【正文】 理的預(yù)期對(duì)短期房?jī)r(jià)上漲更重要。在房地產(chǎn)相關(guān)信息不透明和房地產(chǎn)商營(yíng)銷策略的誘導(dǎo)下，公眾很難形成理性預(yù)期。當(dāng)公眾普遍預(yù)期價(jià)格將要上漲的時(shí)候，房?jī)r(jià)往往果真上漲。價(jià)格上漲強(qiáng)化了以前關(guān)于價(jià)格上漲的預(yù)期，并進(jìn)一步推動(dòng)下一輪價(jià)格更快地上漲。4 房?jī)r(jià)過(guò)高對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的危害從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和全社會(huì)成員福利增進(jìn)的角度看，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲弊大于利，其危害主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。即隨著房?jī)r(jià)的上漲，抵押資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值增加，會(huì)導(dǎo)致居民消費(fèi)增加和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也即房?jī)r(jià)與財(cái)富之間形成正反饋機(jī)制。供給方面，在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，開發(fā)商和銀行預(yù)期價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)，從而導(dǎo)致信貸和投資開發(fā)增加；需求方面，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致投資需求增加，在短期供給缺乏彈性的情況下，需求大幅增加必然會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。 “擠出效應(yīng)”制約居民消費(fèi)的擴(kuò)大由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，近年來(lái)居民購(gòu)房的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費(fèi)總支出的比重也不斷提高。尤其在當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)的大背景下，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲擠出了居民除購(gòu)房消費(fèi)之外的其他消費(fèi)，扭曲著社會(huì)資源配置，成為擴(kuò)大消費(fèi)和保增長(zhǎng)的“絆腳石”。對(duì)無(wú)住房的家庭而言，房?jī)r(jià)上漲增加了租房支出和購(gòu)買自有住房的難度，使這部分人實(shí)現(xiàn)買房的夢(mèng)想變得越來(lái)越渺茫；對(duì)有自有住房家庭而言，房?jī)r(jià)上漲會(huì)增加抵押貸款消費(fèi)；對(duì)于有房且用來(lái)投資的家庭而言，房?jī)r(jià)上漲不僅能獲取出租和出售收益，而且還可以獲得更多的抵押貸款，是房?jī)r(jià)上漲最大的受益者。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，不利于房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展，不利于經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定，也與建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)目標(biāo)相背離。5 針對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的對(duì)策及建議 國(guó)內(nèi)外實(shí)踐表明，世界上沒有只漲不跌的市場(chǎng)，也沒有只漲不跌的房?jī)r(jià)，而房?jī)r(jià)的大起大落又往往是宏觀經(jīng)濟(jì)劇烈波動(dòng)的前導(dǎo)，甚至可能引發(fā)嚴(yán)重衰退。因此，對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控是政府義不容辭的責(zé)任。對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)行業(yè)的興旺更是意味著可以收取大量的土地轉(zhuǎn)讓金和大量的稅費(fèi)。2009年，國(guó)務(wù)院再一次表達(dá)了對(duì)住房?jī)r(jià)格調(diào)整的決心，新政策出臺(tái)后，開發(fā)商不再觀望，而是積極尋找對(duì)策，這正是中央表明調(diào)控決心的效應(yīng)。 降低由市場(chǎng)渠道供應(yīng)商品住房的需求 商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的主要原因是對(duì)住房的需求量過(guò)大。如果政府承擔(dān)起責(zé)任，對(duì)城市中、低收入的家庭提供能夠滿足其基本需求的經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房，則可以大大降低對(duì)市場(chǎng)價(jià)格供應(yīng)的商品房的需求，對(duì)于房屋價(jià)格的上漲可謂是釜底抽薪。但是要真正貫徹落實(shí)還需要制定更為明確的配套措施。這就要求全國(guó)或者地方人大制定法律、法規(guī)，將建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量和時(shí)間表明確上升為法律、法規(guī), 要求地方政府執(zhí)行。其次是制定完善的經(jīng)濟(jì)適用房建造制度。