【正文】 途經(jīng)五一路、解放路、金興路、勝利路、 202 國(guó)道。有鄉(xiāng)以上公路橋梁 253 座 延長(zhǎng)米（包括大莊公路 58 座 延長(zhǎng)米），比上年增加 24 座 延長(zhǎng)米。 教育文化 20xx 年，金州區(qū)有小學(xué) 47 所，在校小學(xué)生 萬人；初中 16 所，在校初中生 萬人，初中畢業(yè)生升學(xué)率為 %；完全中學(xué) 1 所，高中 6 所，在校高中生 。據(jù)金州人口發(fā)展計(jì)劃，到 20xx年，金州非農(nóng)業(yè)人口預(yù)達(dá)到 40 萬 。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道轄村民委 131 個(gè)、社區(qū)居民委 38 個(gè)。1969 年，遼南專署撤銷，金縣復(fù)歸旅大市。 民國(guó)三十四年（ 1945 年） 8 月 22 日，蘇聯(lián)紅軍進(jìn)駐金州，實(shí)施軍管。 光緒二十三年（ 1897 年）冬，沙俄艦隊(duì)侵占旅順口，在金州地區(qū)設(shè)“金州市”、“金州行政區(qū)”，屬“關(guān)東省”。 清 代，初襲明制。明代，洪武五年（ 1372 年）置金州，屬山東布政使司。金貞佑四年（ 1216年）升化成縣為金州。 唐代屬安東都護(hù)府積利州。 建置沿革 金州名稱，始于金代。 而在雙 D 港、保稅區(qū)的金灣新城、東城天下、格林小鎮(zhèn)的產(chǎn)品供應(yīng)情況看，同為金灣新城其 20xx 年其 建設(shè)的 A 區(qū)主力面積在 90 ㎡，在 20xx 年 B 區(qū)的主力戶型面積就有所縮小，減少為現(xiàn)在的 85 ㎡；同為乾豪地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目， 20xx20xx年開發(fā)的格林小鎮(zhèn)主力戶型面積在 105118 ㎡，而剛剛亮相的東城天下（二期）的主力戶型卻縮減至 100 ㎡以下。陽(yáng)光海岸 20xx 120 雙 D 港 乾豪因此，本次市場(chǎng)調(diào)查采取以開發(fā)區(qū)金馬路、濱海路沿線，自 20xx 年 20xx 年的主要代表項(xiàng)目作為我們調(diào)查開發(fā)區(qū)商品房住宅項(xiàng)目戶型面積變化的主要調(diào)查依據(jù)，并對(duì)此數(shù)據(jù)做 以具體的統(tǒng)計(jì)和分析，用以分析本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的產(chǎn)品供應(yīng)和需求狀況。 金馬路板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 序號(hào) 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （m2） 總建 （m2） 容積率 價(jià)格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 古耕國(guó)際公寓 高層 1萬 2.66萬 6300均價(jià) 3080 900元精裝 古耕SOHO公寓 高層 2.55萬 5500均價(jià) 100210 700元精裝 2 佳和海景 多層 小高層 2.07萬 4.8萬 2.32 34004200 58142 3 開順融通大廈 高層 6000 2.12萬 7000均價(jià) 45—144 4 君悅豪庭 小高層、高層 2.2萬 12萬 5.45 5500均價(jià) 110180 5 福佳國(guó)際公寓 高層 6000 3萬 60007000 5095 1室3室 6 安盛商務(wù)大廈 高層 0.9萬 7萬 7.78 4500均價(jià) 暫未公布 小戶型 7 西山小區(qū) 高層、小高、多層 56.7 125.14 2.2 未定 未定 未定 杏林板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 序號(hào) 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （m2） 總建 （m2） 容積率 價(jià)格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 疊翠花鄉(xiāng) （二期） 多層 小高層 4萬 10萬 2.2 35004300 50130 2室為主 雙 D 港板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 序號(hào) 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （萬m2） 總建 （萬m2） 容積率 價(jià)格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 乾豪 開發(fā)區(qū)典型一手樓盤個(gè)案調(diào)查（詳細(xì)資料參見附表 1） 四、開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊情況匯總 海濱路板塊主要個(gè)案指標(biāo)對(duì)比表 （ 注：加底色 ■ 為本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象） 序號(hào) 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （m2） 總建 （m2） 容積率 價(jià)格 （元/m2） 面積（m2） 戶型 1 眾益光伸 ? 市場(chǎng)吸納速度加快 從調(diào)查人員走訪的大多數(shù)幾個(gè)在售樓盤情況看，其銷售勢(shì)頭均良好。而金源南北里、高城山的低檔房 4 樓好樓層的價(jià)格已超過了 3000 元。 房地產(chǎn)投資 20xx 年大連開發(fā)區(qū)完成房地產(chǎn)等配套開發(fā)投資 20 億元，增長(zhǎng) %。新批外商投資項(xiàng)目 184 個(gè)，項(xiàng)目平均投資規(guī)模 611 萬美元。