【正文】 如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)中青年的娛樂(lè)、休閑新天地，可吸引這部份細(xì)分的消費(fèi)群。 ② 大連市在商業(yè)檔次和業(yè)種經(jīng)營(yíng)上已較全面，令市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目主題性或特色性要求較高。 41 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì) 411 香港在 80 年代末 90 年代初的蓬勃商場(chǎng)發(fā)展，引發(fā)起處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的中國(guó)大陸地產(chǎn)商攪盡腦汗去模仿，并以多建多層商場(chǎng)或群樓商場(chǎng)去增加他們的利潤(rùn)。待市場(chǎng)成熟之后他們才作打算。永遠(yuǎn)比等待形勢(shì)好。 414 國(guó)內(nèi)的商場(chǎng)大多數(shù)都是以美觀為主要設(shè)計(jì)概念，往往忽略 了商場(chǎng)的創(chuàng)富能力，適當(dāng)?shù)牟季旨芭涮?。汰弱留?qiáng)的現(xiàn)實(shí)正在出現(xiàn)，從前商戶(hù)投訴的高租金現(xiàn)象，現(xiàn)在都降至比較他們想像還要低的地步。期間，顧客需要有從認(rèn)識(shí)喜愛(ài)，常到至必到的習(xí)慣，而租戶(hù)則經(jīng)歷從濃度推廣，穩(wěn)定再到發(fā)展的 階段。低租金不再是唯一業(yè)主去吸引租戶(hù)的方法，共同 [承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) ]的聯(lián)營(yíng)方式也開(kāi)始流行，據(jù)我們了解，一般的營(yíng)業(yè)額提成都是 23%— 32%左右。而其他在中山路的，在人民路的，也不見(jiàn)得成功。雖然臨街店鋪會(huì)增加，但新穎商場(chǎng)的加入競(jìng)爭(zhēng)，肯定能夠吸引更多游人，包括大連市民到區(qū)內(nèi)參觀購(gòu)物，對(duì)人流方面定必有正面的幫助。男的比女的略多。在國(guó)內(nèi)游客中， 60%是東北人。 436 在 1999 年，勞動(dòng)人口工資收入比 1998 年增長(zhǎng) %，物價(jià)指數(shù)卻下降了 %。從主要城鄉(xiāng)建設(shè)的保守城市變?yōu)楝F(xiàn)代化高樓大廈比比皆是的都市。而新式商場(chǎng)如百盛購(gòu)物中心，家樂(lè)福及奧林匹克廣場(chǎng)卻大受歡迎中更可引證。 n 方便的商場(chǎng)布局。 n 綜合餐飲，娛樂(lè)及購(gòu)物的便利。 ②每年大約 %的游客是國(guó)外游客，其余 %為國(guó)內(nèi)游客，其中 60%為東北游客。所以在組合方面，餐飲占的比例很大，達(dá) 27%，娛樂(lè)及個(gè)人購(gòu)物便利店也不少。因?yàn)槊娣e太大，所以它的設(shè)計(jì)是令顧客覺(jué)得它不是一個(gè)商場(chǎng)，而是一毓的商場(chǎng) ，需要幾天才能走得完。 3． 住宅部份位于中心面向市中心的勞動(dòng)公園，本身可吸引一定層次的住戶(hù)，商場(chǎng)定為中高檔一方面可帶動(dòng)住宅的出售，另一方面，可為商場(chǎng)部份帶來(lái)一定的消費(fèi)群。 ※ 主題新穎的吸引 將項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為一個(gè)旅游式主題的購(gòu)物廣場(chǎng)，形式上標(biāo)新立異，令項(xiàng)目以一個(gè)嶄新的形象展現(xiàn)在大連市民面前。 ，到大連旅游的游客每年平均增長(zhǎng) 28。 ※ 借用其它元素的吸引力 將一些有國(guó)家代表性的景觀和有民族特色的建筑元素引入到商場(chǎng)的裝修設(shè)計(jì)上，使其在外觀風(fēng)格上凝聚著異國(guó)風(fēng)情文化。敝司建議本項(xiàng)目的形象定位為： “集世界風(fēng)情，移植大連國(guó)際旅游產(chǎn)業(yè)街區(qū)” 454 項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢(shì) —— 項(xiàng)目定位發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。 