統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件論文中國城市住房價(jià)格變動影響因素分析-wenkub
2023-01-28 17:36:47 本頁面
【正文】 10年間上漲了2．4倍之多。隨著住房抵押貸款制度、城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓、低收入居民住房保障等制度逐步建立與完善，我國城鎮(zhèn)住房市場進(jìn)入了持續(xù)繁榮的高速發(fā)展時(shí)期。 為了更進(jìn)一步對中國房地產(chǎn)價(jià)格與城市居民收入的關(guān)系進(jìn)行分析,本文采用了聚類分析；回歸分析。在決定房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制當(dāng)中,供求兩方面的因素是最主要的,城市化進(jìn)程則是推動房價(jià)變化的一個(gè)基石。由于對房價(jià)上漲反應(yīng)強(qiáng)烈,工資的上漲并沒有給老百姓帶來更多的安全感,相反有調(diào)查顯示城鎮(zhèn)居民對收入的滿意度大幅降低,越來越多的人的反應(yīng)是：工資漲不過房價(jià)。[關(guān)鍵詞] 住房價(jià)格；變動趨勢；聚類分析；回歸分析。統(tǒng)計(jì)學(xué)軟件應(yīng)用（論文）課題名稱: 論中國城市住房價(jià)格變動影響因素分析 關(guān)于城市住房價(jià)格問題的研究 姓 名:劉影準(zhǔn)考證號：201012040235專 業(yè)：精算與風(fēng)險(xiǎn)管理班 級: 指導(dǎo)教師: 張明達(dá)聯(lián)系電話：13844223680 [摘要] 近10多年來，我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，住房市場價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲的特征。因子分析；影響因素目錄引言..............................................................................................................................1一、對1999年以來中國城市住房市場價(jià)格變動趨勢的回顧………………………2（一）房價(jià)一收入比的變動趨勢……………………………………………………3（二）房價(jià)一房租比變動趨勢………………………………………………………3（三）商品房供給和需求變動趨勢…………………………………4（四）不同城市房價(jià)變動差別………………………………………………………4 二、住房價(jià)格波動的宏觀因素分析………………………………………5（一）從全國層面分析住房價(jià)格波動因素………………………………6（二） 從不同城市比較分析住房價(jià)格波動因素…………………………………..8三、結(jié)論………………………………………………………13致謝…………………………………………………………………………………14參考文獻(xiàn)……………………………………………………………………………..14 引言近幾年我國房地產(chǎn)價(jià)格急劇上漲,特別是在上海、北京、杭州、深圳等沿海地區(qū)城市。那么,中國房地產(chǎn)價(jià)格和城市居民收入之間是否存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系呢?房地產(chǎn)價(jià)格和居民收入之間的因果關(guān)系又是怎樣的呢?這就是本文所要關(guān)注的問題。 而伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,中國城市居民人均可支配收入也迅速提高,2005年更是越過了萬元大關(guān)。因子分析等現(xiàn)代計(jì)量檢驗(yàn)方法,分析了二者的長期均衡關(guān)系以及它們之間的因果關(guān)系。經(jīng)過10多年的發(fā)展，我國的住房產(chǎn)業(yè)市場化程度不斷提高，住房投資在GDP中的比重越來越高。分年度來看，2004年漲幅最大，同前一年相比的住房銷售價(jià)格上漲了9．4％。表1和圖1顯示了1999格的變動趨勢。（一）房價(jià)一收入比的變動趨勢房價(jià)一收入比(PIR)是衡量住房價(jià)格水平高低的重要指標(biāo)。2003年以前，房價(jià)上漲并不明顯，但與此同時(shí)居民收入快速提高，城鎮(zhèn)居民房價(jià)收入比在相對較低水平上小幅波動，這一時(shí)期居民的住房支付能力相對較強(qiáng)。(二)房價(jià)一房租比變動趨勢住房作為投資品，是家庭財(cái)富的重要組成部分，購買住房可為投資者帶來投資收益，住房租賃則反映了更基本的住房需求，合理穩(wěn)定的租售比顯示住房價(jià)格背后的有效需求支撐。但2004年以后，住房銷售價(jià)格迅速上升并長期維持在較高的漲幅水平；與此同時(shí)，租賃價(jià)格上升速度逐漸回落，租售指數(shù)比低于1以下，售價(jià)增長速度快于租價(jià)增長速度，租售價(jià)格增速之比趨于緩和。商品房竣工面積與銷售面積持續(xù)增長，竣工面積由1999年的21 410．8萬平方米增至2009年的70 219萬平方米，增長了228％，2009年銷售面積是1999年銷售面積的6．4倍。2008年在住房價(jià)格最高的城市——深圳市，房價(jià)高達(dá)12 823元／平方米，是住房價(jià)格最低城市——呼和浩特市的5．1倍左右，不同城市房價(jià)上漲幅度也相差較大。但與此同時(shí)，尤其是2004年以來，由于住房銷售價(jià)格的持續(xù)大幅度攀升，城鎮(zhèn)居民住房支付能力顯著下降，住房銷售價(jià)格漲幅持續(xù)高于租賃價(jià)格漲幅，商品房需求超過了供給并且其差距在不斷拉大，住房價(jià)格及其漲幅在不同城市間的差異比較顯著。[5]龍奮杰對35個(gè)主要城市住宅市場研究發(fā)現(xiàn)，我國房價(jià)存在明顯的城市問差異性，并對住宅市場進(jìn)行了城市類別劃分?？梢哉J(rèn)為人口規(guī)模與城鎮(zhèn)住房價(jià)存在正相關(guān)關(guān)系。對房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放的信貸，將增加市場中商品房的供給量；而對消費(fèi)者發(fā)放的消費(fèi)信貸，將增加市場中商品住房的消費(fèi)和投資需求量。從理論上說，利率對住房價(jià)格變動應(yīng)有較大的影響，但由于我國仍處于利率市場化的初始階段，實(shí)行的仍利率管制制度，中國人民銀行直接調(diào)整基準(zhǔn)利率，利率的市場化程度還很弱，波動相對并不頻繁，因而，本
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