全面實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。它將成為中國(guó)最大的國(guó)際深水港。 20xx 年新增商業(yè)面積 10余萬平方米，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)申匯消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) 23%。她的扇形正好面對(duì)著亞洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，這就使大連開發(fā)區(qū)成為世界了解中國(guó)的窗口，是各國(guó)投資者進(jìn)入中國(guó)的大門。 一、開發(fā)區(qū)概述 區(qū)位 大連開發(fā)區(qū)位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中心地帶，緊靠工業(yè)基礎(chǔ)雄厚的大連老市區(qū)，背倚占全國(guó)土地總面積 13%、占全國(guó)總?cè)丝?%和 GDP 值占全國(guó) 24%的東北腹地。由于大連市內(nèi)中心區(qū)價(jià)格上漲較快，使得購(gòu)房者更多的考慮到周邊相對(duì)較遠(yuǎn)的區(qū)域買房，因此此次房交會(huì)上華南、泉水、西山水庫(kù)、周水前、南關(guān)嶺等區(qū)域成為被關(guān)注的熱點(diǎn)，金州、旅順區(qū)域項(xiàng)目也有不俗的成績(jī)。從參展樓盤整體價(jià)格趨勢(shì)可以看出：受幾年來價(jià)格上漲的慣性影響以及政策調(diào)控，大連房地產(chǎn)整體市場(chǎng)今年并不會(huì)大起大落，然而 7000 元以上的高檔盤有近 300 萬平方米的巨大供應(yīng)量，令這一市場(chǎng)的投資前景不容樂觀，競(jìng)爭(zhēng)加劇局面將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間 此次參展的樓盤中，未定價(jià)樓盤達(dá) 39 個(gè)，絕大部分為新樓盤，可見開發(fā)商對(duì)大連未來房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)不太明朗，定價(jià)較為謹(jǐn)慎。本屆春季房交會(huì)參展開發(fā)商 86 家，總開發(fā)建筑面積達(dá) 1564 萬平方米，參展樓盤96 個(gè)，其中新樓盤 51 個(gè)，占參展樓盤的 53%，參展新樓盤首次過半。過去一年中，外地人購(gòu)買非住宅的交易件數(shù)、面積和額度分別較同期下降了%、 %和 %（ 20xx 年 1～ 12 月份的交易件數(shù)為 1583 件，交易面積為 萬平方米，成交額為 億元）。 根據(jù)市房地產(chǎn)交易所提供的 數(shù)據(jù)， 20xx 年，外地人在我市購(gòu)買商品房總交易件數(shù)達(dá)到了 11882 件，占商品 房總交易量的 %。為何會(huì)出現(xiàn)此種局面，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這和我市 20xx 年商鋪開發(fā)退熱，以高價(jià)格商鋪為代表的非住宅類物業(yè)退出市場(chǎng)有很大關(guān)系。 小結(jié)： 因前期大連的土地供應(yīng)量相對(duì)不足，房地產(chǎn)項(xiàng)目不大，且往年遺留的空置面積，也被大量消化，因此，在“國(guó)八條”出臺(tái)后，在國(guó)內(nèi)普遍存在的市民持幣觀望現(xiàn)象，只是短期內(nèi)出現(xiàn)，隨著新的開發(fā)項(xiàng)目的出現(xiàn)，隨即大連房?jī)r(jià)大幅上漲。長(zhǎng)期內(nèi)政策的影響主要是調(diào)節(jié)需求的總量和結(jié)構(gòu)，尤其是結(jié)構(gòu)。 由此可以看出政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，其目的并不是打壓本行業(yè)，而是為了擠干房地產(chǎn)業(yè)水分。 “七部委意見 ”出臺(tái)后，建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰幾次對(duì)媒體表示宏觀調(diào)控的目的是為了調(diào)控 “房?jī)r(jià)的增幅 ”和 “供需結(jié)構(gòu) ”，而遏制僅針對(duì)投機(jī)性需求。這次房地產(chǎn)的政策針對(duì)的是 “房?jī)r(jià)上漲 過快 ”，打擊的是業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為，是防范銀行和金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀調(diào)控。如果超建的建筑物、構(gòu)筑物不能拆除，可以予以沒收；同一建筑物中超建部分不能與整體部分分割的，沒收超建面積相等的房屋。 對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品房等特殊經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，可實(shí)行直接定位招標(biāo)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，由政府直接確定土地出讓價(jià)格和房屋銷售價(jià)格，通過公開隨機(jī)搖號(hào)的方式確定中標(biāo)人。 根據(jù) 20xx 年房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格的上漲情況，將適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)行的廉租住房租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。