以“多種業(yè)態(tài)特色消費(fèi)”形式吸納不同業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品銷(xiāo)售舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。 l 借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。 我們建議以?xún)?yōu)惠的招商措施吸納大型品牌進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體銷(xiāo)售，并于每個(gè)購(gòu)物組團(tuán)都有著名品牌代表的 主力店 例如：運(yùn)動(dòng)系列組團(tuán)的著名品牌“耐克”“阿迪達(dá)斯” 流行服飾系列組團(tuán)的“左丹奴”“班尼路”“堡獅龍”。在五州街與武漢街相交處建設(shè)一個(gè)下沉式的廣場(chǎng)，在 A 區(qū)與 C 區(qū)之間搭建架空步行天橋，將 A、 B、 C 地塊以及 X 的部份地塊所組成的負(fù)一層區(qū)域有機(jī)地連貫起來(lái)，并引入一個(gè)主力百貨店在此經(jīng)營(yíng)，而鋪面招牌設(shè)置在 A 地塊的西南轉(zhuǎn)角處。 462 針對(duì) A、 B、 C、 X 地塊的業(yè)態(tài)？ n 建議在負(fù)一層設(shè)置購(gòu)物天地，引入主力百貨店。 視訊網(wǎng)絡(luò)：經(jīng)營(yíng)各種視聽(tīng)影音產(chǎn)品、手機(jī)、計(jì)算機(jī)、微型隨身聽(tīng)等。以此作為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)帶動(dòng)其它樓層的出售 各功能區(qū)以?xún)?yōu)惠條件引入 2— 3 家主力店進(jìn)行帶動(dòng)，其他部分進(jìn)行分割獨(dú)立銷(xiāo)售。 464 針對(duì) D、 E 地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置 A）將 D、 E 地塊打造成為一個(gè)動(dòng)、靜結(jié)合且相互帶動(dòng)的新型的娛樂(lè)、購(gòu)物天地。 B）建議在 D、 E 地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置為： 國(guó)際美食天地：薈萃全國(guó)各地和世界風(fēng)情美食 經(jīng)營(yíng)種類(lèi)：東南亞美食、臺(tái)灣小吃、大型快餐“麥當(dāng)勞”“必勝客” 干果、零食專(zhuān)賣(mài)店、港式茶餐廳 ,韓國(guó)燒烤，日式火鍋等。 相應(yīng)配套：大型游藝中心，史諾比主題兒童游樂(lè)園， 設(shè)置原因：主要通過(guò)針對(duì)的消費(fèi)層和游樂(lè)硬件配置吸引人流。 設(shè)置原因：此區(qū)針對(duì)女性消費(fèi)，利用女性消費(fèi)特點(diǎn)和習(xí)慣吸引人流。 租售做法：通過(guò)招商或自主經(jīng)營(yíng)游玩配置，鋪位部分作限制性銷(xiāo)售，明確買(mǎi)家必須經(jīng)營(yíng)功能設(shè)定的業(yè)種，以便為購(gòu)物公園的內(nèi)涵提供強(qiáng)有力的支撐。 47 項(xiàng)目的特色如何營(yíng)造 ◎五洲風(fēng)情特色步行街的設(shè)置 ■名稱(chēng)恰如其分 這條街原名五州（洲）街，我們正好在這條街上設(shè)置一條匯聚全球五大洲的風(fēng)情文化步行街，使人想起街名就想起這里匯聚的五洲風(fēng)情文化。 ■經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 國(guó)際名店街；主要經(jīng)營(yíng)：世界名牌服飾、品牌皮具、高級(jí)化妝品等。 b) 項(xiàng)目的主題風(fēng)情定義是基于項(xiàng)目特性而提出，其作用是為項(xiàng)目營(yíng)造濃厚的招商和銷(xiāo)售、購(gòu)物氛圍，因此經(jīng)營(yíng)布局上與硬件配置相配合。 新聞造勢(shì) 174。 本商場(chǎng)的規(guī)劃布局專(zhuān)家評(píng)審會(huì) 174。 公開(kāi)租售 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念 174。 計(jì)算機(jī) /網(wǎng)絡(luò)至 IN 游戲比賽 n 招商策略 174。 