公里的公建區(qū)，其他用地５平方公里，建成區(qū)面積達(dá) 28 平方公里。 人口 目前，大連開(kāi)發(fā)區(qū)戶(hù)籍人口約 21 萬(wàn)人，流動(dòng)人口約在 15 萬(wàn)。 航運(yùn)中心 開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有大窯灣港、北良港、中國(guó)最大的油港鲇魚(yú)灣港、和尚島煤碼頭及化學(xué)品碼頭和礦石碼頭。將成為東北地區(qū)主要的集裝箱海運(yùn)集散中心。實(shí)現(xiàn)了“九通一平”。 經(jīng)濟(jì) 20xx 年，大連經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)取得較快發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 450 億元，同比增長(zhǎng) %，占全市總量的 %；完成工業(yè)總產(chǎn)值 962 億元，同比增長(zhǎng)%，其中規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 820 億元，同比增長(zhǎng) %；完成進(jìn)出口總額 億美元，同比增長(zhǎng) 22%，其中出口總額為 億美元，同比增長(zhǎng) 25%，占大連市總量的 41%；完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %；去年，實(shí)現(xiàn)合同外資 億美元，同比增長(zhǎng) %，實(shí)際利用外資 10 億美元，同比增長(zhǎng) %；預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)稅收總額達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)綜合財(cái)政收入 億元，同比增長(zhǎng) 37%，其中財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) 15%?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 20 億元、項(xiàng)目投資 60 億元、房地產(chǎn)投資分別占開(kāi)發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資的 20%、 60%和 20%。其中 20xx 年 3 月開(kāi)盤(pán)的金源南里 5 期（金苑新居） 4 樓開(kāi)盤(pán)價(jià) 2280 元，目前的價(jià)格 為 3080 元，一年內(nèi)漲價(jià)幅度近千元。如古耕5000 國(guó)際公寓，一期開(kāi)發(fā)的兩棟小高層盡管最小面積在 130 平方米以上，且售價(jià)及物業(yè)管理收費(fèi)較高，但目前全部售罄。 綠洲半島一期， 13 棟多層住宅， 512 套住宅，因價(jià)格不高、戶(hù)型控制較好，已經(jīng)清盤(pán)，二期小高層銷(xiāo)售也已經(jīng)接近 50%。陽(yáng)光 海岸 高層 別墅 7.8萬(wàn) 21萬(wàn) 2.6 4330 8900 130 350 2室4室 2 天安海景花園（三期） 小高層 1.6萬(wàn) 4.7萬(wàn) 2.94 4300 5600 130 260 3室為主 3 山海家園 多層、小高層、高層、別墅 2萬(wàn) 5萬(wàn) 2.5 458