【正文】 要實(shí)現(xiàn)以下三個(gè)目標(biāo)： A. 擴(kuò)展項(xiàng)目知名度 利用廣州強(qiáng)勢(shì)媒體作主導(dǎo) ， 實(shí)現(xiàn)最大化鎖定目標(biāo)消費(fèi)者 ， 樹立項(xiàng)目鮮明概念形象 ， 營造具項(xiàng)目個(gè)性之特色品牌 ， 吸引消費(fèi)者 ， 激發(fā)其興趣 。 一” 炒作 主題 百合，讓男人更愛家 核心詞：更愛家 百合，讓愛家的人更有品味 核心詞：更有品味 百合，讓家家的胸懷更寬廣 核心詞：更寬廣 百合，讓愛家的路無限延伸 核心詞：無限延伸 支 持 點(diǎn) 理念？（三本主義） “居家健康”會(huì)所 本文化博物長廊 準(zhǔn) 樂園 “愛家系統(tǒng)”（健康、教育、環(huán)保、理財(cái)、發(fā)展 療顧問） 展，增強(qiáng)項(xiàng)目的藝術(shù)氛圍、提升買家欣賞的品味 ，對(duì)展品進(jìn)行專業(yè)的評(píng)價(jià)，與客戶溝通鑒賞心得。 2. 家庭趣味 DV大賽。 1. 《 名人品家 》系列三。 4. 廣州第一個(gè)以“家”為主題的博物長廊展覽會(huì)，以“愛家”主題的少兒繪畫大賽作配合。 營銷活動(dòng)： ? 家庭為主題電影的電影節(jié) ? 家庭趣味 DV小電影的有獎(jiǎng)?wù)骷顒?dòng) 經(jīng)緯物業(yè) 71 經(jīng)理人世界 2020年“五 ~六月” 2020年“十 時(shí) 間： 2020年 910月 廣告主題：愛家的路，無限延伸 推廣目標(biāo)：利用 “ 保利城 ” 的概念，有效的資源整合讓保利百合花園更強(qiáng)大，保利地產(chǎn)的品牌得到進(jìn)一步的鞏固，擴(kuò)大項(xiàng)目的社會(huì)效應(yīng)與全面提升項(xiàng)目的全民參與性。 ? 名人品家白皮書 《 百合之光 》 簽發(fā)儀式。 時(shí) 間： 2020年 35月 廣告主題：愛家的人心連心。 營銷活動(dòng)： ? 保利文化博物館珍藏字畫展。 ? 滿目盛開的百合花是家是色彩。 時(shí) 間： 2020年 910月 廣告主題：愛家的男人最好，戀家的女人最美。 —— 園林篇 ? 家是心靈溝通的平臺(tái)。 ? 賣點(diǎn)演繹篇。 II、廣州第一個(gè) “ 家本文化 ” 的博物長廊（并以 “ 家 ” 主題繪畫大賽作配合） ? 建立家本文化長廊，突出項(xiàng)目以家為主題的特性，并作為項(xiàng)目長期宣傳的一個(gè)主要途徑。 訴求點(diǎn)：整合保利文化品牌，位動(dòng)企業(yè)品牌聯(lián)動(dòng)從而提升保利品牌。 2020年十 經(jīng)緯物業(yè) 58 經(jīng)理人世界 4大階段（四大戰(zhàn)役） 2020年 5— 6月 目的：形象定位期，打響知名度，確立樓盤定位 2020年 2020年 2020年十 4. 推廣策略系列化，將名人品家和 “ 家本文化 ” 博物展做成項(xiàng)目品牌的標(biāo)簽，更成為 “ 保利地產(chǎn) ” 品牌的文化窗口。根據(jù)本項(xiàng)目的主題定位，制定項(xiàng)目的總體推廣策略時(shí)，定要以下列的幾個(gè)出發(fā)點(diǎn)為前提，從而使項(xiàng)目的整體推廣策略更為有效，并且亦為解決之前我司總結(jié)四大難題，而作出明確的方針和策略。 一開售 ” 將會(huì)面對(duì)更多更大的市場(chǎng)壓力 ， 并且 10月開售的延續(xù)銷售期將會(huì)比 “ 五 經(jīng)緯物業(yè) 42 經(jīng)理人世界 ? 生活服務(wù)體系 —— 五大管理系統(tǒng) 實(shí)現(xiàn)全程式人性化家居服務(wù)，實(shí)現(xiàn)立體式家本文化構(gòu)建 ? 健康管理系統(tǒng) ? 教育管理系統(tǒng) ? 理財(cái)管理系統(tǒng) ? 環(huán)境管理系統(tǒng) ? 物資物業(yè)管理系統(tǒng) 經(jīng)緯物業(yè) 43 經(jīng)理人世界 第六章、項(xiàng)目整體價(jià)格策略 ——輔助武器 經(jīng)緯物業(yè) 44 經(jīng)理人世界 項(xiàng)目定價(jià)策略 第一步：與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行綜合比較，初步制定項(xiàng)目價(jià)格為： 4450元 /㎡ （含裝修） 第二步：將項(xiàng)目所有單位按素質(zhì)差別分為 7大類，然后選擇屬于平均水平一類單位定價(jià)為 4450元 /㎡ ，并推導(dǎo)出其他 7類單位的均價(jià)水平 第三步：將各類型單位具體細(xì)化，然后得出項(xiàng)目每個(gè)單位得大約價(jià)格，從而反推出項(xiàng)目均價(jià)水平為 4453元 /㎡ （含裝修） 經(jīng)緯物業(yè) 45 經(jīng)理人世界 第四步：得出項(xiàng)目每個(gè)單位價(jià)格后，將所有單位劃分成為 2大部分、 