加推新一期鋪位 n 媒體組合： 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 174。 全城挑戰(zhàn)極限 —— 極限運(yùn)動(dòng)大獎(jiǎng)賽 174。 延續(xù)前期租售旺勢(shì) 174。 項(xiàng)目的投資前 景和經(jīng)營(yíng)前景 174。 確保升值的商場(chǎng)售價(jià)體系 174。 兒童集體繪畫(huà)活動(dòng) 174。 最后一期鋪位 n 媒體組合： 174。 減 輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 異國(guó)風(fēng)情系列活動(dòng)（與旅游局合辦） 174。 發(fā)展商繼續(xù)是商場(chǎng)的大股東，能夠保證商場(chǎng)招商、經(jīng)營(yíng)的整體統(tǒng)籌實(shí)施和定位的實(shí)現(xiàn)； 174。 因?yàn)榘l(fā)展商以讓利的形式，獲取股份，所以降低了客戶(hù)的投資投入。實(shí)際操作是發(fā)展商 允許買(mǎi)家在規(guī)定期限內(nèi)（一般為一年）分期付給首期房款。 以較低的投資風(fēng)險(xiǎn)，及穩(wěn)定的回報(bào)吸引買(mǎi)家 56 招商條件 561 租金優(yōu)惠 n 扣率形式計(jì)算租金 扣率即按照營(yíng)業(yè)額提取一定比例作為商場(chǎng)的回報(bào)，抵償租金。 ■年期 根據(jù)不同行業(yè)而定，除餐飲年期較長(zhǎng)（ 10 年）外，一般行業(yè)可商議 2 年死約 2 年生約或 3 年死約3 年生約。 6商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理 61 角色 611 對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng) n 與商戶(hù)達(dá)至良好的溝通，了解商 戶(hù)的需要，建立融 洽的客戶(hù)關(guān)系 n 監(jiān)察商戶(hù)嚴(yán)格遵守商場(chǎng)的管理公約 n 監(jiān)管租戶(hù)按照租約經(jīng)營(yíng) n 監(jiān)控商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況 n 統(tǒng)籌商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境的裝飾布置 612 對(duì)外經(jīng)營(yíng) n 向社會(huì)公眾推廣商場(chǎng)的形象 n 協(xié)調(diào)與政府各部門(mén)及旅游公司的關(guān)系 n 監(jiān)督及協(xié)調(diào)與物業(yè)管理公司、工程公司、廣告公司、公關(guān)公司等各方工作 62 目標(biāo) n 建立項(xiàng)目的整體形象 n 為商戶(hù)提供良好的經(jīng)營(yíng)條件 n 提高商場(chǎng)及商戶(hù)的知名度和商譽(yù) n 吸引更大的消費(fèi)人流 n 促進(jìn)商戶(hù)的經(jīng)濟(jì)收益 63 效果 631 旺人（消 費(fèi)人流） 提高商場(chǎng)人流 n 滿足各年齡階層的消費(fèi)需求：男、女、老、幼皆宜 n 具有強(qiáng)烈的吸引力、吸納更廣區(qū)域消費(fèi)人流 n 充分利用旅游城市及項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取旅游消 費(fèi)人群 延長(zhǎng)消費(fèi)者的逗留時(shí)間 n 留住各類(lèi)型消費(fèi)群體 a. 家 庭：老人、丈夫、妻子、小孩 b. 非家庭：朋友、同事、情侶、個(gè)人、游客、團(tuán)體 174。 很有心情購(gòu)物 174。 宣傳推廣、檔次的控制不同 百貨的宣 傳推廣相對(duì)簡(jiǎn)易，而對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行宣傳推廣、檔次的控制難度較大。 模式二：聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司直接經(jīng)營(yíng)管理公司直接經(jīng)營(yíng)管理，發(fā)展商處于監(jiān)控執(zhí)行地位。 643 結(jié)論 建議由我司整合專(zhuān)業(yè)資源，采取模式二為貴司提供直接經(jīng)營(yíng)管理的服務(wù) 好處： ◎由我司戰(zhàn)略合作伙伴公司加入直接的經(jīng)營(yíng)管理，有利于與前期的策劃銷(xiāo)售招商涵接，提前介入整體運(yùn)作。 