【正文】 （規(guī)劃中）H 南油小學、后海小學、卓越小學（在建）、中心區(qū)小學（規(guī)劃中）H 華明學校、后海中學（在建）、卓越中學（規(guī)劃中）、中心區(qū)中學（規(guī)劃中）c、 醫(yī)療保健設施H 南油醫(yī)院H 中心區(qū)醫(yī)院（規(guī)劃中）d、 商業(yè)服務網點H 海雅百貨、人人樂購物廣場、中心區(qū)商業(yè)中心（規(guī)劃中）H 桂廟市場、粵海市場、后海市場、中心區(qū)市場（規(guī)劃中）H 名苑廣場（在建）e、 飲食配套設施H 海珠城酒店、南油酒店、春滿園酒樓H 麥當勞H 中心區(qū)賓館（規(guī)劃中）f、 銀行、郵政、電信H 中國工商銀行、中國銀行、中國農業(yè)銀行H 中國交通銀行H 南油郵電大樓、中心區(qū)郵電支局（規(guī)劃中）H 南油電信大樓g、 其它H 中心區(qū)展覽中心（規(guī)劃中）H 中心區(qū)信息中心（規(guī)劃中）H 國通證券H 公共汽車總站（規(guī)劃中）H 公證處H 國稅稽查四分局、粵海國土所H 桂廟派出所、后海派出所、蛇口派出所后海分所、中心區(qū)派出所（規(guī)劃中）H 加油站、液化氣站4 交通狀況片區(qū)內的濱海大道和后海大道，都是剛剛通車不久的道路，因此開通的巴士較少，但東濱路和南油大道卻是建成已久的南山半島主要交通干道，過往的大中巴數(shù)量很多，極大方便了片區(qū)內居民的出行，詳見下表：大巴22 松湖—南新路口105 海上世界—清水河113 東方神曲—蛇口碼頭201 南頭—草埔204 建設路—蛇口210 月亮灣—世界之窗217 海上世界—南頭226 赤灣—西麗湖311 蛇口港—西鄉(xiāng)331 蛇口港—松崗汽車站204 濱海大道快線中巴423 火車站西—青青世界435 西麗湖—太子山莊462 布吉海關—南油427 皇崗口岸—海上世界436 同樂村—海上世界465 草埔—南油大廈431 蛇口港—上梅林437 東角頭港—桃園村483 蛇口港—福田客運站432 媽灣—皇崗村453 人才大市場—南油酒店501 蛇口港—機場433 赤灣—銀湖客運站456 人才大市場—蛇口港505 蛇口港——新安客運站518 蛇口港—石巖鎮(zhèn)541 青青世界—布吉5 片區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀已形成物業(yè)：桂園新村、錦隆花園、創(chuàng)世紀濱?；▓@（一期）、海雅百貨、海珠城、南油電信大樓、南油郵電大樓、金海岸大廈、華英大廈、粵海大廈、環(huán)衛(wèi)樓、金島花園、崗口仔、國稅稽查四分局稅務樓、龍城花園、鉅建大廈、后海花園、南油大廈、南油A區(qū)、南油B區(qū)、后海村、海暉大廈、南油文化廣場、南?；▓@、海逸苑、京光海景花園、天海花園、電力花園、名仕花園、文德?；▓@、招商海月。 整個后海片區(qū)北靠深圳大學，東北接有深圳“硅谷”之稱的——高新技術產業(yè)園，西鄰南油工業(yè)區(qū)，南連蛇口工業(yè)區(qū)，東依深圳灣有海景，遠眺香港島。3 價格分析類型平均價格（元/M2）最低價格（元/M2）最高價格（元/M2）多層369029004096小高層533039008900高層493031888500總體平均4900 南山區(qū)各類型住宅中總體平均價格為4900元/M2（以七成銀行按揭折后價，采用加權平均法計算，下同），小高層單位均價為5330元/M2，高層單位均價為4930元/ M2，多層單位均價為3690元/平方米。多層總建筑面積為57465平方米，占17%,而戶均面積只有68平方米。樓盤雖仍未動工，就已售近八成。