【正文】 看到 634 運(yùn)用多元化經(jīng)營(yíng)策 略， 提高日均銷售額和利潤(rùn) n 平價(jià)：堅(jiān)持薄利多銷 n 中檔價(jià)：想買的，能買到，且價(jià)不貴 n 高價(jià)：品牌、精品、貨真價(jià)實(shí) 64 商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理模式 ① 傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式。 好吸引，想逛一逛 174。 ■免租期 根據(jù)租賃的實(shí)際情況，給予彈性的免租期優(yōu)惠。發(fā)展商與商戶共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。 n 反租銷售 針對(duì)部分位置較差，預(yù)計(jì)銷售存在一定難度的鋪位而采用的促銷手段。 n 業(yè)主承諾開業(yè)優(yōu)惠折扣 客戶買鋪時(shí)承諾按發(fā)展商規(guī)定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)開業(yè)的，并交納 1 萬元開業(yè)保證金（對(duì)準(zhǔn)時(shí)開業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金）后，可享受 2%折扣優(yōu)惠；此項(xiàng)可在《認(rèn)購(gòu)須知》中注明。 推廣宣傳中保持高姿態(tài) 的調(diào)性。 國(guó)際美食節(jié) 174。 確保升值的商場(chǎng)售價(jià)體系 174。 報(bào)紙、電視、電臺(tái)為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 女性美容纖體講座 174。 高額穩(wěn)定的投資回報(bào) 174。 創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念 174。 加推新一期鋪位 174。 三人籃球賽 174。 首次公開租售火暴 174。 報(bào)紙、電視、電臺(tái) 為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 主力商戶直銷 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 n 公關(guān)活動(dòng)： 174。 立即引起市場(chǎng)轟動(dòng) n 媒體組合： 174。 項(xiàng)目動(dòng)工新聞發(fā)布會(huì) n 租售策略 174。 引起無錫全市關(guān)注的焦點(diǎn) n 媒體組合：以報(bào)紙為主 n 推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營(yíng)前景 n 公關(guān)活動(dòng)： 174。令項(xiàng)目定位的旅游、休閑、娛樂、購(gòu)物溶為一體。 旅游風(fēng)情街：經(jīng)營(yíng)大連及東北特色旅游商品 香港蘭桂坊：經(jīng)營(yíng)特色酒巴、無煙餐飲。 ■裝修設(shè)計(jì)的統(tǒng)一性 在外立面、公共空間、甚至在寬闊的步行街上，都布置著各具特色的異國(guó)風(fēng)情文化。 國(guó)際名 店城：薈萃當(dāng)今國(guó)內(nèi)外高級(jí)品牌、精品服飾。 租售做法：部分以招商為主，用“ SPA”會(huì)館經(jīng)營(yíng)，吸引女性消費(fèi)者；部分通過 34 家行業(yè)主力店帶動(dòng)獨(dú)立銷售。 租售做法：配套以招商形式或自營(yíng)為主，鋪位部分通過 12 家主力店帶動(dòng)獨(dú)立銷售。 設(shè)置原因：既懣足附近居民區(qū)的需要，又可針對(duì)悠閑人群 租售做法：以 3— 4 家行業(yè)主力店進(jìn)行帶動(dòng)。 所謂“動(dòng)”是指經(jīng)營(yíng)一些娛樂性質(zhì)的、有動(dòng)感的，甚至是以運(yùn)動(dòng)為主題的新型娛樂、康體活動(dòng)。 。 家居飾物珠寶玉器世界：經(jīng)營(yíng)各種品牌家居用品、燈飾，各類珠寶玉器等相應(yīng)產(chǎn)品。主力百貨店一方面可吸引大量的人流，推動(dòng)其它樓層業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)；另一方面，可帶動(dòng)項(xiàng)目前期的銷售、招商。 作用： n 能吸引青泥洼的商業(yè)旺區(qū)的人流往主力百貨這邊走，青泥洼商圈營(yíng)造多一個(gè)熱點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力。 異國(guó)風(fēng)情美食組團(tuán)的“廣州蕉葉飲食集團(tuán)”（東南亞美食）、臺(tái)灣美食店等等。 l 強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以中山路的臨街商鋪進(jìn)行價(jià)格模擬，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。 C—— 營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍 l 形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷售及招商進(jìn)程。 我們認(rèn)為由于基于項(xiàng)目的規(guī)模及地段優(yōu)勢(shì)，奠定了項(xiàng)目良好的定位和經(jīng)營(yíng)規(guī) 劃基礎(chǔ)，主要在以下方在呈現(xiàn)： A—— 以多種業(yè)態(tài)并存進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。 