7經(jīng)營(yíng)推廣 71 推廣活動(dòng) n 各類(lèi)展覽：名車(chē)展覽、珠寶展覽、名畫(huà)展 覽、攝 影展覽等 n 時(shí)裝表演：春夏新裝、秋冬新裝、品牌新系列等 n 美食節(jié) /特色專(zhuān)題節(jié)日：中華 /環(huán)球美食節(jié)、國(guó)際兒童節(jié)、奧運(yùn)會(huì)、世界杯等 n 電臺(tái) /電視臺(tái)直播：時(shí)事論壇、品牌推介、流行時(shí)尚等 n 各類(lèi)大型游戲及比賽活動(dòng)：電子游戲比賽、網(wǎng)絡(luò)游戲比賽、書(shū)法繪畫(huà)攝影比賽、運(yùn)動(dòng)競(jìng)賽等 n 商品推廣活動(dòng)：運(yùn)動(dòng)用品推廣、服裝系列推廣、家居系列推廣、及與商戶(hù)合辦的各類(lèi)商品推廣活動(dòng) n 慈善活動(dòng)：商品慈善展銷(xiāo)活動(dòng)、慈善拍賣(mài)活動(dòng) 72 信息系統(tǒng)建議 n 商場(chǎng)消費(fèi)指南 內(nèi)容包括商場(chǎng)的地理位置、交通路線、商戶(hù)名單 、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃等基本信息。 74 經(jīng)營(yíng)促銷(xiāo)手段參考 n 互動(dòng)優(yōu)惠券 行業(yè)互動(dòng)促銷(xiāo)：如在商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi) 100 元，即可獲贈(zèng) B 區(qū) 20 元餐券；或，在運(yùn)動(dòng)區(qū)消費(fèi)滿 200 元，即可獲贈(zèng)服裝禮券 10 元 174。 8經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu) 9商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 911 具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力， 掌握粵、港兩地?cái)?shù)百個(gè) 知名品牌商家的網(wǎng)絡(luò)資源，能為貴項(xiàng)目的招商提供極大的幫助。此項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)初期，其售價(jià)約為 港幣 3 萬(wàn)元 /平方米，銷(xiāo)售狀況一般，招商進(jìn)展緩慢。 當(dāng)然，在主力店引入的過(guò)程，我同也會(huì)充分考慮各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，有區(qū)別性和針對(duì)性地引入主力店，力求實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、投資者或經(jīng)營(yíng)者和進(jìn)駐商戶(hù)“三贏”局面。MU（女裝） GUESS（服裝 /手表） 屈臣氏（超級(jí)市場(chǎng)） 我司熱切希望能籍以上的各方面優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目提供全方位的全程服務(wù)！ 第二部分：住宅部分 1大連住宅市場(chǎng)概況分析 ■本地購(gòu)房消費(fèi)以中低價(jià)為主，價(jià)格介于 25004000 元 /m2，且多集中于城鄉(xiāng)結(jié)合部，外地購(gòu)買(mǎi)力在大連不容忽視，尢其對(duì)于高價(jià)住宅來(lái)講，其比例較大。 ■住宅銷(xiāo)售的服務(wù)意識(shí)有待加強(qiáng)，營(yíng)銷(xiāo)技巧也有待提高。 14~197。 22 項(xiàng)目劣勢(shì)： n 屬于純住宅項(xiàng)目，容易產(chǎn)生住宅和商業(yè)間矛盾。 n 一方面項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求量大，對(duì)銷(xiāo)售周期要求較短，另一方面，此類(lèi)型項(xiàng)目對(duì)施工進(jìn)度要較高，因此。 n 東北地區(qū)的一些實(shí)力雄厚 的中資企業(yè)或私人企業(yè)界所有者或高級(jí)管理人員。 n 大連的外國(guó)企業(yè)及其駐華機(jī)構(gòu)的高級(jí)管理人員。 