從商品住宅市場角度出發(fā)，可將南山區(qū)劃分為以下各片區(qū)：1） 華僑城片區(qū)2） 沙河片區(qū)3） 南頭片區(qū)4） 南油片區(qū)5） 蛇口片區(qū)6） 西麗片區(qū)7） 后海片區(qū) 就本項目而言，本報告將有針對性地選擇華僑城片區(qū)、南頭片區(qū)、南油片區(qū)及蛇口片區(qū)進行比較分析。3． “城市空心化”及“城市公園化”的市政規(guī)劃指引著未來住宅向郊區(qū)化發(fā)展，由于郊區(qū)可建住宅土地資源廣闊，規(guī)模化的大型社區(qū)成為地產商開發(fā)的主流，且郊區(qū)物業(yè)較低的成本及樓價對發(fā)展商的開發(fā)及消費者的購買都具吸引力。 后市展望 在邁進2000年以后的深圳房地產市場上，由于住宅貨幣化制度的實施，福利分房制度已告終結，市場將進入全面商品化交易階段，同時也形成了一個多元化的激烈競爭格局。在各區(qū)域市場中，南山區(qū)高層住宅的銷售率最高，達69%，福田區(qū)高層物業(yè)銷售率最低，僅43%，羅湖區(qū)則為51%。2．樓盤價格分析 從以上圖表數(shù)據顯示，整體高層住宅的平均價格是6754元/平方米，其中羅湖區(qū)最高，為7505元/平方米；福田區(qū)居中，為6931元/平方米；南山區(qū)最低，為5039元/平方米。 深圳中原市場研究部從市內羅湖、福田、南山三區(qū)統(tǒng)計樓盤中，重點選取了38個住宅物業(yè)樣本，分析市內住宅物業(yè)的整體市場情況。從以上樓盤數(shù)據看，住宅物業(yè)主要集中在福田、羅湖兩區(qū)，其次為南山區(qū)。尤其是地處深圳皇崗口岸的皇御苑，坐擁深圳地鐵及皇崗關口之地利，與皇崗公園、中心公園相鄰，深得深港兩地買家追捧，內銷外銷兩旺。7. “中心區(qū)”熱點持續(xù) 福田中心區(qū)的優(yōu)勢首先體現(xiàn)在其地理位置優(yōu)越性和絕對性上，市政設施、交通、通訊及地鐵站等城市規(guī)劃完善，再從深圳市經濟發(fā)展戰(zhàn)略來看，中心區(qū)亦將成為未來深圳市政治、經濟和文化中心。在1999年深圳市三級市場發(fā)展有較快的增長，%，今年前三個月市場表現(xiàn)非?；钴S，這從報紙上登出的二手樓市廣告版面不斷擴大及二手樓代理商數(shù)目的大幅增加中可反映出來。梅林片區(qū)的山水居、福興花園成為今春的亮點；南山后海的蔚藍海岸、后海名苑居以及匯園雅居在節(jié)后均表現(xiàn)較火；在羅湖區(qū)也有兩個熱銷樓盤分別為寶安南路的金園和東湖水庫邊的東湖豪庭，一個以低價取得買家青睞，一個以湖光山色的環(huán)境為賣點；另外，布吉所推出的兩個新盤，大世紀花園和富士康世紀華庭的火熱表現(xiàn)，再度引起市場對郊區(qū)住宅的關注。金和海景花園策劃報告書第一部分 市場調查分析一、 深圳市房地產2000年市場概況 跨入2000年的深圳房地產市場整體表現(xiàn)較為波動，雖春節(jié)期間較為淡靜，但在市場熱點頻傳的帶動下，節(jié)后便逐步轉旺，回顧第一季度的樓市，主要呈以下幾個特點：1. 外銷樓盤旺勢依然 外銷樓盤熱點主要表現(xiàn)在個盤上，除位于皇崗口岸的皇御苑在一季度銷情火爆之外，春節(jié)期間金海灣花園也加大了外銷宣傳力度，成交也較為理想。2. 局部熱點凸現(xiàn) 第一季度熱銷樓盤主要集中在梅林片區(qū)、南山片區(qū)及布吉片區(qū)，其它區(qū)域較為零散。4. 三級市場日趨暢旺隨著深圳房地產二級市場規(guī)模的逐漸擴大，三級市場的發(fā)展亦有加速勢頭，在銀行利率的下調同時，開設銀行按揭業(yè)務對買賣二手樓也起到一定的刺激效果，公房雖未上市，市場已見亢奮，這些因素均是推動三級市場發(fā)展的催化劑。