按照建設(shè)進(jìn)度預(yù)計(jì) ，從今年下半年開始，大連市商品住宅的市場(chǎng)供應(yīng)量將逐步增多，今明兩年將有 130 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房建成入市。會(huì)議下達(dá)了《大連市人民政府關(guān)于調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》、《大連市人民政府關(guān)于補(bǔ)充國(guó)有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣掛牌方式的通知》、《大連市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷（預(yù)）售管理工作的通知》、《大連市人民政府關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知》、《大連市人民政府辦公廳關(guān)于成立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》等八個(gè)文件，旨在進(jìn)一步規(guī)范目前大連房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些問題，同時(shí)也將有效穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。 20xx 年 3 月 30 日 ：國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 (即 71 號(hào)令 )，要求從即日起就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 20xx 年 8 月 31 日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國(guó)家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系。金融機(jī) 構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %提高到 %。 二、國(guó)家關(guān)于金融方面的政策 20xx 年 6 月 5 日： 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā) ［ 20xx］121 號(hào) )。 20xx 年 5 月 27 日：國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知（國(guó)稅發(fā) [20xx]89 號(hào)），稅收手段用于宏觀調(diào)控。 20xx 年 3 月 26 日：舊國(guó)八條。 第四章 國(guó)家和大連市相關(guān)宏觀政策調(diào)整 一、國(guó)家關(guān)于行政、財(cái)政、法規(guī)方面的政策 20xx 年 6 月：國(guó)務(wù)院正式頒布《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》。但從數(shù)據(jù)上看，近兩年土地供給量但仍高于近幾年土地供應(yīng)的平均規(guī)模。由于存在跨年度摘牌的情況，在交易方面，全年共成交 48 塊土地，規(guī)劃占地面積 萬平方米，建筑面 積 萬平方米。 20xx20xx年 各月固定資產(chǎn)投資分析5576 0204060801001201401602005年12月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2006年12月金額（億元）城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā) 20xx20xx年各 月大連房地產(chǎn)施工情況分析520 50 100 150 200 250 300 3502 0 0 5 年1 2 月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2 0 0 6 年1 2面積（萬平）施工面積 其中住宅面積 隨著 20xx 年 1 月， 10塊土地的成功掛牌、拍賣，首批建筑面積總量達(dá) 126萬平方米的房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛開工上馬，使得 20xx 年上半年，一大批新盤亮相，從而在本地市場(chǎng)已經(jīng)好久不見的新盤林立的局面再次出現(xiàn)。“北進(jìn)”方面正是在向大大 連的新城區(qū) —— 大連開發(fā)區(qū)、金州區(qū)發(fā)展，以東北快速路、華東路兩個(gè)連接新、老城區(qū)方向上都有大批項(xiàng)目已經(jīng)并陸續(xù)實(shí)施。 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化。 長(zhǎng)?？h功能定位為“海上大連”建設(shè)的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，成為海洋經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)。甘井子區(qū)為現(xiàn)代都市工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。集中建設(shè)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙 D 港”等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。建立“兩區(qū)三帶”開放型產(chǎn)業(yè)布局。 新市區(qū)由經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D 港”、大窯灣港區(qū)組成?！皟沙恰奔创筮B老城區(qū)與大連新 市區(qū)，構(gòu)成大連的主城區(qū)；“三