當(dāng)你漫步于其中時(shí)，意大利的比塞塔、羅馬的斗獸場(chǎng)浮雕、羅馬柱、巍峨的阿爾卑斯山、蘇黎世的萬國(guó)彩旗、典型的歌德式建筑、美國(guó)迪士尼卡通等具代表性的異國(guó)風(fēng)景、 風(fēng)俗文化都會(huì)卷入你的眼簾，令你留連忘返。 4%，實(shí)現(xiàn)旅游收入 130 億元以上，相當(dāng)于 GDP 10％左右。形式上不雷同于市內(nèi)的 現(xiàn)有商場(chǎng)，這樣一方面可以避開與原有的商場(chǎng)正面競(jìng)爭(zhēng)，不需要在原有的市場(chǎng)消費(fèi)餅塊上爭(zhēng)奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項(xiàng)目的特色，形象上有別于市內(nèi)原有商場(chǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 ■經(jīng)營(yíng)角度上講，本項(xiàng)目的招商可分為中檔和高檔 1． 高檔次的經(jīng)營(yíng)對(duì)本項(xiàng)目包裝定位是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)，在一定程度提高了項(xiàng)目的消費(fèi) 檔次。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個(gè)快餐廣場(chǎng)，很多待業(yè)專門店，同時(shí)也有餐飲，娛樂及個(gè)人購(gòu)物便利店。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店則比較多。國(guó)外游客購(gòu)買力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟(jì)能力普遍比大連低，所以雖然旅游消費(fèi)可能比較大連日常消費(fèi)高，但平均來說，消費(fèi)能力是也應(yīng)該比較廣州，上海及北京低的。 n 具名氣的商場(chǎng)。 n 舒適的商場(chǎng)通道。 ②百貨公司在沒有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)及缺乏經(jīng)營(yíng)新意及檔次定得過高的情況 下，已漸漸失去了他們?cè)陬櫩托闹械牡匚?。市民的日常?gòu)物也從基本便利需要，演變成為休閑習(xí)慣。顯示購(gòu)買能力實(shí)際上升了 %。 434 游客平均每月有 166 萬人，假設(shè)每位游客消費(fèi) 500 元，每月從游客方面得到的額外消費(fèi)額會(huì)是每月 億元。 432 除甘井子區(qū)外，無論在市民住房，學(xué)歷，家庭月收入及月消費(fèi)方面都是比較大連市的平均數(shù)字高。 43 本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力 431 大連本項(xiàng)目坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。街上人流多，商場(chǎng)內(nèi)，尤其實(shí)在首層以上，人流不多；商場(chǎng)布局欠佳；而貨品種類也若非檔次太低，則檔次太高，不能迎合顧客需要。 422 雖然說租戶都不原獨(dú)立承擔(dān)租金的風(fēng)險(xiǎn)，但家樂福和沃而瑪?shù)倪M(jìn)入市場(chǎng)使大連的傳統(tǒng)零售模式起 了變化我們相信也會(huì)刺激新的后來者。一般商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者都希望加速成熟期，這就非要從設(shè)計(jì)，配套，服務(wù)，推廣及經(jīng)營(yíng)的一條龍發(fā)展過程中做工夫不可了。租戶在租金方面的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在絕對(duì)不是問題。到招商推廣時(shí)，問題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實(shí)。在商業(yè)或購(gòu)物區(qū)興建商場(chǎng)永遠(yuǎn)都是合理的做法。但這是不是代表現(xiàn)在就不應(yīng)該興建商場(chǎng)呢？答案應(yīng)該是未必。 雖然在設(shè)計(jì)方面大多吸收香港的經(jīng)驗(yàn)，及聘用能者設(shè)計(jì)，但因欠缺市場(chǎng)意識(shí)，商場(chǎng)協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營(yíng)者經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)供求的肇的關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場(chǎng)積壓。 ③ 市場(chǎng)習(xí)慣消費(fèi)模式和層次對(duì)項(xiàng)目定位上的影響。 ⑤ 現(xiàn)時(shí)大連市國(guó)有商業(yè)比較多，市場(chǎng)定位、商場(chǎng)操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營(yíng)管理的模式比較傳統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場(chǎng)、沃爾瑪?shù)?，它們大都是百貨或超市的形式與本項(xiàng)目的形式不同，如將新型的經(jīng)營(yíng)管理模式引入將會(huì)使將整個(gè)項(xiàng)目提升。 ② 大連市是一個(gè)旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。 ③ 項(xiàng)目是由商場(chǎng)與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢(shì)。 W—— 項(xiàng)目劣勢(shì) ① 項(xiàng)目不是一個(gè)整體地塊，而是由幾條路切割成六個(gè)地塊組成。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成 A、 B、 C、D、 E、 X 六地塊。 ※商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層 沃爾瑪超市 Only、 w。屬于大型專業(yè)商場(chǎng)。 值得一提的是，南蘿宮在 勝利廣場(chǎng)業(yè)績(jī)很好，目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽志 27%，但包含所有費(fèi)用，除了來自游戲機(jī)的用電外。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場(chǎng)為例，經(jīng)營(yíng)服飾 的倒扣率是 20%至 24%，而經(jīng)營(yíng)化妝品的，則有較高的 23%至 27%的倒扣率（詳見下表） 大連市主要商場(chǎng)招商條件一覽表 序 項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 /投資商 地區(qū) 招商條件 1 大連商場(chǎng) 大連商場(chǎng)股份有限公司 中山 服裝： 2024%倒扣率化妝品： 2327%倒扣率 2 秋林女店 大連商場(chǎng)股份有限公司 中山 服裝： 2124%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率 3 友誼商城 大連友誼集團(tuán) 中山 服裝： 2630%倒扣率化妝品： 2630%倒扣率 4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中 山 服裝： 2528%倒扣率化妝品： 2530%倒扣率皮具：2628%倒扣率 5 富麗華酒店 友誼集團(tuán) 中心 地上租金：美元每天每平方米 元地下租金：美元每天每平方米 元 6 勝利廣場(chǎng) 大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司 中山 服裝： 2125%倒扣率 7 邁凱樂大連商場(chǎng) 大連商場(chǎng)股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會(huì)社 中山 服裝： 2832%倒扣率珠寶：每月每平方米 3 萬元（保底）服裝：每月每平方米 萬元（保底） 8 大世界家居廣場(chǎng) 大連金泰房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 沙河口 地上二層租金：美元每天每天平方米 元地下三 五層租金：美元每天每平方米 元 9 巴黎之春購(gòu)物中心 大連宏孚大廈有限公司 中山 服裝： 2326%倒扣率化妝品： 2124%倒扣率皮具： 2326%倒扣率珠寶： 1013%倒扣率 10 大連百盛購(gòu)物中心 大連天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、百盛集團(tuán) 沙河口 服裝： 2328%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率皮具： 2328%倒扣率 23 大連商業(yè)個(gè)案分析 231 大連勝利廣場(chǎng) 位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場(chǎng) 開業(yè)日 期： 1998 年 8 月 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 147， 000 平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營(yíng)業(yè)時(shí)間 ： 上午 9 時(shí)至下午 9 時(shí) ※招商條件 從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售店面，地下一層為每平方米人民幣 35， 00045， 000 元，地下二層為每平方米人民幣 30， 000 元，銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)。 22 大連商業(yè)分析 221 大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 在調(diào)查的 22 個(gè)已開業(yè)的商場(chǎng)項(xiàng)目中，有 17 個(gè)是座落于中山區(qū)，其余 5 個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 20xx 年 7 月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。大連商場(chǎng)集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。邁凱樂大連商場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場(chǎng)之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元 /平方米。