而以質量、信譽、品牌等質素所創(chuàng)出的精品樓盤，才能真正贏得市場，這是增加自身實力，拓展市場最有力的法寶，從本地的萬科、中海、招商及香港的和黃所推出的樓盤備受人們的青睞，反應熱烈情況可見一斑。中心區(qū)及中心區(qū)周邊的樓盤暢旺，繼而輻射到皇崗、景田、梅林等片區(qū)的樓盤，在本季度推出的均取得較佳的成績。在推售樓盤中，福田區(qū)為66個，占40%，其中3個商鋪，3個寫字樓；羅湖區(qū)有48個，占30%，其中6個商鋪；南山區(qū)有27個，占16%，其中3個商鋪；龍崗區(qū)有15個，占9%，其中1個商鋪；寶安區(qū)有8個，占5%，其中1個商鋪。本季新推樓盤12個，其中羅湖4個、福田2個、南山4個，龍崗2個，寶安2個，與上季相比減少7個，減少了三成。而由第一季度市場銷售反饋的信息中看，今春三區(qū)中的中、大戶型市場正逐步轉旺，未來市場的焦點能否指向大戶型市場值得發(fā)展商關注。3．銷售率分析從銷售的情況分析，一季度抽樣樣本住宅的整體銷售率是52%，相對去年第四季度增長了6%，其中高層住宅的整體銷售率是54%，小高層住宅的整體銷售率是51%。小高層和多層樓盤較多，競爭較為激烈，因多層住宅平均均價不足4000元/平方米，較小高層均價差別甚大，使得小高層樓盤處于夾縫之中，銷售情況不如多層及高層，僅以發(fā)展商品牌及樓盤質素去爭奪市場。2． 新型經濟帶來大量的技術改革，建材及地產配套產品不斷涌現(xiàn)，規(guī)劃設計以及施工環(huán)節(jié)信息溝通與技術創(chuàng)新的頻率不斷加快，從而引發(fā)房地產業(yè)總體性能革命，一批“智能化住宅”、“數(shù)碼樓盤”粉墨登場，一方面帶動了高新技術在房地產業(yè)的應用，引導整體行業(yè)發(fā)展進行重新的定位；另一方面該類物業(yè)也將成為市場消費的“寵兒”。南山區(qū)作為深圳特區(qū)內旅游景區(qū)和工業(yè)集中地，其商品住宅市場開發(fā)的起步相對較晚，而由于各區(qū)塊的發(fā)展基礎、產業(yè)導向及方位特征存在著極大差異性，亦造成各區(qū)塊商品住宅開發(fā)呈現(xiàn)不平衡狀態(tài)。雖然后海名苑居規(guī)模不大，而且只在報紙上打了一兩次廣告，但憑其低廉的價格優(yōu)越的地理位置，即吸引大量人士前來售樓處咨詢。從建筑面積方面看，總建筑面積為337300平方米，總戶均面積90平方米，其中高層總建筑面積129246，占38%，戶均面積為92平方米；小高層總建筑面積150589平方米，占總面積45%，戶均面積為101平方米。由于抽樣的多層樓盤,雖然是新盤,但銷售業(yè)績相當理想,因此令本月多層樓盤銷售率迅速提高,但因為這些多層樓盤規(guī)模都較小,因而對整體銷售率影響不大。南片沿后海大道又可分為東西兩區(qū)，西區(qū)是配套成熟、發(fā)展早已成形的南海石油集團駐地——南油，東區(qū)是正在如火如荼的開發(fā)建設中的21世紀深圳最具現(xiàn)代化氣息的海濱城區(qū)。但可以預見，二、三年內，這里的建設將初具規(guī)模，一幢幢高樓將拔地而起，日常生活所需的配套設施也將逐步完善，再過幾年，這里的人氣將顯旺，商業(yè)文化氣氛也會十分濃郁，這里終將發(fā)展成深圳西部城市的核心和樞紐地段，同時成為最適合人類居住的純?yōu)I海高尚住宅社區(qū)。濱海大道和后海大道呈“十”字型貫通整個中心區(qū)，并與中心區(qū)的其它次干道一起將片區(qū)分割成方格網狀骨架結構，形成了網絡化交通體系。3) 后海濱路建成通車后將進一步改善該片區(qū)的交通狀況。 