4大系列，劃分后將各類別單位的價(jià)格與周邊各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的相同類別單位進(jìn)行比較，從而驗(yàn)證本項(xiàng)目定價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)力 第五步：在與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手各類別單位進(jìn)行比較后，對(duì)本項(xiàng)目的各類型單位的定價(jià)進(jìn)行調(diào)整 第六步：最后經(jīng)過修正后最終得出各類型單位的最終均價(jià)（ 4381元 / ㎡ 含裝修） 經(jīng)緯物業(yè) 46 經(jīng)理人世界 項(xiàng)目入市時(shí)間分析 根據(jù)貴司提供的工程進(jìn)度表及我司人員到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察所得 ，現(xiàn)場(chǎng)條件相對(duì)完善的時(shí)間為 5月中下旬左右 （ 園林具有雛型 ，架空廊已完工 ， 示范單位完成開放 ， 會(huì)所初步完工 ） 。 ? 保利對(duì)產(chǎn)品之工藝、品質(zhì)上不懈的追求，可增加客戶對(duì)物業(yè)的好感。 百合 —— 體現(xiàn)高雅，清新的品位，充分體現(xiàn)文化氣息。不同個(gè)性的樓盤吸引的目標(biāo)客戶群亦各有差異。 分析本項(xiàng)目客戶的居住追求：歸屬感、自我滿足。 ? 品牌信心 信任發(fā)展商實(shí)力所帶來的保證，追求由此所帶來的成就感，尊榮感。 ? 周邊原有宿舍，早期商品房較多，以改善生活為目的潛在客源數(shù)量較大。 b. 按購房者職業(yè)類別劃分 ?25—35歲之間的白領(lǐng)及自由職業(yè)人士 ——新生代人士。 經(jīng)緯物業(yè) 20 經(jīng)理人世界 在知已知彼后，怎樣才能達(dá)至百戰(zhàn)不殆的目的呢？就需要我們解決以下幾個(gè)問題 a. 項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)供貨量大且集中，如何才能加快銷售速度，避免積壓情況出現(xiàn) b. 項(xiàng)目自身產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，且可調(diào)節(jié)性低，在如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中，如何保證項(xiàng)目持續(xù)熱銷 c. 項(xiàng)目因規(guī)模所限，與對(duì)手相比，在園林、規(guī)劃等常規(guī)內(nèi)容方面并無優(yōu)勢(shì)，因而必須在后天創(chuàng)造賣點(diǎn)或另辟溪徑 d. 保利花園與百合花園之間如何實(shí)現(xiàn)雙贏，從而進(jìn)一步提升企業(yè)品牌形象 經(jīng)緯物業(yè) 21 經(jīng)理人世界 我們要實(shí)現(xiàn)搶占市場(chǎng)份額的戰(zhàn)略目標(biāo)，首要的是對(duì)我們所爭(zhēng)奪的陣地 ——目標(biāo)客戶進(jìn)行深入的分析，掌握他們消費(fèi)行為及心理的共性。 ? 周邊充斥多個(gè)知名房地產(chǎn)品牌。 ? 周邊區(qū)域居住人群較為集中，居住氛圍強(qiáng)。 ? 有很大部分單位受工業(yè)大道及規(guī)劃路粉塵、噪音影響嚴(yán)重。 經(jīng)緯物業(yè) 17 經(jīng)理人世界 劣勢(shì) ? 項(xiàng)目容積率高，密度大。 ? 獨(dú)有健康會(huì)所。 ? 本項(xiàng)目可與保利其他項(xiàng)目進(jìn)行資源整合（如業(yè)主、配套）。 ? 隨著交通建設(shè)及市政改造，購房區(qū)域局限性進(jìn)一步打破。 經(jīng)緯物業(yè) 11 經(jīng)理人世界 各板塊的樓盤分布 項(xiàng)目受到南洲路板塊，革新路板塊，江燕路板塊的各個(gè)樓盤三面夾擊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 ? 外來人員不斷增加，市場(chǎng)潛在購房需求亦將持續(xù)增加。 ? 產(chǎn)品及營銷方式上推陳出新，樓市在競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)一步發(fā)展。 5 9 經(jīng)緯物業(yè) 5 經(jīng)理人世界 目 錄 第八章、媒介運(yùn)用策略 55 階段推廣策略 5 4 整體思路 4 8 商鋪部分 3 8 篩選項(xiàng)目核心利益點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)要求 2 3 據(jù) 經(jīng)緯物業(yè) 1 經(jīng)理人世界 保利百合花園 營銷策劃報(bào)告書 經(jīng)緯物業(yè) 2 經(jīng)理人世界 目 錄 第一章、市場(chǎng)分析 —— 知彼 8 周邊區(qū)域市場(chǎng)分析 2 0 第三章、目標(biāo)客戶群分析 —— 爭(zhēng)奪的陣地 2 2 目標(biāo)客戶群分類 2 6 經(jīng)緯物業(yè) 3 經(jīng)理人世界