大連 XX 項(xiàng)目策劃報(bào)告書 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11 大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對(duì)，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。隨著超過二十五萬平方米合資商場(chǎng)的引入，大連商業(yè)市場(chǎng)飽受沖擊，原有商場(chǎng)的租賃及銷售市場(chǎng)幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場(chǎng)與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營(yíng)方式。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用 50 年店慶機(jī)會(huì)，推出全場(chǎng)店慶價(jià)，創(chuàng)造了營(yíng)業(yè)額 3 天共 4000 萬的佳績(jī)，此舉在中央電視臺(tái)黃金時(shí)段多次亮相。世界排名前三位零售商巨頭 — 美國(guó)的沃爾 瑪、法國(guó)的家樂福、德國(guó)的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國(guó)獨(dú)一無二的，在世界上也是少見的。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場(chǎng)、秋林女店、邁凱樂商場(chǎng)、先 施秋林、中山大廈商場(chǎng)為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。現(xiàn)時(shí)大連市各大商場(chǎng)的租售條件主要以倒扣為主，即營(yíng)業(yè)額的抽成。目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽成 2328%左右。 ※商品布局 樓層圖 A 座 B 座 六樓 卡友中心、教育中心 C 座 六樓 不夜色喜慶宴會(huì)廳 五樓 針織館 五樓 不夜城 KTV 酒店 四樓 紳士館 四樓 不夜城中餐廳金泰皇魚翅、火鍋 三樓 青年館 三樓 蒙古烤肉自助餐廳、川小吃 二樓 男女皮鞋 二樓 四季快餐、上海湯包、肯德基 首層 彩妝館 首層 好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層 少淑女館 夾層 亞惠快餐、大觀園、頤和園、 DQ 冰淇淋、露天劇場(chǎng) 地下一層 淑女裝 地下一層 聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂場(chǎng)世界 地下二層 婦幼館 地下二層 南蘿宮游樂場(chǎng)、威廉士堡、新寶路臺(tái)球廳、姆熊歡樂場(chǎng)世界 地下三層 勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳 、兒童樂場(chǎng)、休閑吧 232 大連大世界家居廣場(chǎng) 位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場(chǎng) 4 號(hào) 開業(yè)日期： 20xx 年 4 月 21 日 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 71， 000 平方米 樓層： 地上五層，地下一層 營(yíng)業(yè)時(shí)間： 上午 9 時(shí)至午 8 時(shí) 招商條件： 地下一層和地上一層整體出租 ※現(xiàn)場(chǎng)氣氛 商場(chǎng)招商情況良好，進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營(yíng)品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。商場(chǎng)業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風(fēng)味餐飲、兒 童游樂區(qū)等，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型購(gòu)物中心。 3 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析 31 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于大連市的中心商業(yè)區(qū) — 中山區(qū)，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規(guī)劃面積 27900 平方米。 城市的商業(yè)地位：大連市是東北的據(jù)點(diǎn)，是一個(gè)有名的旅游城市，會(huì)向一個(gè)國(guó)際城市的方向發(fā)展，商業(yè)的氛圍日漸濃厚，商機(jī)無限。 ② 由于項(xiàng)目先天的地塊分塊組成缺陷，分塊的部份難以整體地連貫，各部份平面層的面積較小，難以滿足優(yōu)秀商業(yè)經(jīng)營(yíng)布局的條件，同時(shí)令到招商時(shí)引入主力店有一定的難度。 O—— 機(jī)會(huì) ① 與百年城等的步行街隔路相望，商圈較為成熟，已有一批消費(fèi)群鄰近于本項(xiàng)目，只要將這批消費(fèi)群吸引過來，擴(kuò)大原有的商業(yè)圈，就會(huì)給項(xiàng)目帶來一定的人流。 ④ 進(jìn)入新的市場(chǎng)或新的細(xì)分市場(chǎng)，縱觀大連市現(xiàn)時(shí)的商場(chǎng)定位一般都比較傳統(tǒng)，