發(fā) 展 商：深圳市澎柏房地產有限公司 設 計：華森建筑與工程設計顧問有限公司代 理 商：香港德億佳地產有限公司、深圳房地產交易中心占地面積：24164平方米建筑面積：130000平方米總戶數(shù)：303戶房 型：二房二廳（675M2）、三房二廳（98 M2）、四房二廳（90、111124 M2）、五房三廳（142 M2）、主力房型：二房二廳（75 M2）、四房三廳（90—124 M2）平均價格：6600元/ M2付款方式：一次性92折、首期三成，七成按揭96折、首期一成，七成按揭無折扣管理費：銷售率：一期97%，二期25%左右，累計銷售率61%B．小結創(chuàng)世紀濱?；▓@獨創(chuàng)躍復式合體戶型，發(fā)展商極力宣傳其為“超前三十年的美麗家園”、“使用面積大于建筑面積”。 但隨著消費者的成熟與理性，一些炒做性和特別超前概念樓盤已不被買家看好。 地理位置優(yōu)越，緊鄰濱海大道，交通便捷。252。中信海文在銷售推廣方面是不成功的： A 推出市場時機不當，與蔚藍海岸，創(chuàng)世紀濱?；▓@沖撞在一起，如能早日推出銷售業(yè)績將會 更好，搶占市場，搶占客戶份額； B 宣傳不當，有皇帝兒不女愁嫁的心態(tài)；宣傳時買點不突出，過于注重發(fā)展商實力的渲染。 整體規(guī)劃為圍合式小區(qū)，發(fā)展商宣傳其為現(xiàn)代“四合院”。216。銷售時機掌握不佳，工程形象配合不到銷售；小區(qū)容積率過高，特別是在南山地區(qū)，比起來無任何優(yōu)勢而言。 宣傳推廣不重視，樓書制作質量很差。F 戶型層高3米，給人以開闊、疏暢感，實用率90%以上。F 普遍設置書房，提前實現(xiàn)居家辦公一體化。社區(qū)由五十 余棟多層、小高層及高層住宅點綴其 中，再加上蔚藍會、商業(yè)街、卓越國 際幼兒園（2所）、卓越小學及卓越中 學共同組成，項目一期由10棟小高層 住宅圍合而成。F 戶型以80—100平方米的小三房為主，滿足首次置業(yè)人士需要。這一點也體現(xiàn)在主導戶型設計方面的不足，三房二廳二衛(wèi)92—99平方米?！?戶型設計以大面積大戶型為主，一梯一戶、兩戶，極顯尊貴。首層為400米臨街商鋪，稱名 苑廣場發(fā) 展 商：深圳市源溢新投資有限公司占地面積：15000平方米建筑面積：3萬多平方米總 戶 數(shù)：住宅341戶，商鋪60間房 型：一房一廳（）、二房二廳（、）、三房二廳（、 M2）主力房型：二房二廳（、）商鋪面積：50—200平方米，100平方米以上單位有階梯，平均價格：住宅3700元/ M2 商鋪16000元/ M2 付款方式：一次性88折、建筑分期9折、首期三成，七成按揭97折，首期一成，七成按揭無折扣交樓標準：普通裝修銷售率：住宅58%，商鋪45%B．小結★ 自有400米臨街商鋪，該片區(qū)又將有近十萬人的巨大市場，再加上名苑廣場價位很低，因此吸引了不少投資人士入駐?！?宣傳推廣上很成功，住宅是“一樣的天空，各有各精彩”，商鋪為“沒有風險的投資”、“沒有競爭的商鋪”。 位于南油成熟社區(qū)，且在南山最大的百貨商場—海雅百貨對面，小區(qū)數(shù)百米內一應配套設施齊全，地理位置非常優(yōu)越。 社區(qū)東部建有6000平方米大型“繽紛休息廣場”，即可休憩漫步，又可隔離噪音，這樣的規(guī)劃較為獨特。其中后海花園大廈和京光海景花園是已銷售較長時間的樓盤，而碧海天花園是剛剛推出不久的新盤。由此可以看出，北區(qū)和東區(qū)將是未來該片區(qū)物業(yè)供應的主要地域。3. 物業(yè)管理費分析后海片區(qū)在售商品住宅的物業(yè)管理費建筑類別物業(yè)管理費（元/月/平方米）高層小高層多層，（帶電梯）五、 客戶市場調查與分析（南山區(qū)客戶置業(yè)需求調查）地點：南山區(qū)樣本框：個人月收入2500元以上或家庭月收入4000元以上 現(xiàn)時有在深圳購買住房計