最后要詳細(xì)制定經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的分配方案，并向社會(huì)公布，接受公眾的監(jiān)督。目前房屋租賃市場(chǎng)還不是十分發(fā)達(dá)，因此還應(yīng)當(dāng)大力推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。 控制城市拆遷進(jìn)度。這不僅損害了居民的合法權(quán)益，也造成了在短時(shí)間內(nèi)對(duì)住房需求的急劇增加。2009年國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等9部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》中明確規(guī)定嚴(yán)禁大拆大建。 引導(dǎo)居民樹立合理的住房消費(fèi)觀念。這樣導(dǎo)致的一個(gè)后果是無(wú)論窮富，人人都希望擁有自己的住房，造成對(duì)商品住房的需求不合理的擴(kuò)大。我國(guó)城市居民也應(yīng)當(dāng)逐步樹立住房消費(fèi)量力而行的觀念, 不要一擁而上都去購(gòu)買商品住房。我認(rèn)為，限制民間資本炒房的主要途徑應(yīng)當(dāng)是為大量的民間資本開辟新的投資途徑。針對(duì)以上原因，政府應(yīng)當(dāng)積極采取措施，激活民間資本在其他領(lǐng)域的投資。 加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理 應(yīng)當(dāng)看到, 部分外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要目的是看準(zhǔn)人民幣升值和住房?jī)r(jià)格上漲，企圖短線牟利。針對(duì)這一情況，國(guó)務(wù)院應(yīng)組織外匯管理等有關(guān)部門，制定相應(yīng)的對(duì)策。 構(gòu)建住房梯級(jí)供應(yīng)的體系 一個(gè)成熟、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)是能夠提供高檔、中檔、低檔的商品住房和價(jià)格適當(dāng)?shù)某鲎夥课?，讓居民根?jù)自己的消費(fèi)能力各取所需。對(duì)于高檔住房，目前政策主要是停止、限制審批高檔住房的建設(shè)用地和項(xiàng)目審批。首先，一些地段適合興建高檔住宅而不適合興建普通住宅。對(duì)于一些利用價(jià)值高的地段土地轉(zhuǎn)讓金必然較其他地段要高。其次，市場(chǎng)對(duì)高檔住宅有一定的需求。這既可以拉動(dòng)消費(fèi)，增加稅收， 開發(fā)商也可以贏利。根據(jù)上述分析，在住房調(diào)控政策中，我認(rèn)為，不應(yīng)當(dāng)用一刀切的簡(jiǎn)單方式停止別墅類住房建設(shè)用地的供應(yīng)和限制大套型住宅的建設(shè)用地的供應(yīng)，而應(yīng)當(dāng)是明確供應(yīng)別墅類用地和大套型住宅用地的比例，按照市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓土地，讓開發(fā)商自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)去開發(fā)。綜合2004年至今的所有房地產(chǎn)調(diào)控政策可以看到，此次調(diào)控，政府已盡其所能?！皣?guó)十條”的特點(diǎn)是精準(zhǔn)打擊，針對(duì)住宅市場(chǎng)重點(diǎn)打擊已經(jīng)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)的區(qū)域，而不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面打擊，它的核心在于抑制炒房和投機(jī)的不合理住房需求，增加住房有效供給。房?jī)r(jià)調(diào)控已從中央性舉動(dòng)變成了地方政府責(zé)任，比如要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方可以暫停三套房房貸，并且叫停非本地居民房貸等。 加快建設(shè)住房信息系統(tǒng)值得注意的是，“國(guó)十條”要求住建部加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)?？梢暈閷?duì)異地炒房不予貸款的補(bǔ)充，個(gè)人跨區(qū)域的購(gòu)房信息將得到有效監(jiān)管與披露?！皣?guó)十條”將90平方米以上的首套房貸首付比例嚴(yán)控在30%以上，二套房首付比例更達(dá)到50%以上。針對(duì)開發(fā)商，對(duì)存在土地閑置及炒地行為的，不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。要解決我國(guó)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的問(wèn)題，需要調(diào)整中央和地方的稅收和其他收入的分配問(wèn)題；降低由市場(chǎng)渠道供應(yīng)商品住房的需求；擴(kuò)展民間資本的投資途徑，放松金融的管制及擴(kuò)大百姓可以投資和理財(cái)?shù)念I(lǐng)域，緩解房地產(chǎn)業(yè)的需求壓力，加強(qiáng)對(duì)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理；構(gòu)建住房梯級(jí)供應(yīng)的體系。參考文獻(xiàn)：[1][Z].：//.[2]曹丹、[J].（4）：4547.[3]，利弊得失與變局[N]..[4][J].（9）：3133.[5]中國(guó)人民銀行，《2004 年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》[R]. ：//. 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