4 項(xiàng)目定位 41 項(xiàng)目理解 本項(xiàng)目位于市中心商業(yè)旺區(qū)，地價(jià)成本非常昂貴，所以本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，必須以商用物業(yè)和高價(jià)住宅相結(jié)合開(kāi)發(fā)，才能承受本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本壓力； 本項(xiàng)目位于市中心，交通發(fā)達(dá)，以及城市規(guī)劃配套完善，更享有勞動(dòng)公園的綠化、園景以及稀貴的山景的景觀；如本項(xiàng)目能充分發(fā)揮景觀優(yōu)勢(shì)和結(jié)合商業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，且配合本項(xiàng)目的硬件支持，建議本項(xiàng)目走高尚住宅的路線。眾所周知，作為豪宅樓盤(pán)，不但要有頂級(jí)的硬、軟件配套（如智能化配套、會(huì)所、人車(chē)分流、足夠車(chē)位等），更應(yīng)有不可替代的自然環(huán)境資源（如海景、山景、園景等），本項(xiàng)目的產(chǎn)品不僅能具備這些條件之外，更具有位于城市繁華中心的條件，故其產(chǎn)品定位為： 大連市中心標(biāo)志性頂級(jí)豪宅 大連市中心 —— 位于大連市最繁華的地理位置； 標(biāo)志性 —— 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在大連市的城市地位； 頂級(jí) —— 走在時(shí)代的最前邊，超越居住新境界； 豪宅 —— 非一般的住宅，是住宅市場(chǎng)的高端。建議項(xiàng)目的住形象定位是： “濱城都會(huì)至尊府第” 44 項(xiàng)目形象包裝 本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位是一個(gè)有標(biāo)志性的 頂級(jí)豪宅，既要突出頂級(jí)豪宅的亮點(diǎn)，又要表現(xiàn)項(xiàng)目的高層次的品味，因此本項(xiàng)目包裝成一個(gè)時(shí)代感很強(qiáng)的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本項(xiàng)目的產(chǎn)品既能適合年長(zhǎng)的事業(yè)成功的人士榮耀與尊崇的所在的品位之外，還適合一些叫年輕的成功人士的時(shí)尚、超越世俗品味要求。 n 服務(wù)性 公寓在服務(wù)功能方面的提供，令其投資價(jià)值和辦公用途得到實(shí)現(xiàn)。 C． D 號(hào)樓：其功能為住宅樓，由于其位置受商業(yè)環(huán)境影響較小，且景觀效果又是最佳，因此也最能體現(xiàn)項(xiàng)目住宅部分的價(jià)值。 n 4 適當(dāng)進(jìn)行功能上的擴(kuò)展，如空中花園設(shè)計(jì)。 l 硬件配套和軟件服務(wù)資源上的共享。 u 住宅和商業(yè)在檔次上的統(tǒng)一 72 住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)推售的互動(dòng)策略 （如圖所示） ① 銷(xiāo)售 A、 B 區(qū)商業(yè)部分 ③ 銷(xiāo)售 A 號(hào)樓 開(kāi)發(fā) A、 B、 C、 X 區(qū) ④ 開(kāi)發(fā)下沉式購(gòu)物地帶 ① 對(duì) A、 B 區(qū)主力百貨進(jìn)行招商 ⑤ 銷(xiāo)售 C、 X 區(qū)商業(yè)部 營(yíng)造商業(yè)步行街氛圍 銷(xiāo)售 D、 E 區(qū)商業(yè)部 份 銷(xiāo)售 C 號(hào)樓、 D 號(hào)樓 ⑥ 開(kāi)發(fā) D、 E 區(qū) ⑦ 完善 C、 D 號(hào)樓硬件配套 ⑧ 銷(xiāo)售 B 號(hào)樓 ②對(duì) E 區(qū)進(jìn)行主題業(yè)態(tài)招商 ⑥ 營(yíng)造主題商業(yè)氣氛 ⑦ 63 說(shuō)明 說(shuō)明 1： u A、 B 區(qū)靠近百年城商圈，其價(jià)值顯而易見(jiàn)，且開(kāi)發(fā)較早首先進(jìn)行銷(xiāo)售將有利于資金回籠。 說(shuō)明 4： u 配合主力百貨店進(jìn)場(chǎng)，為銷(xiāo)售 C 區(qū)商業(yè)部分作準(zhǔn)備。 說(shuō)明 8： u 利用硬件配套的完善促銷(xiāo) B 號(hào)